Уроки кризиса на иностранных рынках: 8 признаков «мыльного пузыря»

Тут, естественно, возникают вопросы: а что есть «слишком» быстро? Как отличить, фигурально выражаясь, здоровый румянец от чахоточного? Существует ли какое-то пороговое значение, ниже которого – все нормально, а вот выше – уже тот самый «пузырь»? Конкретные цифры назвать тут, к сожалению, нельзя. Но можно перечислить некоторые важные признаки.

«Прежде всего, о «мыльном пузыре» можно говорить, когда цены на недвижимость начинают расти не в пропорции с другими экономическими показателями, - считает Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. – Такие параметры как себестоимость строительства, численность населения, размеры ВВП, доходность по гособлигациям – все это должно быть в гармонии с ценами на объекты real estate. Когда появляются перекосы – рынок как минимум становится рискованным».

Эксперт напоминает, что в США (а именно в этой стране и начались сегодняшние проблемы в мировой экономики, и именно с рынка жилья) в последние предкризисные годы недвижимость дорожала аномально быстро. «Доходность по американским гособлигациям – чуть более 4% годовых, - говорит Игорь Индриксонс. – Риск-премия для данного рынка оценивается специалистами в 2%. Т.е. нормальный рост для недвижимости в США должен быть в 6-7% в год. Показатель в более чем 10% годовых я бы назвал сверхрисками. А в реальности на американском рынке мы видели порядка 30% в год».

И ряд иных примет
Помимо названного (основного) показателя – аномально быстрого роста цен, существует и еще несколько других. Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» упоминает спекулятивные настроения на рынке – когда недвижимость покупают те, кому она, собственно, не нужна. «Единственной целью таких покупок является инвестирование, - отмечает эксперт. – Речь здесь не идет об использовании для личных целей. Следует понимать, что рано или поздно инвесторы-спекулянты начнут массово пытаться фиксировать прибыль – тогда предложение радикально превысит спрос, и «пузырь» лопнет».

Также можно назвать ажиотажный спрос, минимальный срок экспозиции объектов на рынке. Продается все – в том числе и объекты с ярко выраженными недостатками. Массовыми становятся продажи на самых начальных этапах строительства. Еще следует посмотреть на количество выдаваемых разрешений на строительство, ипотечных кредитов – неоправданный их рост также говорит о том, что на рынке назревают проблемы.

Игорь Индриксонс (IntermarkSavills) рассказывает и еще об одном способе, широко применяемом международными финансовыми аналитиками. Суть в том, что берутся страны с примерно одинаковым развитием экономики, уровнем жизни населения – соседями России в этом списке будут Бразилия, Индия и Китай. Далее – сравниваются цены на жилье. «В Сан-Паулу (Бразилия) двухкомнатная квартира в 100 кв. м стоит около 100 тыс. евро. Ясно, что реалии Москвы выглядят на этом фоне подозрительно», - отмечает эксперт.

В числе признаков пузыря – узкий внутренний спрос, когда строящаяся недвижимость рассчитана в основном не на местного потребителя, а на «заезжих молодцов». Этот признак нам назвал Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости».

Где это было?
Мы решили составить список стран, на рынках которых в последние годы наблюдались «пузыри». Цель, естественно – не «пляска на костях», а наглядная иллюстрация для будущих инвесторов. Помог нам в этой работе Станислав Зингель, президент международного агентства Gordon Rock.

Итак, США. Проблемы начались в середине уходящего десятилетия, вызваны они были тем, что банки выдавали ипотечные кредиты всем подряд. Волна невозвратов началась в 2007 году, банки стали отчуждать недвижимость за долги, пытались продать – в результате этого рынок оказался затоваренным и цены резко упали. Наиболее сильно последствия ощутили крупные города (Нью-Йорк, Чикаго, Лос-Анджелес, Вашингтон, Сан-Франциско и т.п.), а также регионы, где недвижимость была наиболее престижной и, соответственно, дорогой (штаты Флорида, Калифорния).

Испания. С 2001 по 2006 годы рост цен составлял в среднем 20% в год. Активный спрос на недвижимость формировали не только местные покупатели, но и англичане, ирландцы, россияне и т.п. Строительство велось массово, плюс спросу способствовали дешевые кредиты. Также в этот период появилось много инвесторов-спекулянтов. С наступлением кризиса для многих владельцев недвижимость стала неподъемной роскошью, люди попытались от нее избавиться. В Испании на сегодня один из самых высоких в ЕС уровень безработицы, она продолжает расти – это значит, что внутреннего спроса на недвижимость нет, и в ближайшее время он не появится.

(Истории испанского кризиса посвящена статья аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» «Рынок жилья России похож на испанский».)

Латвия. С 2000 года на рынок недвижимости влияло грядущее вхождение в Евросоюз – считалось бесспорным, что цены из-за этого события вырастут. К местному рынку стали проявлять интерес иностранные покупатели, ипотечные кредиты начали выдавать западные банки. До середины 2007 года цены росли на 30-40% в год – в основном за счет спекулятивных покупок. За таким ростом последовало и не менее стремительное падение: сегодня в Старом городе Риги есть предложения и по 500 евро за кв. м – в 2007 году это стоило более 2000 евро.

И, разумеется, Дубай – самый последний и потому памятный пример. Впрочем, у дубайского казуса есть и свои отличительные черты. Главная из них – продавалась там даже не недвижимость, а опционы на нее, т.е. еще не построенные объекты. «Недвижимость в таком количестве, как строилась там, никому не нужна, - категоричен Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – Жить там никто не собирался, люди покупали и перепродавали опционные контракты. Это – самые рисковые рынки в мире».

Первые «звоночки», кстати, стали раздаваться задолго до минувшей осени. «Еще в 2007 году, когда цены на жилье в Дубае росли по 30% в год, нашей компанией с большим трудом удалось реализовать инвестиционную квартиру, приобретенную нашим клиентом, - вспоминает Антон Любин, руководитель проектов департамента аналитики и консалтинга компании «Новое качество». – Ситуация была абсурдная: с одной стороны, цены на рынке росли, т.е. стоимость квартиры постоянно повышалась, а с другой стороны продать квартиру было крайне сложно из-за отсутствия конечных покупателей».

(Подробно о том, как развивался кризис в Дубае, и какие выводы следует извлечь из этой «драмы» вы можете прочитать в статье аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» «Недвижимость в Дубаи или «курортные романы» девелоперов».)

И примкнувший к ним Сочи
Хотя наша статья посвящена зарубежной недвижимости, нельзя не сказать о родном Сочи, - «пузыре» российского производства, где цены росли больше на эмоциях и восторгах. «Этот регион по своим характеристикам аналогичен Испании и ОАЭ, - говорит Олег Репченко («Индикаторы Рынка Недвижимости»). – После того, как Сочи объявили столицей Олимпийских Игр 2014 года, темпы роста цен на местную недвижимость обогнали даже Москву. Но и их падение оказалось более глубоким, чем в Москве».

Сочи – яркий пример дисбаланса между внутренним и внешним спросом. Ведь непонятно, что будет с сочинскими объектами после Олимпиады. Даже вечного нашего дефицита - жилья, запланировали построить столько, что бедному Сочи не переварить. И купленное «для инвестиций» жилье будет крайне тяжело сбыть на вторичном рынке - некому.

Жизнь после
В умных книжках по экономике давно уже стала общим местом рекомендация покупать на «дне» цен. Когда цены упали до минимума, самое время делать приобретения: после краха всегда наступает период роста. Вопрос исключительно в том, как понять, нащупано ли это «дно»? Или впереди нас ждет еще одна (или несколько) волн падения?

Точного ответа на эти вопросы не знает никто – иначе все вокруг были бы богатыми и удачливыми инвесторами. «Правило известно: покупать, когда цены падают, и продавать, когда растут, - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). – При этом практически ни у кого никогда не получится «поймать» дно». «Все просто, - убежден Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – Надо посмотреть на упоминавшиеся в начале макроэкономические показатели и убедиться, что цены на недвижимость пришли в соответствие с ними».

Что касается чуть большей конкретики, то наши эксперты сходились на том, что хорошие шансы у США, Прибалтики – там кризис длится уже довольно давно, и ситуации пора бы нормализоваться. Дубай находится только в самом начале кризиса – соответственно, ему (кризису) еще надо «отцвести». Исключение – Испания: там все длится довольно давно, но влезать в этот рынок не рекомендуется, поскольку макроэкономические проблемы, породившие кризис, никуда в этой стране не делись…

Где зреют пузыри?
Глубоко уважая Нострадамуса и его поклонников, автор не может не отметить одну странность: как только в мире происходит какая-нибудь бяка, всегда находятся люди, утверждающие, что Нострадамус это предсказал. Но не было на моей памяти еще ни одного случая, когда бы прогноз появился тогда, когда ему и следовало бы появиться, т.е. до события. Ложка дорога к обеду, а предсказание – к будущему, а не к уже случившемуся событию.

И мы спросили: где «мыльные пузыри» только ожидаются? Как считает Игорь Индриксонс (IntermarkSavills), наиболее вероятный кандидат – Панама. «Этот рынок является полнейшим аналогом Дубая, - говорит эксперт. – Все происходит по той же модели и закончится тем же – и очень скоро». Другой «пузырь» надувается в Гонконге: тут проблема появилась из-за того, что людям с деньгами нужно эти деньги куда-то инвестировать. После начала кризиса многие игроки азиатских рынков решили не рисковать и стали вкладывать в «тихую гавань» - гонконгскую недвижимость. В результате цена там сейчас резко пошла вверх, в совершеннейшем отрыве от остальных экономических показателей.

Что до стран, которые поближе к нам (т.е. Европы) – то там, считают специалисты, все более-менее спокойно. Прежде всего потому, что процессы там очень четко контролировались государством: когда нужно, и ставки по ипотеке повышали, и иностранцев на своем рынке ограничивали. В итоге все развивается без рывков и стабильно.

«Мыльный пузырь»: краткая памятка