Главный итог 2020-го – московская недвижимость стремительно дорожала вопреки всему: коронавирусу, кризису в экономике и оскудению кошельков граждан. Льготная ипотека оказалась волшебным средством, которое не только оживило рынок после вынужденного весеннего простоя, но и довело его до ажиотажного состояния. Покупатели так азартно раскупали квартиры, что цены улетели на заоблачные высоты. Метр и на вторичном, и на первичном рынках стоит уже больше 200 тысяч рублей. Обычно после такого на рынке наступает тишина. Что же будет в этот раз?
Мягко говоря, 2020-й год получился нестандартным и малопредсказуемым. Падало всё: нефть, рубль, доходы людей, а рынок недвижимости пребывал в прекрасном параллельном мире, где, наоборот, всё росло. Вот несколько парадоксальных цифр. За первые девять месяцев 2020-го года, как подсчитал Росстат, наши с вами доходы упали на 4,3%. Нефть опустилась с 70 до 30-50 долларов за «бочку». Доллар вырос с 61-65 до 70-80 рублей.
А квадратный метр чувствовал себя замечательно: вторичка подорожала на 10%, а новостройки - на 10-20%, в зависимости от сегмента. В 2019-м году эти показатели были намного скромнее: 3,6% и 5% соответственно.
Покупателей погнали на рынок недвижимости низкая ключевая ставка (4,25%) из-за которой стало невыгодно держать деньги в банках (3-4% по депозитам, согласитесь, малоинтересны) и доступный ипотечный процент: 7,3-8-9% на готовое жилье и 6,5% с поддержкой от государства на новостройки.
И в самом деле, условия льготной ипотеки были вначале очень привлекательными, но с середины лета новостроечные цены пошли в рост, и при этом выгода от льготного процента оказалось «съеденной». Однако людей это не останавливало, так как они старались успеть до окончания ипотечной программы с господдержкой, которую планировали закрыть в ноябре 2020 года, но потом продлили до июля 2021-го. А на вторичке покупатели просто вынесли все самые дешевые квартиры, значительно сократив экспозицию.
Короче говоря, в конце года мы имели картину, мучительно напоминавшую происходившее в 2014-м. Тогда тоже обвалились цены на нефть, просел рубль, люди забирали вклады из банков, Запад обложил Россию санкциями. Реакция граждан на всё это: они рванули за квартирами, и даже устроили столпотворение в офисах продаж новостроек. Главный мотив - успеть вложить стремительно дешевеющие деньги во что-то реальное и вечно ценное. Затем наступило затишье, и цены начали ужиматься: вторичка «таяла» в течение трех последующих лет (2014-2017), результат – минус 10-20%, а новостройки сразу за 15-й год потеряли более 11%.
В 2020-м году граждане, вдохновленные на этот раз не девальвацией рубля, а доступной ипотекой тоже устроили ажиотаж на рынке недвижимости. Итог примерно одинаковый: цены полезли вверх, оторвавшись от реального уровня покупательной способности людей.
Сегодняшний рынок явно перегрелся и требует охлаждения. И его признаки уже начали давать о себе знать: поток клиентов начал уменьшатся с осени, - об этом нам свидетельствуют цифры Росстата (минус 16,5% по ДДУ в октябре по сравнению с сентябрем). На вторичке тоже спрос сжимается за счет того, что люди уже не могут найти себе жилье по карману.
Что удержит цены
Таким образом, в наступившем 2021-м году спрос, скорее всего, снизится, но цены на квадратные метры вряд ли заметно просядут. Стоимость качественных проектов, видимо, существенно не изменится, а на менее ликвидное жилье будут предлагать 5-10-процентные скидки. Более-менее рынок будет устойчивым, и тому есть несколько причин.
По сравнению с 2014-м годом, у нас низкая ключевая ставка. Напомним, что 6 лет назад ЦБ, чтобы сбалансировать финансовый рынок, поднял ее до 17%, при которых ипотека была вообще оказалась невозможной. Кто забыл, вспомните, что в 2015-м году правительство запустило программу льготной ипотеки под 12% на новостройки, и эти проценты на тот момент представлялись роскошными. Программа действительно поддержала строительство и работала, пока ставка по коммерческой ипотеке не опустилась до 11,5 %. И рынок недвижимости вполне нормально функционировал. Сейчас ключевая ставка 4,25%, и даже если Центробанк задумает ее приподнять на пару процентов, катастрофы не случится. Ставки по коммерческой ипотеке останутся вполне приемлемыми, не говоря уже о льготном кредитовании под 6,5%.
Следующий момент – сейчас на рынке гораздо меньше жилья, чем в 2015-м, когда цены на новостройки падали. Девелоперы и строят меньше, и не торопятся затоваривать рынок, аккуратненько выводя новостройки в продажу.
Стоит учесть, что и новые проекты, которые продаются с применением счетов эскроу (это уже примерно половина жилья) выходят дороже прежних, которые реализовывались по «обычным» ДДУ. Потому что перешедшие на новую систему застройщики берут кредиты в банках, платят по ним проценты, а раньше они просто собирали деньги с покупателей. Вряд ли они будут демпинговать.
Продолжат перекладывать деньги в недвижимость владельцы крупных вкладов, по мере того, как будут заканчиваться сроки депозитов по старым процентам.
И наконец ещё один интересный фактор, который будет играть против снижения цен. Люди, которые до пандемии тратили много денег на дорогие путешествия и развлечения, образовавшиеся финансовые «излишки» наверняка захотят переложить в недвижимость. В России, видимо, потратят сбережения и те, кто собирался купить жилье за границей.
Так что, если не случится еще чего-нибудь совершенно непредсказуемого, и ничего не прилетит, откуда не ждали, то в наступившем году цены на недвижимость устоят и отправятся в рост не раньше 2022 года.