Цены на жилье: план роста на 2008 год выполнен досрочно…

- Олег, что же стряслось с рынком, почему он не послушался прогнозов?

- Какую картину мы видим на рынке сейчас? Цены зашкаливают по многим параметрам за пределы разумного. Однако имеется прослойка потребителей, которые в условиях ограниченного предложения что-то покупают. К этим людям стоит приглядеться повнимательнее и задуматься, — являются ли они реальными покупателями.

Когда мы прогнозировали развитие ситуации на 2008 год, у нас было понимание, что после стагнации 2007 года цены вниз не пойдут, они подрастут на уровне инфляции или чуть выше, - на 15-20%. Причем плавно, в течение года. Повышение, которое мы прогнозировали, произошло. Но не постепенно, а резко - за 4 месяца.

Почему? Рынок напугали временные факторы, которые называли многие эксперты рынка: кризис на фондовом рынке, боязнь девальвации рубля и дефолта, опасения, связанные с выборами президента. Панические слухи породили волну ажиотажа на рынке. Мы подробно обсуждали причины возникновения этих факторов, но есть два момента, на которых хотелось бы сегодня сделать акцент.

Во-первых, весь пул факторов порожден причинами психологического свойства, а во-вторых, все они носят инвестиционный характер. Переток денег с фондового рынка случился во время кризиса. Испугались люди девальвации рубля или перемен после выборов – побежали покупать квартиры.

Теперь вернемся к тому вопросу, который мы поставили в начале – а «был ли мальчик» - реальный покупатель? Получается, что спрос-то ближе к инвестиционному. Люди не квартиры для жизни покупали, а пытались сохранить или приумножить сбережения.

Раз это так, то стоит рынку притормозить, то можно предвидеть, как дальше поведет себя инвестор. Если он видит, что цены на товар, в который вложены деньги, больше не растут, он заканчивает вкладывать деньги. Если он перестает покупать, то прекращается и ажиотаж.

- Можно ли говорить о том, что покупатели (если реальные покупатели, конечно, были) исчерпали свои возможности?

- Когда в конце 2006 года цены расти прекратили, мы полагали, что они застыли на той планке, когда типичный представитель среднего класса оказался не в состоянии купить самую дешевую однокомнатную квартиру с нуля, даже с помощью ипотеки. Понятно, что в жизни «с нуля» мало кто покупает. Для жизни людям нужны двух-трехкомнатные квартиры, и они переезжают из однокомнатной в двухкомнатную и т.д. Сумма доплаты находится примерно на уровне стоимости самой дешевой однокомнатной квартиры.

Чтобы купить таким образом жилье в 2006 году условному представителю среднего класса, достаточно было до определенного момента иметь доход $4 тысячи на семью. Сейчас уже нужно иметь доход ближе к $6 тысячам. То есть на деле реальный спрос до рынка дотянуться не может.

Рынок нагрели инвесторы. Инвестиционные квартиры рано или поздно должны быть выставлены на продажу – это с одной стороны. С другой стороны, сейчас «инвестиционные покупатели» должны остыть. То есть, очередная стагнация рынку обеспечена, а разумный потенциал роста в этом году рынок уже исчерпал.

- И долго ли продлится ожидаемая стагнация?

- Рынок недвижимости крайне инертен. Вспомним ситуацию в 2004-м году. Апрель тогда показал самые высокие темпы роста. Думали, что цены будут и дальше расти. Ажиотаж закончился в мае, но не все поняли, что темпы роста сократились.

А в июне риэлторы почувствовали, что рынок исчерпал потенциал подорожания. По инерции продавцы повышали цены, а статистика вышла «в нули» где-то к июлю. Сейчас аналогичная ситуация. Похоже, что май 2008 года стал тем месяцем, когда все «тормознулось». Пока это проявляется в замедлении темпа роста цен. Май показателен в плане начала перемен, но не в плане результатов.

Более выразительным должен стать июнь, он продемонстрирует признаки начала стабилизации: остановку роста цен, характерную для периода стагнации ценовую дифференциацию. Если за последние месяцы в лидеры выходило жилье типовое и низкокачественное, то теперь его начнет его обгонять по темпам роста более дорогое. Наконец, начнет расти предложение. Наверняка в течение мая-июня эксперты эту тенденцию в своих комментариях отметят.

И в ближайшие месяцы рынок перейдет в стадию стабилизации, вернее – стагнации. Насколько она будет глубокой? Для наглядности позволим себе экскурс в историю. После кризиса 1998 года рынок находился буквально «в яме», потом, в течение 2-3 лет он рос. В 2004 году «постоял», в 2005-м – «раскачался», а в 2006 году – поднялась новая волна роста. То есть, события развивались поэтапно. А нынче - не успела закончиться стагнация 2007 года, как в 2008-м рынок рванул вперед, не скопив для этого рывка сил. Абсолютные ценовые показатели в 2008 году были высокие, и можно предположить, что стагнация продлится до конца года и даже перекинется на следующий.

— Обнадеживать покупателей будем – пообещаем откат цен?

— В какой-то мере откат цен обязательно случится, но в разных категориях жилья проявится по-разному. Цены на элитное жилье, скорей всего, останутся на месте. Продавцы новостроек, возможно, будут давать скидки – в зависимости от ситуации в компании, но формально цены менять, вероятно, не станут. Думаю, что «вторичка», особенно низкокачественная, сползет довольно ощутимо.

Во время стагнации 2007 года формальная коррекция цена была на уровне 5%, а реальная – 10-15%. Так что, будущая коррекция может дойти и до 20%. Увидим мы ее осенью, несмотря на начало делового сезона. Но пока участники рынка будут делать вид, что все хорошо. Остановку рынка летом наверняка объяснят сезонным затишьем. А в сентябре станет понятно, что дальше цены расти не собираются. Коррекция, скорее всего, наступит в октябре.

Если же обобщить историю развития рынка за последние семь лет, то напрашиваются еще более жесткие выводы. За эти годы рынок недвижимости вырастал в семь раз. Можно отметить два очень похожих периода – в 1991-1998 и 2001-2008 гг, во время которых отмечалось три волны подорожания.

Первая волна – резкая, с легкой стабилизацией без отката (начало 90-х и 2001-2004 гг.). Вторая волна в обоих периодах (середина 90-х и в 2005-2007) – тоже резкая, но более краткосрочная, и с существенным откатом назад. Если цены откатываются, то это уже говорит о том, что рынок начал выдыхаться. Наконец, третья волна – самая короткая, но наиболее «драматическая». В 90-х она закончилась общеэкономическим кризисом августа 1998 года, цены провалились в среднем на 30%. Чем завершится волна 2008 года?

Сегодня, конечно, совершенно другая экономическая ситуация, нежели 10 лет назад. Но все же, общих черт не замечать нельзя. Если в 1998 году цены на недвижимость «обвалились» из-за макроэкономического кризиса российского масштаба, то сегодня кризис царит в мировой экономике, и как он скажется на России, никто определенно сказать не может.

В итоге нынешняя стагнация может оказаться довольно продолжительной и перейти на 2009 год. Но поскольку сегодня в России более благоприятная экономическая ситуация, чем в 1998 году, — кризис на рынке недвижимости будет мягче, и цены откатятся не на 30%, как в 1998-99 гг, а на 15-20%. И в ближайшие два года цены, скорее всего, будут топтаться на месте.

А теперь попросим поделиться своими прогнозами представителей компаний, работающих на рынке недвижимости:

Аркадий Литовский, генеральный директор Национальной Риэлторской Группы NRG:
Стагнация приближается. Рост цен замедлился за последний месяц. Если учесть и ужесточение требований к ипотечным заемщикам, повышение кредитных ставок, - можно ожидать снижения интереса к ипотеке. Эти ножницы (снижение платежеспособного спроса при росте себестоимости строительства) могут привести к длительной стагнации - от 6 до 12 месяцев. Возможно, она будет сопровождаться падением цен в сегменте эконом-жилья на 5-10%. В сегментах бизнес- и элитной недвижимости наступит стабилизация.

Дальнейший рост цен – маловероятен. Он продолжится в сегментах коммерческой, загородной недвижимости, эконом-классе, небольшой рост, в пределах инфляции, ожидаем на квартиры в новостройках Подмосковья (малой площади, 1-2 комнатные.)

Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга «МИЭЛЬ»:
В мае отмечается стабилизация цен во всех сегментах, кроме элиты. В элите — противоположные явления цены начали стремительно расти. В настоящее время максимальная цена предложения достигла 80 тыс. $/м.

Быстрее всего цена стабилизируется в переоцененных сегментах, как правило, это жилье низкого качества. Но на первичном рынке в сегменте «эконом-класс» цена может продолжать расти в силу сокращения предложения. В мае в Москве продажи велись всего лишь в 19 домах эконом-класса (6,3% от всего объема предложения).

Цена – это баланс между спросом и предложением. По нашим оценкам объем реального предложения на рынке не растет, а спрос стабилен или увеличивается. В 2008 году мы ожидаем годовой рост цены на 20-25% с колебательной стабильностью летом.

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости:
В апреле спрос на столичные квартиры и комнаты на «вторичке» снизился почти на 20% по сравнению с мартом. Предложение на московском рынке жилья, напротив, возросло на 6% до 26 тыс. объектов. Цены продолжили свой рост, но не так динамично, как в марте.

Апрельский спад покупательской активности косвенно свидетельствует о том, что период интенсивного роста цен близится к концу. Вероятно, в мае, с началом отпускного периода, количество желающих решать жилищные вопросы еще сократится, что стабилизирует ценовые показатели вплоть до конца лета – начала осени.

Сейчас все указывает на то, что возможна отрицательная динамика, но как бы этого ни хотелось покупателю, сегмент первичных квартир будет выступать в качестве стабилизатора цен. Застройщики могут себе позволить держать цены, этому же будет способствовать и ограничение предложения в Москве. Резервы застройщиков позволят им держаться без потока финансирования от продаж не меньше года-полутора.

Летом, вероятно, ситуация будет близка к прошлогодней: покупатели, идя на поводу у СМИ, будут ждать снижения цен, которого в итоге не будет, а рынок будет постепенно подпитываться теми, кто не в состоянии откладывать решение жилищных проблем, а это 9% от общего количества семей, планирующих операции на рынке недвижимости.

Светлана Корженевская, начальник управления новостроек РК «Русский дом недвижимости»:
Стабилизации пока не наблюдается, рост цен на рынке новостроек продолжается постепенно замедляющимися темпами. На рынке недвижимости существует понятие «сезонность». Поэтому есть надежда, что активный рост цен, характерный для начала текущего года, практически закончился. Можно предположить наступление летней стабилизации.

Спрос на новостройки в Москве заметно опережает предложение, и пока спрос не будет удовлетворен, рост цен будет обгонять инфляцию. Наш прогноз: цены будут расти дальше.

Ольга Селютина, начальник управления вторичного жилья Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»:
На рынке вторичного жилья также можно говорить о сезонности роста цен. По сравнению с 2007 годом в начале 2008-го стоимость квартир росла более интенсивно. Однако уже сегодня заметно постепенное снижение активности. Это связано, прежде всего, с тем, что изменились сроки регистрации сделок в с привычных пяти дней до месяца. За этот период квартиры успевают возрасти в цене на 20%. Это значительно осложняет заключение альтернативных сделок. В результате предложений по продаже становится меньше, а спрос растет все больше.

К лету стабилизация проявится в сегменте эконом-класса, где рост цен был интенсивнее всего. Прогноз: рынок ждет сезонная стабилизация.

Елена Максименкова, руководитель Департамента маркетинга и рекламы Инвестиционной компании МГСН:
Май оказался активным в плане роста цен. Предположительно, по итогам мая рост цен по отношению к предыдущему месяцу составит не менее 4%. В дальнейшем же, по предположению экспертов компании МГСН, темпы роста цен как в сегменте новостроек, так и на вторичном рынке пойдут на спад, и до конца года жилье будет повышаться в цене от 0,5 до 1,5% в месяц. Таким образом, в целом динамика будет положительной.

Юлия Матюшенко, аналитик ЗАО «Каскадстройсервис»:
Признаки стабилизации выражаются в снижении темпов роста цен на московское жилье в новостройках и уменьшении разницы в цене на квартиры на начальном этапе строительства и на стадии сдачи объекта в эксплуатацию.

Однако в Подмосковье спрос превышает предложение, что приводит к более быстрому темпу роста цен на новостройки. Стабилизация наступит раньше в многокомнатных квартирах и квартирах бизнес-класса, которые люди покупают для проживания. На одно-, двухкомнатные квартиры меньшей площадью (до 60 кв.м.) цены постоянно будут расти, так как они остаются выгодными для инвестирования денежных средств с последующей продажей. Прогноз: Дальнейший рост цен в ближайшей перспективе и стабилизация цен в среднесрочной перспективе.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Далеко не все эксперты согласны с Олегом Репченко в том, что на рынке непременно наступит стагнация с откатом цен назад. Их основной аргумент: рынок будут держать новостройки, компаниям не страшны катаклизмы, они накопили большой запас прочности. Помогут «новостройщикам» столичные власти, так как в столице будет довольно мало строиться жилья эконом-класса, поэтому спрос на них не упадет.
Нам же - читателям и покупателям - осталось «всего-навсего» дожить до осени и все увидеть своими глазами.