Конец 2014 года, когда многие компании подводят итоги и строят прогнозы на будущее, запомнится резко ухудшавшейся экономической ситуацией в стране. Это и западные санкции, и резкое падение цен на нефть до критического за последнее десятилетие минимума, и не менее обвальное падение стоимости рубля по отношению к доллару и евро. Как на этом фоне складывается ситуация на первичном загородном рынке сейчас и что ожидается в будущем?
Своими прогнозами с «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» делятся эксперты рынка недвижимости. Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», считает, что загородная недвижимость – один из самых ярких индикаторов общеэкономической и политической ситуации в стране. Как только в России случаются потрясения, темпы продаж за городом мгновенно падают.
По мнению Сергея Мазенкова, генерального директора компании «Родные земли» , факторы, действующие на загородный рынок, можно условно разделить на имеющие устойчивое долгосрочное влияние и на конъюнктурные обстоятельства. К постоянно влияющим факторам относятся общая экономическая ситуация в стране, законодательное регулирование. Это, в частности, изменение подхода к кадастровой оценке земельных участков, усиление административных барьеров нецелевому использованию земли и связанное с этим увеличение налоговой нагрузки на землевладельцев. Конъюнктурные обстоятельства, которые оказывают сегодня наибольшее влияние на первичный рынок, – это падение рубля и нервозность на финансовых рынках.
Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает изменение структуры спроса. Более востребованными форматами становятся те, что подходят в качестве основного жилья и находятся на высокой стадии готовности. Успехом пользовалось готовое жилье. «Так, участки с уже построенными коттеджами пользовались гораздо большей популярностью, чем участки с подрядом, и практически все были раскуплены», - подтверждает Константин Злобин, директор по развитию группы компаний «Астерра».
Вместе с тем Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED, обратил внимание на то, что в связи с серьезной волатильностью валютного курса, на рынке загородной недвижимости наступил благоприятный момент для рублевых сделок. Только в элитном сегменте, который традиционно тяготел к долларам, с начала осени их количество увеличилось примерно на 30%.
По мнению Константина Злобина («Астерра»), вклад в увеличение продаж внесли акции и компенсации, которые предлагали застройщики. На коттеджном рынке многие компании предлагали бесплатное подключение газа, дополнительные мощности в подарок, рассрочки на год и более. В сегменте таунхаусов покупателям предлагали рассрочки и хорошие условия по ипотеке. И если у основных игроков рынка процентная ставка составляла 12%, то совместная работа девелоперов и банков «второго эшелона» привела к снижению процентной ставки до 10,5% и даже ниже.
Цены на загородном рынке показывали разнонаправленную динамику. По данным ГК «Астерра», средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных жилых комплексах на конец 2014 года составляет 78 тыс. руб. за кв.м. По сравнению с 2013 годом, когда средняя стоимость была на уровне 73 тыс. руб. за кв.м, зафиксирован рост порядка 6%. Но средняя стоимость домовладения в коттеджном поселке, включая стоимость земли, на весну 2014 года была 16 млн руб., тогда как годом ранее – 17,7 млн руб. - это примерно на 10% меньше. Что касается таунхаусов, стоимость квартиры-секции вместе с землей на весну 2014 года составила 11 млн руб. по сравнению с весной 2013-го, когда цена отмечалась на уровне 12,6 млн руб.
Участки без подряда ждет выборочный спрос
На протяжении последних лет отмечался устойчивый спрос на участки без подряда. В Подмосковье можно было купить сотку земли по цене от нескольких сотен долларов до нескольких тысяч. География продаж начиналась от участков, расположенных прямо за МКАД, и до сотен километров от Москвы. «Но последние 5-6 месяцев мы замечали снижение интереса к участкам именно в силу рисков для дальнейшего проживания», - рассказывает Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость»). Поэтому в перспективе, прогнозирует эксперт, динамика продаж будет в уже зарекомендовавших себя поселках, которые показали себя развивающимися и имели спрос на спокойном рынке.
То есть речь идет прежде всего о поселках, где нет проблем с коммуникациями, дорогами и необходимой инфраструктурой. Без покупателей останутся поселки, которым грозит недофинансирование заявленных, но еще невыполненных работ.
Что же касается цен, то Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость») считает, что предпосылок для их падения в успешных проектах нет. Больше того, Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка» , надеется, что близкие к завершению проекты будут дорожать. Например, в КП «Софринские пруды» (35 км от МКАД по Ярославскому шоссе), реализуемом компанией, бОльшая часть строительных работ выполнена, и полностью они будут закончены в 2015 году. Компания планирует повышение цен в начале следующего года и далее – в соответствии с готовностью инфраструктуры. «Мы готовы повышать цены и уже заявили об этом», - поддерживает коллегу и Сергей Мазенков, генеральный директор компании «Родные земли» .
Что касается «непродаваемых проектов» (где не ведутся работы, они находятся в неудачных местах, нет подведенных коммуникаций), то в компании «ИНКОМ-Недвижимость» считают, что в таких проектах девелоперам уже некуда «падать» в цене, поэтому, вероятнее всего, их предпочтут заморозить. В проектах, которые находятся в самом начале и владельцы которых имеют трудности с собственным финансированием, по прогнозу Ольги Матюговой, финансового директора ООО «Феникс Групп», покупателям будут предложены скидки.
В целом же, как и в предыдущий кризисный 2008 год, цены на участки без подряда останутся на первые 4-8 месяцев примерно на одном уровне, в некоторых случаях цены будут опускаться, но незначительно, делает вывод Игорь Капустин, руководитель отдела продаж жилых проектов ГК «Стройконсалтинг». В дальнейшем все будет зависеть от стабильности в стране, если произойдет перелом в экономике, то загородный рынок может показать небольшой рост.
Таунхаусы – с уверенностью в будущее
Таунхаусы в 2014 году показали хорошие результаты по продажам, доказав, что москвичи и жители Подмосковья готовы менять обычные городские квартиры на более комфортные загородные таунхаусы. Поэтому и на будущее по этому сегменту прогнозы оптимистичные. Таунхаусы будут развиваться благодаря своим преимуществам перед городскими квартирами, уверен Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость»). «Этот продукт востребован, он экономичен, - соглашается Сергей Мазенков («Родные земли»). - Поэтому есть ощущение, что ничего глобально критичного с этим рынком не произойдет».
Но спрос переориентируется на готовые проекты, где цены зафиксированы в рублях, прогнозирует Илья Менжунов («Метриум Групп»), так как «в нестабильных экономических условиях покупатели отдают предпочтение надежным проектам с высокой стадией готовности и понятным ценообразованием».
Эксперты предвидят и рост цен в данном сегменте. Подорожание произойдет из-за поднявшихся вслед за долларом цен на стройматериалы, объясняет Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость»). Чтобы удержать цены от резкого скачка в сложившихся условиях, говорит Валерий Лукинов, коммерческий директор компании «Керамо», девелоперам придется либо экономить на качестве и материалах, либо делать таунхаусы площадью от 40 до 60 кв. м в двух уровнях, с мансардой, это будет примерно 50 и 70 кв. м. Эксперт предполагает, что большинство пойдет по второму пути. В числе других способов оптимизации в компании «ИНКОМ-Недвижимость» назвали отказ от цокольных этажей, встроенных гаражей, а вместо того, чтобы строить отдельные помещения под котельные, газовые котлы станут размещать на кухне.
Застройщики находят и другие ходы для экономии, которые, как отмечает Ирина Крылевская, начальник отдела офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», воспринимаются как архитектурные находки. Например, панорамное остекление зрительно добавляет пространства, придает строению современный и эстетически привлекательный вид, но застройщику обходится дешевле.
Значительному росту цен, по мнению Петра Кветного, советника генерального директора ООО «Мега-Мечта», будет препятствовать и снижающаяся покупательская способность населения. Сюда же стоит отнести и рост ставок по ипотеке.
Дорогие коттеджи потеряют в цене, а площадь домов уменьшится
По мнению Ильи Менжунова («Метриум Групп»), наиболее ощутимые изменения коснутся коттеджей высокой ценовой категории. Представить себе сегодня, что найдутся охотники до загородной недвижимости стоимостью от $20 млн и выше, весьма и весьма сложно. В I квартале 2015 года в этом ценовом диапазоне ожидается затишье. Исключением станут проекты с большим дисконтом, как минимум 30% от стоимости в долларах. «Из них самый перспективный продукт, - говорит эксперт, - это качественные ликвидные коттеджи стоимостью до 50 млн рублей».
Ольга Матюгова (ООО «Феникс Групп») полагает, что с покупкой коттеджа в условиях кризиса многие могут и повременить. По наблюдениям Алексея Афонина, руководителя проекта «Коттеджный поселок Софьино», во время кризиса, как правило, спрос сдвигается в сторону более дешевых предложений.
Востребованы будут дома в тех проектах, где застройщик строит на свои средства и не зависит от динамики продаж, добавляет Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость»). И в сегменте коттеджей покупатели тоже будут приветствовать готовое жилье: «В большей степени клиенты хотят, чтобы, посмотрев коттедж, в ближайшие полгода уже заселиться в него», - подчеркивает Игорь Капустин (ГК «Стройконсалтинг»).
Налоги будут приличными
Константин Злобин («Астерра») считает, что существенные изменения внесет новый налог на недвижимость. И если налог на двухкомнатную квартиру, в которой проживает семья из трех-четырех человек, будет сравнительно небольшим, то на загородные дома как на второе, дополнительное жилье он составит порядка 0,3% кадастровой стоимости. А это уже ощутимая сумма. Если средняя цена загородного дома в 10-15 км от МКАД будет 16 млн руб., то 0,3% выльются в приличные 48 тыс. руб. в год. По этой же причине, рассуждает эксперт, в будущих проектах средняя площадь загородных домов будет падать. Сейчас нормой считается дом 220 кв. м на 12 сотках. Завтра же, скорее всего, нормой станет дом порядка 150-180 кв. м на 8-10 сотках.
Налоговое бремя ощутимо затронет и интересы покупателей элитной недвижимости. «Покупатель стал еще более рациональным и обращает самое пристальное внимание на размер площадей, - говорит Алексей Артемьев (TWEED). - Времена, когда приобретались дома свыше одной тысячи квадратных метров, уходят в прошлое».
По прогнозу Игоря Капустина (ГК «Стройконсалтинг»), коттеджное направление уйдет в стагнацию на 4-8 месяцев, а в случае если экономическая ситуация не изменится, начнется падение цены.
Малоэтажные дома – тренд на загородном рынке
По мнению Ильи Менжунова («Метриум Групп»), строительство малоэтажных домов станет одним из самых приоритетных направлений девелоперской деятельности в 2015 году. Прежде всего потому, что квартиры в «малоэтажках» стоят дешевле коттеджей и таунхаусов и это самый доступный вид цивилизованного загородного жилья.
Малоэтажное строительство - это тренд, поддерживаемый правительственными программами, напоминает и Петр Кветный («Мега-Мечта»). Кроме того, проекты малоэтажных комплексов могут быстро изменяться согласно рыночным условиям, что очень выгодно застройщику. Одну из главных причин успеха малоэтажных жилых комплексов за городом Михаил Кондырев («33 Поселка») видит в высокой доходности строительства на один квадратный метр. «Общаясь со многими застройщиками, я все чаще слышу об их планах переформатировать свои проекты под данный вид жилья», - подтверждает Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость»).
Эксперты считают, что малоэтажный формат должен показать себя как самый устойчивый в сложившихся условиях, поэтому и значительная корректировка цен в следующем году в нем не ожидается. Скорее всего, некоторое время рублевые цены в малоэтажных комплексах будут оставаться на прежнем уровне, что обеспечит покупателям скрытую скидку, но в дальнейшем цены на жилье вырастут, правда, они останутся привлекательными для многих, предполагает Михаил Кондырев («33 Поселка»).
Кто выиграет от кризиса
Напоследок портал www.metrinfo.ru поинтересовался у экспертов, какой сегмент загородного рынка стает самым востребованным в следующем году, а какой вынужден будет снизить обороты. Большинство наших комментаторов полагают, что сложившиеся к концу года тренды сохранятся и в дальнейшем. То есть хорошие шансы есть у качественных малоэтажных проектов и таунхаусов, которые будут приобретаться для постоянного проживания. Ожидается спрос и на участки без подряда с коммуникациями. Что же касается коттеджей, то люди с бОльшим энтузиазмом станут покупать уже готовые дома.