Среди компаний разного профиля, работающих на рынке недвижимости, встречаются и такие – ипотечные брокеры. Назвать их совсем диковинкой нельзя; с другой стороны, на наш взгляд, вряд ли все потребители хорошо понимают, что за услуги эти фирмы оказывают, на каких условиях работают.
И «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться в данном предмете.
Кто они и что предлагают?
Для начала попробуем ответить на этот вопрос, ориентируясь на то, что говорят о себе сами ипотечные брокеры, а также их ближайшие соседи по рынку – банки и риелторы. «Ипотечные брокеры – это посредники между банками и людьми, желающими взять ипотечный кредит, - объясняет Юлия Плетнева, генеральный директор агентства «Мэтр Роше Юго-запад». – Они консультируют клиентов по размерам, срокам и основным условиям кредита, помогают собрать нужные документы и подобрать наиболее выгодные программы кредитования».
«Ипотечные брокеры помогают клиентам выбрать программу ипотеки, соответствующую конкретным запросам, и определиться с банком, который одобрит кредит. Банку и клиенту удобнее взаимодействовать через брокера, уже владеющего необходимой информацией по ипотечным кредитам. Другой вопрос, может ли позволить себе клиент такие услуги и насколько он нуждается в них», - говорит Светлана Гордеева, начальник отдела продаж розничных кредитов, ОАО «Флексинвест Банк».
Казалось занятие не очень сложное: все банки не только не скрывают свои ипотечные программы, но и активно продвигают их – скажем, с помощью рекламы. В чем проблема – ходи по сайтам да сравнивай! Но не все так просто… «Лет 10-12 назад, на этапе становления рынка ипотечного кредитования в России, банков, выдающих населению жилищные кредиты, было не так много; соответственно невелик был и выбор ипотечных продуктов и программ, - говорит Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис». – Но сегодня ситуация поменялась коренным образом. Игроков на рынке сотни, ипотечных программ – тысячи. Разобраться в таком изобилии непросто. Условия банков отличаются, и разница в процентной ставке даже в 0,5% может привести к удорожанию займа на многие сотни тысяч рублей».
Есть и еще одно соображение. Все хорошо знают, что помимо писаных правил в нашей жизни существуют еще и неписаные, и к сфере ипотечного кредитования это имеет самое непосредственное отношение. Некоторые банки, на словах привечая всех потенциальных заемщиков, на деле очень не любят некоторые их категории. Например, отказывают владельцам собственного бизнеса, считая их доходы недостаточно надежными. «Ипотечный брокер знает процедуру внутреннего андеррайтинга банков, - отмечает Евгения Таубкина, генеральный директор компании «НБИК». – Мы работаем с 2004 года и знаем не только декларируемые, но и реальные условия банков. Кредитный брокер поможет взять ипотеку, даже если у заемщика не хватает средств для внесения первоначального взноса, есть отказ в предоставлении ипотечного кредита, нет официального подтверждения доходов, стаж на последнем месте работы менее шести месяцев, плохая кредитная история и т.п.».
Границы ответственности
Принципиально важный аспект (и поэтому мы решили вынести его в отдельную небольшую главу) – в какой момент услуга ипотечного брокера является оказанной? Подходя формально - это одобрение банком человека в качестве своего заемщика. Вы просили урегулировать отношения с банком? Вот мы и урегулировали!
Но в действительности сложнее: определенный – и вовсе не такой уж маленький – процент одобренных заемщиков до сделки не доходит. Кто-то на самом деле не справился, а кого-то банки откровенно «рубят». Например, последовательно отвергают предлагаемые квартиры: в той перепланировка, в этой деревянные перекрытия… Поэтому, рекомендует Евгения Таубкина («НБИК»), лучше иметь дело с брокером, у которого услуга считается оказанной только после выдачи кредита.
Или сотня, или сотни…
Вопрос о том, сколько ипотечных брокеров работает на рынке, вызвал среди наших консультантов разногласия. Главная проблема сводилась к тому, кого считать брокером: компанию, которая предлагает исключительно перечисленные в предыдущей главе услуги? Или гордого звания брокера достойны и риелторы – они ведь, будучи практиками, хорошо осведомлены об условиях банков и тоже могут помочь. (Здесь автор считает уместным привести собственный опыт: некоторое время назад я сам брал ипотечный кредит. Сопровождала сделку риелтор, которая с этой работой справилась прекрасно: нашла банк, сообщила, какие нужны документы и т.п. И через андеррайтинг провела: в офисе банка я в первый раз оказался только в день сделки. На мой взгляд, эта агент и есть ипотечный брокер – хотя на ее визитке красуется просто «специалист по недвижимости».)
Но вернемся к нашему рассказу. Если исходить из первого («зауженного») стандарта, то брокеров – более сотни. «По нашим подсчетам, на российском рынке сегодня работает свыше 100 брокерских компаний, - говорит Виктор Кирсанов, начальник управления по работе с клиентами ОАО «Банк «Западный». – В десятку крупнейших входят «Кредитмарт», «Инкредит», «Фосборн хоум», «СОЛХАУС», «Содействие», «Рива Бранч», «Служба финансовых решений», «Независимое бюро ипотечного кредитования», «ОГРК-Центр», «Деалса». Ту же цифру назвала и Юлия Плетнева («Мэтр Роше»).
Что до толкования «расширенного», то тут речь идет не об одной сотне, а о многих – и это только в Москве. «Почти в каждом агентстве недвижимости есть свои ипотечные брокеры, - говорит Юлия Плетнева. – Как правило, профессиональные брокеры работают с 40-50 банками и более, а риелторы знают банков 20, что тоже немало».
Отметили наши консультанты и заметное сокращение количества ипотечных брокеров после кризиса 2008 - 2009 годов, а также их определенный «переток» в смежные сферы деятельности – некоторые, к примеру, попытались сами заниматься риелторством. «Однако в последние полтора года этот сектор начал оживать, следуя за развитием кредитного рынка, увеличением спроса на ипотеку со стороны клиентов, а также ростом количества банков, предлагающих ипотечные продукты», - отмечает Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов «Росбанка».
Сколько их услуги стоят?
Цена – предмет вроде бы необычайно простой, но установить ее точно совсем не просто. Если спрашивать впрямую, то ответы сводятся либо к процентам от суммы кредита (например, по мнению Ирины Кажикиной, руководителя ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость», она составляет 1-3% от суммы кредита), либо в некоей фиксированной величине. Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», называет цифру от 50 тыс. руб.
Правда, дальше начинаются нюансы. Первый – сложность работы. В контексте нашего разговора сложный клиент – это тот, который не может предоставить банкирам столь любимые ими справки по форме 2-НДФЛ. «Если заемщик – индивидуальный предприниматель, либо основной доход он получает как учредитель бизнеса, то услуги ипотечного брокера будут стоить дороже, - убежден Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риелторов Москвы. – Этим категориям банки дают ипотеку хуже всего». С последним тезисом полностью согласна и Юлия Плетнева («Мэтр Роше»). Она называет цифру до 10% от суммы кредита – для самых тяжелых случаев, когда помимо документов, подтверждающих доход, обнаруживаются еще и проблемы с предыдущей кредитной историей заемщика, недвижимостью, которую он хочет приобрести и т.п. «Суть: чем хуже справки, тем выше комиссия брокера», - подводит итог эксперт.
Второй аспект – услуги ипотечного брокера могут оказаться для клиента и бесплатными. Это в тех случаях, когда человек обращается в агентство недвижимости с просьбой подобрать квартиру, и труд по общению с банком его риелтору оплачивается в счет основной комиссии. Ясно, что вопрос о стоимости именно «ипотечно-брокерской» услуги здесь останется без ответа: вычленить из общей суммы, которую вы заплатите агентству, эту составляющую невозможно.
Есть и третье соображение по цене. Ипотечные брокеры не устают напоминать, что получают от банков преференции, с учетом которых все деньги, заплаченные вами, окупятся сторицею. Евгения Таубкина («НБИК») приводит простой расчет: клиенту нужен кредит в 3,5 млн на срок в 15 лет. Если в банке вам предложат ставку в 12,5% годовых, а ипотечный брокер сумеет предоставить 11,5%, последующая математика будет выглядеть так: ежемесячный платеж составит в первом случае 43 тыс. 138 руб., а во втором – 40 тыс. 887 руб. Экономия каждый месяц 2251 руб., за 15 лет набегает более 405 тысяч. А брокеру вы заплатите всего 2% (т.е. 70 тыс. руб.), плюс он возьмет на себя все хлопоты по получению ипотеки.
От редакции: пока портрет ипотечных брокеров получается достаточно оптимистичным. Но есть, как всегда, и различные ложечки дегтя, разные вопросы, которые задают критики. Все это мы подробно рассмотрим во второй части нашей статьи.