Принято считать, что первичный рынок в целом почище вторичного. Там объекты без «истории». Продают компании, а не частные лица – за ними и присмотр государства посерьезнее, и отыскать мошенников после выявления каких-то скелетов в шкафу будет проще… Но, как показывает практика, эти теоретические построения с треском разбиваются жизнью. Купили объект – такой красивый, у такой вроде бы солидной фирмы, а потом выяснили много разных «интересных подробностей».
С какими проблемами сталкиваются российские покупатели зарубежной «первички» - в этой теме разбирался «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Мы строили, строили и – не построили…
В деле составления всевозможных рейтингов всегда есть проблема: что ставить на первое место, что – на второе? Это ведь не спортивное состязание, в котором отрыв соперников друг от друга можно точно измерить с помощью секундомера… Но в нашем случае вопрос о том, какая опасность самая грозная и частая, и не возникал: практически все опрошенные нами эксперты назвали банкротство застройщика и следующее за ним незавершение строительства.
Подобных случаев, говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, в нынешних условиях кризиса произошло «десятки, если не сотни». В основном – на курортных рынках, которые и являются наиболее популярными у российских покупателей.
«Обычно на строительство каждого проекта создается свое юрлицо, - раскрывает механику процесса Юлия Титова, директор компании Rentsale. – У этих юрлиц, кроме самой земли и строящегося на ней объекта, другого имущества нет. Покупатели-россияне, чтобы «выгодно» вложить деньги, обычно платят сразу 90-100% стоимости, тогда как иностранцы выбирают рассрочку. Потом последние перестают платить, застройщик не может расплатиться с подрядчиками и банковскими кредитами – и объявляет себя банкротом». Кстати, напоминает Юлия Титова, в любом суде и подрядчик, и банк, а также налоговые органы и прочие местные участники будут раньше в очереди по выплате долгов, чем «дольщики».
Причины, по которым застройщик решил объявить себя банкротом, могут быть самыми разными. Помимо уже названной (перестали платить иностранные покупатели – у них свой кризис) встречаются и иные. Любопытную историю рассказал Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru: в Египте строился новый ЖК у моря, застройщик рассчитывал получить разрешение на аренду пляжа. Но потом выяснилось, что пляжа не будет. Понимая, что продать объект без доступа к морю будет гораздо сложнее (если не вообще невозможно), застройщик решил просто бросить его. Естественно, не возвратив деньги тем, кто уже купил там квартиры…
«Забыли» о «бумажках»
Современный мир, к сожалению, устроен так, что при возведении какого-то объекта недвижимости собственно строительство часто оказывается наименьшей из проблем. Куда сложнее выстроить отношения с государственными надзорными органами. И здесь некоторые застройщики (чаще, понятно, снова в «курортных» странах) полагаются на авось - работы начнем, а там с божьей помощью и все необходимые разрешения выправим. Другой разновидностью того же явления оказывается изменение проекта: имеем разрешение на пять этажей, а сделаем семь – а несоответствие потом как-нибудь уладим... Очевидно, что частное лицо, приобретающее недвижимость в подобном объекте, приобретает и все сопутствующие риски.
«Строительство может оказаться незаконным по самым разным основаниям, - отмечает Елена Невская, менеджер по работе с клиентами компании ADRIONIKA COMPANY. – Иногда работы начинаются вовсе без разрешения. Иногда они ведутся на ненадлежащей земле. В Черногории, к примеру, могут рекламироваться объекты в зонах, где получение разрешения на строительство невозможно, т.к. по новому градостроительному плану участок находится вне зоны урбанизации».
Самый громкий скандал подобного рода – это, без сомнения, история в Испании, где были снесены около 660 домов и гостиниц, возведенных ближе 100 м к морю. Как напоминает Станислав Зингель (Gordon Rock), запрещающий подобную застройку закон существовал давно, но о нем подзабыли. «На побережье были большие участки общественной земли, переданные коррумпированными чиновниками под строительство, - говорит эксперт. – Но потом в стране поменялась правящая партия. Желая «зачистить» местные органы власти от политических оппонентов, она начала проводить расследование. В отдельных городах под увольнение попали целые муниципалитеты. Однако последовавшие скандалы и нагрянувший кризис приостановили данный процесс».
В общем, попали иностранные (в основном английские) инвесторы «под раздачу»… А мораль очень простая. Как подчеркивает Елена Крылова, руководитель департамента «Страны Южной Европы» консалтинговой компании «Страна плюс», нельзя покупать недвижимость без разрешения на строительство.
Суровый залогодержатель
Ситуация, похожая на описанную в предыдущей главе – с тем отличием, что источником проблемы оказывается не государство, а другие игроки рынка. Весьма распространена схема, когда застройщик, не имеющий стартового капитала для начала работ, закладывал земельный участок в банке. Все отлично работало до кризиса: активный спрос на недвижимость и рост цен на нее позволял и с кредитом рассчитаться, и доход получить. Но с 2008 года начались сбои.
«Земля, на которой находится новостройка, может юридически не принадлежать продавцу (или застройщику), - предупреждает Владислав Андреев, глава представительства Cybarco Ltd, Екатеринбург. – Или же она находится в залоге у банка». В этом случае согласно законодательству большинства стран оформить собственность на объект покупатель сможет только после того, как застройщик рассчитается со своими долгами.
Шел в комнату – попал в другую
Варианты самые разнообразные, но по сути одно: потребительские характеристики вашей новой недвижимости оказываются совсем не такими, как было обещано. «В нынешних условиях очень распространено «ужимание» проектов, - говорит Игорь Индриксонс. – Зачастую в новых ЖК обещали всю необходимую инфраструктуру. Потом ничего не делали – люди сидят в пустынных комплексах, где ничего вокруг нет, даже магазинов». Другая возможность – у ЖК начали строить вторую очередь, потом из-за экономических проблем работы были остановлены, а покупатели первой очереди живут на стройке.
Разочаровать может и качество строительства и отделки. «Все основные параметры объекта должны быть внесены в предварительный договор, в который покупатель при желании может добавить и свои условия, - рекомендует Яна Добровольская, руководитель департамента «Страны Западной Европы» консалтинговой компании «Страна плюс». – Перед принятием решения о заключении договора стоит посмотреть на качество готовых объектов данного застройщика и, возможно, предусмотреть какие-то пункты в договоре заранее. При подписании акта сдачи-приемки вы можете перечислить все объективные несоответствия и обязать застройщика исправить их и/или выплатить компенсацию – в зависимости от того, какие варианты учтены в вашем договоре».
Финансы поют романсы
Делая любое серьезное приобретение, человек, естественно, старается рассчитать будущие последствия для своего бюджета. И тут иностранная недвижимость может сыграть злую шутку. Нет, речь, разумеется, не о том, что застройщик попросит «добавить» - цена зафиксирована в договоре. Есть и другие аспекты, способные огорчить покупателя до невозможности.
Например, напоминает Игорь Индриксонс, покупателю пообещают ипотеку, а потом откажут в кредите. Значит, либо находи где-то внеплановые деньги, либо теряй 20-процентный первоначальный взнос. Заметно дороже может оказаться эксплуатация – квартплата, коммунальные платежи. «Фирменный стиль» многих продавцов – вообще не упоминать о налогах. Потом соответствующие уведомления оказываются для собственника как гром среди ясного неба.
Прямое мошенничество
Вероятность такого развития событий не очень велика (поэтому-то мы и поставили эту опасность в конец нашего «рейтинга»), однако забывать о нем все-таки не стоит. На зарубежных рынках (и опять-таки в не самых развитых странах – тех, что проходят у нас по категории «курортных») возможны и двойные продажи, и подделки документов. Законодательство некоторых стран, напоминает Владислав Андреев (Cybarco Ltd), содержит различные ограничения на приобретение недвижимости иностранцами. Так что сделка, которая была бы безупречной, будь вы гражданином данного государства, окажется незаконной, поскольку вы нерезидент. И даже если это не злой умысел, а недосмотр продавца – вам от этого вряд ли будет легче…
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Опасностей, как видим, много. Можно было бы, наверное, добавить и другие. Но мы перейдем к другому вопросу: как уберечься? Тут, несмотря на разнообразие рисков, ответы будут универсальными:
- не покупать сгоряча. Предварительно изучить рынок интересующей вас страны, причем обращать внимание не только на рекламу, но и на отзывы в интернете – там можно найти много интересного;
- попробуйте «проникнуть в будущее». Например, вы собираетесь купить квартиру за рубежом для того, чтобы сдавать ее в аренду. Попробуйте уже сейчас (до покупки) сдать ее – разместите соответствующую рекламу. Много будет откликов?
- не скупитесь на собственного представителя. При сделках просто необходим юрист, разбирающийся в тонкостях недвижимости данной страны. Да, он будет стоить каких-то денег – но в любом случае они окажутся меньшими, чем возможные потери.
Комментарии экспертов
Австрия: по принципу ступенчатой оплаты
Виктор Новиков, представитель компании MY NEW HOTEL INVESTMENT GmbH/VIKTOR & VICTORIA HOTELS GmbH
Что касается первичного рынка, то основную опасность мы видим в возможной несостоятельности застройщика при покупке объекта в стадии планирования. Думаю, это присуще всем странам. Лет 15 назад случаи банкротства застройщиков в Австрии фиксировались. С тех пор улучшено законодательство, введен обязательный принцип ступенчатой оплаты. После выполнения очередного этапа работ (установка фундамента, коробки и т.д.) следующий платеж делается покупателем после получения акта принятия соответствующей стадии строительства сертифицированным экспертом. Основной принцип здесь – работать с проверенными компаниями. Так, мы предлагаем шале в Австрии от застройщика с прочным финансовым положением, работающего более 20 лет в этом секторе.
Спрос в Австрии сейчас велик и лучшие объекты расходятся на стадии строительства. Что касается завершенной «первички», то особых рисков покупки нет. Надо лишь, чтоб ваш нотариус или адвокат проверил документы на объект. В Австрии каждый квадратный метр земли дигитализирован, все обременения внесены в земельную книгу.
Черногория: следите за нотариусом
Ен Ун Боку, генеральный директор CENUTURY 21 Римарком (Чехов)
Первый поток россиян пошел в страну около 7 лет назад, когда в России все решалось по знакомству. Эта же технология оформления деловых отношений была перенесена и сюда. Однако местные жители смекнули, что не подтвержденное официальными документами договоренности можно нарушать без последствий для себя. Прежде всего пострадали те, кто хотел приобрести землю, опасность подстерегала и тех, кто собирался купить квартиру.
Недостроенных и не введенных в эксплуатацию домов на начало 2012 года было около 30% от всех новостроек (неофициальные данные). В связи с недоработками законодательства, которое регламентирует отношения застройщик/покупатель, второй в любой момент мог остаться ни с чем.
В последние 1,5-2 года правительство Черногории взялось за эту отрасль. Теперь приобретая квартиру в строящемся доме, вы оформляете отношения с застройщиком у нотариуса, который передает данные в регистрационную палату. Не откладывайте регистрацию договора на потом, дабы ваша квартира не была продана повторно, требуйте от застройщика незамедлительного похода к нотариусу. При этом желательно проконтролировать нотариуса в передаче данных, поскольку он может состоять в заговоре с застройщиком и не передать данные о сделке в регистрационную палату.
Последний год не введенные в эксплуатацию дома и самовольно надстроенные этажи в стране начали сносить. Поэтому при выборе дома неплохо было бы посмотреть согласованный проект и сравнить, соответствует он тому, что построено на самом деле.
Нужно также тщательно отбирать застройщиков, желательно, что бы в составе правления компании были черногорцы (сербы) и россияне. С такими компаниями проще решать возникающие проблемы.
Греция: грек опоздает, но не кинет
Вадим Дольменидис, директор Greece Invest
Нам всегда проще работать с застройщиками чем, с частными лицами, которые могут вести себя неадекватно. Процесс покупки регламентирован таким образом, чтобы исключить возможность мошеннических схем, а жесткие антисейсмические строительные нормы почти полностью исключают возможность грубых нарушений конструкции здания. Ну, а качество внешней отделки покупатель может оценить самостоятельно.
Хотя, конечно, сколько законов не пиши, все равно можно найти возможность обмануть доверчивого покупателя, именно поэтому основной причиной отсутствия мошеннических схем я считаю, то что греческий рынок очень мал и слухи, особенно негативные, распространяются мгновенно. Единственное, чем страдают греческие застройщики, - это своей медлительностью. Они могут задержать срок сдачи объекта, поэтому при покупке на стадии строительства, рекомендую обязательно прописывать штрафные санкции за каждый день задержки и, самое главное, никогда не платить все деньги до полного завершения работ иначе потом долго будете бегать чтобы вам что-то доделали. Нет, грек не кинет, он сделает что обещал, вопрос только когда.