Ушедший год был очень неплохим для российской ипотеки. Несмотря на рост ставок, заемщики активно брали кредиты. Как будет развиваться ипотечный рынок в ближайшем будущем, какими продуктами банки станут привлекать клиентов, подорожают ли займы и выйдут ли заемщикам новые послабления, об этом нашим читателям расскажут представители банковского сообщества.
Предыдущая статья «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» была посвящена итогам ипотечного года: «Ипотека: итоги 2012 года. Рекордные объемы и новые программы, которые в 2013 году порадуют потребителей».
Главное - ставка
В наш век глобализации огромное влияние на банковский сектор оказывает мировая экономика. В большинстве своем банки не ожидают ухудшения ситуации и не готовятся к повторению 2008 года. Правда, некоторые эксперты, как, например, Евгения Таубкина, генеральный директор «НБИК», и Андрей Гойхман, начальник управления кредитования частных лиц Инвестторгбанка, считают, что кризис еще не заканчивался, однако они уверены, что банковская система приспособилась к нему. «Все уже научились жить и работать в условиях перманентного кризиса. И хотя резкого роста экономики страны не будет, о чем говорят даже официальные прогнозы Минэкономразвития, каких-то катастроф мы не прогнозируем», - сообщает Андрей Гойхман.
Практически все наши эксперты указывают на зависимость ипотеки от макроэкономических факторов и положения дел в экономике России. «Все понимают, что если на мировых финансовых рынках начнутся серьезные колебания, это отразится на всем, в том числе и на рынке недвижимости, и на рынке ипотечного кредитования», - говорит Ольга Бойчарова, советник председателя правления Мастер-Банка (ОАО).
Ну а первое и, пожалуй, самое важное, что обещает 2013 год, – это рост процентной ставки. Начиная с августа-сентября 2012-го проценты по ипотеке начали плавно увеличиваться, и сегодня средневзвешенная ставка составляет 12,5%. По мнению большинства экспертов рынка, она продолжит свой рост: «Большую роль при определении ставок играет стоимость привлечения денег, и если она будет расти, то можно ожидать и роста процентных ставок», - говорит Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка. Сейчас основным рыночным инструментом фондирования являются депозиты, ставки по которым имеют тенденцию к росту, да и на рынке межбанковского кредитования ставки увеличиваются, то есть средства для банков дорожают. «И если не появится иных рыночных инструментов фондирования помимо депозитов, а ликвидность для банков будет по-прежнему дорогой, это отзовется повышением ставок по ипотечному кредитованию», - утверждает Анастасия Перегримова, начальник управления развития ипотечного кредитования ЗАО «Райффайзенбанк».
По оценкам Антона Павлова, начальника управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка, средневзвешенная ставка увеличится до 13 - 13,5%. А как полагает Евгения Таубкина («НБИК»), при отсутствии системных экономических потрясений рост составит 1 - 1,5 п.п., т.е. до 14%. «Но вот 14% ставка вряд ли превысит, поскольку это некий психологический барьер, переступить который смогут немногие банки», - полагает Ольга Бойчарова (Мастер-Банк). К тому же этому может помешать конкурентная борьба, отмечает Алексей Лашков, директор по развитию ГК «Премиум Медиа Групп», управляющей сервисом «Финзаявка» (Всероссийский центр финансовых услуг). Однако рост все равно будет.
А вот когда - мнения экспертов несколько расходятся. Одни утверждают, что ставка будет расти в течение всего года, а если не появится новых источников долгосрочного финансирования помимо депозитов, то, как отмечает Лидия Каширина, руководитель департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка, ее рост и не остановится. Другие же специалисты считают, что этих высот ставка может достигнуть уже в первом полугодии, после чего возможны изменения в тренде. По данным Анны Любимцевой, руководителя аналитического центра АИЖК, до 13 - 13,5% ставки могут подняться к концу первого полугодия 2013 года.
«Думаю, плавный рост средневзвешенной ставки будет наблюдаться минимум до середины лета. А дальнейшее ее движение будет зависеть от общей экономической ситуации в мире, от уровня инфляции, цен на нефть. Не исключено, что во второй половине года ставка может стабилизироваться и где-то с IV квартала начать снижение», - говорит Альберт Ипполитов, генеральный директор ООО «РУСИПОТЕКА». «Ставки в общем-то имеют тенденцию к стабилизации, однако если будет снижение, то, очевидно, не раньше IV квартала текущего года», - поддерживает коллегу Алексей Мусатов, начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредитБанка.
Но есть и банки, которые, во всяком случае, в ближайшем будущем не планируют повышать проценты, например, об этом заявил Георгий Тер-Аристокесянц, директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы.
Условия кредитов
В нынешнем году банки продолжат стимулировать спрос. Они вряд ли будут ужесточать требования к заемщикам, скорее, наоборот, вырастет их лояльность к индивидуальным предпринимателям, фрилансерам, заемщикам, у которых в прошлом были задержки с погашением кредита. Уже сегодня многие банки не требуют от ипотечников регистрации в том регионе, где они оформляют кредит, а в будущем таких банков может стать больше.
Но вот чего не стоит ожидать, так это возвращения кредитов без первоначального взноса, ведь этот продукт, как отмечает Георгий Тер-Аристокесянц (Банк Москвы), высокорисковый. В кризис 2008 года заемщики с низким первоначальным взносом были одними из тех, кто объявил дефолт. «Думаем, что банки научены этим опытом и не станут рисковать», - считает Евгения Таубкина («НБИК»). Тем более, как добавляет Наум Либкинд, начальник службы розничного кредитования коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» (ОАО), в законе об ипотечных ценных бумагах есть соответствующее ограничение, т.е. такие кредиты нельзя будет секьюритизировать.
Ну а если подобные программы появятся, то это будут скорее рекламные трюки, а не работающие продукты, и по ним будут такие условия, что брать их никто не захочет. «В общем-то, подобные кредиты есть и сейчас, вот только экономически они невыгодны: заемщику целесообразнее накопить 20% на первый взнос, нежели оплачивать высокие комиссии и дополнительную страховку», - говорит Евгения Таубкина («НБИК»).
Новые продукты
А вот придумывать совершенно новые ипотечные программы банки не спешат, да собственно и изобретать становится все сложнее. «В общем-то, все основные типы кредитов, известные в мире, у нас уже имеются. Даже обратную ипотеку запустили, пусть пока и в экспериментальном режиме. Но мы сильно отстаем от мировых стандартов по видам кредитов. У нас, к примеру, абсолютное преобладание плоского аннуитета и практически отсутствуют программы с отрицательной амортизацией (то есть займы, по которым какое-то время сумма долга не уменьшается, а, наоборот, растет). Но сколько-нибудь серьезных подвижек в этом направлении, увы, не просматривается, поэтому продуктовое движение в нынешнем году лично мне видится больше эволюционным, чем революционным: шлифовка уже имеющихся программ», - рассуждает Владимир Лопатин, председатель совета директоров компании «ВСК-Ипотека».
На сегодня банки выстроили линейки своих продуктов и отладили бизнес-процессы. «Поэтому дальнейшее развитие продуктовой части может происходить в сегменте «нишевых» предложений - продуктов, рассчитанных не на массового клиента, а на потребителей со специфическими потребностями. Например, кредитование в сегменте загородной недвижимости», - говорит Лидия Каширина (Росбанк). «Поскольку банки уже «открыли» для себя земельные участки как предмет залога, ожидается появление программ ипотеки на благоустройство участка или строительство дома под залог земли», - сообщает Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг».
Также обещают развиваться совместные ипотечные продукты банков и застройщиков и программы, где в качестве первоначального взноса выступает имеющееся жилье (как в программе «Переезд» от АИЖК). Как отмечает Андрей Гойхман (Инвестторгбанк), могут появиться и новые социально ориентированные продукты - специальные государственные и региональные программы для отдельных категорий заемщиков со сниженными процентными ставками, такие как, например, «Молодые ученые». А отдельные банки, которые ранее этого не делали, начнут использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал.
По мнению большинства экспертов, активно будут предлагаться ипотечные программы по новостройкам, в частности их начнут внедрять банки, которые раньше кредитовали только приобретение вторичной недвижимости.
Впрочем, о готовящихся новинках банкиры предпочитают не распространяться. «Найти новые продуктовые ниши становится все сложнее и сложнее, тем не менее мы рассчитываем порадовать заемщиков свежими ипотечными программами. Первое новшество мы представим нашим клиентам уже в первом квартале 2013 года», - обещает Андрей Осипов, вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24.
«В 2013 году мы в основном сосредоточимся на усовершенствовании текущих продуктов и процессов жилищного кредитования для обеспечения максимального качества услуг. А по мере улучшений или появления новых продуктов будут выпускаться соответствующие пресс-релизы», - сообщает Наталья Алымова, директор управления розничного кредитования Сбербанка России. Одна же из новых программ Сбербанка была запущена уже 15 января 2013 года. Это продукт «Ипотека плюс материнский капитал» на строящееся жилье, он позволяет приобрести новостройку без первоначального взноса или существенно его сократить.
Но все-таки в первую очередь от банков, как утверждает Григорий Вовченко, эксперт Московского банка Сбербанка России, стоит ждать не новых продуктов, а различных специальных акций, в том числе для определенного сегмента клиентов. «Точно будут сезонные акции, приуроченные к праздникам, юбилеям, времени года и т.д., подобные акциям Сбербанка - «888» и «101010», когда банки снижают процентные ставки на определенный срок, убирают всевозможные комиссии, дарят подарки и т.д.», - утверждает Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». А еще многие банки собираются усовершенствовать процессы по обслуживанию кредитов, например, упростив процедуру погашения займа. Так, в Мастер-Банке для оплаты ипотеки предлагают использовать новую версию системы дистанционного управления счетами клиентов.
Суммы и сроки
В 2013 году, скорее всего, увеличится средняя сумма ипотечного кредита, правда, не сильно. «Она является производной от стоимости жилья на рынке, а динамика этого показателя сейчас примерно соответствует инфляции плюс 1-3% в год», - сообщает Алексей Мусатов (ЮниКредитБанк). Больший рост, по мнению Алексея Лашкова (ГК «Премиум Медиа Групп»), возможен только в случае увеличения дохода граждан и стабильности экономики, тогда многие заемщики будут брать более существенные займы на лучшие квартиры.
А вот средний срок кредита может сократиться. Сейчас он составляет 15-20 лет, и например, по мнению Георгия Тер-Аристокесянца (Банк Москвы) и Наума Либкинда (КБ «Московское ипотечное агентство»), таковым и останется. Алексей Лашков (ГК «Премиум Медиа Групп») считает, что заемщики будут стремиться к кредитам на срок до 10 лет, так как ставки по ипотеке в целом достаточно высоки, а чем «короче» заем, тем они ниже. И к тому же многие заемщики погашают долг досрочно – за 6-7 лет. Эта тенденция, очевидно, сохранится, поэтому кредиты на длительные сроки не станут более популярными.
Резюме www.metrinfo.ru
В наступившем году ожидаются и специальные акции, и усовершенствование существующих программ, и новые продукты, и увеличение объемов кредитования. Ну а процентная ставка в силу сложившейся экономической ситуации, вероятнее всего, увеличится до 13-14%.