Бизнес на сдаче квартир в аренду. Где купить? Какого уровня? Сколько можно заработать?

Чтобы купить «правильную» квартиру для сдачи в аренду, необходимо определиться, в каком сегменте она будет позиционироваться на рынке, а также на нанимателя с каким бюджетом она ориентирована. Безусловно, до этого покупатель должен определиться с собственным бюджетом, так как, например, цена однокомнатной квартиры на территории Центрального административного округа (ЦАО) значительно выше, чем на окраине в ВАО или ЮВАО. Но об этом мы поговорим немного позже.

По данным Валерия Барнинеца, генерального директора компании «А-Риэлти Групп», самые низкие ставки действуют в районе Капотня, где аренда однокомнатной квартиры составляет 20 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной 23-25 тыс. руб. «Но даже в названной зоне квартир стоимостью менее $750 предлагается крайне мало, поэтому арендаторы с небольшим бюджетом вынуждены рассматривать более отдаленные районы Подмосковья», - говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).

Если арендатор уже живет в Москве, имеет работу в конкретном районе, его требования повышаются, хотя он по-прежнему претендует на жилье в доме класса эконом. Как правило, такие арендаторы уже ищут определенный округ, район и станцию метро. «Те, у кого нет машины, предпочтут объект, расположенный в шаговой доступности от метро, а автовладельцы в первую очередь обращают внимание на наличие поблизости удобных съездов и удобных развязок», - рассказывает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). Если квартиру арендует семья с детьми, значение имеет близость школ, детских садов, развивающих и спортивных центров и других объектов социальной направленности. Люди также обращают внимание на качество жилья, ремонт, обстановку. Большинство арендаторов данной категории стремятся поселиться уже не в однокомнатные, а двух-трехкомнатные квартиры. Соответственно, готовы платить больше, чем первые.

Есть еще категория арендаторов – это преимущественно иностранцы, которые предпочитают только новые дома, представленные в сегменте бизнес-класса. В числе обязательных опций – свежий ремонт, современная мебель, наличие кондиционера, пульта охраны. Зона интереса – центр, районы, примыкающие к ЦАО, а также расположенные на юго-западе и западе Москвы.

Самые требовательные арендаторы – топ-менеджеры российских и западных компаний. Они ориентированы на элитное жилье преимущественно в центре Москвы. Квартира должны быть просторная – от трех комнат и больше, с отменным ремонтом и с хорошей мебелью, иметь парковочное место, а дом должен охраняться. Если престижную квартиру арендует семья иностранцев, перечень требований пополняется одним обязательным пунктом – близостью национальной школы. Как следствие, если квартира приобретается с прицелом сдавать ее иностранцам, близость языковой спецшколы - неоспоримое преимущество.

«В июле мы столкнулись с проблемой весьма небольшого выбора на рынке просторных квартир для французских семей с детьми в районе Чистых прудов, - рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. – В это время обычно собственники отдыхают на морях и дачах, а французы уже приехали загодя готовиться к учебному году». Эксперт добавил, что в районе Чистые пруды очень востребованы в первую очередь большие квартиры с 3 – 4 спальнями, а предложений недостаточно.

Считаем доход
Наличие тех или иных требований к арендуемой жилплощади сказывается на арендных ставках. И чем больше жилье имеет преимуществ, тем дороже его можно сдать. Правда, исследования, проводимые компанией «МИЭЛЬ-Аренда», показали, что наибольший спрос есть на самое простое жилье с минимальным набором опций. По итогам июня на квартиры стоимостью до $750 в месяц спрос в 5 раз превышал предложение, от $751 до 1000 – в 2 раза, а от $1000 до $3000 и от $3000 до $10 000 спрос оказался практически равным предложению.

Поэтому, потратившись на квартиру в хорошем районе и в качественном доме, собственник может ее сдать дороже, но экспозиция квартиры на рынке будет дольше, чем, например, когда на рынок попадает дешевая квартира в убитой хрущевке. На поиски арендаторов в дорогие квартиры классов бизнес и элита могут уйти недели или месяцы, но и доход собственника престижной недвижимости будет гораздо выше.

По словам Георгия Дзагурова, генерального директора Penny Lane Realty, I полугодие 2011 года уже продемонстрировало возрастающий дефицит привлекательных предложений. Что в определенной степени связано с возвращением в Россию после кризиса большого числа экспатов, занимающих ведущие позиции в международных компаниях, а также с желанием российских топ-менеджеров успешных фирм переехать в лучшие квартиры. Это позволило собственникам квартир, отвечающих требованиям нанимателей, поднять арендные ставки на 5-10%.

В целом же, говорит Валерий Барнинец («А-Риэлти Групп»), с весны и до августа месяца ставки аренды практически не растут, изменения происходят в пределах инфляции. Оживление начинается с середины августа. «Как раз в это время собственники жилья и стараются поднять цену на аренду примерно на 10-15%, но не более того, и на таком уровне они «замирают» до весны следующего года», объясняет эксперт. По словам Галины Киселевой, руководителя управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», высокий сезон продлится до середины октября, после чего активность будет опять снижаться. Возможный рост цен в период с августа по октябрь может составить порядка 5%.

Зависимая арифметика
Каждый инвестор, задавшись целью вложить деньги в недвижимость для сдачи в аренду, надеется вернуть инвестиции в самый короткий срок. Но цена недвижимости и ставки аренды связаны между собой, а дорогое жилье сдается по более высоким ставкам, чем дешевое.  «И если в ЦАО самую скромную двухкомнатную квартиру можно сдать за 60 тыс. руб. в месяц, то такую же, скажем, в районе метро «Домодедовская» - за 35 тыс. руб.», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).

Впрочем, Галина Киселева («ИНКОМ-Недвижимость») признает, что для того, чтобы жилье приносило доход примерно на 30% больше, необходимо сделать его максимально привлекательным для арендаторов – отремонтировать, обставить квартиру хорошей мебелью и бытовой техникой. А Алексей Анодин («МЭТР РОШЕ-Запад») рекомендует рассматривать районы, в которых есть крупные учебные заведения (университеты, институты), большие офисные центры (офисы крупных компаний). «Это обеспечит спрос на аренду квартиры на все времена», - заверяет эксперт. Сюда же эксперты относят и близость станций метро - фактор, позволяющий сократить время на дорогу до работы, – это оценивают все арендаторы без исключения.

Большинство экспертов считают, что недвижимость в ЦАО - самый удачный вариант для инвестирования. По словам Георгия Дзагурова (Penny Lane Realty), если рассматривать покупку жилья для последующей сдачи в аренду, то квартиры у станции метро «Фрунзенская» и в районах Замоскворечье - Якиманка являются наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций среди других районов ЦАО. В компании Penny Lane Realty подсчитали, что на «Фрунзенской» коэффициент капитализации (показатель, отражающий отношение ожидаемого годового дохода от стоимости недвижимости) равен 7,2%, соответственно инвесторы отобьют вложенные деньги через 13 лет и 9 месяцев. На данный момент это самый короткий срок, за который можно вернуть инвестиции в жилую недвижимость в ЦАО. Это объясняется невысокой относительно других районов стоимостью покупки квадратного метра и небольшими площадями квартир (порядка 50-150 кв.м). При этом ставка аренды здесь находится на уровне более дорогих районов – Тверского и северо-востока ЦАО.

В Замоскворечье - Якиманке коэффициент капитализации находится на уровне 6,7%. Расчеты показывают, что вложенные средства вернутся через 14 лет и 9 месяцев. Наименее привлекательна для покупки и последующей сдачи жилья в центре города - престижная «золотая миля» (улица Остоженка и ее переулки). Доходность от сдачи квартиры здесь равна всего 4,1% - это самый низкий коэффициент капитализации по ЦАО. При этом данный район занимает первое место по размеру ставки аренды в ЦАО. Съемная трех-четырехкомнатная квартира площадью около 150 кв.м в этом районе обойдется в среднем в 266 тыс. руб. в месяц. Вместе с тем вложения в жилую недвижимость в данном районе окупятся не ранее, чем через 24 года. Объясняется это тем, что «золотая миля» отличается самым дорогим ценником на жилые метры (в среднем 550 тыс.руб. за 1 кв.м), новыми домами с большими площадями квартир (100-500 кв.м) и низким объемом предложения (85 квартир или 6% от общего объема предложения в ЦАО).

В спальных районах ситуация выглядит еще менее привлекательно. Например, двухкомнатная квартира площадью 50 кв.м, купленная в Строгино, при сдаче в аренду окупится не ранее чем через 27 лет.

Но анализ ситуации, разобранный в статье, привязан к сегодняшним реалиям, а инвестиции в недвижимость – это долгосрочная программа, и со временем все может измениться. Формирование спроса на арендуемые квартиры зависит от многих факторов, ключевым из которых является состояние экономики и, как следствие, финансовые возможности потенциальных арендаторов, - заключает Вадим Ламин (SPENCER).

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Эксперты нас убеждают, что покупать квартиру для сдачи ее в аренду – невыгодная затея. И во многом они правы. Но если жилье приобретается с прицелом на будущее, но временно пустует, то сдача его в аренду уже рассматривается по-другому. Лишними деньги не бывают.

Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 01 июля 2011 г., руб., по данным «МИЭЛЬ-Аренда».