Главный фактор, определяющий спрос на новостройку, - цена. Большинство выбирает что подешевле, но именно в Москве наиболее высока доля довольно обеспеченных граждан, которые могут себе позволить более качественное и просторное жилье с различными дополнительными опциями – бизнес-класс.
В Подмосковье такие объекты тоже весьма востребованы, поэтому «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил познакомиться с этим рынком поближе.
Что такое бизнес-класс?
«На отечественном рынке недвижимости отсутствует какой-либо независимый, всеми принимаемый стандарт, как, например, мишленовские звезды, - утверждает Василий Фетисов, коммерческий директор ЗАО «Мосстройреконструкция». - Девелоперы самостоятельно определяют, к какому классу причислить свой проект. И не все новостройки, заявленные как бизнес-класс, можно с полной уверенностью отнести к жилью такого уровня. Нередко объект относят к бизнес-классу только на основании того, что он выполнен в монолите». Но это лишь минимальное требование (панелей в бизнес-классе нет), настоящий бизнес-сегмент должен быть лучше экономичного по целому ряду характеристик.
Прежде всего - по качеству. Оценивается качество строительства, отделочных и строительных материалов, благоустройство мест общего пользования и зеленых зон. Материалы должны быть от известных производителей из последних коллекций, учитывающих новейшие достижения, самое современное инженерное оборудование (лифты, система очистки воды, центральное кондиционирование и т. п.).
Второй важный критерий объекта бизнес-класса – площади и планировки квартир. «Несмотря на общую тенденцию сокращения метража квартир, в бизнес-классе средняя площадь больше, чем в экономе», - говорит Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ. Так, размер однокомнатных квартир должен быть не менее 45-50 м кв., а площадь трехкомнатных может доходить до 200 м кв., и кроме того, в проектах этого сегмента обязательно предлагаются многокомнатные квартиры (площадь от 150 м кв.), часто встречаются двухуровневые варианты и пентхаусы. В многокомнатных квартирах должно быть запланировано 2-3 санузла. Также отличительные черты бизнес-класса – большие лоджии и балконы и высокие потолки не ниже 3 м.
И еще одна важная характеристика проектов бизнес-класса – расположение. Большинство московских проектов располагается в пределах Третьего кольца. «А если это ЖК за ТТК, то только расположенные в экологически благоприятных районах Москвы с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Монолитный дом с высокими качественными характеристиками, но построенный в менее удачном районе, вряд ли можно отнести к данному сегменту», - утверждает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. В Подмосковье подобные дома строят лишь в городах-спутниках или в районах с отличной инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, например, в Одинцовском районе.
Настоящий бизнес-класс отличается собственной инфраструктурой. Как минимум это теплый паркинг с лифтовым доступом на этажи (обеспеченность - от 0,8 машино-мест на квартиру), детские, игровые площадки, места для отдыха, магазины, салоны красоты и фитнес-клубы на первых этажах домов. Лучшие проекты отличаются большой собственной территорией, на которой еще и размещаются целые стадионы, бассейны, дорожки для велосипедистов и бегунов, детские развивающие центры, торгово-развлекательные комплексы и т.п. Не редкость - рестораны и торговые галереи.
Объекты бизнес-класса обеспечивают безопасность своих жителей. «Это гарантированная круглосуточная охрана территории и самого жилья», - отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. В таких проектах обычно используются системы видеонаблюдения, на въездах есть КПП, а в каждом подъезде дежурят консьержи.
Новостройки сегмента бизнес также отличаются уникальными проектами, оригинальными входными группами, интересными фасадными решениями и довольно высоким сервисом, который обеспечивает управляющая компания.
Разнообразные цены
В Московской области объекты бизнес-класса малочисленны и составляют порядка 3% от общего количества новостроек. В Москве, по данным департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, эта доля значительно выше - около 50% от общего количества новостроек. По сравнению с 2008 годом, как сообщает Теему Хелпполайнен (концерн ЮИТ), эта цифра уменьшилась на 15%: до кризиса она составляла около 65%.
Как сообщает Наталья Соломонова, генеральный директор «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»), за 2011 год цены на новостройки бизнес-класса в столице выросли на 10%, и согласно оценкам компании Blackwood, еще на 2% уже в первом же квартале 2012 года. А в Подмосковье, по данным Василия Диалектова, руководителя отдела маркетинга и рекламы ГК «Дружба-Монолит», в 2011 году рост составил 20%.
Как сообщают специалисты Blackwood, по итогам марта 2012 года средняя стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса в Москве составила 209,3 руб. (7 100 долл. США), а нижняя планка - 100 тыс. руб. за квадратный метр (например, в ЖК «Галактика»). В Подмосковье есть варианты от 52-55 тыс. руб., т.е. практически в два раза дешевле. Верхний предел в Москве тоже выше в 2 раза: например, в ЖК «Грюнвальд» (Сколково) - одном из самых дорогих проектов в области - цены доходят до 290 тыс. руб./кв. м, а в столичном ЖК «Дом на Мосфильмовской», который тоже отличается высокой стоимостью предложения, максимальная цена квадратного метра составляет 600 тыс. руб.
Минимальная стоимость однокомнатных квартир в бизнес-новостройках Москвы – 7-8 млн руб., а в Подмосковье – 5-6 млн руб. Двушки же можно купить за 11-13 и 10-11 млн руб. соответственно.
Предложения Москвы и Подмосковья
Среди самых доступных объектов бизнес-класса в Москве Наталья Соломонова (ГК «МИЦ») выделяет ЖК «Галактика» и ЖК «Северный Парк», где средняя цена квадратного метра 120 000 руб.
Например, в ЖК «Галактика» (Южное Чертаново), расположенном недалеко от Битцевского лесопарка и Кировоградских прудов и в 10 минутах ходьбы от метро «Пражская», можно купить квартиры в трех многоквартирных корпусах башенного типа (два по 23 этажа, один – 17). Выбор не очень большой, но пока есть и однокомнатные, и многокомнатные варианты. Например, трехкомнатная квартира площадью 108,4 м кв. предлагается за 12,47 млн руб. (стоимость квадратного метра 115 тыс. руб.), а однушка площадью 49,5 м кв. - за 6 млн руб.
Относительно недорогие квартиры, по оценкам департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, предлагаются также в ЖК «Мос-Анжелес» (ул. Коминтерна, 28) и ЖК «Лосиный Остров» (Погонный пр., 1). А Наталья Соломонова (ГК «МИЦ») добавляет к ним «Дом на Бабушкинской» (ул. Холмогорская, 2).
ЖК «Мос-Анжелес» - это монолитный 22-этажный дом оригинальной архитектуры, расположенный в 15 минутах ходьбы от метро «Бабушкинская» рядом с Бабушкинским парком. На его территории разместятся современные детские и спортивные площадки и семейный досуговый центр. Здесь можно купить 1-4-комнатные квартиры (причем предлагаются варианты с отделкой и без нее) площадью от 39,9 до 116,9 м кв., и самая маленькая на сегодняшний день однушка стоит – 6,9 млн руб.
А ЖК «Лосиный остров» (7 корпусов переменной этажности) отличается не только невысокой для бизнес-класса стоимостью квартир, но и своей уникальной концепцией «экодом». В основу этого проекта заложены принципы энергоэффективности и ресурсосбережения, например, для его строительства используются только натуральные экологически чистые стройматериалы, обладающие повышенными теплоизоляционными свойствами. И к тому же совсем рядом парк «Лосиный остров». Здесь предлагаются 1-4-комнатные квартиры площадью от 40,46 до 143,7 м кв. и стоимостью от 129 500 руб. за квадратный метр. Что примечательно, в комплексе предлагается 8 типов квартир, но все они отличаются хорошей инсоляцией жилых помещений, которая обеспечивается за счет панорамных окон и эркеров. Многие 3-4-комнатные квартиры ориентированы сразу на несколько сторон света, а из их окон открываются виды на прилегающий парк. Такие варианты обходятся в 12-16 млн руб., а однокомнатную квартиру метражом 46-49 кв. м можно купить за 6,34 - 7,5 млн руб.
В Подмосковье достойный и относительно недорогой проект - ЖК «Горки-Фаворит», построенный на 24-м км Рублево-Успенского шоссе (поселок Горки-10) и предлагающий покупателям 1-3- и многокомнатные квартиры (в т.ч. двухуровневые) площадью от 38 кв.м до 250 кв.м в 6 корпусах переменной этажности. Сергей Матвеев, директор филиала «Московская региональная дирекция» ЗАО «Желдорипотека», отмечает достоинства этого проекта - уникальную экологию данного места, а также «отличные панорамные виды из окон квартир и индивидуальные планировочные решения со множеством вариантов перепланировки». Кроме того, в поселке сложилась развитая инфраструктура: детский сад, школы (общеобразовательная, искусств, спортивная), торговый центр, магазины, банк, почтовое отделение и рестораны, и этот список постоянно пополняется. Ну а стоимость квадратного метра в этом проекте начинается от 51,8 тыс. руб., и стандартная двушка площадью 80,72 м кв. стоит в среднем 5 млн руб.
Также эксперты выделяют уже готовый клубный поселок «Грюнвальд» в Сколково. Цены здесь выше – от 160 тыс. руб./кв. м, но и уровень соответствующий. По мнению Василия Фетисова (Мосстройреконструкция), по своим потребительским характеристикам данный проект не уступает московскому премиальному жилью: здесь присутствуют и авторская архитектура с современной инженерией, и артезианская скважина, и развитая инфраструктура, в состав которой входят подземный паркинг, фитнес-центр, бассейн и т.п. Да собственно продажи говорят сами за себя – в жилом комплексе остались последние 19 квартир.
Резюме www.metrinfo.ru
Жилые комплексы бизнес-класса, несомненно, отличаются более высоким качеством и лучшими характеристиками. В Москве практически половина всех новостроек – это проекты бизнес-сегмента, они востребованы и покупаемы, так как люди все чаще выбирают качество. В Подмосковье таких объектов значительно меньше, но в последнее время их число увеличивается и спрос на них тоже растет. По оценкам многих экспертов, будущее Московского региона – именно бизнес-класс, особенно в столице, где стоимость земли очень высока. Ну а что касается цен - не так страшен черт: даже в столице есть объекты, где стоимость квадратного метра составляет 100-120 тыс. руб., а просторную квартиру можно купить за 6-7 млн руб. В области же цены начинаются от 52-55 тыс. руб./м кв., и стать обладателем жилья можно с бюджетом в 5 млн руб.