Под влиянием кризиса рынок жилья Москвы и Подмосковья основательно «просел», и цены продолжают еще снижаться. Долго ли будет продолжаться процесс? Эксперты полагают, что дно уже близко. Однако в период активного ценопада были отчаянно-смелые прогнозы, о том, что средняя стоимость квадратного метра эконом-жилья в столице составит 30-35 тысяч рублей. А тут еще масла в огонь подлило заявление президента Дмитрия Медведева о том, что метр эконом-класса должен стоить 30 тысяч рублей.
Ряд потенциальных покупателей, обнадеженных такими заявлениями, отложил покупку квартиры, ожидая обещанного снижения.
Откуда взялись 30 тысяч?
Для начала Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru попробует разобраться, почему именно эта цифра так глубоко запала в душу потребителя. Прежде всего, 30 тысяч - это тысяча долларов. А потребитель у нас любит такие кругленькие приятные цифры. «Тысяча долларов за метр» - звучит красиво. К тому же в Москве действительно столько стоило жилье – в 2002-м году.
Кроме того, 30-35 тысяч рублей фигурировали в качестве показателя себестоимости строительства панельного жилья. На эту цифру опирались московские чиновники, когда формировали цену «квадрата» в панельных домах для участников городских программ — рассрочки, «Социальной ипотеки», «Молодой семье — доступное жилье». Примерно по такой стоимости квартиры и раскупают многие участники этих программ.
Масла в огонь подлило и заявление президента Дмитрия Медведева о том, что метр эконом-класса должен стоить 30 тысяч рублей, прозвучавшее на последнем заседании по нацпроектам. Правда, президент имел в виду дома, которые будут строиться на землях, аккумулированных фондом содействия жилищному строительству, на участках, подготовленных к работе. Фонд, напомним, собирает «ненужные» ведомственные земли. И речь шла о проекте «Доступное жилье». На такие детали внимания никто не обратил, и желанная цифра — 30 тысяч рублей за метр - уже пошла гулять сама по себе, и еще больше смутила умы.
Можно ли найти предложения по такой цене на рынке Московского региона?
– Конечно, есть несколько таких объектов. Это новостройки, на разных этапах строительства, - говорит Вероника Панкова, генеральный директор АН «Пенаты», - но они находятся в Подмосковье. Многие из них заморожены, и неизвестно, когда эти дома будут сданы в эксплуатацию. А для вторичного рынка такая цена вообще нереальна.
Так что, встречая такие цены на рынке новостроек (вторичку мы решительно отметаем), надо их внимательно анализировать. Либо это вариант, далекий от Москвы, либо строительство находится на подозрительно раннем уровне, и нужно крепко думать, будет ли дом построен в срок.
Впрочем, мы нашли приличный пример – в поселке Свердловский компания «Домостроитель» продает квартиры на 16-м этаже строящегося дома (ул. Набережная) по цене 32,3-33,6 тыс. руб. за кв. метр.
Но в любом случае, эта цена не характерна для нашего рынка эконом-жилья. В подмосковных предложениях гораздо чаще встречается цифра 40-50 тысяч рублей. (О Москве говорить просто смешно)
По такой цене можно найти квартиры в среднем поясе Подмосковья (до 30 км.), в новостройках Железнодорожного, Котельников, Подольска, Апрелевки.
До дна рукой достать? Или еще нырять придется?
Практики рынка замечают признаки того, что эконом-жилье близко подплыло к ценовому дну. Например, Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» обращает внимание на то, что размер скидок уже не столь высок, как, например, зимой, когда можно было снизить цену на 10-15 %. Сейчас подобных скидок уже не дают, - утверждает эксперт.
Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер» приводит несколько иные размеры скидок, которые можно найти –предложения в рублевых ценах на 15-25% ниже «пиковых» цен лета 2008 года, а в долларах на 30-40%. Однако эксперт считает, что «предел падения цен на недвижимость довольно четко очерчен».
Но ведь цены продолжают падать – гораздо медленнее, чем зимой, конечно, но и не останавливаются, несмотря на заклинания игроков рынка. Где же этот желанный «предел»?
«В Москве прогиб цен в среднем составил 30-35%, но сказать, найдено ли ценовое дно, трудно, - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». - Все зависит от общеэкономической ситуации. У нас есть, в принципе, опыт кризиса 1998 года, на который мы можем ориентироваться. Тогда цены в среднем упали именно на 35%, не больше, но сегодня никто не даст гарантии, что все произойдет именно так. Ведь, согласитесь, сейчас кризис несколько другого рода».
Короче говоря, похоже, что дно близко, но нельзя сбрасывать со счетов такой фактор, как глобальный кризис, переживаемый нашей страной в первый раз. И все же эксперты не верят в «30 тысяч за метр».
Дефицит: насколько этот фактор решающий
Невозможность такого прогиба эксперты объясняют в первую очередь низким объемом предложения на рынке новостроек эконом-класса в регионе. И очень вероятным дефицитом в будущем. А дефицитный товар дешевым не бывает.
Сегодня дома эконом-класса строятся, в основном, в Подмосковье. «И лишь на объектах, реализация которых началась еще до кризиса, - уточняет Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». - А начало реализации перспективных проектов перенесено на послекризисный период - в среднем на 1,5-2 года. И к моменту окончания кризиса, строящиеся новостройки будут практически полностью реализованы, а новые объекты только начнут строиться».
Итак, дефицит. Но насколько он сам по себе является решающим фактором для формирования цен? Так, Олег Репченко («IRN.RU») полагает, что основной вопрос не в том, хватит ли жилья, главное - чтобы был платежеспособный спрос.
Когда восстановится спрос?
Вопрос в том, когда он восстановится. Эксперты называют условия: улучшение общеэкономической ситуации в целом, возрождение ипотеки - в частности.
Будет ли это восстановление быстрым – на сей счет мнения экспертов неоднозначны. Игорь Романов, управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция», допускает, что сегмент эконом-класса может восстанавливаться дольше других. Ведь покупатель жилья эконом-класса пострадал от кризиса больше, чем клиент «элитки». Да и ипотека потребует времени, чтобы «реанимироваться».
Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест») считает, что выход из кризиса стоит ожидать не раньше чем через год, но в сегменте «эконом» он наступит быстрее всего, так как квартиры данного класса доступны большинству потенциальных покупателей. А в период кризиса и последующего восстановления спроса наибольшим спросом пользуется именно недорогая недвижимость.
Олег Репченко (IRN.RU) также допускает, что у экономичного жилья есть шансы выйти из кризиса первым. Как показал опыт прошлого кризиса 1998 года, люди жилье все равно покупали и будут покупать, как только ситуация более или менее нормализуется.
Всегда ли отложенный спрос вызывает рост цен?
Представим себе, что в экономике все утряслось, покупатель вздохнул, очухался и вышел на рынок. Тут наверняка на сцене появится такой фактор, который очень любят эксперты — «отложенный спрос». Вспомним и о «дефиците», о котором мы говорили выше. «Отложенный спрос» плюс «дефицит» — не вызовет ли этот тандем резкого роста цен?
«Не стоит ждать в ближайшие годы феноменальных темпов роста стоимости - на сотни процентов за несколько лет», - уверен Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер».
«Дефицит, в принципе, есть уже сейчас, он никуда не делся, - разъясняет Олег Репченко (IRN.RU) - Но прогнозировать резкий скачок цен оснований нет. Такого роста на 10% в месяц, какой наблюдался, допустим, в 2006 году, скорее всего не будет. Более вероятно, что сценарий снова будет похож на «постдефолтное время» — после кризиса 1998 года. Тогда, в 2001-2002-м гг. цены повышались плавно: на 2-3% в месяц».
Инвестируем или ждем?
Практики говорят: рынок недорогого жилья находится в стагнации, это идеальный период для того, чтобы покупать. Есть выбор, можно выбирать, договариваться - ждать фантастических 30 тысяч рублей по меньшей мере наивно — чуда не произойдет.
Но помимо вопроса доступной цены есть и другие факторы, и их тоже необходимо учитывать. В первую очередь - надежность инвестиций. Наши эксперты считают, что и после кризиса правильно выбранная недвижимость не потеряет своей инвестиционной привлекательности.
— Вложение средств в недвижимость позволит сохранить их реальную покупательскую способность в среднесрочной перспективе на 2-3 года. А в долгосрочной - при положительном исходе кризиса - получить прибыль, как минимум сравнимую со ставками банковских депозитов, — полагает Григорий Алтухов («Лидер»), — Практически всегда восстановление после кризиса сопровождается скачком цен на волне оптимизма, особенно в инвестиционно-привлекательных активах.
- Для потребителя сегодня очень привлекателен рынок строящихся домов эконом-класса, - объясняет Игорь Романов («Мосстройреконструкция»), - Цены на них в период кризиса ниже, чем на готовые объекты. Строятся панельные дома быстро, поэтому, когда рынок недвижимости начнет подниматься, такие квартиры уже будут готовы и, естественно, вырастут в цене.
Однако существует еще и вторичный рынок. Конечно, он дороже, но и более надежен. Продающиеся квартиры уже существуют, а не планируются на бумаге. А в новостройках все-таки остается риск заморозки проекта. Может, не рисковать?
- Объекты, которые предполагалось «заморозить» после начала кризиса - уже заморожены, - уверен Григорий Алтухов («Лидер»). - А те, что активно строились последние 3-5 месяцев, - с высокой вероятностью будут достроены, ведь вкладывать десятки и сотни миллионов рублей в стройку в условиях кризиса - сильное решение и весомое основание не терять эти деньги приостановлением работ.
А вот Олег Репченко (IRN.RU) советует во главу угла ставить не выбор между первичкой или вторичкой, а выбор самого объекта: «Сейчас в первую очередь надо выбирать. Не хватать, что попало, как в прошлые годы, а спокойно мониторить и искать тот вариант, который абсолютно устраивает. Если нет такого - стоит немного подождать. Если нужный вариант найден, то можно еще и торговаться. Сейчас такое время, что торг уместен. Если продавец ни в какую не уступает, то опять же можно подождать. То есть главное сейчас - искать, выбирать и добиваться оптимальной для себя цены. Нынешние условия позволяют это делать».
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru
Действительно, похоже, что дно рынка близко, но 30 тысяч за метр в Москве – это утопия. Уровень этого дна выше и в Москве, и в Подмосковье, по крайней мере – в среднем. Но для выхода из кризиса экономичного жилья необходимо, чтобы восстановился спрос. А это произойдет с восстановлением экономической ситуации, причем в эконом-классе раньше других, поскольку он доступнее других по цене. Резкого роста цен ждать не стоит, для этого в «посткризисной обстановке» даже таких убедительных факторов, как дефицит жилья и отложенный спрос, явно недостаточно. Ну а для тех, кто хочет купить квартиру сегодня, условия на рынке вполне приемлемые. Можно выбирать и торговаться в свое удовольствие.