При альтернативной сделке владелец недвижимости, продавая ее, одновременно покупает новую жилплощадь. Такие операции с жильем очень распространены. Прибегая к альтернативным сделкам, можно улучшить свои жилищные условия, лишь доплатив разницу в стоимости продаваемой квартиры и покупаемой. И если собственных средств на доплату не хватает, можно обратиться в банк за ипотечным кредитом.
Как получить ипотеку при альтернативной сделке, каковы условия кредитования и стоит ли сегодня брать на себя груз кредитных обязательств, рассказывает интернет-портал Metrinfo.Ru
Сложности: сроки, оплата, регистрация
«Альтернатива», совмещающая в себе продажу старой квартиры («нижней») с одновременным поиском и покупкой новой («верхней»), - традиционно наиболее востребованная операция на рынке. «Доля альтернативных сделок в настоящее время составляет порядка 80% от общего числа сделок», - утверждает Алексей Успенский, заместитель Председателя Правления КБ «Русский ипотечный банк». Такую же цифру называет и Оксана Мельник, первый заместитель генерального директора «РК «Русский дом недвижимости».
Часть этих сделок не обходится без ипотеки: «Около 10-15% альтернативных сделок на рынке жилья проводится с привлечением ипотечного кредита», - сообщает Алексей Успенский. А в «РК «Русский дом недвижимости» доля таких сделок - 10-12% от общего числа «альтернатив».
Кредиты брали бы охотнее, если бы не ряд сложностей. Успех альтернативной сделки зависит от совпадения ожиданий ее участников, и в сроках, и в стоимости. А поскольку участников альтернативной «цепочки» может быть много, и хотя бы один из них не сможет вовремя рассчитаться с другим, то вся «цепочка» будет нарушена.
Получение кредита одним из «альтернативщиков», часто затягивает сделку – время уходит на проверку, проводимую службой безопасности банка, на сбор документов для получения займа. С другой стороны, если одобрение банка получено, но не все участники сделки определились со своими действиями и медлят, заемщик рискует потерять разрешение на получение кредита, ведь обычно оно действует всего 1-2 месяца, максимум – 3. «Как правило, этого времени достаточно, а если нет, то всегда есть возможность договориться с банком о продлении разрешения. Правда, тогда клиенту, скорее всего, потребуется внести деньги за повторное рассмотрение кредитной заявки и ждать, пока ее рассмотрят», - говорит Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». Ожидание повторного разрешения может и разорвать «цепочку» альтернативной сделки.
«Из-за сложности согласования условий сделки и сроков между сторонами клиенты стараются находить «свободные» объекты. Выстроить всю цепочку купли-продажи и уложиться в срок действия разрешения банка на ипотеку не всегда возможно», - замечает Татьяна Невская, начальник Управления ипотечного кредитования блока «Розничный бизнес» ОАО «Альфа-Банк».
Еще одна трудность – государственная регистрация: «Сделки с ипотекой регистрируются за 5 рабочих дней, но только в одной регистрационной палатой – на Зеленом проспекте. Регистрация обычной сделки выполняется в течение 30 дней в любой другой регпалате. И покупатель, взявший ипотеку, через неделю становится собственником жилья, а другие участники ждут документов еще 3 недели», - сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Как правило, участники «альтернативы» хотят, чтобы все сделки регистрировались в одной регпалате и в одно и то же время.
Кроме того кредит при альтернативной сделке практически невозможно получить, если «верхний» объект покупки – новостройка. «Сейчас банки выдают ипотечные кредиты в основном на вторичном рынке. Только отдельные банки предоставляют ипотеку на определенный ряд новостроек, прошедших аккредитацию», - говорит Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»). При этом новостройка должна быть на высокой стадии готовности: «Обычно если к моменту обращения за кредитом, в строящемся доме возведены все этажи», - утверждает Марина Ключникова, эксперт по недвижимости Агентства «Кутузовский проспект».
Стандартные схемы
Эксперты рекомендуют сначала обратиться в банк, чтобы узнать о его готовности выдать кредит, а потом искать новую квартиру. Но можно и совместить эти процессы: «Они должны идти параллельно и желательно в той компании, которая напрямую работает с банками. С клиентом заключаются и договор на подбор квартиры и договор на подбор ипотечной программы. Пока одни сотрудники подбирают клиенту интересующие его варианты квартир, другие - направляют документы в банк (или в несколько банков)», - говорит Оксана Мельник («РДН»).
Если банк дал разрешение, и квартира найдена, то следующий этап – ее оценка и проверка юридических документов. Если квартира одобрена, то заключаются договоры страхования и залога, и заемщик получает кредит, но «живых» денег он не видит. «Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку. Вносит деньги покупатель «верхней» квартиры, а получает – ее продавец. Остальные части альтернативной сделки тоже проходят через банк, и от количества участников зависит число задействованных ячеек. Продавцы получают доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи, участвующих в сделке. Переход квартиры к новому собственнику оформляется актом приема-передачи», - рассказывает Елена Бармина, руководитель проекта по развитию ипотечного кредитования Банка Жилищного Финансирования. Банковскую ячейку может заменить только аккредитивная форма расчетов.
Бывают случаи, когда продавец квартиры, которую подобрал себе заемщик, с помощью полученных денег тоже собирается улучшить жилищные условия, но еще не нашел варианта. «Тогда в договорах купли-продажи и ипотеки указывается срок, в течение которого продавец выезжает из квартиры и снимается с регистрационного учета. Банк отслеживает выполнение этого условия, поскольку заинтересован в том, чтобы его заемщик мог переехать в квартиру, купленную за счет кредитных средств», - говорит Игорь Садовский, заместитель председателя правления Генбанка.
Специально для «альтернативы»
Специальных программ и схем при альтернативных сделках немного. Одна из этих схем рассчитана на тех, кто еще не продал «нижней» квартиры, но уже нашел «верхнюю». «Тогда заемщик обязуется в течение определенного срока (обычно 6 или 9 месяцев) реализовать «старый» объект и за счет вырученных средств погасить часть долга. На этот период банк устанавливает повышенную ставку (на 0,5-1%). Иногда банки идут на уступки: до реализации квартиры заемщик погашает исключительно проценты за пользование кредитом», - говорит Юлия Купко, генеральный директор компании «Кредитмарт».
Еще одна схема разработана в КБ «Русский Ипотечный банк»: «Заемщик может взять кредит на покупку квартиры на небольшой срок (2-4 месяца), необходимый для продажи имеющегося жилья. Процентная ставка по данной программе варьируется от 9 до 19% в зависимости от срока и валюты кредита. Такой способ приобретения недвижимости позволяет договориться с продавцами о скидке, а имеющуюся квартиру продать по максимальной цене», - сообщает Алексей Успенский. Однако при такой схеме для покупки новой квартиры все-таки надо иметь собственные средства, ведь денег, полученных от продажи старой квартиры, может и не хватить для погашения долга.
Квартира приобретена, и на нее теперь накладывается обременение - в пользу банка. «Залог оформляется на всю квартиру, а не только на ее долю», - уточняет Олег Моргачев, руководитель отдела продаж квартир компании «Новое Качество». В случае же продажи квартиры, находящейся в залоге, заемщик выплачивает банку только фактическую сумму остатка ссудной задолженности, а все остальное получает сам.
Можно купить квартиру по ипотеке и не отдавая в залог новое жилье. Например, если имеющуюся квартиру хочется поменять на новостройку, то можно взять кредит под залог старой квартиры. «Сумма займа составляет, как правило, не более 60-80% от оценочной стоимости имеющейся недвижимости», - говорит Анжелла Дубровская («Сити-XXI век»). Этой суммы обычно хватает на покупку новостройки на стадии строительства. Пока дом строится, заемщик выплачивает кредит, а когда получает новую квартиру в собственность, продает старую и расплачивается с банком.
Современные проценты и прочие условия
На сегодня ипотека – дорогое удовольствие. В среднем процент по ипотечному кредиту составляет от 13 до 22%. Чем больше срок и меньше первоначальный взнос, тем выше ставка, и наоборот.
Суммы ипотечных кредитов при «альтернативах» обычно меньше, чем в случае покупки «свободной» квартиры, ведь у заемщика есть возможность внести существенный первоначальный взнос, равный стоимости продаваемого жилья: «От продажи старой квартиры клиент получает 70-75% необходимой суммы, и только 25-30% составляют заемные средства. Иногда сумма заемных средств доходит и до 50 % от стоимости покупаемой квартиры», - рассказывает Оксана Мельник («РДН».)
Таким образом, ипотечный кредит при «альтернативе» обычно не превышает 150 тыс. долларов США или 2-3 млн. руб. Сегодняшние заемщики, наученные горьким опытом с недавней девальвацией рубля, предпочитают брать кредит в той валюте, в которой получают свои доходы. «В основном востребованы рублевые кредиты», - сообщает Герман Белоус, начальник управления розничного кредитования Газэнергопромбанка.
Программы различных банков позволяют взять кредит на срок от 3 до 25 лет. Например, в Банке Жилищного Финансирования по программе «Квартира – рубли и доллары» кредит в рублях можно взять на 7-25 лет, а в долларах – на 10-25. Процентная ставка по рублевым кредитам составляет от 14,75% до 16,75%, а по долларовым – 9-10,75%. В Альфа-банке ипотека выдается на 5-25 лет в среднем под 15%, а ставки по рублевым кредитам в Газэнергопромбанке начинаются от 13,25%.
Но поскольку при альтернативных сделках сумма кредита сравнительно невелика, заемщики стремятся занять денег на меньший срок. «В нашем банке в таких случаях чаще всего берут ипотеку на 2 млн. руб. на 10 лет при ставке от 10%», - говорит Людмила Салигина, директор департамента розничного бизнеса Московского Кредитного банка (МКБ). По наблюдениям Марины Ключниковой (АН «Кутузовский проспект») при альтернативных сделках кредит получают на 10-25 лет в среднем под 13%.
Есть и конкретные примеры. Например, в агентстве «Кутузовский проспект», один клиент, покупая квартиру в Московской области в рамках альтернативной сделки, получил в кредит 1,5 млн. рублей на 25 лет под 15%, а другой - 3 млн. руб. на 10 лет под 16%. А вот пример покупки квартиры в Москве: «Господин Иванов продал однокомнатную квартиру в Бирюлево площадью 31 кв.м. за 3 млн. руб. Обратившись в МКБ, он взял в ипотеку 2 млн руб. на 10 лет под 11%, для того чтобы купить двухкомнатную квартиру в районе метро «Щелковская» площадью 46 кв.м.», - рассказывает Людмила Салигина (МКБ).
Идеальный заемщик
Более 50 банков сегодня предлагают свои ипотечные программы, но на практике оформить кредит непросто. «Необходимо максимально соответствовать требованиям банка, иметь положительную кредитную историю и т.д., - разъясняет Олег Моргачев («Новое Качество»). Он считает, что единственная сложность на пути к заемным средствам при альтернативных сделках кроется в получении одобрения кредита.
Ни один банк не выделяет «альтернативных» заемщиков из числа прочих ипотечных клиентов, к оценке их доходов и благонадежности подходят серьезно, а за последний год требования даже ужесточились. «На сегодня идеальный портрет заемщика – это семейная пара, имеющая 1-2 детей и постоянный доход. Возраст супругов - 30-40 лет. Кредит смогут получить лишь те граждане, которые официально подтвердят свой доход справкой 2НДФЛ (очень редко - по форме банка). При этом величина обязательных ежемесячных выплат в счет погашения кредита не может превышать 40-50% от общего ежемесячного дохода заемщика», - сообщает Алексей Успенский («Русский ипотечный банк»). Герман Белоус (Газэнергопромбанк) считает, что шансы есть и у более молодых заемщиков в возрасте от 28 лет.
Все-таки выгодно
Высокая цена кредитных ресурсов отпугивает многих потенциальных заемщиков. Но с другой стороны, сегодня стоимость жилья существенно снизилась, поэтому, прибегнув к ипотеке, фактически можно купить квартиру за те же деньги, что и до кризиса. И эксперты не советуют долго ждать: «Улучшать жилищные условия с помощью ипотеки сейчас выгодно, ведь когда ставки по кредитам упадут, а требования банков смягчатся, начнется рост цен на квартиры,- утверждает Олег Моргачев («Новое Качество»). - Взяв кредит сейчас, позже можно будет рефинансировать его на более выгодных условиях, а вот подобрать хорошую квартиру будет сложнее».
Кроме того, ипотека при альтернативных сделках доступна даже при сравнительно небольшом доходе: «Например, в нашем банке заемщик Андрей Н. при ежемесячном доходе 52 200 руб. взял в кредит 1,6 млн. руб. на 10 лет под 14%. С помощью заемных средств он приобрел 2-комнатую квартиру стоимостью 5,7 млн. руб., продав имеющуюся жилплощадь за 4,1 млн. Ежемесячный платеж по кредиту в данном случае чуть менее 25 тыс. руб.», - рассказывает Герман Белоус (Газэнергопромбанк).
Резюме портала Metrinfo.Ru
Улучшить жилищные условия без привлечения заемных средств порою невозможно даже при альтернативных сделках. Покупатели обычно берут в кредит 2-3 млн. руб. на 10-15 лет в среднем под 14-15%, однако получить разрешение даже на такой относительно небольшой и недолгий кредит пока еще довольно сложно – банки перестраховываются и отказывают всем, кто вызывает хоть какие-нибудь сомнения. Кроме того, обращаясь за кредитом при альтернативных сделках, надо помнить, что подходящий вариант придется найти за 2-3 месяца, пока действует разрешение на кредит, и не всякий участник «альтернативы» готов ждать, пока другой уладит дела с банком.