Первые четыре месяца на рынке новостроек Московского региона отмечены ростом деловой активности застройщиков и выводом новых проектов. Покупатели также более активно идут на сделки, благо цены растут медленно, а выбор довольно широкий. Впрочем, и до конца года эксперты не видят причин, которые могут «взорвать» рынок, хотя предпосылки для дальнейшего роста цен проявляются уже четче.
Спрос: покупатель не спит
Близится к концу 1-е полугодие 2011 года, поэтому эксперты рынка недвижимости уже подводят предварительные итоги и строят прогнозы. Как рассказал www.metrinfo.ru Артём Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», покупательский интерес в сегменте экономкласса демонстрировал высокие показатели, а вывод на реализацию новых объектов сопровождался постепенным поглощением рынком уже введенных в эксплуатацию, почти распроданных новостроек. За прошедшие месяцы в строительном комплексе Москвы количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже, по сравнению с концом 2010 года сократилось на 2% и составило около 350. Число свободных квартир при этом снизилось на 3%. Как добавил Виталий Разуваев, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», в мае по сравнению с январем темпы продаж увеличились на 20%.
Положительную динамику показывает и рынок элитной недвижимости. Как сообщил Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, по итогам I квартала 2011 года общий объем спроса вырос на 15%. На 13% вырос спрос на элитные новостройки на начальном этапе строительства – на жилые комплексы «Садовые кварталы», Knightsbridge Private Park, «Цветной бульвар, 13», и Barkli Virgin House. Как отмечает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank, в марте 2011 год в компании был зафиксирован рекордный показатель количества сделок за 2010 - 2011 гг.
По информации Марины Маркаровой, управляющего партнера компании MAYFAIR Properties, наиболее востребованы были квартиры в объектах премиум-класса и класса de luxe, которые отличаются «нестандартным» подходом к объекту: например, «экопроекты» («Бурденко, 11» с солнечными батареями и сбором дождевой воды), лофты (ЖК «Арт Хаус»), ЖК «Barkli Park» с уникальным современным фитнес-клубом.
Но, несмотря на заметные положительные сдвиги, наблюдаемые с начала прошлого 2010 года в строительной отрасли ряда регионов России показатели объемов ввода жилья в Москве и МО все еще демонстрируют отрицательную динамику. Как отметил Артём Ржавский («Азбука Жилья»), в Московской области количество введенных в эксплуатацию жилых площадей по итогам I квартала 2011 года близко к прошлогодним показателям и, согласно данным Росстата, составило 753,8 тыс. кв. м, что на 13,6% ниже по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. В Москве в январе-марте 2011 года за счет всех источников финансирования было введено всего 200,2 тыс. кв. м жилых площадей, что на 73,3% ниже показателя первых трех месяцев 2010 года.
Как объяснил эксперт, существенное сокращение объемов ввода жилья в столице связано с переменами в административном аппарате города, повлекшем за собой определенные изменения правил игры для ряда застройщиков. В результате многие проекты были пересмотрены или приостановлены на различных этапах развития, включая и находящиеся на последних стадиях готовности.
«Левобережный», «Ярославский», Barkli Park, Virgin house и другие
Хотя объемы введенных площадей в столичном регионе в 2011 году упали, на рынок продолжают выходить новые проекты. По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», предложение новостроек по состоянию на апрель составило более 21 тыс. квартир. Наибольшее количество сосредоточено в ценовом сегменте от 100 000 до 150 000 руб. за кв. м (47%). Причем доля новостроек с ценой метра до 100 000 руб. увеличилась на 2%.
Как отмечает Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», в основном новые объемы, которые выходят в продажу, возникают в ранее появившихся проектах за счет новых корпусов.
Дмитрий Ануфриев, руководитель направления анализа конкурентного окружения компании ЗАО «Ведис Групп», отмечает, что на рынке первичной недвижимости эконом и комфорткласса активизировались крупные девелоперы, такие как «СУ-155», «Дон-строй», ПИК, «Пионер». Только в ГК «ПИК» в течение I квартала 2011 года были открыты продажи 11 новых жилых корпусов, из которых семь находится в Московской области (Химки: «Новокуркино» (корп. 10 и 11), «Левобережный» (корп. 2 и 18), «Юбилейный» (корп. 8а); Мытищи, «Ярославский» (корп. 13 и 14), а также в Москве ЖК «Чертановский», корп. 40А.
По мнению Виталия Разуваева («Сити-XXI век»), один из привлекательных для покупателей проектов в Строгино - жилой комплекс «Подсолнухи». Стоимость квадратного метра жилья в нем начинается со 110 тыс. руб., хотя при старте продаж в марте месяце она составляла от 98 тыс. руб.
«Компания «Ведис» в III квартале 2010 начала строительство крупного проекта ЖК «Головино», - рассказывает Дмитрий Ануфриев («Ведис Групп»). - Продажи на объекте идут по цене 117 000 – 132 000 руб. за кв. м».
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», выделяет жилой комплекс «Царицыно», где можно купить однокомнатные квартиры, стоимостью от 4,6 млн рублей, двухкомнатные по цене от 6 млн рублей и трехкомнатные от 8,3 млн рублей; ЖК «Золотой треугольник» в районе Фили-Давыдково, где стоимость квадратного метра составляет от 130 тыс. рублей, ЖК «Скай Форт» (г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, владение 11, от 111 тыс. рублей за квадрат), ЖК «Виноградные пруды» (район Измайлово, Измайловский проезд, вл. 1); стоимость кв. м составляет от 94 тыс. рублей, жилой комплекс «Примавера» (ст. м. «Нахимовский проспект», Симферопольский проезд, д. 18; 145,6 тыс. рублей за кв. метр).
Из новых элитных объектов Марина Маркарова (MAYFAIR Properties) отметила ЖК Barkli Park (ул. Советской Армии, дом 6) корпорации «Баркли», цена квадратного метра в котором составляет от $11 250. Также началось строительство элитного жилого комплекса в Хамовниках по адресу ул. Малая Трубецкая, вл. 28, стр. 2. Цена за квадратный метр в нем составляет от $22 000. Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta estate, называет следующие популярные адреса: «Итальянский квартал», цены от 270 000 руб./м, «Садовые кварталы»: цены от 300 000 руб./м, «Английский квартал», цены от 200 000руб./м; ЖК «Трилогия» - цены от 300 000руб./м.
В ближайшее время ожидается выход на рынок нового проекта ЖК Knight’s Bridge (ул. Кооперативная, вл.16). Жилой комплекс пополнит сегмент жилья класса de luxe. Эксперты прогнозируют, что он может стать одним из самых дорогих объектов на первичном рынке элитного жилья столицы.
Много новых объектов вышло на рынок и в Московской области. Как рассказал Сергей Матвеев («Желдорипотека» «Московская региональная дирекция»), в мае 2011 года поступили в продажу квартиры в ЖК «Новоивановский», расположенном в рабочем поселке Новоивановское Одинцовского р-на, всего в 2 км от МКАД по Минскому шоссе. Жилой комплекс представляет собой трехсекционный монолитно-кирпичный дом переменной этажности (20-22-24 этажей) на 345 квартир. В продаже имеются однокомнатные квартиры площадью от 48,3 до 58,6 кв. м, стоимостью от 4,1 млн руб. (от 80 000 руб. за 1 кв. м), двухкомнатные -площадью 73,5 - 80,1 кв. м, стоимостью от 5,8 млн рублей (от 78 000 руб. за 1 кв. м) и трехкомнатные квартиры площадью 106,6 - 112,1 кв. м, стоимостью от 8,1 млн рублей (от 76 000 рублей за 1 кв. м). Ко второй половине 2011 г. планируется вывод на рынок нового объекта, расположенного в Мытищах на улице Колпакова. Строительство данного дома началось в конце прошлого года.
Цены в плюсе
На возобновление покупательской активности отреагировали цены. Но рост был плавный и «ленивый». По данным Артёма Ржавского («Азбука Жилья»), в январе-апреле 2011 года востребованные покупателями новостройки умеренными темпами прибавляли в цене, а объекты, заявленная цена которых не соответствовала ожидаемым потребительским характеристикам, практически не менялись в цене, в ряде объектов цены даже снижались, но не напрямую, а в процессе различных маркетинговых акций.
Что же касается цен и их роста, данные аналитических компаний немного различаются. В компании «Азбука Жилья» считают, что по итогам четырех месяцев средняя цена квадратного метра новостроек в Москве увеличилась на 3,4% и с учетом элитного жилья составила 212,9 тыс. руб. В наибольшей степени (на 4,1% относительно конца 2010 года) прибавили в цене новостройки экономкласса (119,4 тыс. руб. за кв. м). Цена на объекты класса бизнес составила 178,4 тыс. руб. за кв. м, она выросла на 3,5% относительно конца 2010 года.
По данным информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», с начала года стоимость новостроек в рублях повысилась на 9,0%, в долларах на 1,7%. По состоянию на начало мая месяца максимальный рост пришелся на однокомнатные квартиры: + 24,2%, трехкомнатные и многокомнатные квартиры подорожали на 7,2% и 2,9% соответственно. Хотя в этот же период двухкомнатные квартиры подешевели на 2,5%.
На рынке элитной недвижимости значительного изменения цен не произошло. По данным Александра Зиминского (Penny Lane Realty), в I квартале 2011 года в элитном сегменте на первичный рынок был выведен большой объем нового предложения – 283 квартиры. Средний рост цен не превысил уровня инфляции. Так, за I квартал 2011 года средние цены на элитные новостройки выросли на 1,7%: с $22,5 тыс. до $22,9 тыс. за квадратный метр.
В Московской области вследствие более интенсивного выхода на рынок новых проектов на ранних стадиях строительной готовности средняя цена квадратного метра новостроек возросла на 1,2% относительно конца 2010 года и в апреле 2011 года составила 63,9 тыс. руб. Как объяснил Артём Ржавский («Азбука Жилья»), стоимость квартир в жилых комплексах эконом и комфорткласса увеличилась на 2,3% и 1,2% и достигла показателей 65,0 и 61,4 тыс. руб. за кв. м соответственно. Средняя цена единицы площади в объектах бизнес-класса, напротив, незначительно (на 1,5% по сравнению с декабрем 2010 года) снизилась: квартиры в жилых комплексах этого сегмента можно в среднем приобрести за 91,1 тыс. руб. за кв. м.
Прогноз дальнейшего роста
Наметившаяся динамика роста цен на новостройки в Москве, отмеченная в начале 2011 года, скорее продлится и в будущем. По крайней мере, такие прогнозы дают аналитики рынка недвижимости. Так, Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», считает, что до конца года новостройки могут подорожать больше, чем остальное жилье. Этому способствует и возросшая активность покупателей, и уменьшившееся число объектов на строительном рынке. Самый значительный рост до 20-25% по итогам года может произойти на объектах экономкласса. Их в Москве считанное число, а продажи на площадках стартовали по рекордно низким ценам. По объектам класса бизнес и элит прослеживается другая картина: таких проектов в столице большинство, а цены по ним уже на этапе начала продаж довольно высоки. Поэтому и рост цен по итогам 2011 года на них составит около 10%. Если же оперировать средними показателями, то рост цен на первичном рынке составит примерно 10%-15%, прогнозирует аналитик.
Эксперты рынка из девелоперских и риелторских компаний также считают, что роста цен не удастся избежать. Портал www.metrinfo.ru приводит и их высказывания.
Артём Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
До конца 2011 года продолжится планомерное увеличение средней цены предложения новостроек, соответствующее темпам инфляции. По итогам года на первичном рынке жилья Москвы и Московской области ожидается рост среднего уровня цен в пределах 8-10%. При этом, как и в прошлом 2010 году, темпы удорожания объектов эконом и комфорткласса превысят показатели прироста цен в бизнес и элитном сегментах на 2-3%.
Марина Маркарова, управляющий партнер MAYFAIR Properties:
На первичном рынке в связи с повышением покупательской способности в отсутствие новых площадок многие застройщики планируют повышение цен в среднем на 10-15%.
Виталий Разуваев, коммерческий директор, инвестиционно-девелоперская компания «Сити-XXI век»:
Цены во II полугодии вырастут в среднем еще на 10%, а для объектов на ранней стадии строительства – на 15%. Рост связан со снижением строительной активности и с новыми приоритетами органов власти. Таким образом, количество предложений сокращается, а активность покупателей остается высокой. Рынок чувствует все эти перемены и реагирует повышением цен.
Сергей Матвеев, директор филиала компании ЗАО «Желдорипотека» «Московская региональная дирекция»:
Следует ожидать постепенного роста цен, особенно на объекты в 30-километровой зоне, так как цены в приближенных к МКАД новостройках уже догоняют московские.
Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК«Домостроитель»:
Не стоит ожидать в этом году критического роста цен. По нашим оценкам, в среднем по рынку он составит 10-15%. Для объектов, продажи в которых стартовали в прошлом или даже в начале этого года, показатель будет существенно выше – 20-25%, но связано это с естественным ростом цены в зависимости от стадии строительства новостройки.
Евгений Подольский, вице-президент ГК «Гарантия-Строй»:
Несмотря на то что некоторые аналитики прогнозируют в ближайшее время рост цен на недвижимость от 10 до 20%, наша компания придерживается другой позиции. Мы не видим необходимости взвинчивать цены, не пытаемся получить сверхприбыль, а стремимся построить как можно больше качественного жилья. Повышение цен на жилье в наших проектах возможно только в случае резкого повышения стоимости энергоносителей и цемента, одной из инертных составляющих строительных материалов.
Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер»:
В целом при сохранении текущей ситуации, когда количество новых строек в Москве не превысит 1-2 в квартал, в течение ближайших 6 месяцев можно ожидать рост на квартиры в комплексах, находящихся на высокой стадии строительной готовности, минимум на 10-15% к сентябрю-октябрю 2011 года.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
По нашим прогнозам, рост цен по итогам 2011 г. может составить в среднем 8-10%. Рост цен в 2011 году затронет все сегменты, но в экономклассе рост будет более активным, в бизнес-классе – менее.
Новые проекты, которые вышли на рынок в 2011 году
| Адрес, название ЖК | Типы домов | Стадия, срок ГК | Квартирный набор | Цены, тыс. руб./кв.м | Инфраструктура |
|---|---|---|---|---|---|
| Химки г., мкр. 5, ЖК «Панорама» | 23-этажный монолитно-кирпичный дом (инд. проект) | Монтаж средних этажей, сдача ГК – 3 кв. 2012 г. | 1,2,3-комн. квартиры от 53,0 до 104,1 кв. м | 65,7-72,5 тыс. руб., в среднем – 68,9 тыс. руб. | В шаговой доступности от ЖК «Панорама» расположен ТЦ «Аквамарин» с супермаркетами и ресторанами. Развитая инфраструктура города: школы и детские сады, больницы, торговые комплексы «Мега», «Икеа», «Ашан», «Лига», магазины всех профилей и ценовых сегментов, культурно-развлекательный центр «Cinema-Весна», бассейн, спортивный комплекс, городской парк «Дубки». |
| Лениниский р-н, Московский г., ЖК «Град Московский», кв-л 4, корп. 1-7 | Панельные дома серий П-44Т, Д-25, от 17 до 25 этажей | Корп. 3, 4, 5 – монтаж завершен, корп. 1, 2, 6, 7 – монтаж нижних и средних этажей, сдача ГК – 1 кв. 2012 г. | 1,2,3-комн. квартиры от 37,2 до 102,9 кв. м | 66,0-74,0 тыс. руб., в среднем – 68,8 тыс. руб. | В ЖК «Град Московский» ведется строительство 2 школ и 2 детских садов, первые этажи в жилых домах выделены под отделения почты и банка, предприятия бытового обслуживания и магазины. Проектом предусмотрено 3 гаражных комплекса общей емкостью 2920 м/мест, в том числе подземный паркинг – 350 м/мест и два многоярусных наземных гаража на 2150 и 420 м/мест. В ЖК «Град Московский» также планируется строительство ФОК, аптек и молочно-раздаточных пунктов, магазинов повседневного спроса; предприятий общественного питания и бытового обслуживания; учреждений массовой культуры. Кроме того, в городе уже функционируют стадион, бассейн, театр. |
| Ленинский р-н, Пыхтино дер., ЖК «Солнцево-Парк», корп. 16, 19 | 17-этажные панельные дома серии П-44Т | Корп. 16 –нулевой цикл, корп. 19 – монтаж нижних этажей, сдача ГК – 3 кв. 2012 г. | 1,2,3-комн. квартиры от 37,2 до 79,2 кв. м | 52,0-68,5 тыс. руб., в среднем – 60,0 тыс. руб. | Первую линию микрорайона вдоль магистрали занимает торгово-развлекательный комплекс. Проектом предусмотрено возведение многоэтажного многофункционального центра, учебно-образовательного комплекса из двух школ с развитым спортивным ядром, а также строительство детского сада, школы, поликлиники, библиотеки, отделения банка, наземной многоярусной парковки. |
| Ленинский р-н, Бутово дер., ЖК «Бутово-Парк», корп. 16, 17 | 17-этажные панельные дома серии П-44Т | Корп. 16 – монтаж средних этажей, корп. 17 – фундаментные работы, сдача ГК – 3 кв. 2012 г. | 1,2,3-комн. квартиры от 37,2 до 79,2 кв. м | 59,5-68,0 тыс. руб., в среднем – 61,2 тыс. руб. | Вся необходимая инфраструктура будет расположена на нижних этажах жилых домов – продуктовый супермаркет, магазины первой необходимости, аптеки, отделения банков. Кроме того, проектом предусмотрено возведение многофункционального торгового центра, современного кинотеатра, бутиков и магазинов, кафе и ресторанов, медицинского центра и физкультурно-оздоровительного комплекса с бассейном. |
| Люберецкий р-н, Октябрьский г., ЖК «Флагман» | 17-этажный монолитно-кирпичный дом (инд. проект) | Монтаж нижних этажей, сдача ГК – 4 кв. 2012 г. | 1,2,3-комн. квартиры от 42,9 до 98,8 кв. м | 44,0-48,0 тыс. руб., в среднем – 46,5 тыс. руб. | Рядом с ЖК «Флагман» расположены поликлиника, торговый комплекс (на территории которого находятся аптечный киоск, предприятия общественного питания, пункт бытового обслуживания населения и пункт охраны общественного порядка). Кроме того, на территории микрорайона возводится спортивно-оздоровительный комплекс, дворовые спортивные площадки и одна квартальная комплексная спортивная площадка, запланировано строительство школы, детского сада, торговых павильонов, отделения связи, банка, помещений жилищно-эксплуатационных организаций. |
| Щелково г., Неделина ул., ЖК «Серебряные Пруды», корп. 8 | 16-этажный монолитно-кирпичный дом (инд. проект) | Монтаж нижних этажей, сдача ГК – 1 кв. 2012 г. | 1,2-комн. квартиры от 37,8 до 61,0 кв. м | 41,5-43,5 тыс. руб., в среднем – 41,8 тыс. руб. | Развитая инфраструктура города: детские дошкольные учреждения, школы, вузы и колледжи, аптеки, поликлиники, современная больница, торговые комплексы, бизнес-центры, магазины, кинотеатры, досуговые центры, кафе и рестораны. |
| Щелковский р-н, Анискино пос., ЖК «Аничково», корп. 2, 6 | Монолитно-кирпичные дома от 10 до 14 этажей (инд. проекты) | Корп. 2 – монтаж нижних этажей, корп. 6 – подготовка стройплощадки, сдача ГК – 2-3 кв. 2012 г. | 1,2,3-комн. квартиры от 35,8 до 83,6 кв. м | 38,0-43,5 тыс. руб., в среднем – 39,5 тыс. руб. | Инфраструктура ЖК «Аничково» будет включать молодежный центр, автосервис, гаражный комплекс, кафе, отделение Сбербанка, аптеку, библиотеку, супермаркет, парикмахерскую, опорный пункт охраны порядка. В настоящее время уже функционирует продовольственный магазин, аптека, стадион. |