Совсем недавно журнал о недвижимости «Метринфо.ру» рассказывал о московских пятиэтажках и выяснял, почему их все-таки покупают. Среди плюсов – расположение в районах с хорошей инфраструктурой, чаще совсем недалеко от метро, и конечно, их относительно низкая стоимость. Но есть и еще один фактор, переполняющий покупателей надеждами на достойное жилье. Это планы на снос: как известно, пятиэтажки в Москве планомерно уничтожаются и вместо морально и физически устаревшей жилплощади можно получить квартиру в современной новостройке.
И в этот раз «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, как на сегодня проходит снос пятиэтажек, на что могут рассчитывать их жители и стоит ли покупать квартиру в пятиэтажке, надеясь на улучшение жилищных условий за счет сноса. А это наша предыдущая статья о пятиэтажках: «Пятиэтажки Москвы: все еще ликвидный товар на рынке. Такое жилье привлекает покупателя низкой ценой, хорошими районами и… надеждами на снос».
В ожидании сноса
В 1995 году большинству пятиэтажек власти Москвы объявили войну, разработав программу их планомерного сноса. «Она называется «Городская программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения» и делит все пятиэтажки на сносимые и несносимые. Под снос попали панельные дома серий К-7, 1605-АМ, 1-МГ300, II-32, II-35 и их модификации, а к несносимым были отнесены кирпичные и панельные дома серий I-510, I-515, I-511», - рассказывает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
Ныне в столице осталось около 400 домов, подлежащих сносу. «По состоянию на июнь 2011 года было снесено 75,6% или 1309 домов, а не снесено пока 24,4% или 413 домов, в которых проживают около 30 тыс. московских семей», - сообщает Елена Иванцова, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Мэтр Роше Комфорт». «Причем основная доля пятиэтажек сносимых серий расположена в ЗАО (105 домов), а в ЦАО, ЮАО и Зеленоградском округе программа по сносу считается завершенной», - добавляет Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки компании «МИАН».
По сей день официально расселение обитателей сносимых пятиэтажек осуществляется в соответствии с законом города Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». И, как разъясняет Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-недвижимость» на Пресне, согласно этому документу собственник квартиры в сносимом доме должен получать взамен квартиру в новом доме с тем же количеством комнат и неменьшей площади и в том же районе проживания. Под этим понятием в законе подразумевается территория района, в котором находится сносимый дом, и территория прилегающих к нему районов, расположенных в том же административном округе Москвы. Также собственник вместо квартиры имеет право выбрать денежную компенсацию в размере рыночной стоимости имеющегося жилья. Но обычно квартира в хрущевке стоит меньше жилплощади, которая предлагается взамен, и на практике большинство выбирает новое жилье. Сегодня таких крошечных квартир, как в хрущевках, уже не строят, поэтому переселенцы получают квартиры большей площади.
Таким образом, купив квартиру в хрущевке, которая вот-вот должна быть снесена, теоретически можно получить в собственность современную новостройку, которою затем, кстати, реально продать с определенной выгодой. Этот факт, кстати, играет на повышение цен в хрущевках, подлежащих ликвидации. «Если сроки сноса уже определены, стоимость квадратного метра в пятиэтажке может быть даже выше, чем в аналогичных по классу, но более новых домах этого района», - сообщает Александра Кадченко («МИАН»). Однако, по мнению Елены Иванцовой («Мэтр Роше Комфорт»), не все так однозначно и серьезной разницы в ценах нет. Ведь, во-первых, расчет на получение хорошей квартиры (а то и квартир) в новостройке вместо клетушки в хрущевке сопряжен с большими рисками: планы ведь в нашей стране – одно, а реальность – совсем другое, и нет никакой гарантии, что дом снесут четко по плану: «Есть покупатели, приобретавшие жилье в пятиэтажке с такой целью 5-7 лет назад, и они до сих пор ютятся в тесных квартирах, ожидая затянувшейся очереди на снос», - свидетельствует Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». «И к тому же постановка в план на снос это только начало процесса, до того, как издадут распоряжение об отселении, вопрос окончательно не решен», - утверждает Инна Игнаткина («МИЦ-недвижимость»).
Во-вторых, переселяют из хрущевок в тот же и ближайшие районы – это да, но границы зоны переселения могут быть весьма широки. «Например, если панельная пятиэтажка находится в районе Давыдково, могут переселить и за МКАД, скажем, в Солнцево», - говорит Елена Иванцова («Мэтр Роше Комфорт»). То же самое происходит и в районе Выхино-Жулебино: «Из ветхих пятиэтажек в районе метро Выхино, расположенных до МКАД, переселяют в современные дома, но в Жулебино, то есть за МКАД», - сообщает Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест».
Но все это еще полбеды, потому как закон законом, а практика переселений на сегодняшний день удручающая. Примерно с марта прошлого года уже практически не реально получить квартиру с тем же количеством комнат, новое жилье определяют по метражу. Т.е., если семья проживает в двушке площадью 45 кв. м ей стремятся найти квартиру аналогичной площади, а в новостройке это может быть всего лишь однокомнатная квартира.
Кроме того, с 22 февраля 2011 года вступила в действие поправка к закону № 21, и очередники сносимых домов были лишены права на одновременное улучшение жилищных условий. То есть на расселение многочисленного семейства сегодня надеяться вообще нереально, скорее, наоборот, на граждан, которые не являются родственниками (например, разведенные супруги), могут выделить лишь одну новую квартиру.
Жизненные истории
Ужасных историй о переселении множество, их можно услышать и в префектурах, и от адвокатов, и в судах, и конечно, в интернете. Достаточно хотя бы почитать сайт московских переселенцев (//www.snos.info).
Вот, к примеру, такая история. В двухкомнатной квартире площадью 45 кв. м, занимаемой по договору социального найма, прописаны 5 человек: пожилая женщина - инвалид II группы, старшая дочь с сыном 10 лет и младшая дочь с дочерью 8 лет. Семья признана малоимущей, и никто из ее членов не имеет в собственности другого жилья. В соответствии с Федеральным законом и законом Москвы от 18.06.2008 № 24, учитывая норму жилья в 18 кв. м на человека, им полагается квартира площадью не менее 90 кв. м. А переселить их пытаются в двухкомнатную квартиру общей площадью 59,3 кв. м. Еще худший вариант был предложен семье из 5 человек (двое детей), проживающей в хрущобной коммуналке и занимающей комнату площадью 33 м кв. Им предложили однокомнатную квартиру, жилая площадь которой даже на 1 кв. м меньше освобождаемой. Семья от такого варианта отказалась, и сейчас это дело рассматривается в суде. Но суды сегодня очень часто штампуют типовые решения совсем не в пользу граждан.
Ну и совсем несуразный случай переселения. Семье из 5 человек: пожилая женщина, ее разведенная дочь и ее сын с женой и дочкой предложили переехать в одну квартиру 78 кв. м вместе с бывшим мужем дочери и его тремя детьми от нового брака. «Причем вышло ведь, что у нас 4 ребенка дошкольного возраста от двух разных матерей, которые не могут проживать без их присмотра. Поэтому бывшая жена и новая фактически должны проживать в одной квартире. А это уже какой-то гарем!» - рассказывает квартиросъемщица.
Осторожный подход
Если же все-таки хочется купить квартиру в подлежащей сносу пятиэтажку или квартиру в аварийном доме с целью обрести жилье в новостройке, то прежде всего нужно изучить планы по ликвидации старого жилого фонда. С ними можно ознакомиться на сайтах префектур соответствующих административных округов либо позвонив по телефонам горячих линий Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы и Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития Москвы. Можно звонить и в префектуры, вот только информация дается лишь по состоянию на текущий год, поэтому риск очевиден.
«Также покупая квартиру в доме под снос, необходимо тщательно изучить закон «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», где зафиксированы все права граждан при переселении, получить консультации юриста. И нужно помнить, что с приходом нового мэра в закон внесены существенные поправки, соответственно, будут меняться процедуры и регламенты – надо внимательно следить за всеми изменениями», - советует Инна Игнаткина («МИЦ-недвижимость»). «Для этого сразу стоит выделить время на посещение собраний в жилищном отделе округа, только так получится быть в курсе всех событий, касающихся сноса или модернизации дома», - добавляет Елена Иванцова («Мэтр Роше Комфорт»). И лучше заранее готовиться к борьбе с чиновниками – скорее всего, для защиты своих прав придется ходить по судам и вступать в союзы с такими же переселенцами, посещать митинги и вести пропаганду в интернете. А если существующий закон изменят, то есть риск вообще уехать в «Новую Москву» или всего лишь получить денежную компенсацию, за которую потом купишь квартиру разве что в дальнем Подмосковье.
Поэтому эксперты рынка недвижимости все-таки советуют покупать жилье в новостройках, пусть даже и за МКАД, но не там, куда переселят насильно, а там где удобно и комфортно. Ну а если денег хватает только на пятиэтажку, либо формат «5 этажей» выбирается из личных предпочтений, лучше выбирать дом, не подлежащий сносу, и очень внимательно относиться к сделке. «Квартиры в пятиэтажных домах обычно не первичны, и именно в этих домах, например, очень большой процент сделок с участием несовершеннолетних детей, которые не участвовали в приватизации. А это грозит аннулированием сделки из-за ущемления прав несовершеннолетних», - предупреждает Елена Иванцова («Мэтр Роше Комфорт»). Да и вообще у квартир в пятиэтажках, построенных 50-60, а то и 100 лет назад может быть очень богатая история, поэтому юридическая чистота сделки должна быть проверена и перепроверена. Документы на квартиру следует изучать очень тщательно и не стоит скупиться на помощь специалистов, если возникнут вопросы и сомнения.
По возможности не стоит приобретать жилье на первых и последних этажах. «А при осмотре квартиры, надо проверить, нет ли грибка, не текут ли потолки и т.п.», - советует Инна Игнаткина («МИЦ-недвижимость»). В общем, внимательно проверить техническое состояние жилья, и в случаях, когда ситуация поправима, но требует затрат, у продавца, конечно, нужно просить компенсацию или скидку. Причем состояние квартиры нужно внимательно оценивать и в том случае, если дом обещают снести даже в следующем году - планы могут откладываться на десятилетия. Исключение здесь составляет разве что тот случай, когда покупателю есть где жить, а объект в пятиэтажке покупается только с надеждой на снос дома, дабы получить новостройку или компенсацию, т.е. в неких инвестиционных целях.
Резюме www.metrinfo.ru
Многие покупатели выбирают не просто пятиэтажки, а панельные хрущевки, подлежащие сносу, в надежде через пару лет переселиться в комфортабельную новостройку. Однако, как показывает последняя практика, это как раз тот случай, когда надеяться не стоит – покупка квартиры в доме под снос в большинстве случаев оборачивается нервами, а улучшить жилищные условия таким способом становится все сложнее. Поэтому для тех, кто не склонен рисковать, лучший выбор – это либо новостройка, либо квартира в несносимой пятиэтажке.