Еще в начале апреля президент РФ Дмитрий Медведев, рассказывая о планах по развитию индивидуального жилищного строительства, заявил о том, что цель государства – строить до 1 млн. низкобюджетных домов в год. Хватит, мол, ютиться россиянам в малогабаритках, даешь доступные частные дома. Вообще-то, перспектива соблазнительная. Свой дом, пусть маленький, детишки резвятся на лужайках, шашлык можно жарить не отходя от кухни – чем не жизнь. Можно ли сделать эту идиллическую картинку реальной не для избранных, а для многих? Причем тут, рядом – в Подмосковье?
Для святой цели «окоттедживания» россиян придется, мягко говоря, сдвинуть горы. Напомним, что одним из первых указов президента России Дмитрия Медведева стал указ о создании федерального Фонда содействия жилищному строительству, куда будут переданы все неэффективно используемые земли министерств и ведомств, госпредприятий и учреждений. Затем эти ресурсы планируется вовлечь в программу массового строительства индивидуального жилья.
Понятно, что поселки надо обеспечивать инфраструктурой - транспортной, социальной, инженерной. Чтобы облегчить участь застройщиков, прокладывающих к участкам коммуникации, государство предлагает им брать кредиты под свои (государства) гарантии и задумывает запустить схему кредитования под залог земельных участков.
Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru решил пообщаться с профессионалами рынка недвижимости и спросить у них – а возможно ли воплотить малоэтажный нацпроект в пределах московского региона? Или там всю землю скупили на много лет вперед? А также нас очень интересовало, какую роль наши эксперты отвели бы государству.
Мечта застройщика – чтобы государство от него отстало
Подробно расспросить о судьбах малоэтажной застройки для народа, мы решили вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева.
— Как Вы полагаете, на каких условиях застройщики должны получать землю? И есть ли в Подмосковье земельные участки, которые можно «забрать» под нацпроект?
— Вся сложность создания Фонда заключается в том, что пока есть лишь декларация о намерениях. Прежде всего, необходима аналитика. Надо провести исследование земель, их инвентаризацию, чтобы понять – что можно использовать под строительство, а что – нельзя. Возьмем простой пример. Имеется военная часть. Можно ли строить жилье на принадлежащих ей землях? Ведь даже проблема состава грунта вторична, хотя и она, конечно, очень важна. Главный вопрос, который надо себе в этом случае задавать — а есть ли рядом с будущей жилой территорией рабочие места? Будут ли они там организованы? Иначе там просто невозможно будет жить. Так что пока нет публичной инвентаризации, все остается на уровне разговоров.
Вы спрашиваете про московский регион, наверное, он ближе вашему изданию. У московского региона свои трудности – это большая плотность населения и даже перенаселенность. Огромные транспортные сложности, - уже по этим проблемам Москва может претендовать на первое место в мире. Люди стремятся в Москву и Подмосковье, потому что их регионы не развиваются. Вот в чем беда. Нельзя отрывать Москву от России. Так что программа малоэтажного строительства напрямую зависит от общего развития страны, от создания новых производств и рабочих мест.
Теперь о том, что касается распределения земли. Мы с вами прекрасно понимаем, что если земля будет продаваться застройщикам по рыночным ценам, то никакой доступности в результате ждать не приходится. «Главный источник» доступности – уменьшение продажной стоимости земли и исключение из продажной цены жилья затрат на инфраструктуру. Других способов нет. Но пока нет никакой конкретики, трудно говорить о чем-либо. Понятно одно, что государство – неэффективный собственник земельных ресурсов, и оно их хочет задействовать.
— Достаточно застройщикам для создания инфраструктуры тех мер, которые усиленно пропагандируются – госгарантий и земельной ипотеки? Действительно ли эти механизмы способны создать комфортные условия для застройщиков?
— Механизма госгарантий явно недостаточно. Предположим, застройщик берет кредит для строительства инфраструктуры. А за счет чего возвращать кредиты? Вероятно, — за счет тарифов, которые платят жители за внутреннюю и внешнюю инфраструктуру. Но возврат за счет тарифов идет лет 20-25. Так что этот вопрос нужно решать! Например, в США государственные инвестиции идут из федерального бюджета и из бюджетов муниципальных образований. Они идут на покупку земли и инфраструктуру.
Говоря о механизме земельной ипотеки, мы с вами вновь возвращаемся к тому, о чем рассуждали в самом начале. Представьте - земля есть, участки имеются, но рядом нет промышленности, нет рабочих мест. Значит, нет и цены этих участков. Ведь основа ипотеки – ликвидность залога, ликвидность участка. Тогда о какой ипотеке речь? Так что первичное условие – месторасположение этой земли.
Где будет работать механизм земельной ипотеки? Разумеется, - вблизи развитых городов! В той же Московской области (впрочем, столица и Подмосковье и так могут жилье строить, без земельной ипотеки). А вот в депрессивных районах, например, в Смоленской области, земельная ипотека работать не будет. Банкиры нам говорят – идея земельной ипотеки хорошая, давайте нам анализ. А организовать эти исследования - уже задача государства.
Так что и госгарантии и земельная ипотека – всего лишь некоторые инструменты. Инструментарий надо расширять.
— Какие технологии следует применять при строительстве малоэтажного доступного жилья? Можно ли поставить их «на поток»?
— Вообще, об этом говорить имеет смысл только после того, как будут прописаны основные правила для всех участников. И как только это будет сделано, инвесторы сами, без нажима со стороны государства начнут искать пути на рынок, чтобы реализовать свою продукцию. Практически любой шаг навстречу со стороны государства, любое послабление вызовет инвестиционный бум.
Ну а, что касается технологий, то с этим проблем как раз нет. В России уже сейчас строят малоэтажные дома по разным технологиям: из бревен, блоков, панелей, плит. На самом деле надо дать выбор, и тут же поступят предложения.
— Какова на Ваш взгляд должна быть конечная стоимость квадратного метра для потребителя?
— От региона к региону она меняется. Можно сказать, что примерно 400 долларов за квадратный метр – это стоимость «коробки». Но ведь есть еще земля, затраты на инфраструктуру, о которых мы говорили в самом начале. Если государство берет на себя эти заботы, то это одна ситуация. Если нет, – другая ситуация, более печальная. Наша с вами задача – добиться того, чтобы государство поменьше здесь накручивало.
Ну и для разных категорий покупателей это будет стоить по-разному. Кто-то возьмет ипотечный кредит. Для тех, кто не может купить – нужны государственные дотации. Таким образом, государство своими ресурсами должно регулировать нагрузки на людей.
— Что должно на Ваш взгляд сделать государство, чтобы эта программа была интересна застройщикам?
— Главная забота застройщика, чтобы государство от него «отстало», не накручивало проблем и дало бы спокойно работать. Поэтому я бы сформулировал ваш вопрос иначе: какие подходы к проблеме должно продемонстрировать государство, чтобы программа была привлекательной для всех ее участников?
Государство обязано регулировать цены для потребителей, которые самостоятельно не в состоянии приобретать или снимать жильё на свободном рынке. Строителям важна рентабельность с наименьшим риском. И если сбыт гарантирован, то норма прибыли может быть снижена. А государство в этом случае выполняет только надзорные функции.
Подходящая земля есть на восточных направлениях Подмосковья
А сейчас дадим слово другим экспертам, которым мы задали те же вопросы – возможно ли в Подмосковье низкобюджетное строительство, и что должно сделать государство, чтобы это стало реальностью.
Иван Новицкий, депутат Московской городской Думы:
Строительные компании уже сегодня проявляют интерес к проектам строительства городов-спутников. Однако для этого необходимо организовать диалог – Москвы и области, это взаимодействие должно быть достаточно тесным.
Интересна разработка коттеджей крупнейшего застройщика Москвы - Первого Домостроительного комбината. Для многодетных семей планируется построить около 200 тыс. кв. метров такого жилья. Это, конечно, локальная программа, социальная, но ДСК-1 продемонстрирует на ней возможности индустриального подхода. Это будут панельные коттеджи, построенные по современным, обновленным технологиям.
А что касается роли государства, то, прежде всего – нужно готовить планы развития территорий, генеральные планы городов. Перевод земли в категорию индивидуального жилищного строительства должен идти в соответствии с этими планами.
Иван Гурьев, директор по развитию Инвестиционной компании «Жилторг»:
В Подмосковье есть потенциально свободная земля – Юго-Восток, Север, Северо-Восток. Это промзоны, сельскохозяйственные земли. Думаю, что застройщики готовы приобретать земли по сегодняшней рыночной стоимости, но при условии, что вопросы, связанные с юридическими вопросами и инфраструктурой на себя возьмет государство.
Доступным для человека в Подмосковье мне представляется жилье стоимостью порядка $300 тысяч, которое можно приобрести с помощью ипотечного кредита.
Государство должно обеспечить цепочку «государство-банк-застройщик». Для того, чтобы застройщики активно работали на этом рынке, и могли свободно брать кредиты для строительства, необходимо расширить перечень залогов.
Эрнест Ерохин, начальник управления инвестиций ГК «Русский дом недвижимости»:
«Забрать» земельные участки под нацпроект скорее всего удастся только на менее ликвидных направлениях – Восток и Юго-Восток. На Западе и Юге уже давно огромные массивы земель выкуплены под девелоперские проекты. При этом должен быть крупный застройщик, готовый сотрудничать за маленький процент при большом объеме работы. Стоимость земли в таком случае должна быть ниже рыночной. Инфраструктуру должно обеспечить государство, либо она должна включаться в стоимость недвижимости: банки не дают кредиты под строительство инфраструктуры.
При больших объемах строительства наиболее выгодно использовать каркасное домостроение. Оно минимально по себестоимости и очень быстро возводимо по срокам. Возможно еще использование газобетона. Все это можно поставить «на поток», строить по нескольким основным технологиям, рынок к этому созрел.
Что касается доступной цены, то это — не больше $1500 за квадратный метр с минимальной площадью участка 6-7 соток. А при возведении таун-хаусов экономия площади участка (всего 3 сотки) позволяет строить больше квадратных метров дома.
Государство должно грамотно проработать себестоимость проекта. То есть баланс между тем, сколько застройщик платит за землю и строительство и дальнейшей стоимостью жилья, должен быть таким, чтобы он мог получить неплохую прибыль.
Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI:
Строительство малоэтажного доступного жилья возможно в более отдаленных поясах Подмосковья. Положительно повлияет на развитие малоэтажного строительства и запрет на реализацию ведомственных земель (Минобороны, Академии наук, Минсельхоза), которые в последствии могут быть изъяты у этих ведомств, проданы на рынке и застроены «целыми городами с несколькими тысячами домов», стоимость каждого из которых может составить около 2,5 млн. рублей.
Заявленная цифра по введению в 70 млн. кв. метров индивидуальных домов была бы вполне реальной, однако пока строить недорогие малоэтажные дома в России не из чего. Лучшим вариантом и по скорости, и по затратам могли бы стать каркасные дома, однако их производство требует значительных производственных ресурсов. Девелоперам нужны будут площадки к которым есть возможность провести дороги, инженерные сети, коммуникации без значительного удорожания жилья. А социальная инфраструктура: детские сады, школы удорожают любой проект минимум на 15-20%.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Наши эксперты составили целую программу для государства. Итак, чем же оно должно заняться? Прежде всего - провести инвентаризацию земель, разработать планы развития территорий, создать рабочие места на тех землях, где оно собирается чего-то строить. Затем реализовать земельные участки, не мечтая на этом нажиться и позаботиться об инфраструктуре. Подумать о ценовой политике для потребителя. И, наконец, – ото всех отстать, удовлетворившись надзорными функциями.