Юго-запад Подмосковья, который недавно практически присоединили к Москве, богат дачными и коттеджными поселками. Однако росчерк государственного пера, разом превративший область в столицу, грозит существенно изменить образ жизни здешних обитателей. И в недалеком будущем кто-то из девелоперов, работающих тут, окажется в выигрыше, а кто-то подсчитает убытки. Но пока нет четкого плана развития новых московских территорий, можно только гадать, как повернется фортуна к застройщикам и землевладельцам.
Напоминаем, что в соответствии с решением Совета Федерации, который 27 декабря одобрил соглашение об изменении границ между Москвой и Московской областью, с 1 июля 2012 года площадь столицы увеличится на 148 тысяч гектаров и с учетом существующей территории составит 258 тысяч гектаров. В состав города войдут территории, ограниченные Варшавским и Киевским шоссе. Новые земли столицы на юго-западе будут граничить с Калужской областью. Климовск, Троицк, Щербинка и ряд других населенных пунктов станут Москвой. В 2012 году 232 тысячи жителей Подмосковья станут москвичами.
(Более подробно об изменении границ города читайте в статье «Новые границы Москвы на карте. Шквал покупателей новостроек обрушился на продавцов. Инвестиционный интерес возвращается в сегмент новостроек».)
О существенном увеличении площади Москвы жители столичного региона узнали летом и поначалу приняли эту новость не совсем серьезно – слишком фантастично все выглядело. Ведь, действительно, территория, за счет которой собирается развиваться Москва, далеко не свободна. Значительная часть ее использовалась как рекреационная зона под садоводческие и коттеджные поселки. В будущем земли в районе Киевского, Калужского и Варшавского шоссе уже не смогут развиваться, так как раньше. С одной стороны, коттеджные поселки уже невозможно будет позиционировать на рынке как загородные, с другой - интерес к ним может не только не упасть, но и наоборот – возрасти.
В том, как новость о расширении Москвы сказалась на девелоперских проектах коттеджных поселков и на продажах загородной недвижимости на присоединенной территории, «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» разбирался с помощью экспертов.
В ожидании перемен
Сегодня на территории «Новой Москвы» находится примерно 50 коттеджных поселков – это более 5000 домовладений. Из них, говорит Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, более 50% всего предложения приходится на проекты экономкласса, а элитный сегмент насчитывает всего 10 поселков, или около 500 домовладений. Наиболее крупные загородные проекты на территории теперешней «Новой Москвы» на Киевском шоссе – это коттеджные поселки: Бристоль в 7 км от МКАД на 417 таунхаусов плюс дуплексы и коттеджи; Западная Долина (20 км от МКАД) - таунхаусы, коттеджи (более 300 домовладений); Елизарово-парк (25 км) - это участки без подряда на площади более 100 га; Мартемьяново (27 км), включающий коттеджи и участки без подряда, всего более 200 объектов. А также поселки в рамках развития проекта А101 УК «Масштаб» на Калужском шоссе: Летова роща (10 км), Николин парк (4 км), Бунин парк (12 км) и Лесная симфония (5 км от МКАД). Все проекты находятся на разных стадиях строительства.
За несколько месяцев, прошедших с момента объявления о расширении границ Москвы, девелоперы не ощутили существенных перемен. По данным Екатерины Лобановой, руководителя аналитического центра ОАО «ОПИН», проекты, начавшиеся до июля-августа 2011 года, продолжают развиваться. Например, этой осенью на рынок вышел поселок Лесная симфония на 5-м км Калужского шоссе. Однако есть примеры новых поселков в Наро-Фоминском районе, где продажи были приостановлены осенью текущего года, еще толком не начавшись. По информации Ирины Калининой, руководителя отдела загородной недвижимости агентства TWEED, усложнился процесс согласования документов и один из поселков (по понятным причинам эксперт не назвала его), который должен был выйти на открытые продажи в сентябре, - до сих пор не вышел.
«В возникшей ситуации девелоперы и землевладельцы будущей «Новой Москвы» естественным образом разделились на тех, кто уже реализует проекты коттеджных поселков на своих землях и успел извлечь выгоду из ситуации, и тех, кто до сих пор держал земли и теперь будет вынужденно находиться в состоянии неопределенности», - отмечает Екатерина Лобанова («ОПИН»).
Далеко не все продавцы и риелторы восприняли новость с радостью. Обеспокоенность вызывает у них судьба дорогой загородной недвижимости, попадающей в ареал разрастающейся Москвы. Ведь загородные поселки высокого уровня на юго-западном направлении строились с учетом создания благоприятного окружения и ощущения уединенности. В условиях наступающего города застройщики не смогут предоставить покупателям то, на что те рассчитывали.
Еще один важный момент – это налоги и тарифы на ЖКХ, а они в Москве и Подмосковье отличаются. «Мы ожидаем новую информацию на эту тему только ближе к концу 2012 года, хотя также переживаем, потому что у нас есть уже запущенные в эксплуатацию поселки и проекты, и мы не хотели бы, чтобы наши собственники несли повышенные расходы», - говорит Владимир Сорокин, генеральный директор ГК «Масштаб».
Всплеск спроса пришелся на осень
Застройщики, работающие на присоединяемых территориях, надеялись на стремительный приток покупателей, но на загородном рынке ожидания их оправдались только частично. На первых порах новость об объединении Москвы и юго-западных территорий области взбодрила покупателей. Рост спроса на юго-западную загородную недвижимость Подмосковья совпал с общим моментом активности покупателей на рынке, который отмечался в конце лета – начале осени. Как сообщила Екатерина Лобанова («ОПИН»), число проданных в августе 2011 года коттеджей и участков в границах «Новой Москвы» в 1,8 раза превысило показатели июля, в том числе за счет инвестиционных сделок. Сегмент таунхаусов продемонстрировал еще более феноменальные темпы роста продаж – в 4,5 раза в августе и еще в два раза – по итогам сентября. Эксперт считает, что на рынке фактически был создан прецедент: таунхаусы на удалении далее 20 км от МКАД еще в начале года были невостребованным форматом. Но после того как территорию присоединили к Москве и власти объявили о планах ее развития, отношение к ним кардинально поменялось.
Интерес вырос и к участкам без подряда. Тимур Сайфутдинов (Blackwood) подтвердил, что по отдельным проектам с участками без подряда темпы реализации превышали 30 объектов в месяц. Однако эксперт не спешит однозначно заявлять, что это только влияние эффекта «Новой Москвы». Дело в том, что в целом по рынку существует дефицит предложения в экономсегменте, так что во всех проектах с участками без подряда, расположенных на незначительном удалении от Москвы и продающихся по невысоким ценам (2-3-4 млн рублей за участок), темпы реализации довольно высокие.
Вообще же удачными проектами покупатели интересовались вне зависимости от новости об объединении Москвы и области. Ирина Калинина (TWEED) приводит в пример такие поселки, как Променад (Киевское шоссе, 12 км), Бельгийская деревня (Калужское-Киевское шоссе, 10 км), Антоновка (Калужское-Киевское шоссе, 8 км от МКАД). Они как пользовались популярностью, так и пользуются. Объясняется это тем, что поселку, окруженному лесом, например как Променад, вряд ли помешают многоэтажки «Новой Москвы» – видно их не будет, а соответствующая инфраструктура только добавит поселку баллов.
А вот к чему интерес покупателей явно снизился, так это, по наблюдениям Тимура Сайфутдинова (Blackwood), к качественному загородному жилью в поселках класса бизнес и выше. О причинах мы говорили выше: застройщики обещали покупателям покой и комфорт, а теперь вряд ли кто возьмется это гарантировать.
Эксперты считают, что расширение Москвы скорее сработало в плюс тем загородным поселкам, которые не вошли в Москву, но находятся поблизости и, как следствие, в будущем станут развиваться по заданной ранее концепции. Например, коттеджный поселок Мартемьяново, который реализует девелоперская группа «ОПИН» в Наро-Фоминском районе в зону присоединения к Москве не вошел. И, как отметила Екатерина Лобанова, покупателей это скорее обрадовало, чем разочаровало. В будущем они смогут пользоваться новой транспортной, социальной и торгово-развлекательной инфраструктурой, оставаясь при этом жителями загородного поселка. «В октябре, когда продажи в будущей «Новой Москве» сильно замедлились, в нашем поселке мы зафиксировали продолжение роста числа реализованных объектов», - рассказывает эксперт.
В середине осени весь покупательский запал сошел на нет. «Вместе с профессиональными участниками рынка осознали неоднозначность ситуации и покупатели: в октябре объем сделок упал более чем вдвое», - говорит Екатерина Лобанова («ОПИН»).
Сейчас покупатели в раздумьях. Как рассказывает Ирина Калинина (TWEED), некоторые клиенты отложили решение о покупке домов на этих направлениях, поскольку им пока не понятно, что конкретно будет строиться на присоединенных территориях. Многие, как уже отмечалось, опасаются, что земли застроят многоэтажками, и тогда ни о каком загородном проживании нельзя будет говорить. Другие, наоборот, считают, что развитие инфраструктуры на этих территориях сделает их более привлекательными, земли будут только дорожать, и многие уголки «Новой Москвы» станут похожи на Серебряный бор, где частные дома находятся в черте города со всеми его благами, но при этом природа там остается великолепной.
Цены: вверх и вниз
Пока застройщикам коттеджных поселков в «Новой Москве» не удалось особенно-то нажиться. Некоторые из них, как например, ГК «Масштаб», даже не пытались поднимать цены, ведь одного только решения явно недостаточно, чтобы объект подорожал. «Изменение цены, как правило, привязано к этапам готовности поселка и важным вехам реализации проекта», - объясняет Владимир Сорокин.
Застройщики, которые попробовали поднять цены, напротив, испугали клиентов. «Когда спрос на объектах стал расти, - рассказывает Екатерина Лобанова («ОПИН»), - часть продавцов необоснованно повысила цены на объекты в расчете на дополнительную прибыль. В результате покупатели переориентировались на адекватные по цене объекты». По словам эксперта, только единицы избрали стратегию снижения цен на землю и дома (в качестве специального предложения) либо уменьшения площади участков (домов) для привлечения более широкого круга потребителей, и это привело к росту продаж в поселках.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Увеличение Москвы за счет земель Подмосковья уже состоявшийся факт. Поэтому в будущем прирезанную территорию ждут перемены. Самые серьезные - испытают владельцы загородной недвижимости и девелоперы, возводящие коттеджные поселки. Пока же в выигрыше оказались проекты по соседству с «Новой Москвой»: есть надежда на то, что вокруг подтянется инфраструктура, но интересы их клиентов-«дачников» не пострадают.
Особое мнение
Юрий Королев, генеральный директор компании «Гуд Вуд Девелопмент»:
Покупка загородного дома на присоединенных к Москве территориях наиболее выгодна тем, кто хотел бы иметь качественный и обеспеченный отдых на природе, но при этом добираться с места своей работы до места «загородного» жительства быстро и без проблем. Но пока генеральный план территории не разработан, никто не знает, как ситуация сложится на самом деле. Поэтому люди не спешат вкладывать деньги в непонятную перспективу.