Новостройки Подмосковья: 20 новых проектов; качественное жилье по невысоким ценам, инфраструктурные преимущества, выгодная ипотека

30-65-километровая зона от МКАД - не самая застраиваемая территория Московской области, так как наибольшие объемы жилья возводятся в ближайшем Подмосковье. Тем не менее в большинстве городов, расположенных на данной территории, - а это Бронницы (40 км от МКАД), Дмитров (57 км), Звенигород (43), Истра (38), Клин (65), Красноармейск (40), Ногинск (35), Сергиев Посад (52), Солнечногорск (43), Хотьково (52), Чехов (49), Электросталь (38,5), - новые дома все же появляются.

На втором месте – жители регионов, решившие перебраться в столичный округ. Москвичи в перечисленных городах сделки совершают редко. Хотя в Звенигороде ситуация иная. По словам Дениса Бобкова, руководителя отдела аналитики и проектного консалтинга компании Est-a-Tet, в живописном городе и окрУге основными покупателями выступают жители Москвы, на втором месте – сами горожане, а остальная жилплощадь расходится между приезжими из соседних регионов России.

Целевая аудитория покупателей недвижимости в выбранной нами зоне Подмосковья – это люди, для которых один из самых важных параметров – цена предложения. Поэтому, объясняет Денис Бобков (Est-a-Tet), оптимальный класс застройки - это эконом: современные панельные дома серий (П-44Т, П-3М, И-155 и др.), а также простые монолитно-кирпичные новостройки. Судя по спросу, в номенклатуре квартир должны преобладать предложения одно- и двухкомнатных квартир.

По мнению Анны Соколовой («МИЭЛЬ-Новостройки»), масштабная комплексная застройка крупных территорий в этих городах экономически не обоснована. Здесь более целесообразно точечное строительство или небольшие жилые проекты из трех-пяти домов. Также могут быть ликвидными малоэтажные проекты – небольшие жилые комплексы высотой четыре-шесть этажей, с небольшой собственной территорией, парковкой. Примеры таких объектов есть в Истре и Звенигороде.

«Подмосковье оставляет застройщикам единственно верную стратегию – строительство добротных домов без излишеств по доступной цене и минимизация издержек», - убеждена Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». По ее словам, большое значение имеет динамика строительства: в городах 30-65-километрового пояса отсутствует инвестиционный спрос, а значит, долгострои будут не востребованы даже при самых привлекательных ценах.

Прирост и падение
Сегодня спрос на жилье в основном по экономическим причинам небольшой. Соответственно, и причин для значительного роста цен нет. «В среднем в течение года в новостройках, расположенных на удалении более 30 км от МКАД, стоимость квартир росла на уровне 1-2% в квартал», - говорит Анна Соколова («МИЭЛЬ-Новостройки»). А по данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2011 года. Сравнительный анализ», проведенного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в III квартале 2011 года, средняя стоимость метра в этой зоне увеличилась с 46 100 до 47 000 руб.

Если же рассматривать конкретные районы, то, по наблюдениям Сергея Матвеева, директора филиала ЗАО «Желдорипотека» «Московская региональная дирекция», по итогам III квартала 2011 года Воскресенский и Наро-Фоминский районы продемонстрировали самый большой рост в Подмосковье – 25% и 10% соответственно, в Павлово-Посадском районе рост средней цены квадратного метра составил 8%, в Солнечногорском – 6%. А Орехово-Зуевский, Истринский и Ступинский районы, напротив, показали самое большое снижение средних цен – 10%, 9% и 6% соответственно.

«Архимед», «Вишневый сад», «Заречье» и другие
По подсчетам Наталии Ивановой, директора департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», в продаже в данной зоне находится около 11% от всего рынка предложения новостроек в Подмосковье. За последний месяц предложение выросло на 8,8%, за весь 2011 год на 6,9%. Только за третий квартал 2011 года объявлено о начале реализации 20 новых проектов, а прирост предложения составил около 8%, - говорит Анна Соколова («МИЭЛЬ-Новостройки»).

По данным www.irn.ru, Звенигород - лидер по числу новостроек среди городов Московской области за 30-м километром от МКАД. Их насчитывается 27. Звенигород также один из самых дорогих городов дальнего Подмосковья, квадратный метр в новостройке стоит здесь 54 100 руб. Это на 15% дороже среднего уровня цен в новостройках, расположенных за первым бетонным кольцом. На второе место по числу новостроек (14) вырвался Клин, это ему удалось за счет крупной стройки на улице 60 лет Комсомола - квартиры продаются сразу в шести малоэтажных домах (подробнее об объекте – ниже). За ним следует Дмитров с показателем 10 объектов.

Портал www.metrinfo.ru решил более подробно остановиться на новых проектах, вышедших на рынок во втором полугодии 2011 года, и рассказать, где они строятся, какие квартиры в них предлагаются и по каким ценам начались продажи.

Дмитрий Коновалов, генеральный директор Tekta Group, сообщил нам, что в сентябре текущего года в Сергиевом Посаде на Инженерной улице началось строительство нового жилого комплекса комфорткласса «Архимед». Монолитный 10-секционный дом переменной этажности станет самым масштабным проектом в городе. Общая площадь проекта составляет 78 тыс. кв. м, он рассчитан на 719 квартир общей площадью от 34 до 104 кв. м. «Архимед» - единственный жилой комплекс в Сергиевом Посаде, за исключением ЖК «Гранд Парк», который будет оснащен подземным паркингом. На нежилых этажах разместятся административно-офисные помещения, магазины, отделение банка, досуговый центр, дом быта, супермаркет, аптека и стоматологический центр – общая площадь объектов инфраструктуры составляет более 3,1 тыс. кв. м. Подземный паркинг рассчитан на 442 машино-места, в том числе в нем будет 50 семейных машино-мест на 2 автомобиля. По проекту предусмотрено, что придомовая территория будет облагорожена и благоустроена: общая площадь озеленения и ландшафтного дизайна составит 6,7 тыс. квадратных метров. Квартиры пока еще не продаются. Завершение строительства жилого комплекса «Архимед» намечено на IV квартал 2013 года.

Как дополнила Анна Соколова («МИЭЛЬ-Новостройки»), в Сергиевом Посаде строится новая очередь ЖК «Гранд Парк». Здесь предлагаются квартиры общей площадью 55 - 112 кв. м по цене 48 000 – 55 800 рублей за 1 кв. м.

По информации Екатерины Лобановой («ОПИН»), в Ногинске началось строительство дома на улице Юбилейная. Это 17-этажная трехсекционная новостройка серии И-1724 с поворотной вставкой по индивидуальному проекту. В доме 233 квартиры из одной-трех комнат. Общая площадь однокомнатных – 41 кв. м, двухкомнатных – 68,72 и 80 кв. м, трехкомнатных – от 82 кв. м. Цена предложения соответственно от 2,4 млн руб., от 3,23 млн руб. и от 3,9 млн руб. Плановый срок окончания строительных работ: I квартал 2013 г.

Интересный объект в Чехове отмечает Ольга Гусева (ГК «Домостроитель»). Это ЖК «Вишневый сад». Сейчас строится вторая очередь, включающая четыре многоэтажных жилых дома на 586 квартир с нежилыми помещениями на первых этажах, надземный многоярусный гараж на 450 машино-мест, а также детский сад на 205 мест. Площадь квартир – 42-77 кв. м. Цена предложения находится в диапазоне от 40 000 до 60 000 руб. за 1 кв. м. Плановый срок сдачи – III - IV квартал 2012 г.

Среди новых объектов Дмитрова Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», отметила новостройку на начальной стадии строительства (первый этаж) по адресу мкр. Космонавтов, владение 11. Это 3-секционный 17-этажный монолитно-кирпичный дом. Однокомнатную квартиру в данном проекте возможно приобрести за 1,53 млн, двухкомнатную - за 2,3 млн рублей.

В Дмитрове же Денис Бобков (Est-a-Tet) выделил новостройку на улице Внуковской, д. 4. Стоимость самой доступной квартиры в этом доме - 1 917 000 руб. (45 000 руб. за 1 кв. м).

В числе новых объектов Звенигорода наш комментатор отметил ЖК «Супонево-2» (корп. 4, 5, 6, мкр. Супонево) и ЖК «Заречье» (корп. 1, 2, 3, 4, 6). Цена самой дешевой квартиры в ЖК «Супонево-2» составляет 1 916 625 руб. (47 000 руб. за кв. м), в ЖК «Заречье» – 1 941 840 руб. (43 500 руб. за кв. м). За период с 30 августа по 27 октября в этих объектах было продано порядка 90 квартир – это примерно 30-40 квартир в ЖК «Заречье» и 50-60 - в ЖК «Супонево-2». Такой успех у покупателей объяснятся относительно невысокой ценой предложения по сравнению с аналогичными объектами ближних районов Подмосковья.

Аналитики www.irn.ru отмечают ЖК «Олимп», расположенный в 4-м микрорайоне г. Клина на пересечении улиц 60 лет Комсомола и Клинской. На земельном участке площадью 7 га планируется возвести 20 малоэтажных монолитно-кирпичных жилых домов общей площадью 34 470 кв. м. Первые 10 корпусов будут вводиться в эксплуатацию поэтапно в течение I квартала 2012 – I квартала 2013 гг. Проектом предусмотрены одно-трехкомнатные квартиры площадью 22 - 64 кв. м и шестикомнатные (в корпусе 2) площадью 92 кв. м, стоимостью 52 тысячи за кв. метр.

Ипотечные бонусы
Стимулятор продаж на многих объектах Подмосковья – ипотечный кредит на приемлемых условиях. В основном проекты, расположенные в этих городах, получают аккредитацию в местных банках. Привлечение в проект крупных, известных банков делает его более привлекательным для покупателя и более ликвидным для застройщика. Например, в ЖК «Супонево-2» (Звенигород) ипотеку предоставляет банк «Возрождение». Минимальная сумма кредита – всего 300 тыс. руб., максимальная – 10 млн руб. Срок кредитования от 1 года до 25 лет, размер первоначального взноса: от 20% до 70% для кредитов до 4 000 000 руб. (включительно), от 30% до 70% для кредитов более 4 000 000 руб. Если первоначальный взнос меньше 50% от стоимости квартиры кредит предоставляется под 13,0% годовых в рублях, если первоначальная сумма больше – под 11,75 %.

Предложения квартир в новостройках дальнего Подмосковья