Сдача в аренду недвижимости давно уже стала любимым занятием многих москвичей. На полноценный бизнес это дело, конечно, не тянет (прежде всего из-за нищенской доходности примерно в 5% годовых – на банковском депозите можно получить больше), но на роль «приятного дополнения» к пенсии или зарплате – вполне. А где доходы – там и обязанность поделиться ими с государством, то есть заплатить налоги.
Гамлетовский вопрос to pay or not to pay– одна из вечных тем, постоянно обсуждаемых на рынке. Интерес к ней то затухает, то разгорается снова. В том, как обстоят дела на этом фронте на данный момент, и попытался разобраться обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Считаем кошек
Доброму нашему народу хорошо известна фраза китайского мудреца Конфуция о том, что очень трудно искать в темной комнате черную кошку, особенно если ее там нет. В исследуемой нами теме все очень похоже: разобраться в том, сколько людей квартиры сдает и какая доля из них платит налоги, оказывается еще более сложной задачей. Черных кошек много, и надо не только найти их, но и пересчитать. Но мы попробуем.
Первое – сколько вообще квартир присутствует на рынке аренды? В интернете отыскалось несколько ссылок на то, что, «по официальным данным, в Москве сдается каждая десятая квартира». Всего в нашем городе, напомним, порядка 4 млн квартир – так что сдаваемых объектов получается около 400 тыс. Есть еще экспертные оценки риелторов – они говорят примерно о 150 тыс. А по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в столице насчитывается примерно 100 000 арендных квартир.
Правота Сюнь-цзы
В следующем интересующем нас вопросе – какой процент рантье платят налоги? – ясности тоже немного. Понятно, что граждане, уклоняющиеся от этой обязанности, не спешат заявить о себе. Так что оперировать придется снова экспертными оценками. С конкретными цифрами там разнобой, но имеется одна тенденция, на которую указывают все специалисты – будем по этой причине считать ее общепризнанной. Тенденция такая: чем выше класс недвижимости, тем большее количество собственников налоги платят.
«Владельцы недорогих квартир экономкласса, как правило, не платят, - говорит Ольга Мамонтова, директор агентства недвижимости «Удачный выбор». – Из 100 человек это сделают 1-2 – в случае, если побоятся скандальных соседей или проверки жилищно-коммунальных служб».
В ценовом сегменте 50-150 тыс. руб. в месяц (это такой добротный бизнес-класс) число плательщиков налогов увеличивается – до 15-40%. И наконец, в «элите» (от $5000 в месяц и выше) платящих абсолютное большинство – одни эксперты говорят о 60%, другие – даже о 90-95%. Заметим, правда, что рынок элитной аренды вообще узкий – число сдаваемых объектов и их собственников невелико. Так что цифры, такие впечатляющие, когда «в процентах», окажутся вовсе не столь огромными, если пересчитать «по головам».
В чем причина такой законопослушности богатых – такой, что невольно вспоминается еще один китайский мудрец Сюнь-цзы (что-то автора потянуло сегодня на синологию) с его «без зажиточной жизни в народе не воспитаешь добрых качеств»? Причин много.
«Владельцы недорогих квартир – люди небогатые, и потери от налогов часто являются для них критичными, - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. – Довольно трудно убедить пожилых собственников низкобюджетных квартир, которые считают (и порой не без оснований), что не они в долгу перед государством, а оно перед ними. А средства от аренды иногда являются их единственным источником дохода».
С богатыми – все совершенно иначе. Арендные поступления для них – явно не единственный и не последний источник дохода, можно и поделиться с ФНС. Кроме того, эти люди, как правило, более осведомлены, и по этой причине знают, что бывает за неуплату налогов. И суммы доходов у них больше – соответственно, в случае разоблачения наказание окажется строже. Есть еще резоны. Скажем, человек, более-менее профессионально занимающийся сдачей в аренду, хочет расширять свой бизнес – а для этого нужно приобретать новые квартиры, для чего хорошо бы получить ипотечный кредит. Но банки, как правило, больше любят документально подтвержденные доходы. Если аренда «тайная», то банк не станет считать поступления. А если все проведено по закону – то это источник доходов, ничуть не хуже прочих.
И, наконец, еще одно соображение. Дорогие квартиры часто арендуют для своих сотрудников компании, и соответствующие траты проводятся у них в бухгалтерии. Рантье, который попытается скрыть такие доходы, – это не очень умный рантье.
…Завершая эту главу, нельзя не отметить, что – по единодушному мнению наших консультантов – вопросом о налогах интересуются при сдаче практически все собственники квартир. «Основной вопрос – размер налога и способы избежать его уплаты или, по крайней мере, минимизировать, - говорит Евгения Коростелева, генеральный директор компании Bonton Realty. – Также спрашивают, с какой периодичностью его необходимо выплачивать и как подавать декларацию».
Однако, как мы видим, распоряжаются полученными знаниями люди по-разному. Бедные узнали и ничего не сделали («авось пронесет!»), а богатые пошли и заплатили.
Кто тут «крупный»?
О том, что за уклонение от уплаты налогов полагается ответственность вплоть до уголовной, знают все – не дети же малые. Однако хотелось бы разобраться в этом вопросе подробнее. Открываем Уголовной кодекс (УК) и читаем в ст. 198:
Уклонение от уплаты налогов с физического лица путем непредставления налоговой декларации, совершенное в крупном размере, наказывается штрафом в размере от 100 до 300 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода гражданина за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.
То же деяние, совершенное в особо крупном размере, наказывается штрафом в размере от 200 до 500 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода гражданина за период от восемнадцати месяцев до трех лет либо лишением свободы на срок до трех лет.
Звучит грозно, но не очень понятно. В частности, что такое «крупный» и «особо крупный» размеры? Как соотносятся они со стандартными для московского рынка аренды доходами? Как разъясняет Ольга Мамонтова («Удачный выбор»), крупным размером признается неуплаченная за три года сумма более 100 тыс. руб., при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10% подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо просто превышающая 300 тыс. руб. Теперь об особо крупном. Это неуплаченные за три года налоги на сумму более 500 тыс. руб. (при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20% подлежащих уплате сумм), либо превышающая 1,5 млн руб.
Теперь подсчитаем. Аренда недорогой квартиры в Москве стоит сегодня 30 тыс. руб. в месяц. Причитающихся налогов – 13%, т.е. 3900 ежемесячно. 46800 в год. За три года набегает под 140 тыс. руб. Порог «крупного размера», как мы помним, составляет 100 тыс. руб. Но тут нюанс: необходимо доказать, что квартира непрерывно сдавалась все три года. Если были перерывы, то сумма неуплаченных налогов может оказаться меньше 100 тыс. руб., и рантье, скорее всего, под уголовную ответственность не попадает, а отделается штрафами. А вот если квартира дорогая (скажем, 100 тыс. руб. в месяц), то все приведенные выше цифры надо будет умножить в три с лишним раза. Тут уже не то что «крупный», но и «особо крупный» размер получить можно.
Один за всех
Как замечено давно и не нами, в России строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения. В изучаемом нами предмете именно так. Проштудировав интернет, мы обнаружили один-единственный (!) прецедент того, как человек попал под суд за неуплату налогов. Процесс состоялся весной 2009 года, суд посчитал, что за два года обвиняемый получил 888 тыс. руб., сумма налогов с которых должна была составить более 115 тыс. Результат – выплата этих самых 115 тыс. плюс штраф в 100 тыс. Эксперты, наблюдавшие за процессом, отмечают существенную деталь: владелец квартиры поссорился с собственными арендаторами, и они сначала сами сообщили о нем в ФНС, а потом активно свидетельствовали против него на процессе. Без подобной помощи обвинению было бы сложно.
Как говорит Ольга Мамонтова («Удачный выбор»), в реальности все происходит иначе. Скорее всего, пожалуются на факт сдачи квартиры соседи – им не понравятся шумные или нечистоплотные жильцы. Налоговый инспектор совместно с полицейскими и представителями жилищно-коммунальной службы проведет проверку, установит факт сдачи квартиры в аренду и пригласит ее владельца на разговор. По итогам либо выносится решение об уплате арендодателем налога и штрафа, либо дело закрывается за недоказанностью.
Но в реальности даже это происходит крайне редко – ФНС, похоже, занята более масштабными, чем владельцы квартир, нарушителями.
6% или 13% - что выгоднее?
Как заплатить налоги – т.е. сделать это чисто технически? Самое простое – это явиться в налоговую инспекцию до 30 апреля и заполнить декларацию о том, какие доходы вы получили в прошлом году. Сотрудники ФНС рассчитают подлежащую уплате сумму, которую надо будет заплатить в срок до 15 июля. Ставка налогообложения в этом случае – стандартная для физлиц, т.е. 13%.
Есть другой вариант – его часто рекомендуют. Можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) – налог в этом случае составит всего 6%. Однако при ближайшем рассмотрении выявляются сложности. Зарегистрироваться в качестве ИП, подать заявление о применении к вам упрощенной системы налогообложения под силу далеко не всем. Придется обращаться к специалистам, в обилии пасущимся на этой ниве, – и заплатить за их услуги 5000 руб. Еще 3000 руб. помощники возьмут за то, чтобы оформить документы по налогообложению доходов именно от сдачи данной квартиры. И – что самое главное – ИП платят не только 6-процентный налог, но и отчисления в Пенсионный фонд (в 2010 году их сумма составила 10392 руб.). Также ИП сдают отчетность не раз в год (как «физики»), а раз в квартал, и профессиональная помощь бухгалтера в этом вопросе обойдется арендодателю в 3000 руб.
Одним словом, в итоге выходит, что вместо 13% (у физического лица) у ИП получается 6% плюс что-то еще. И на то, каким будет это самое «что-то», надо очень внимательно посмотреть. Не исключено, что в вашем конкретном случае (особенно если квартира недорогая и доходы от нее невелики) «экономия» превратится в дополнительные траты.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
«Вялотекущая война» налоговиков с рантье-неплательщиками тянется уже много лет. Любопытно читать сообщения года этак 2005-го о том, что «в следующем году окаянцев ужо прижмут», - как мы знаем, пар после всех этих грозных заявлений всегда уходил в свисток.
С другой стороны, есть и признаки того, что все переменится. Череда выборов завершается, ответственные товарищи усаживаются на командные посты на рекордные сроки, так что резонов особенно церемонится с подведомственным населением у них нет. Зато объявлены программы рекордных трат: родине срочно требуется провести все мыслимые олимпиады, есть еще программа перевооружения на скромную сумму в 23 трлн руб. Так что ответ на извечный вопрос «где деньги, Зин?» может оказаться для рантье очень неприятным.