В рамках сентябрьской выставки «Недвижимость», прошедшей в Центральном доме художников, руководитель IRN.RU, аналитик рынка недвижимости Олег Репченко представил прогноз на ближайшее десятилетие. Не стоит ждать нефтяных чудес и шальных денег – их не будет. В этих условиях цены на квартиры будут еще два-три года ползти вниз, потом несколько лет потопчутся на месте, а года с 2024-го начнут потихоньку расти. Снижение в бОльшей степени относится к вторичному рынку, так как новостройки уже серьезно упали в цене и более-менее адаптировались к ситуации.
Доклад аналитика вызвал жаркие споры в профессиональной среде. Однако он предназначается не только для специалистов, но и для обычных покупателей, которым нужен ориентир на рынке.
Как аналитики строят прогнозы
Любой рынок, - и недвижимость не исключение - развивается по своим законам, которые можно сформулировать, благодаря длительным наблюдениям. Наш рынок недвижимости молодой – он «родился» в 1991 году, вместе с началом приватизации жилья. Изучив его историю, Олег Репченко выявил закономерность поведения цен: за подъемом следует спад, далее «затишье», и потом этот цикл с некоторыми вариациями повторяется вновь. Сделать такой вывод позволяет принцип подобия, который применяется при исследовании, например, финансовых рынков, когда обнаруживается некая последовательность и на ее основе строятся прогнозы. То есть, цены на наши квартиры ведут себя не хаотично, а подчиняются определенной логике. Следуя этой логике, можно предполагать, будет ли жилье дорожать или дешеветь.
Циклы и суперциклы в деталях и комментариях
Олег Репченко пришел к выводу, что в истории рынка недвижимости можно выделить этапы развития, в каждом из них цены проходят определенную фазу. Вместе эти циклы составляют «суперцикл» - около 33 лет, который длится с 1991-го до 2024-го, весьма примечательного года.
Чтобы усвоить всю эту логику лучше, нужно присмотреться к истории рынка чуть внимательнее.
Итак, первый период продолжался с 1991-го по 2001-й год. Он включал стадию бурного роста, на протяжении семи лет, до 1998 года (тогда в России произошел дефолт). С 1991-го по 1998-й годы цены выросли с $100-200 за метр до $1000. (В те времена мы цены на квадратные метры измеряли в долларах). Затем последовал трехлетний период спада и стагнации. Цены докатились до $700-$800 за метр, дальше снижение остановилось.
Второй период охватывает отрезок времени с 2001-го по 2011-й год. Цены стартовали от отметки $700-800 и в течение семи лет добрались до феноменальных $6000 за метр в сентябре 2008-го года. Затем под давлением мирового экономического кризиса столичная недвижимость стала дешеветь и потеряла треть от цены, дойдя до $4000 за метр. Период падения и «устакнивания» цен протянулся до 2011-го года.
Первые два десятилетних периода очень похожи между собой, а вот третий от них отличается. Он короче, длится около трех лет (с 2011 по 2014-й), за это время цены пытаются дернуться вверх, им даже это в какой-то степени удается, но рост быстро захлебывается. Вспомните декабрь 2014-го года, когда рухнул рубль. Спасая сбережения, покупатели рванули за квартирами и на какой-то момент даже устроили ажиотаж. Но эта «судорога» оказалась короткой, вскоре рынок пошел на спад.
С 2014-го года рынок недвижимости вступает в новый, четвертый этап, в котором мы сейчас живем. Предположительно он продлится десять лет – до 2024-го года. На протяжении этого десятилетия цены будут снижаться.
Обобщенно вся эта эпическая картина выглядит так. Первые два десятилетия цены большей частью растут, причем существенно, затем следует трехлетний (с хвостиком) период небольшого роста «на излете» и далее – десятилетие снижения и стагнации. С окончанием суперцикла рынок вступит в новую эпоху, которая начнется ростом цен. Все четыре цикла укладываются в компактную формулу суперцикла: 10 лет + 10 лет + 3,3 года + 10 лет = 33,3 года.
Откуда возникла гипотеза о суперцикле и зачем она нужна, спросит читатель. Мы выше уже говорили о закономерностях, которые выявляются в ходе длительного изучения рынка. Так вот, последовательность поведения цен может повторяться и в длинных, и более коротких отрезках времени. И если мы более внимательно посмотрим на периоды - с 1991-го по 2001-й и с 1998-го по 2008-й - то заметим, что и они состояли из трех волн роста (двух больших, одной маленькой) и волны спада. Это позволяет сделать предположение, что помимо десятилетних циклов существует еще и большой суперцикл, который «устроен» аналогично. Теория о суперцикле подводит нас к практическому и очень важному выводу: до 2024-го года положительных перемен «на квартирном фронте» не будет. Они начнутся после, но будут плавными и постепенными, без резких рывков и революций. С 2024 года квадратные метры умеренными темпами начнут прибавлять в цене.
Свет в конце тоннеля
В конце 2017-го года мы увидим, что квартиры подешевели примерно на 10%. То же самое будет продолжаться еще года два-три.
Но все когда-то заканчивается, и спад цен тоже. Расчеты показывают, что к 2020 году цены на новостройки упрутся в «дно». Московский квадратный метр в среднем будет стоить примерно 120 000 рублей. Между прочим, часть новостроек уже сегодня достигла этого «дна».
Однако вторичка еще продолжит катиться вниз – вплоть до 2024-го года. Почему? Дело в том, что хозяева жилья очень не любят уступать в цене, им кажется, что их квартиры самые прекрасные на свете, только почему-то их никто не хочет покупать. Продается же только то жилье, которое выставлено на продажу по сниженной цене, да еще на скидку продавцы не скупятся.
Что тут можно посоветовать людям, желающим решить квартирный вопрос? Стоит подумать о том, чтобы поменять старое жилье на новое – продать свою квартиру, пусть даже со скидкой и купить новостройку, сегодня есть из чего выбрать, на рынке огромное предложение.
Жизнь подтверждает теорию
Кто-то скажет, что это все за уши притянуто, аналитики, мол, нарисуют графиков, дай им волю. Однако есть и другие, жизненные аргументы в пользу того, что ценовой пузырь неизбежно будет сдуваться еще несколько лет. Просто за счет того, что в отечественной экономике будут выправляться старые перекосы.
- По уровню цен на жилье Москва дороже многих столиц (Прага, Будапешт, Варшава), за счет нефтяных доходов она была ближе к Лондону, Нью-Йорку, Гонконгу, - городов, где крутится мировой капитал. Теперь цены в Москве должны стать «пражскими», а не «лондонскими».
- Стоимость квадратного метра должна соответствовать среднему доходу населения. Московский метр стоит сейчас примерно 170 тысяч рублей, зарплата москвича – около 60 тысяч рублей. Этот разрыв будет сокращаться.
- Огромный объем новостроек покупатели должны переварить, для этого понадобится несколько лет. Хотя программа реновации за счет нового строительства может этот процесс притормозить.
- Снижение цены на нефть хоть и не в прямую, но все-таки приводит к удешевлению недвижимости. При стоимости барреля $50 квадратный метр в Москве должен дойти до $2 000 (те же 120 000 руб.)
- Аренда должна быть выгоднее банковских вкладов. У нас пока наоборот. Сдача жилья приносит 4-5% годовых, банки обещают 6-7%. Эта разница тоже будет сокращаться, но в основном не за счет повышения арендных ставок, а за счет снижения цен на квартиры, которые частные инвесторы будут охотнее покупать.
2024-й – год мировых перемен. Все сходится!
Формула рынка указывает нам на 2024-й год, который обещает интересным. Сфера недвижимости всегда отражает события, которые происходят в российской и мировой экономике, геополитике. Ожидаемый сценарий, скорее всего, должен подействовать на нее благотворно.
В 2024-м году состоятся выборы президентов в России и США. Новое поколение политиков, возможно, постарается снять напряженность в отношениях, по крайней мере, надежда на это есть.
К этому времени могут подрасти цены на нефть (но не до прежнего уровня) – хотя бы за счет естественного увеличения численности населения и спроса на энергоресурсы.
В России может наладиться собственное производство, тогда увеличатся и доходы людей, и повысится уровень жизни.
Если к 2024 году спрос и предложение сбалансируются, а цены снизятся еще на 20-30%, то покупателей станет гораздо больше, квартиры будут куда лучше продаваться, объемы жилья будут активнее «перевариваься».
Таковы основные контуры новой эпохи, в которую Россия вступила еще в 2014-м году. И это не кризис в привычном понимании, а переход в иную, более адекватную реальность.