Загородная недвижимость: достижения 2012 года. В цене выросли лучшие проекты; готовые дома и таунхаусы становятся все популярнее, гигантомания остается в прошлом. Прогноз на 2013 год

Общие итоги 2012 года на загородном рынке Подмосковья, а также прогнозы на будущее – эти темы изучал обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Цены: в целом рост…
Большинство опрошенных нами экспертов сошлись на том, что цены на изучаемом нами рынке за 2012 год в целом увеличились. «В среднем они выросли на 8-12%, - говорит Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». – Причем речь именно о цене сделки. До середины года сделки совершались с некоторым дисконтом (порой он достигал 10-15%). В июне-июле имело место затишье в ожидании экономических катаклизмов. В августе и сентябре загородный рынок основательно разогрелся за счет покупателей, которые поспешили вложить «свободные» деньги в наиболее стабильный актив, а также за счет тех, кто планировал улучшение жилищных условий, переезд за город и смог найти подходящий вариант летом 2012 года».

…но с массой нюансов
Впрочем, приведенные выше цифры – именно средние, те самые, в отношении которых существует расхожий порталистский штамп о средней температуре по больнице. Если же вглядываться в детали, то картинка получается более сложной, в отдельных сегментах отмечено и снижение. Например, проблемы имеются у элитного сектора. «На волне негатива, связанного с макроэкономикой и ожиданиями нового кризиса, премиальная загородная недвижимость подверглась наибольшей ценовой коррекции: на 15% вниз к показателям 2011 года», - считает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН».

На противоположном ценовом «фланге» (то есть среди самых дешевых объектов) ситуация, как ни парадоксально, схожая. «Немалую часть предложения здесь составляют поселки с минимальным набором коммуникаций, для которых цена является основным конкурентным преимуществом, - объясняет Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 поселка». – Поэтому некоторые (не очень опытные и не очень профессиональные) девелоперы были вынуждены уменьшать стоимость, чтобы хоть как-то поддержать продажи. Поселки с минимальными строительными затратами дешевели – в среднем за год их стоимость уменьшилась на 10-15%».

Но в целом на рынке, как мы помним, был рост – и нам остается понять, за счет чего он был достигнут. Прежде всего, за счет качественных проектов. По мнению Михаила Кондырева, они были востребованы на рынке и успешно продавались. «Наблюдалось два пика, когда спрос активизировался: весной и в середине осени, - отмечает эксперт. – В весенние месяцы цены выросли на 5-10%, в осенние – несколько меньше: около 5%».

Участки без подряда или организованный рынок?
Еще одна тенденция – рост популярности (и, соответственно, цен) в относительно новом для нашего загородного рынка сегменте. «Основной тенденцией года стало перетекание спроса с кризисного формата (участки без подряда) на более организованный: квартиры в малоэтажных жилых комплексах, дуплексы и таунхаусы экономкласса, - отмечает Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Явление было зафиксировано еще в 2011 году, в прошлом оно продолжилось. На данный момент основной покупательский спрос сконцентрирован именно на этих форматах. По итогам ноября 2012 года 38% всех первичных продаж пришлось на квартиры в малоэтажных комплексах, еще 11% - на блокированную застройку. Доля сделок с участками без подряда по-прежнему велика (38%), однако несравнима с прошлыми показателями их реализации (формат потерял около 30%). Эта тенденция имеет стабильную положительную динамику и сохранится в 2013 году».

Москва! Как много ее стало
Политических событий в 2012 году случилось множество, но если выбирать главное, имеющее отношение именно к рынку недвижимости, – им, без сомнения, окажется происшедшее 1 июля расширение Москвы. Окончательные итоги подведут лет через 20 историки, мы же отметим первый результат – неопределенность. Недвижимость городского формата (многоэтажные многоквартирные дома) на присоединенных территориях пребывает «в шоколаде» - всем понятно, что от нового столичного статуса жители только выиграют. Московские власти проложат на новые территории метро и автодороги, возведут больницы и школы. А вот с недвижимостью загородной все далеко не так однозначно: появился реальный риск, что деревенские дома и коттеджные поселки будут сноситься для возведения чего-то многоэтажного – точь-в-точь как до этого происходило в Бутово. В результате потенциальные покупатели боязливо обходят стороной объекты, находящиеся на новоиспеченных московских землях. «В юго-западном секторе мы отмечаем падение интереса покупателей, связанное с продолжающейся неопределенностью перспектив развития Новой Москвы», - отмечает по этому поводу Екатерина Лобанова («ОПИН»).

«Часть покупателей (бизнес и премиальный сегмент) планировала отъезд из Москвы и покупку жилья за городом – на тогда еще не присоединенных территориях, - соглашается Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость»). – А вышло, что Москва «двинулась» за ними. Безусловно, эти люди оценивают такие события негативно».

На «географическом фронте» без перемен
В целом с «картой престижности» Подмосковья в ушедшем году изменений не произошло: как и прежде, западные направления являются более престижными и дорогими, чем восточные.

«География престижности» существенно не менялась, - говорит Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». – Лидером спроса остается Новорижское шоссе, затем идет Рублевка. Отмечается небольшой сдвиг спроса (6-7%) в сторону Минского шоссе – возможно, дело в том, что близится окончание строительства платной дороги в обход Одинцово».

Что касается востока и юго-востока, то они по-прежнему остаются самыми дешевыми, поскольку никуда не делись те факторы, которые делали их таковыми: плохая экология и тяжелая транспортная ситуация.

Как меняются вкусы покупателей
Теперь о прочих (кроме географии) покупательских предпочтениях. О главной тенденции мы уже вскользь упоминали – это снижение спроса на участки без подряда. Наблюдается она уже давно, и заметили ее практически все опрошенные нами эксперты. «Спрос на такие объекты продолжает снижаться, - подводит итог Алексей Гусев, коммерческий директор компании RDI. – С весны он сократился в три раза. Участки, которые еще продаются, в основном отличаются либо низкой стоимостью, либо уникальными характеристиками – например, расположением вблизи лесного массива или воды».

Свои процессы происходят на элитном рынке. Как отмечает Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate, здесь у клиентов «проходит страсть к гигантомании». «Несколько лет назад определенным спросом пользовались дома под 1000 кв. м, в настоящее время растет интерес к небольшим объектам площадью 300 кв. м и с участком от 15 до 18 соток, - говорит эксперт. – Такая тенденция объясняется растущим финансовым благосостоянием определенной части покупателей, которые до этого не могли приобрести дорогое жилье».

И о будущем…
О том, что прогнозы – дело неблагодарное, мы, конечно, хорошо знаем. Но заглянуть в будущее так хочется! Так что www.metrinfo.ru рискнет. Как отметили наши эксперты, никаких особых потрясений (политических, экономических) в наступившем году не ожидается – следовательно, с высокой долей вероятности можно рассчитывать на продолжение уже сложившихся трендов.

Прежде всего, продолжит расти спрос на готовые объекты. Дальнейшее «угасание» ждет участки без подряда: потребители, похоже, убедились, что первоначальная их дешевизна оборачивается дополнительными тратами – когда приходится вести строительство собственными силами.

Продолжится реконструкция подмосковных шоссе. В частности, планируется скорое открытие дублера Ленинградской трассы, на Ярославском и Дмитровском шоссе также ведется реконструкция. Так что есть основания считать, что популярность у покупателей перечисленных направлений повысится.

Определенным «черным ящиком» на рынке продолжает выступать государство – в частности, в вопросах имущественных налогов. Что будут повышать – очевидно, вопрос в том, когда и насколько? И не станут ли новые подати столь существенными, что заставят часть собственников или потенциальных покупателей от недвижимости отказаться?