«Западное Кунцево» и «Новая Трехгорка» - самые крупные жилые проекты на западе Подмосковья. Выглядят они привлекательно: Москва - рядом, есть выбор разных квартир, застройщики обещают приличную инфраструктуру, чтобы все необходимое было в двух шагах от дома. Но главное, это, конечно, цены, которые начинаются от 2,2 млн рублей за квартиру.
Запад Подмосковья, а в частности земли на Рублево-Успенском и Можайском шоссе – самые лакомые для застройщиков, которые занимаются не только загородной недвижимостью, но и городской, то есть строят многоэтажные дома. Хорошие дороги с качественным покрытием (все-таки основное шоссе здесь – правительственная Рублевка!), обширный перечень объектов инфраструктуры, великолепная природа и слава самой чистой зоны вблизи Москвы способствуют тому, что жилье здесь пользуется огромным спросом у покупателей.
Направление это очень дорогое, застройщики, работающие здесь, ориентируются на состоятельного покупателя. Однако проекты «Западное Кунцево» и «Новая Трехгорка» позиционируются как экономкласс и предназначены для «рядового» клиента. Именно поэтому они и привлекли внимание «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
«Западное Кунцево»: два десятка жилых домов
ЖК «Западное Кунцево» строится в 2 км от МКАД в поселке Ромашково престижного Одинцовского района. На территории около 17 га планируется построить 19 жилых домов. Реализация проекта началась в 2012 году.
Отсутствие промышленных предприятий, благоприятная роза ветров, лесные массивы вокруг застраиваемой территории - это явно сильные стороны проекта.
Подъехать к жилому комплексу можно как с Рублево-Успенского, так и Можайского шоссе. А дорога, например, до станции метро «Молодежная» займет всего 15-20 минут. Еще один весомый момент – планируется строительство платной автодороги – дублера Можайского шоссе. Впрочем, предупреждает Алексей Балыкин, руководитель департамента управления проектами TEKTA GROUP, находясь в Одинцовском районе, ЖК пока транспортно оторван от него – до детской поликлиники, паспортно-визовой службы или налоговой можно доехать только на собственном автомобиле.
На территории ЖК «Западное Кунцево» также предусмотрены социально-значимые объекты инфраструктуры. По словам Григория Алтухова, советника президента ФСК «Лидер», в первой очереди проекта запланирован детский сад на 100 мест (его строительство будет завершено в 4 кв. 2013 года), а в рамках второй очереди предусмотрено строительство школы с бассейном. На территории жилого комплекса будет собственный паркинг, в том числе и подземный на 600 машин, а на первых этажах домов выделены помещения для кафе, магазинов, салонов красоты и проч.
Жилой комплекс будет огорожен, на территории планируется ландшафтный дизайн, озеленение, строительство площадок для отдыха взрослых и детей, а также прогулочной зоной в центральной части.
Малоэтажное изобилие
Все дома в ЖК «Западное Кунцево» возводятся по индивидуальным проектам из монолита и кирпича. Дома – малоэтажные, их высота 5-6 этажей. Несмотря на то что комплекс позиционируется в классе комфорт (экономкласc+), он вполне по своим характеристикам не уступает бизнес-классу. Специально для жилого комплекса строятся собственные инженерные сооружения: котельная, очистные сооружения, водозаборная скважина и др.
Малоэтажную застройку для своего ЖК в ФСК «Лидер» выбрали не случайно. Во-первых, невысокие дома быстрее строятся. Кроме того, они визуально не перегружают пейзаж, сохраняя ощущение жизни за городом. Сравнительно ограниченное число будущих жильцов позволило избежать необходимости строить огромные котельные и технические сооружения. «Со временем все будут знать друг друга, дружить семьями, дети будут общаться со сверстниками не только в стенах школы – охраняемая территория даст возможность родителям спокойно отпускать их гулять», - добавляет Григорий Алтухов.
Всего, напоминаем, в проект заложено 19 жилых объектов, сейчас идут работы по первой очереди. В ее рамках будет построено 12 домов на 839 квартир. Сейчас начато строительство 14-го, 19-го и 20-го корпусов. Для корпусов 14 и 20 готовятся строительные площадки. В 19-м корпусе полностью выполнен фундамент и заканчивается строительство цокольного этажа. Дома «Западного Кунцева» будут выполнены в классическом архитектурном стиле, в теплых песочных тонах. Во всех зданиях предусмотрены вентилируемые фасады, которые выглядят как отделанные кирпичом, при этом позволяют сохранять тепло в домах зимой и прохладу летом.
Корпус 14 будет иметь 6 этажей, а корпуса 19 и 20 – 5 этажей. Одновременно с этим строится подземный паркинг, у которого уже выполнен котлован, проложены временные дороги, готов и работает отдел продаж. Первая очередь комплекса будет введена в эксплуатацию в 4-м квартале 2013 года.
Сегодня продажи открылись по всем названным корпусам. Кстати, застройщик предусмотрел дома с разным числом квартир. Например, в корпусе 14 только одно- и двухкомнатные квартиры, что больше подойдет для одиноких покупателей или тех, кто не имеет детей. Площади однокомнатных квартир в этом доме - от 31,7 до 46,1 кв.м, двухкомнатных - от 64,8 до 75,4 кв.м. Цена предложения соответственно составляет - от 82 300 руб. и от 71 500 руб., а наименьшая цена однушки 3,2 млн рублей. Корпус №19 включает одно-четырехкомнатные квартиры разных планировок и метража (от 37,5 до 109 кв.м), а корпус №20 - одно-трехкомнатные квартиры общей площадью от 37,5 до 95,2 кв.м. Все квартиры сдаются со свободными планировками и без чистовой отделки.
Квартиры в ЖК «Западное Кунцево»
| Корпус | Материал стен, серия | Этажность | Стадия готовности | Кол-во комнат | Метраж квартир | Стоимость кв. метра, диапазон | Стоимость объекта, диапазон |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 | монолит, вентилируемый фасад | 6 | разработка котлована | 1- и 2- комнатные квартиры | 1-комнатные от 31,7 до 46,1 кв.м. 2-комнатные от 64,8 до 75,4 кв.м. | 1- комнатные от 82 300 руб. 2-комнатные от 71 500 до 73 800 руб. | 1- комнатные 3,2 млн руб. 2- комнатные от 4,8 до 5,4 млн руб. |
| 19 | монолит, вентилируемый фасад | 5 | готов фундамент, заканчивается строительство цокольного этажа | 1, 2, 3 и 4-комнатные квартиры | 1-комнатные от 37,5 до 42 кв.м. 2- комнатные от 59,4 до 72,4 кв.м. 3- комнатные от 84,7 до 95,2 кв.м. 4- комнатные 107.9 кв.м. | 1- комнатные от 81 000 до 83 500 руб. 2- комнатные от 71 800 до 77 000 руб. 3-комнатные от 72 000 до 74 000 руб. 4- комнатные 72 500 руб. | 1-комнатные от 3,2 до 3,4 млн руб. 2- комнатные от 4,6 до 5,1 млн руб. 3- комнатные от 6,2 до 6,7 млн руб. 4- комнатные 7,8 млн руб. |
| 20 | монолит, вентилируемый фасад | 5 | подготовка площадки | 1, 2 и 3- комнатные квартиры | 1- комнатные от 37,5 до 42 кв.м. 2- комнатные от 59,4 до 72,4 кв.м. 3- комнатные от 84,7 до 95,2 кв.м. | 1- комнатные от 78 000 до 81 000 руб. 2- комнатные от 71 500 до 74 000 руб. 3- комнатные от 67 000 до 72 000 руб. | 1- комнатные от 3 до 3,3 млн руб. 2- комнатные от 4,4 до 5,2 млн руб. 3- комнатные от 6,1 до 6,4 млн руб. |
| Источник: ФСК «Лидер». | |||||||
Для холостяков и молодых родителей
Среди покупателей преобладают семьи с маленькими детьми и молодые люди в возрасте 25-35 лет, желающие жить самостоятельно. Семьи интересуются 2- и 3-комнатными квартирами, а свободные от семейных уз молодые люди в возрасте 25-35 лет в большинстве случаев подбирают однокомнатные квартиры. В числе покупателей пока преобладают москвичи, следующими идут жители области и небольшая часть – из регионов.
«Новая Трехгорка»: высотный город в поселке
Под проект «Новая Трехгорка» выделено 50 гектаров подмосковной земли всего в 3 км от МКАД по Можайскому шоссе вблизи Одинцово. На этой территории застройщик, компания «СУ-155», планирует построить 500 тыс. кв. м жилья, где должно поселиться не менее 16 тыс. человек.
Одно из преимуществ микрорайона – близость к Москве. К столице ведут автодороги Москва - Бородино (Можайское шоссе) и магистраль «Беларусь» (Минское шоссе), а также смоленское направление Московской железной дороги (вблизи находится платформа Трехгорка).
Второе преимущество – экология, ведь микрорайон окружен лесом. С северной стороны «Новая Трехгорка» граничит с Подушкинским лесопарком, а на юге располагается природоохранная зона «Переделкино». Кроме этого, вблизи нет ни одного функционирующего крупного предприятия, и ничего строить не намечается.
Третье – это обширный перечень объектов инфраструктуры, которые будут функционировать прямо на территории микрорайона. Застройщик заложил в проект два детских сада. Один из них на 120 мест с бассейном, там будет 6 групп, которые смогут посещать дети от 4 до 7 лет. Второй детский сад рассчитан на 11 групп, которые смогут посещать 220 детей в возрасте от 1,5 до 7 лет. Еще один «детский» объект - средняя общеобразовательная школа на 900 мест (на 36 классов).
Кроме этого инфраструктура «Новой Трехгорки» включает два физкультурно-оздоровительных комплекса, магазины, рестораны и развлекательные центры, гаражи на 4200 машино-мест. И на сегодня бОльшая часть объектов уже построена.
Живучая «панель»
Микрорайон «Новая Трехгорка» - это вторая очередь застройки в подмосковном поселке Трехгорка, причем строительство идет уже давно – с 2005 года. Микрорайон застраивается домами панельной серии ИП-46С и панельно-монолитной И-155, высотой 17-25 этажей, с квартирами свободной планировки. В домах обеих серий предлагаются как небольшие квартиры, так и квартиры относительно крупных площадей. Например, площадь однокомнатной квартиры в серии И-155 варьируется от 38 до 52 кв. м. Минимальная стоимость однушки площадью 38 кв.м — 2,2 млн руб., но таких квартир в продаже немного. Максимальную цену 5,5 млн руб. нужно заплатить за трехкомнатную квартиру, площадью 86, 61 кв.м. Сегодня основная часть предложения в данном проекте приходится на 2- и 3-комнатные квартиры.
Примеры предложений в ЖК «Новая Трехгорка»
| Секция | Этаж | № на площадке | Кол-во комнат | Площадь | Цена за м2 | Стоимость |
|---|---|---|---|---|---|---|
| пос.Трехгорка, Одинцовского р-на, Моск.обл., (2-я оч.), к.44 | ||||||
| 1 | 7 | 2 | 3 | 86.61 | 62 483,62 Руб | 5 411 706,33 Руб |
| 4 | 5 | 3 | 1 | 43.63 | 71 000,00 Руб | 3 097 730,00 Руб |
| пос.Трехгорка, Одинцовского р-на, Моск.обл., (2-я оч.), к.61 | ||||||
| 1 | 2 | 4 | 2 | 67.56 | 62 500,00 Руб. | 4 222 500,00 Руб |
| пос.Трехгорка, Одинцовского р-на, Моск.обл., (2-я оч.), к.82 | ||||||
| 3 | 7 | 4 | 2 | 57.30 | 55 000,00 Руб | 3 151 500,00 Руб |
| пос.Трехгорка, Одинцовского р-на, Моск.обл., (2-я оч.), к.83 | ||||||
| 1 | 2 | 4 | 2 | 59.11 | 55 000,00 Руб | 3 251 050,00 Руб. |
| 1 | 2 | 5 | 1 | 36.99 | 61 000,00 Руб | 2 256 390,00 Руб. |
| пос.Трехгорка, Одинцовского р-на, Моск.обл., (2-я оч.), к.84 | ||||||
| 1 | 15 | 2 | 2 | 57.30 | 53 000,00 Руб | 3 036 900,00 Руб |
| 3 | 22 | 1 | 3 | 77.80 | 50 000,00 Руб | 3 890 000,00 Руб. |
| 5 | 12 | 3 | 1 | 38.90 | 56 000,00 Руб. | 2 178 400,00 Руб |
| пос.Трехгорка, Одинцовского р-на, Моск.обл., (2-я оч.), к.85 | ||||||
| 4 | 2 | 3 | 1 | 37.10 | 56 000,00 Руб | 2 077 600,00 Руб |
| 4 | 4 | 1 | 3 | 76.50 | 50 000,00 Руб | 3 825 000,00 Руб |
| Источник: www.su155.ru | ||||||
Текущая ситуация
Большинство корпусов жилой застройки «Новой Трехгорки» уже сданы. Ну а в строящихся, согласно данным, опубликованным на официальном сайте компании «СУ-155» (по состоянию на 19.04.2012 г.), ситуация следующая: в корпусах 37а, 37б и 37в монтируются системы отопления и водостока, устанавливаются двери, лифтовое оборудование, идут внутренние отделочные (штукатурные) работы. В корпусе 38а идет монтаж 6-7-го этажей, в корпусе 38б монтаж дома завершен, а в корпусе 38в идет монтаж 18-го этажа.
На высокой стадии готовности (отделка, остекление балконов и проч.) находятся корпуса 43, 44, 46, 61, 62, 76. В корпусах 82 и 83 рабочие трудятся над фундаментом, а в корпусе 85 - выносят инженерные сети глубокого заложения из пятна застройки корпуса.
Корпус 40 (детский сад) введен в эксплуатацию, а в корпусе 30 (школа) – заканчивается монтаж четырех этажей учебного и общеобразовательного корпусов.
***
Покупатели квартир в обоих жилых комплексах – молодые люди с активной жизненной позицией. К такому выводу мы пришли, посмотрев форумы настоящих и будущих жителей этих районов. Форумы абсолютно живые, люди обсуждают то, что их волнует – от вопросов, связанных с эксплуатацией жилья до транспортных проблем. Ну а редакция www.metrinfo.ru для бОльшей объективности попросила экспертов рынка оценить названные проекты со своей колокольни, назвав их достоинства и недостатки.
Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty:
Преимущество «Новой Трехгорки» - невысокая цена. Ее среднее значение примерно 50 тыс. руб. за 1 кв. м, что несколько ниже, нежели у конкурентов. В среднем цена за «квадрат» в современных проектах комплексной застройки в Подмосковье варьируется от 65 тыс. руб. до 70 тыс. руб. К тому же 50 тыс. за 1 кв. м - это стоимость за уже построенные квартиры.
С моей точки зрения, у проекта «Западное Кунцево» есть все основания, чтобы по мере готовности расти в цене. К концу 2012 обещают ввести в эксплуатацию платный дублер Можайского шоссе, что также способно скорректировать цены.
Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood:
Среди плюсов ЖК «Новая Трехгорка» можно назвать близость к столице, наличие ж/д сообщения с Москвой, благоприятную экологическую обстановку. Дополнительное преимущество - объекты инфраструктуры в ближайшем окружении: в самом микрорайоне уже сейчас построен детский сад (всего запланировано 3 ДОУ) и завершается строительство школы. Кроме того, микрорайон расположен в непосредственной близости от Одинцово, то есть инфраструктура города находится в пределах близкой транспортной доступности для жителей микрорайона.
Минусы: сложная дорожная ситуация – развязка на въезде/выезде в/из микрорайона имеет плохую организацию движения, при которой транспортные потоки пересекаются в одном уровне, ситуация осложняется тем, что население района постоянно увеличивается, как следствие, в часы пик здесь наблюдаются серьезные пробки. Еще один недостаток - проходящая в 100 метрах от домов вдоль западной границы комплекса линия электропередачи.
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в ЖК «Новая Трехгорка» в апреле составила 58,7 тыс. рублей. Это ниже, чем в схожих по своим характеристикам (класс, удаленность от МКАД) микрорайонах комплексной застройки в МО. Так, например, в ЖК «Бутово-парк» (ГК «Мортон») аналогичный показатель составляет 85 тыс. рублей, в ЖК «Завидное» (ГК «Мортон») – 79,2 тыс. рублей, в ЖК «Красногорье» («СУ-155») – 66,3 тыс. рублей, в ЖК «Щитниково Б» (ГК «Мортон») – 72,2 тыс. рублей.
Основной плюс ЖК «Западное Кунцево», как и в случае с «Трехгоркой», - близость к Москве. Однако транспортная ситуация у ЖК «Западное Кунцево» отличается в лучшую сторону. Дело в том, что пути подъезда к жилому комплексу не ведут к крупным населенным пунктам или торгово-развлекательным объектам, поэтому уровень транспортной загрузки здесь намного ниже. Положительным качеством проекта также можно назвать более комфортный формат жилья: этажность домов не превышает 6 этажей, территория комплекса будет огорожена и находится под охраной. Неподалеку от жилого комплекса (около 800 метров) находится железнодорожная станция Ромашково белорусского направления ж/д.
Основной минус жилого комплекса - низкий уровень развития объектов инфраструктуры в окружении (из внутренней инфраструктуры планируется строительство детского сада и начальной школы, а также площади свободного назначения на первых этажах). Таким образом, ближайшие инфраструктурные объекты расположены в Москве.
Средняя стоимость квадратного метра по состоянию на апрель 2012 года в ЖК «Новое Кунцево» составляет 74,7 тыс. рублей. Много это или мало? Сравнивая со строящимся через дорогу ЖК «Ромашково», можно сказать, что уровень цен вполне сопоставим – здесь квартиры на аналогичной стадии реализуются по средней цене 78,6 тыс. рублей за квадратный метр. По сравнению с аналогичными по удаленности, стадии готовности и классу проектами цену можно назвать близкой к среднерыночной. При этом надо учитывать, что проект находится в продаже достаточно короткий период, и цена может корректироваться.
Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
В целом проект «Новая Трехгорка» довольно интересен, поскольку отличается удобной транспортной доступностью. В расстоянии километра находится станция Трехгорка одинцовского направления. Электрички ходят здесь часто. Сам комплекс равноудален от Одинцово и Москвы, так что жители могут пользоваться инфраструктурой обоих городов.
Застройщик ЖК «Западное Кунцево» предлагает актуальный сегодня формат — малоэтажное жилье. Если сравнивать данные два проекта, то «Западное Кунцево» отличается более высоким уровнем цен при более низкой стадии строительной готовности. Но «Новая Трехгорка» имеет преимущество в виде более развитой внутренней инфраструктуры, часть комплекса уже построена и заселена.