Таунхаусы пока еще считаются нетипичным жильем для рынка недвижимости Подмосковья, но они становятся все популярнее у покупателей жилья. Застройщики фиксируют рост числа сделок в 2012 году. И львиная доля этих операций проходит в сегменте экономкласса. где представлены предложения в ценовом диапазоне 7 - 8 млн рублей. Фактически за сумму, равную стоимости двух-трехкомнатной квартиры в Москве, можно купить куда более просторное и комфортное жилье вблизи столицы.
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» сегодня представит наиболее яркие предложения сезона в ценовом диапазоне до 10 млн рублей.
Как подсчитала Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, по состоянию на начало II квартала 2012 года таунхаусы предлагались к продаже в 81 коттеджном поселке различных классов. Общий объем блокированных домовладений превысил 3,7 тыс. единиц. При этом средняя площадь таунхауса – 211 кв.м, придомового участка - 4 сотки и средняя стоимость объекта составила $523,4 тыс. 25 из рассмотренного 81 проекта можно отнести к сегменту загородного жилья экономкласса. Средние показатели таких объектов заметно ниже. Площадь составляет 168 кв.м, участок – 4 сотки, а средняя цена - $320 тыс. «Таунхаусы в основном реализуются в поселках вместе с иными форматами домовладений, и всего семь загородных комплексов застраивают территорию исключительно блокированными секциями – таунхаусами», - говорит эксперт.
Тренды повторяются
По наблюдениям Валерия Мищенко, председателя совета директоров компании Kaskad Family, наметившийся в 2011 году тренд покупки загородного жилья экономкласса в ближнем Подмосковье как альтернативы трех-четырехкомнатным квартирам в Москве получил свое развитие и в 2012 году. На рынке растет объем предложения таунхаусов, которые по характеристикам можно разделить на два типа. Первый тип - таунхаусы с придомовой территорией перед секцией и с собственным двориком в тыльной части строения. Например, такие предложения представлены в коттеджном поселке Суханово Парк (Варшавское, Симферопольское шоссе, 11 км от МКАД).
Второй тип - сдвоенные таунхаусы они располагаются в поселках Бристоль (Киевское шоссе, 10 км от МКАД) и Апрелевка Таун (Киевское шоссе, 27 км от МКАД). Для них характерно то, что строения имеют придомовую территорию только перед фасадом здания площадью всего от 0,5 до 1 сотки. «Такие объекты дают девелоперу большую плотность в расчете на гектар земли и позволяют предложить более экономный продукт», - отмечает эксперт. Цена предложений начинается с 3 млн руб., а площадь самих таунхаусов – от 80 кв.м.
Домовладения общей площадью менее 100 кв. м можно приобрети в коттеджных поселках Деревня Озерна (Новорижское шоссе, 97 км от МКАД), Суханово Парк, Красные пруды (Каширское шоссе, 28 км) и др.
Некоторые эксперты видят в маленьких таунхаусах больше недостатков, чем достоинств. Валерий Мищенко (Kaskad Family) сообщает, что сегодня предпринимаются попытки строить таунхаусы менее 80 кв.м. Но такая чрезмерная компактность приводит к потерям жилой площади, так как нужно все равно предусмотреть места общего пользования - коридоры, лестничный пролет и объемы под размещение объектов инженерии. «Таунхаусы площадью менее 80 квадратных метров – неэффективные проекты», - делает вывод эксперт.
Татьяна Алексеева (Vesco Consulting) как основную тенденцию на рынке таунхаусов назвала доступность многих предложений по цене. По ее словам, в 2011 году именно в поясе до 25 км от МКАД наблюдалось снижение цен до 10%, хотя в целом рынок Подмосковья демонстрировал рост недвижимости в пределах 10%. Но снижение цен не означает удешевления таунхаусов в конкретных проектах, просто на рынок выходят более экономичные проекты, которые влияют на средние цены таунхаусов в этом сегменте.
Это наблюдение подтверждают и эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», однако подчеркивают, что характерно оно было больше для поселков, находящихся на демократичных направлениях (северо-восточном, восточном, юго-восточном и южном). По данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2010-2011 годы», здесь и недвижимость раскупалась менее охотно, чем на более престижных трассах.
В результате активно строящиеся поселки на дорогих шоссе подорожали примерно на 4,5% – до 77 300 руб. за 1 кв. м в среднем. В целом по сегменту цены прибавили 2%, составив 75 800 руб. за кв. метр. На демократичных шоссе цены снизились на 4%, до 52 900 руб. за метр квартиры-секции.
Чем народ привлекают престижные шоссе? Оказывается, за последнее время там изменилась структура предложения: на этих направлениях появилось в продаже много поселков на ранних стадиях строительства по сравнительно низким ценам, а на демократичных трассах, наоборот - увеличилась доля поселков, расположенных недалеко от Москвы и потому более дорогих, нежели распроданные объекты.
Как сообщил Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ», на подмосковном рынке таунхаусов, в ценовом сегменте 7-8 млн рублей представлено примерно 25% предложения, а 85% всех сделок купли-продажи осуществляется в экономклассе. По мнению эксперта, полученные данные говорят о том, что в ответ на спрос подобное предложение стало увеличиваться на рынке.
Ориентир – цена предложения
Какие «тауны» ищут люди? Эксперты говорят, что самый важный критерий - стоимость таунхауса, затем идут транспортная доступность, внутренняя инфраструктура, площадь, качество материала, применяемого в строительстве, возможность получения ипотеки или рассрочки. «Анализ запросов, поступающих в компанию от потенциальных покупателей, показывает, что наибольший интерес вызывают таунхаусы экономкласса площадью 80-160 кв.м, - рассказывает Татьяна Алексеева (Vesco Consulting). - Размер придомового участка при этом находится в границах 2-3 соток. Основной спрос приходится на ценовой диапазон 5-7 млн руб.».
Игорь Заугольников, член правления RODEX Group, считает, что наиболее популярны таунхаусы, рассчитанные на 2-4 квартиры, площадью от 150 до 200 кв.м каждый. В них собственный земельный надел может составлять 1,5 - 3 сотки. Гаражи в таких сблокированных секциях встречаются не всегда. Часто бывает достаточно парковочных мест рядом с домом. Таунхаусы с перечисленными параметрами, как правило, расположены в поселках с развитой инфраструктурой, единой архитектурной концепцией и обеспечены всеми необходимыми инженерными сетями.
Эксперты отметили, что для отдельных покупателей таунхаус – это промежуточный вариант между городской квартирой и частным домом. Хотя есть и такие семьи, которые приобретают таунхаус как окончательный вариант жилища на обозримую перспективу, так как их устраивает именно такой формат жилья. Среди клиентов застройщиков и риелторов основной состав – это молодые семьи с детьми.
Цены реальные и желательные
Игорь Заугольников (RODEX Group) отмечает, что таунхаусы, которые мы встречаем на рынке, зачастую не соответствуют понятию бюджетного жилья. Есть проекты, где стоимость квартиры в таунхаусе сопоставима с ценой загородного дома в том же коттеджном поселке. «Поэтому, для того чтобы стать более доступными, апартаменты в таунхаусе не должны стоить больше 5 млн руб.», - делает вывод эксперт.
За последние годы на рынке появилось гораздо больше предложений по «нормальным» ценам. «И если в 2007 году средняя стоимость таунхауса составляла около 12 млн руб., то сегодня начинается от 1,7 млн руб., или 26 тыс. руб. за 1 кв.м», - говорит Валерий Мищенко (Kaskad Family). Эксперт уверен в том, что соотношение цены и качества способствуют успеху развития проекта. И если компания решает краткосрочные задачи, то стоимость предложения будет необъективной, но если стратегия компании строится, исходя из долгосрочных аспектов развития, то ее ждет успех.
В компании Kaskad Family считают, что рост цен в 2012 году будет обеспечен в поселках, где выше готовность инженерных сетей. Динамика роста цен в первую очередь зависит от того, насколько мал период времени между тем, как человек «расстается с деньгами», и тем, как он может фактически приступить к отделке и въехать и жить в доме. Не секрет, что если в случае с земельным участком человек может ждать ввода в эксплуатацию сетей и инженерного обеспечения, то с таунхаусом, поскольку это, как правило, первое и единственное жилье, для людей важно, чтобы все коммуникации функционировали на момент заселения. «В поселке Суханово Парк цена за последние два года увеличилась в два раза, в Бристоле тоже приблизительно в два раза по мере того, как инженерия становилась все более и более готова», - добавляет Валерий Мищенко (Kaskad Family).
Успешные проекты
Эксперты согласны с тем, что далеко не все загородные поселки, включающие таунхаусы, одинаково успешно продаются. Сэкономив на каких-то важных характеристиках, застройщики теряют покупателей, и наоборот, предугадав тенденции рынка, параметры спроса, им удается увеличить продажи. По словам Валерия Мищенко (Kaskad Family), быстрыми темпами развивается проект компании «Апрелевка Таун». Только за последние полгода было реализовано 75% таунхаусов. Эксперт признался, что секрет успеха очень прост: проект располагается на Киевском шоссе и до него легко доехать по отличной дороге, здесь применяются материалы хорошего качества, современные технологии строительства таунхаусов. Привлекает и ценовая политика: секция площадью 105 кв. метров с земельным участком 2 сотки стоит 3,9 млн рублей.
В числе проектов, предлагающих хорошее качество по приемлемым ценам в радиусе до 25 км от МКАД, Сергей Мигунов (ГК «КОНТИ») отметил такие проекты, как «Лесные поляны» (2 км от МКАД по Калужскому шоссе), где цена жилплощади в таунхаусах составляет от 45 тыс. руб. за 1 кв. м.; «Теплый стан» (4 км от МКАД по Калужскому шоссе) – от 6,5 млн рублей за таунхаус при средней площади 175 кв. м с земельным участком 1,5 - 2 сотки (35 тыс. руб. за 1 кв. м); «Завидное-2» (5 км от МКАД по Каширскому шоссе) – таунхаусы площадью 200 кв. м с земельным участком в 2 сотки по цене от 7,5 млн рублей (38 тыс. руб. за 1 кв. м.); «Бристоль» (7 км по Киевскому шоссе) - таунхаусы площадью от 87 до 240 кв. м с земельными участками 1 - 4 сотки, цена таунхаусов в этом проекте 5,5 - 11,5 млн рублей. В аналитическом центре www.irn.ru нам назвали самый дешевый проект на бюджетном направлении – это поселок Бельведер (25 км по Ярославскому шоссе). Здесь таунхаус площадью 80-120 кв. м на 1,5 - 2,5 сотках земли можно было приобрести за 0,69 – 1,4 млн руб.
Впрочем, экономический кризис заставил покупателей, приобретающих недвижимость, соблазняться не только низкой ценой предложения, но и смотреть на другие, не менее важные характеристики загородных поселков. Как отметила Татьяна Алексеева (Vesco Consulting), при прочих равных условиях, включающих продуманную инфраструктуру, центральные коммуникации и местоположение поселка, важным критерием выступает степень готовности поселка, в котором продается такое жилье. «Сегодня количество таких поселков стремительно сокращается в результате продолжительного отсутствия инвестиций в загородное строительство в период экономического кризиса», - заключает эксперт.