Дальние дачи, расположенные в 60-100 км от МКАД и далее, пользуются довольно стабильным спросом. Многие покупатели выбирают их из-за хорошей экологии, но для большинства все же важнее их низкие цены в сравнении с загородной недвижимостью ближнего Подмосковья. Однако не все дальние дачи одинаково дешевы, поэтому журнал Metrinfo.Ru решил разобраться в их ценообразовании и выяснить, какие факторы влияют на стоимость, когда покупать выгоднее и где находится самая дешевая недвижимость данного формата.
«Дачное» разнообразие
К дальним дачам принято относить любую загородную недвижимость, находящуюся на значительном удалении от Москвы, более чем в 60-70 км. Но преобладают в сегменте, по мнению Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», дачные строения в давно существующих садоводческих товариществах, причем больше старых построек из дерева и кирпича, а часть поселков не газифицирована и находится на печном или электрическом отоплении. Новые дачи возводят в основном из бруса, кругляка, пеноблоков, а также используют сборно-щитовые конструкции. Популярность садовых домиков в сегменте дальних дач обусловлена тем, что такое жилье в основном покупают для отдыха с детьми в теплое время года или для пожилых родителей и детей. С наступлением же осени все перебираются в город, поэтому нет необходимости в доме, пригодном для зимовки.
Обеспеченные граждане предпочитают современные коттеджи в организованных поселках со всеми благами цивилизации. По данным Татьяны Алексеевой, заместителя генерального директора компании Vesco Consulting, их сейчас около 170. «Правда, и в таких поселках к продаже предлагаются либо небольшие домики площадью 70-150 кв. м, либо земельные участки без обязательного подряда на строительство размером 10-20 соток», - сообщает эксперт. Вообще в формате дальних дач сегодня преобладают экономичные проекты, а объекты бизнес-класса и класса премиум можно встретить лишь у «большой» воды.
Также наблюдается тенденция уменьшения площади поселков, домовладений и участков. По данным Татьяны Алексеевой, если в III кв. 2008 г. (т.е. еще до кризиса) средняя площадь поселка была 43 га, в III кв. 2010 г. – 38 га, то сегодня – 36,5 га. И если средняя площадь дома в 2008 г. была 205 м кв. на участке в 19,5 соток, то сегодня - лишь 174 м кв. на участке 17,2 сотки.
Кроме того, как считает Александр Дубовенко, директор по развитию компании «ГУД ВУД», за последние 2-3 года все чаще реализуются не готовые дома, а участки.
Расстояния и престиж не важны
Для загородной недвижимости, расположенной вблизи от Москвы, один из основных факторов ценообразования - удаленность от МКАД, а вот для дальних дач это не так важно: «В ближнем поясе цены снижаются с каждым километром, а в зоне 70-100 км от МКАД «километраж» мало влияет на стоимость объекта», - утверждает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». Также не столь значима для цены и престижность направления: на таком расстоянии от Москвы различные районы не сильно различаются по экологическим показателям и набору инфраструктуры. Хотя, как отмечает Юрий Королев, управляющий партнер компании «ГУД ВУД Девелопмент», и здесь соблюдается общий для Подмосковья принцип: наиболее дорогие объекты, как правило, расположены на более экологически чистом западе, а наиболее дешевые - на востоке.
Но большое влияние оказывает транспортная доступность того или иного направления. Важно, чтобы рядом с поселком находились большие транспортные узлы (ж/д станции, автобусные остановки), большое значение имеет пропускная способность и загруженность трассы, - объясняет Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». Поэтому привлекательные объекты находятся на тех шоссе, которые доступны для автомобилей и на значительных расстояниях от Москвы. Таковыми считаются Новорижское и Симферопольское. Неудивительно, что эти направления – лидеры по объему предложения. Последнее даже можно считать бюджетным, и к нему приобщаются Киевское, Минское, Можайское шоссе.
А по популярности с Новой Ригой и Симферопольским шоссе могут соперничать лишь Ярославка и Дмитровка, но при условии, что дачи расположены в районе 60-70 км от МКАД. Дальше доступность трасс снижается и спрос вместе с ценами тоже. «А на таких трассах, как Щелковское, Горьковское, Ленинградское шоссе, цены одинаково низкие как в 70 км от МКАД, так и в 150 км – из-за транспортной недоступности этих территорий», - уверяет Александр Дубовенко («ГУД ВУД»).
В приоритете экология и коммуникации
Многие люди хотят проводить летнее время подальше от загрязненных городов, поэтому очень важны хорошие экологические показатели местности. Число таких клиентов растет: «Около 10-15 % покупателей системно изучают вопрос экологии и выбирают только лучшие поселки», - говорит Александр Дубовенко.
Раз есть спрос, то и цены на такие предложения выше: «Если на территории поселка или в непосредственной близости от него есть водоем, то это делает проект ликвиднее, дает девелоперу конкурентное преимущество и позволяет повысить цену», - утверждает Юлия Севериненко («ЗемАктив»). «Сегодня в сегменте дальних дач самые высокие цены зафиксированы в проектах на Волге (в Тверской области). Это, например, поселки Волга-Волга и Конаково River club, где цены находятся на уровне $500-700 тыс. за дом», - сообщает Татьяна Алексеева (Vesco Consulting). Да и внутри поселка участки, расположенные у воды, при прочих равных характеристиках стоят обычно дороже остальных.
Но в большей мере на цену дальних дач, так же как, впрочем, и всей загородной недвижимости, влияет готовность проекта. «А это наличие коммуникаций и количество построенных домовладений. Чем больше эти две составляющие, тем легче девелоперской компании в реализации проекта, что позволяет повышать цены», - объясняет Юрий Королев («ГУД ВУД Девелопмент»).
«С получением технических условий, подведением к поселку и разводкой по его территории коммуникационных сетей стоимость участков возрастает в среднем на 30%», - уверяет Татьяна Алексеева (Vesco Consulting). «Например, наличие электроэнергии, т.е. подключение мощностей, увеличивает цену на 20-25%», - добавляет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». А когда в поселке возведены все дома, благоустроена территория и обеспечена инфраструктура, цены на участки могут вырасти на 80-100% по сравнению с первоначальными. Точно так же происходит и с ценами на участки с подрядом и готовые дома.
Таким образом, если бюджет покупки ограничен, лучше покупать на начальной стадии строительства поселка. Тогда у покупателя есть возможность выбрать участок с интересными характеристиками по более низкой цене. А если нет желания рисковать, но деньги хочется сэкономить, то оптимальнее покупать дома и участки после подведения к поселку коммуникаций, возведения забора и появления охраны.
Инфраструктура и «личные данные»
На стоимость дальней дачи оказывает влияние и инфраструктура поселка, хотя обычно покупатели не ждут от данного формата слишком много. Здесь не нужны ни детские сады, ни школы, ни рестораны или спа-центры.
Во всех поселках обычно есть хотя бы охрана, детская площадка и гостевая парковка, осуществляется вывоз мусора, а часто к этому добавляется продуктовый магазин, аптека, медпункт, спортивная площадка. И чем больше таких функциональных компонентов, тем выше может быть цена. Также в цене учитываются видовые характеристики поселка.
А если говорить о конкретном участке, то его стоимость зависит, как правило, от площади, формы, рельефа, уклона, ландшафтных, видовых и геодезических характеристик, расположения внутри поселка. Например, дальняя дача у воды может быть в 2 раза дороже точно такой же, но у въезда в поселок. Когда же вместе с участком покупается дом, учитываются его год постройки, площадь, планировка, материал, из которого он изготовлен, этажность, качество строительства или ремонта и т.д. А если речь о настоящей даче в садоводческом товариществе, то оцениваются также сад и благоустройство территории.
Цены и скидки
Покупать дальние дачи сегодня довольно выгодно. Цены на них, так же как и на всю загородную недвижимость, снизились во время кризиса. Правда, как утверждает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), не так сильно, как на другие сегменты рынка, – всего на 20-30%, потому что норма рентабельности застройщиков была довольно низкой, и у них не было пространства для маневров с ценами. Тем не менее если в III квартале 2008 г., согласно данным Татьяны Алексеевой (Vesco Consulting), коттедж стоил в среднем $1876/м кв., а участок без подряда - $5420 за сотку, то сегодня их можно купить за $1327 и $3227 соответственно.
А во-вторых, рынок дальних дач растет медленно. Эксперты говорят, что за последние полгода цены на объекты данного формата практически не менялись, за исключением отдельных проектов, которые переходили на более высокую стадию готовности и повышали стоимость на 5-7%. Не наблюдалось и традиционного для загородной недвижимости весеннего роста. Вообще после кризиса, сезонность перестала быть ярко выраженным фактором. А в дальнейшем, по мнению Юрия Королева («ГУД ВУД Девелопмент»), стоимость как земельных участков в данном формате, так и домовладений будет стремиться к уменьшению: спрос на дальние дачи есть, но его платежеспособность не велика: «Наибольшее число заявок – это запросы на покупку объектов в пределах 2,5 млн руб.», - сообщает эксперт.
И уже с ноября могут быть объявлены традиционные новогодние скидки, которые для поддержания продаж длятся и до весны. «Как правило, в среднем дисконт составляет около 5%», - сообщает Александр Дубовенко («ГУД ВУД»).
Ну а если без скидок, то сегодня, как утверждает Дмитрий Таганов («ИНКОМ»), средняя стоимость участков без подряда в сегменте «дальние дачи» составляет 1,2 млн руб, а коттеджей – 7,9 млн руб. И даже максимальная цена, по данным Владимира Яхонтова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), не превышает 12 млн руб. А самый дешевый коттедж можно купить всего за 1 млн руб.: «Например, в поселке Киевские дачи (Киевское шоссе, 104 км), где установлены минимальные цены, за дом площадью 60 кв.м с участком 8 соток просят $36 000», - сообщает Татьяна Алексеева (Vesco Consulting). Стоимость же классической дачи в удалении от Москвы составляет 30-100 тыс. долларов.
Оптимальные предложения
Эксперты выделили самые интересные и оптимальные по соотношению «цена-качество» предложения.
Среди них коттеджный поселок Алешкино в 65 км от Москвы по Новорижскому шоссе. Сейчас строится вторая очередь поселка, где планируется организация собственного пляжа на озере площадью 1,5 га и благоустройство территории. «Здесь можно приобрести как участки без подряда, так и с подрядом. Стоимость участка без подряда с коммуникациями начинается от 816 тыс. руб. А 1 мая текущего года были открыты продажи участков у воды, их можно купить по цене от 760 тыс. руб.», - рассказывает Юлия Севериненко («ЗемАктив»).
Также эксперт выделяет поселок Анютины глазки в 82 км от Москвы по Новорижскому шоссе, окруженный с двух сторон лесным массивом. Здесь стоимость участка с подрядом (9 соток, дом 114 кв.м без отделки), с коммуникациями по границе участка начинается от 2,6 млн руб. Участки без подряда стоят от 930 тыс. руб.
Еще одно предложение - поселок Sosnovka Park (65 км по Симферопольскому шоссе). Поселок окружен лесом, на большинстве земельных участков растут молодые сосны, которые всего через несколько лет превратят территорию в сосновый бор, а менее чем в километре от поселка открывается панорама реки Нара. Минимальная цена участка с подрядом в поселке (8 соток земли и дом площадью 115 кв.м, без отделки и с коммуникациями по границе участка) – 2,1 млн руб. А стоимость участка без подряда начинается от 799 тыс. руб. с учетом коммуникаций.
На Новорижском шоссе Юрий Королев («ГУД ВУД Девелопмент») рекомендует поселки Львовские озера (100 км от МКАД) и Новорижский Оазис (107 км от МКАД). «Здесь стоимость домовладения, включающая земельный участок 10 соток и дом 59 кв. м с пакетом коммуникаций, начинается от 2,48 млн руб.», - говорит эксперт. А Александр Дубовенко («ГУД ВУД») добавляет, что проект «Львовские Озера» выиграл премию «Поселок Года - 2010», и помимо участков с домами там можно купить участок без подряда по цене 45 тыс. руб./сотка.
Также на Новорижском шоссе находится поселок Английские дачи (95 км от МКАД), выделенный Дмитрием Тагановым («ИНКОМ»). Участок без подряда площадью 11,5 соток в этом проекте стоит от 900 тыс. руб.
А на Симферопольском шоссе эксперт советует обратить внимание на поселок Бобровый остров в 90 км от МКАД. «Стоимость участка площадью 10 соток с домом площадью 96 кв. м начинается от 3,5 млн руб. При этом к дому подведены все коммуникации: электричество, вода, газ и канализация», - говорит эксперт. По его мнению, на этом направлении, но только в районе 75 км от МКАД, есть и еще один интересный объект - поселок Биосфера, где участок без подряда площадью 10,4 сотки стоит 800 тыс. руб.
Также к достойным проектам дальних дач Татьяна Алексеева (Vesco Consulting) относит поселки сети «Капитан Клаб» – Рождественно ($170-530 тыс.) и Новиково ($150-260 тыс.) и проекты «Земляничная поляна» ($87,9-230 тыс.) и «Велегож парк» ($100-350 тыс.). А в сегменте бизнес выделяется проект «Золотые пески» ($320-660 тыс.). «Все эти коттеджные поселки привлекательны интересной концепцией, продуманной архитектурой и инфраструктурой. Кроме того, застройщики соблюдают принятые на себя обязательства и активно застраивают и развивают эти проекты», - подчеркивает эксперт.
Резюме портала www.metrinfo.ru
Дальние дачи - довольно бюджетный вариант загородной недвижимости. Можно купить как домик на лето, так и современный коттедж на все сезоны либо участок, с подрядом или без. Цены же на всю удаленную от Москвы недвижимость зависят от направления, транспортной доступности, экологических характеристик, степени готовности, наличия коммуникаций и инфраструктуры поселка, а также от индивидуальных характеристик того или иного участка и дома. Стоимость объектов выше, если рядом расположен водоем или лес, а из окон дома открывается красивый вид. А самый экономичный вариант – недвижимость в проекте на начальном этапе строительства на восточном направлении, особенно если покупать зимой либо по специальной акции.