Все больше современных новостроек возводится по индивидуальному проекту, а следовательно, велики шансы найти квартиру, планировка которой полностью соответствует потребностям и ожиданиям покупателя недвижимости. Однако все равно у многих возникает желание чуть-чуть передвинуть какую-нибудь стену или объединить туалет с ванной (а может, наоборот, разъединить), чтобы было совсем идеально. И естественно, все эти работы хочется завершить до получения ключей, чтобы без промедлений въехать в свое «гнездышко».
Поэтому «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, возможно ли cделать перепланировку до заселения новостройки, какие застройщики за это возьмутся и сколько это будет стоить.
Скорее нет, чем да
Увы, все специалисты рынка недвижимости сошлись во мнении, что полностью сделать перепланировку в строящемся доме нельзя, особенно в Москве. «Теоретически закон не запрещает делать перепланировку квартир еще до сдачи дома в эксплуатацию, и технически в этом нет ничего сложного. Однако в организационном плане оформить все в соответствии с законом настолько хлопотно, что практически никто этим не занимается, - утверждает Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP. - Согласно Градостроительному кодексу РФ планировка квартир (в том числе свободная) прописывается в проектной декларации (пп. 4, п. 12, ст. 48 ГсК РФ). Проектная декларация отправляется на госэкспертизу, а после ее прохождения утверждается застройщиком. Перепланировка квартиры – это отклонение от утвержденной проектной декларации, поэтому она требует внесения соответствующих изменений, и весь процесс повторяется снова - повторно проходит экспертиза и документация утверждается у застройщика. К тому же до введения дома в эксплуатацию застройщик располагает лишь предварительными данными обмеров БТИ, а делать проект перепланировки по предварительным обмерам согласится далеко не каждая проектная организация».
Таким образом, согласовать перепланировку, не говоря уже о соответствующих работах, весьма сложно. «В Москве внести изменения в планировку на стадии строительства нет никакой возможности, - объясняет Борис Леонтьев, директор «НДВ Проект Концепт». - За любую перепланировку отвечает Мосжилинспекция, которая принимает документы на узаконивание изменений, только если есть свидетельство на собственность. Поэтому гражданин, желающий выполнить перепланировку до ввода дома в эксплуатацию, т.е. не будучи еще собственником жилья, не может ничего предпринять. Но в Подмосковье можно попробовать. Не говорю за всю область, но, например, в городах Ивантеевка и Красноармейск практика перепланировки до получения свидетельства на собственность, и в том числе до введения дома в эксплуатацию, существует. Для этого необходимо выполнить проект перепланировки, согласовать его с автором дома, получить согласование главного архитектора города и сдать проект в БТИ до его выхода на обмеры новостройки. Более того, до обмеров БТИ покупатель квартиры не только может, но скорее даже обязан согласно проекту перепланировки выполнить ее фактически. А вышедшее на обмеры БТИ готовит паспорт дома уже с учетом изменений».
Но в целом в Московской области сделать перепланировку до получения ключей весьма проблематично – не многие застройщики берутся за это дело. «Это объясняется не только сложностями согласования, но и тем, что девелоперы заняты большими объемами строительства, и индивидуальный подход для них крайне не удобен - он вносит изменения в стандартный процесс работы», - говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».
Если же застройщик или девелопер либо его партнер все-таки соглашаются помочь с перепланировкой, то это оформляется отдельным договором и стоит определенных денег - в плюс к стоимости жилья. В таком случае на застройщика (девелопера, компанию-партнера) оформляется доверенность, по которой он согласовывает изменения в проектной документации. «Начинается все с разработки проекта, затем следует этап согласования, и только после получения всех подписей и резолюций можно приступать к работам по перепланировке», - рассказывает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель».
Проект и согласование
В большинстве случаев до сдачи новостройки в эксплуатацию можно лишь разработать проект перепланировки, для этого нужны только план квартиры по проектной документации дома и фантазия проектировщика и будущего владельца.
За разработку плана часто охотно берутся дочерние профильные предприятия застройщиков и девелоперов либо их партнеры. Но если вдруг застройщик откажется и никого не посоветует, найти соответствующую компанию не составит труда.
Согласование перепланировки обычно заказывают в той же проектной организации, что разработала план новой квартиры и сделала дизайн-проект. «До недавнего времени процесс был очень трудоемким и длительным, но сейчас, к счастью, ситуация несколько улучшилась, особенно для жителей Москвы. Власти приняли решение об упрощении процедуры согласования. К тому же разработаны и опубликованы официальные проекты перепланировок для самых распространенных серий многоквартирных домов», - сообщает Ольга Гусева (ГК «Домостроитель»).
«Новое постановление правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» существенно упрощает процедуру согласования перепланировок, в частности нет необходимости обращаться с проектом в СЭС, в управление министерства РФ по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (ГО и ЧС). Сегодня документы сдаются в «одно окно» Жилищной инспекции, и через определенный период времени (максимум через 45 дней. – От ред.) получается согласование либо мотивированный отказ», - рассказывает Борис Леонтьев («НДВ Проект Концепт»).
Однако, даже несмотря на нынешнюю сравнительную лояльность чиновников, эксперты рынка недвижимости не советуют согласовывать проект самостоятельно – нюансов предостаточно, а значит, тратится много времени и нервов: как уверяет Роман Семчишин (TEKTA GROUP), процесс может растянуться на год и даже больше.
Если же обращаться к специалистам, то, по данным Ольги Гусевой (ГК «Домостроитель»), разработка и согласование проекта перепланировки составляет 40-100 тыс. руб. А как сообщает Роман Семчишин (TEKTA GROUP), например, для стандартной двушки площадью 50 м кв. согласование перепланировки по эскизу обойдется в среднем в 50 тыс. руб., а разработка проекта и его согласование - в 70-80 тыс. руб. «При этом на стоимость влияет сложность будущей перепланировки, серия дома, этажность, площадь и даже расположение новостройки (округ Москвы, район и город Подмосковья), в которой находится квартира», - говорит эксперт.
Перестройка
В Москве о перестройке квартиры до сдачи дома в эксплуатацию и даже более того – до получения свидетельства о собственности и паспорта жилья, скорее всего, придется забыть, в Подмосковье же, как отмечалось, такой вариант возможен, но в таком случае и план перепланировки, и строительные работы будут проводиться застройщиком или девелопером либо аффилированными компаниями – никаких сторонних организаций (и кстати, собственными руками произвести все работы, обойдя необходимые согласования, тоже не выйдет – покупателей не пускают на стройку). А значит, цена вопроса может быть завышенной - как минимум на 20-30%. Вообще же о стоимости работ по осуществлению перепланировки говорить сложно. «Здесь все очень индивидуально и зависит от многих факторов. К примеру, материал стен: если использовать для возведения межкомнатных перегородок гипсокартон, то стоимость будет одной, а если кирпич, то другой – более высокой», - говорит Ольга Гусева (ГК «Домостроитель»). В среднем же работы по переустройству квартир и ремонту в Московском регионе сегодня стоят 4-6 тыс. руб./м кв. и плюс стоимость строительных и отделочных материалов, которая целиком зависит от запросов и предпочтений будущего хозяина.
Терпение, только терпение!
Дешевле и с меньшими хлопотами можно сделать перепланировку в уже сданном доме и в оформленной в собственность квартире. В этом случае на руках у ее хозяина будут все необходимые для согласования документы, не придется искать каких-либо «обходных путей», а к работам по перепланировке можно будет привлечь любую компанию, и даже, если на то есть желание, дешевых гастарбайтеров. Кроме того, некоторые застройщики дают своим покупателям хорошие скидки на дизайн-проект нового жилья при обращении в их дочерние профильные фирмы либо к компаниям-партнерам. А иногда такую услугу можно получить даже в подарок. Например, «Пересвет-Групп» предлагала своим клиентам бонусный сертификат на разработку полного дизайн-проекта квартир в компании «Пересвет Девелопмент». При этом стоит отметить, что дизайн-проект – это не только план перепланировки, но и еще планы расстановки мебели, потолков, полов с указанием типа покрытий, развертка стен с раскладкой плитки, схема установки электротехнических изделий и светильников, смета всех необходимых работ и консультации по подбору мебели, сантехники, отделочных материалов и предметов интерьера. Обычная стоимость всего этого в расчете на 1-2-комнатную квартиру – 80-150 тыс. руб. Таким образом, тем, кто планирует полностью переделывать квартиру в новостройке, выгоднее и спокойнее дождаться сдачи дома в эксплуатацию, оформить жилье в собственность и только потом приступать к перепланировке и ремонту.
Конечно, самые активные покупатели жилья начинают перепланировку еще до получения документов о собственности, но после получения ключей, однако в таком случае это будет перепланировка без соответствующей разрешительной документации, то есть - незаконная.
Резюме www.metrinfo.ru
Покупая квартиру в новостройке, многие хотят превратить ее в идеальный дом, полностью соответствующий имеющимся фантазиям и предпочтениям. А у некоторых и выбора нет – когда жилье сдается без внутренних стен, волей-неволей приходится задумываться о его планировке. И естественно, все покупатели первичной недвижимости желают получить свою идеальную квартиру уже к моменту выдачи ключей. Поэтому встает вопрос о перепланировке жилья до ввода дома в эксплуатацию. Законом это не запрещено, но вот оформить изменения законным образом до сдачи новостройки ГК весьма сложно, а в Москве – невозможно, поэтому законопослушные граждане обычно могут рассчитывать лишь на разработку проекта перепланировки. А его согласование и тем более работы по переустройству вынуждены делать уже после ввода новостройки в эксплуатацию и после получения свидетельства о собственности. Впрочем, так все обходится без лишних нервов и растрат.