«Мужик что бык: втемяшится в башку какая блажь – колом ее оттудова не выбьешь: упираются, всяк на своем стоит!» - утверждал Некрасов. Мнение, конечно, не особенно лестное – но жизнь часто представляет нам убедительные доказательства его правильности. Одно из них – расхожее убеждение, что недвижимость является замечательным инвестиционным инструментом, а богатые только и делают, что вкладывают свои капиталы в квадратные метры, извлекая из этого сумасшедшие доходы.
Так ли это на самом деле – в этом вопросе и решил разобраться обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru». Сегодня мы поговорим о Москве, а Подмосковье станет темой нашей следующей статьи.
Выбирай из двух
Для начала – крохотная вводная часть. Экономическая наука знает два возможных способа зарабатывать на недвижимости – спекулировать или сдавать в аренду. В первом случае мы покупаем дешевле и продаем затем подороже. Автор обращает внимание, что использует слово «спекулировать» без всякого негативного оттенка, как сугубо технический термин. Второй способ – приобретенная недвижимость сдается, и мы получаем рентный доход – небольшой, но регулярный.
Вот, собственно, и все – если, конечно, не рассматривать всерьез варианты вроде «покупаем квартиру, чтобы простучать в ней стены и обнаружить клад, замурованный фараоном Аменхотепом II». Ну а теперь, подковавшись теоретически, посмотрим, какие возможности предлагает нам московский рынок.
Перепродажа: этот поезд давно ушел
Наибольшее количество сказок о столичной недвижимости связано как раз со спекулятивными операциями. Истории о том, как некто купил очень дешево, а потом продал очень дорого, заработав на одной операции то ли 30, а то ли и все 100% дохода, можно услышать очень часто. Сказать, что это совершенные вымыслы, было бы не совсем правильно. Чаще всего это правда – только относящаяся ко временам, которые давно прошли.
Элементарный здравый смысл подсказывает, что удачные спекуляции возможны в двух случаях. Первый – ситуация с постоянным увеличением цен. Купив сегодня, мы просто выжидаем, пока естественное удорожание не сделает за нас все остальное. В истории московского рынка действительно были периоды, когда рост цен составлял до 10% в месяц – а годовых (с учетом того, что такое удорожание было все-таки не каждый месяц) получалось процентов 60-70. В такой обстановке почувствовать себя инвестиционным гением действительно не так уж сложно. Это приблизительно то же, что плескаться в быстром потоке, воображая себя мировым рекордсменом по плаванию. Но последний резкий рывок цен пришелся на начало 2008 года. А сегодня все, мягко скажем, иначе – рост, конечно, есть, но не выше уровня инфляции.
Второе из упомянутых нами условий – наличие существенного процента сограждан, не знающих истинного уровня цен на квартиры. Именно у них успешным спекулянтам и удается дешево купить недвижимость, чтобы продать ее потом по рыночным ценам. Подобные (пользуясь терминологией определенных кругов) «лопоухие лохи» были на рынке в изобилии еще раньше – в начале 90-х годов прошлого века. А сегодня все стали грамотные, благодаря тематическим СМИ даже самые дремучие пенсионеры знают цену своим квадратным метрам.
«Хотя «сладкие» варианты все же бывают, надо их только поймать, чем и занимаются некоторые профессиональные спекулянты, - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Например, кто-то спешит уехать за рубеж и срочно продает квартиру. Или бизнесмену срочно понадобились деньги, и он дешево сбрасывает свой пул квартир в каком-либо доме. Так, кстати, недавно было в одном из новых домов на улице Гарибальди. Так что варианты есть». Есть – автор согласится. Но очень немного. И поймают их самые подготовленные инвесторы – быстрые, осведомленные, располагающие свободными деньгами. А вот всем прочим надеяться, что удастся вдруг сорвать какой-то невероятный куш, не стоит.
Новостройки: не забудем о «деталях»
Подвариантом спекуляций является «инвестирование в котлован» - приобретение квартиры в строящемся доме, и последующая ее перепродажа после завершения строительства. Агитации за сей способ много, в рекламных статьях и буклетах вы прочтете призывы инвестировать деньги в отличные проекты: дом монолитный, охраняемая территория, парковка, панорамные виды из окон… Ребята, это годилось бы для покупателей, приобретающих себе лично, а инвесторов интересуют деньги – сколько вложили, сколько получим. А у вас – «детская театральная студия, детский развивающий центр, центр изучения иностранного языка и другие объекты инфраструктуры».
Расхожая цифра доходности, которую обычно называют, рассуждая о вложении в новостройки, - 30%. Если брать за два года, то получается 15% годовых. Вроде бы неплохо, но нужно не забыть некоторые нюансы.
Первое – деньги на этот период полностью замораживаются. В банке они приносили бы процентов по восемь годовых (это если выбрать нормальный безрисковый банк), т.е. 16% за два года. Второе – вложение в «котлован» сопряжено с очень серьезными опасностями. «Существует постоянный риск недостроя, - говорит Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». – Хотя его, конечно же, можно нивелировать, тщательно отбирая объект инвестирования». Третье соображение, начисто «забываемое» вышеозначенными теоретиками – владение строящейся квартирой тоже обходится в немалые суммы. Ежемесячная плата за объект площадью около 120 кв. м в доме бизнес-класса достигает 15 тыс. руб. (причем «включается» квартплата задолго до получения права собственности на квартиру, а часто даже и до возможности войти в нее). Оформление квартиры в собственность нередко происходит через суд, а это – дополнительные траты денег и времени. В общем, суммировав все эти соображения, уже не удивляешься, почему готовый объект дороже строящегося на эти самые 30%. Чудес на свете не бывает.
Аренда: дешевое, но без крайностей
Рентный доход в отличие от спекулятивного получать гораздо реальнее: деньги станут поступать инвестору буквально с первого месяца после покупки. О размерах доходов мы поговорим подробнее попозже, а пока первый вопрос: что за квартиру приобретать?
Опрошенные нами эксперты рекомендовали выбирать только вторичный рынок. Мотивировка: не нужно долго ждать, пока дом достроят. Кроме того, объекты вторичного рынка требуют значительно меньших вложений. В некоторых случаях ремонт им не нужен вообще, иногда потребна косметика. Варианты тут разные, но в любом случае состояние квартиры лучше того «голого бетона», в котором пребывают многие новостройки.
А вот с классом квартиры возникли разночтения. Были советы приобретать элитную недвижимость. Между тем, как справедливо замечает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», элитное жилье требует бОльших первоначальных вложений в отделку. К тому же этот рынок аренды более чувствителен к конъюнктурным требованиям; арендодатель несет и бОльшие потери в доходе при смене арендатора.
Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru, рекомендует экономкласс по цене 3-4 млн руб. Автору кажется, что цена, несколько занижена – но общая идея понятна: цена как можно ниже. И логика в подобных рассуждениях есть: именно самые дешевые квартиры сдаются быстрее всего. У владельца не будет ни простоев, ни капризов жильцов по поводу технического состояния объекта.
Существует, правда, еще один момент. Самая ветхая и дешевая квартира плоха тем, что продолжит ветшать и дальше, и продать ее через несколько лет за приемлемые деньги будет нельзя. Поэтому мы бы рекомендовали «дешевизну без крайностей». «Наиболее ликвидное жилье – это однокомнатная или двухкомнатная квартира, расположенная недалеко от метро в окрестностях Третьего транспортного кольца или в хорошем спальном районе, - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». – Очень дорогой ремонт не нужен, но квартира должна выглядеть аккуратно и современно. Дом необязательно должен быть монолитным или кирпичным, но если это панель, то качественная. Дополнительным преимуществом будет наличие достаточного количества парковочных мест и адекватные соседи. Стоимость подобной квартиры сегодня составляет от 6-7 до 10-12 млн рублей, в зависимости от площади и района».
Доходы: меньше, чем думали
Теперь обратимся к будущим доходам. Они обладают одним очень огорчительным свойством - все время оказываются ниже расчетных. Это потому, что в действие вступают «корректирующие коэффициенты», а они все как один – не в пользу рантье.
Разберем этот тезис на примере. Мы покупаем квартиру за 5,5 млн руб., а потом сдаем ее за 27,5 тыс. в месяц. Если просто разделить второе на первое, получается, что доходность составляет 0,5% в месяц, т.е. 6% годовых. Но это неправильная цифра. В действительности, купив объект именно за названную выше сумму, придется вложить еще около полумиллиона в ремонт и меблировку. Так что сумма трат оказывается примерно в 6 млн. Теперь смотрим на доходы от сдачи. Из них придется вычесть квартплату, 13-процентный подоходный налог, забронировать некоторую сумму на то, что, когда снимающие будут меняться, доходов не будет никаких, зато квартплату по-прежнему придется платить, да еще и делать в квартире «освежающий» косметический ремонт. Скорректированный таким образом доход не превысит 20 тыс. руб., т.е. окажется 0,333% в месяц, а это лишь 4% годовых. Это уже ближе к истине.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
По всем параметрам инвестиции в московскую недвижимость получаются не особенно привлекательными. Хлопот много, а доходность скромная, к тому же существенными (если говорить о новостройках) оказываются риски. Почему же граждане занимаются этим делом? Ответ, на наш взгляд, снова сводится к двум вариантам. Либо люди приобретают квартиру по каким-то другим соображениям. Например, подрастают дети, которым к совершеннолетию понадобится жилплощадь. Покупают ее уже сейчас (пока возможность есть), а на период, пока будущие собственники еще подрастают, сдают в аренду. Все лучше, чем просто простаивает. Второй вариант – когда квартира «свалилась с неба», а что с ней делать – не понятно. Самое частое – наследство. Конечно, можно продать – но куда девать деньги? Банк, фондовый рынок? Все это выглядит не очень надежно. Сдача в аренду воспринимается как лучший и самый безопасный вариант. Но вот чтобы целенаправленно инвестировать – к этому наш рынок не слишком располагает.