Вряд ли нужно доказывать, что собственникам недвижимости очень хочется знать, сколько она стоит. Даже люди, не собирающиеся что-то продавать или покупать, этим предметом интересуются – любопытно! Интерес же тех, кому предстоят различные операции с объектами real estate, тем более объясним. Не забудем и о том, что в перспективе предстоит реформа системы налогообложения собственности. Налоги возрастут, их размер будет рассчитываться от рыночной стоимости объекта. Т.е. у владельцев появляется еще один стимул узнать, сколько же их имущество стоит.
Есть на рынке такая услуга – оценка. И компании, и люди, ее предлагающие, – оценщики. В том, что и как они делают, разбирался обозреватель портала www.metrinfo.ru.
Ты и убогая, ты и обильная, ты и затратная, ты и доходная…
Начнем с «продукта» – то есть самой оценки. Если вам просто интересно знать, сколько стоит ваша квартира, и при этом вам не нужна никакая официальная бумага для последующих действий (каких – это мы рассмотрим ниже), то можно просто погулять по тематическим сайтам и «поиграть» с их калькуляторами. Например, вы можете воспользоваться электронным сервисом, разработанным специалистами аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» «Бесплатная оценка квартир в Москве в режиме онлайн».
Ну, а если говорить об оценке, которую проводят специализированные компании, то существуют три ее вида: сравнительный, затратный и доходный.
Сравнительный метод, как и явствует из его названия, состоит в сравнении данного объекта с аналогами. Т.е. берутся похожие квартиры, смотрится, за сколько они продаются, – и получаем цену нашего объекта. «Технология хорошо применима, когда на рынке в большом количестве присутствуют объекты-аналоги, - отмечает Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ». – Тогда есть возможность выявлять средние тенденции. Этот подход – один из самых распространенных для оценки городских квартир эконом и бизнес-класса». От себя добавим, что здесь же коренится и главная проблема сравнительного метода: когда объект уникальный, ничего похожего на рынке нет, и сравнивать не с чем.
Затратный метод основан на том, что мы как бы прикидываем, во сколько бы нам обошлось возведение аналогичного объекта. Учитывается стоимость стройматериалов, зарплата строителей, расходы на транспорт, налоги и т.д. Способ достаточно удобен при оценке отдельно стоящих домов, причем относительно новых. Для квартир – вряд ли. Дело в том, что, к примеру, панельные хрущевки сегодня не строятся (и вряд ли будут строиться еще когда-нибудь). Так что «возведение аналогичного объекта» в данном случае является делом ну о-о-очень гипотетическим.
И, наконец, доходный метод. Он очень похож на сравнительный, только сопоставляются здесь не цены продажи, а те доходы, которые данные объекты смогут приносить. Для коммерческой недвижимости, которую планируется сдавать в аренду, это просто и логично. Ведь собственнику, откровенно говоря, не так важно, сколько его объект стоит, – гораздо важнее, какой доход он способен сгенерировать.
…и «по БТИ»
Люди, хоть немного знакомые с рынком, знают о таких организациях – Бюро технической инвентаризации (БТИ). В число их функций входит, помимо прочего, и оценка объектов недвижимости. Впрочем, цифры там получаются довольно специфическими.
Дело в том, что БТИ в своей работе использует как раз затратный метод: за основу берется себестоимость на момент строительства. Потом эти цифры корректируются особыми коэффициентами – повышающими (инфляция) и понижающими (естественный износ здания). Дивный процесс, который знающие люди в анонимных беседах (чтобы не обидеть БТИ) характеризуют формулировками вроде «надевать штаны через голову». И результаты получаются под стать: оценка «по БТИ» отличается от рыночной – иногда процентов на 30, а иногда и раз в 10. Причем «бэтэишная» всегда ниже.
Резонный вопрос: а зачем вообще нужна такая оценка? Ответ: БТИ – государственное учреждение, и полученные от него цифры используются государством для собственных нужд. Прежде всего, для определения налогооблагаемой базы при исчислении налога на имущество. Также (до начала 2006 года, когда был отменен налог на наследование) цифры БТИ использовались для определения стоимости наследуемого имущества. В тех случаях, когда государство изымает у владельцев их собственников для каких-то своих нужд, компенсация им выплачивается опять-таки на основе оценки БТИ.
В банк и в суд
Но вернемся к более-менее рыночным вариантам оценки и зададим следующий вопрос: а зачем она, собственно, нужна?
Самый частый случай – это ипотека. Все вроде бы очевидно: принимая в залог имущество, банку необходимо знать, сколько это имущество стоит. Однако на практике выходит сложнее. Дело в том, что документ об оценке является при ипотеке обязательным – соответствующее требование содержится в законе. Банки и требуют такой отчет. При этом – поскольку предметом залога выступает, как правило, типовая и хорошо ликвидная квартира – банк и так прекрасно знает ее цену: для этого нужна база данных предложений (в изобилии имеется в Интернете) и 15 минут времени. Так что к принесенным потенциальными заемщиками отчетам банки относятся без особого почтения – сразу отправляют их в мусорную корзину.
Кроме того, банки, как правило, склонны занижать стоимость залогового имущества. «Обычно применяются коэффициенты 0,7 - 0,8 к рыночной стоимости, - отмечает Светлана Габуева, заместитель генерального директора «Московского агентства недвижимости». – Банки делают это для того, чтобы компенсировать свои затраты на возможную реализацию имущества в случае невыплаты по кредиту. Заемщикам стоит учесть это обстоятельство».
Другая более-менее частая ситуация, когда обращение к оценщикам необходимо – всевозможные дележи имущества, случающиеся при наследовании, бракоразводных процессах и прочих подобных обстоятельствах. Суды вообще больше склонны доверять не голословным утверждениям, а документам, и надлежащим образом оформленный отчет об оценке как раз является таковым. Добавим еще, что оценщики могут определить цену недвижимости не только «на сегодня», но и на любой момент в прошлом – это бывает нужным, когда стороны пытаются выяснить в суде, кто сколько заплатил за квартиру, купленную в каком-нибудь 1995 году.
…Собственно, перечисленными выше резонами необходимость для обычных граждан в обращении к оценщикам ограничивается. Тут у проницательного читателя могут зародиться сомнения: а как же сделки купли-продажи, где тоже нужно определять цену?! Там, по нашему убеждению, оценщики не нужны. Почему – об этом поговорим в самом конце статьи, а пока перейдем к самим оценщикам.
Кто и за сколько?
Оценщиков довольно много. Как говорит Анна Дадашева, оценщик ООО «Кредит-центр оценка», в России насчитывается около 17 тысяч таких специалистов – физических лиц. К примеру, столько же их и в Германии. По экспертным оценкам, в Москве действует около 100 оценочных компаний. Фирма, занимающаяся оценкой, должна иметь в штате на постоянной основе не менее двух квалифицированных оценщиков.
Кроме того, как напоминает Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties, у оценочных компаний сегодня лицензий нет – лицензирование отменено с 1 июля 2006 года. Однако обязательные «атрибуты» профессиональной компании – это членство в саморегулируемой организации (СРО) и наличие страхового полиса страхования гражданской ответственности оценщика. Есть у оценщиков и свой закон - «Об оценочной деятельности в РФ» (ФЗ №135 от 29 июля 1998 года).
Светлана Габуева («МАН») добавляет, что наличие у компании старой лицензии является свидетельством того, что занимается этой деятельностью она давно и имеет большой опыт.
Что касается цен за услугу, то наиболее часто наши эксперты называли цифры в 3-7 тыс. руб. для типовых городских квартир. Если объект более масштабный (большая элитная квартира) или расположен за городом (это подразумевает, что даже добраться до него сложнее), то цена может возрасти до 10-15 тыс. руб. «В целом, стоимость складывается из авторитета, известности, статуса компании, которая поводит оценку, - говорит Екатерина Симонова, генеральный директор компании Bonton Realty, – И от сложности проводимой оценки».
Впрочем, были и иные мнения. «Качество от цены особенно не зависит, - сообщил один из наших консультантов. – Зачастую разница состоит только в пышности оформления – обложка, дизайн и т. п. Был в нашей практике и случай, когда оценку стоимостью в 7000 руб. (это довольно дорого для экономрынка) пришлось переделывать несколько раз – каждый раз обнаруживались все новые ляпы».
И, конечно, есть возможность срочной работы. «Практически все компании предлагают возможность сделать оценку в течение суток, - говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. – Наценка в этом случае составит 50-100%».
Выбор без мучений
Поскольку в подавляющем большинстве случаев отчет об оценке – это обязаловка, навязываемая при получении ипотечного кредита, вряд ли имеет смысл особенно тщательно выбирать специалистов. Перечень компаний, которые могут провести оценку, вам вручит банк – так что единственное, что имеет смысл тут сделать, это обзвонить и уточнить, где подешевле.
Если же оценка нужна именно вам, то приемы проверки стандартны: смотрим, сколько времени компания работает на рынке, не было ли с ней каких-то скандалов, изучаем отклики в Интернете.
«Лично я бы выбирал оценщика по рекомендации. Для сферы услуг это нормально», - говорит Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риелторов Москвы.
«Если речь идет о серьезной оценке серьезной недвижимости, я бы посоветовала обращаться в «большую четверку» аудиторов (PricewaterhouseCoopers, Deloitte, Ernst&Young, KPMG. – Прим. ред.), - рекомендует Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». – Там наиболее качественно выполнят эту работу». Впрочем, как думается нам, люди, совершающие сделки подобного масштаба, знают все и без рекомендаций в статье.
На рынке не нужно
Поскольку тематика нашего портала – рынок недвижимости, т.е. купли и продажи объектов частными лицами, вернемся к уже затронутому ранее вопросу: а не может ли оценка пригодиться тут? По глубокому убеждению автора (поддержанному нашими консультантами), она совершенно ни к чему. Цена на рынке – предмет соглашения сторон, и покупатель, которому собственник предъявит красиво оформленное заключение об оценке, резонно возразит, что ему этот документ неинтересен – цену он знает и так, во всех базах данных она есть. Так что для частного продавца заказывать отчет об оценке – это просто потерять тысяч пять рублей, не более того.
Мнения экспертов
Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS:
К сожалению, сравнительный метод в нашей стране, применяется несколько ущербно. Оценщики и агенты оценивают цену предложения по объявлениям в публичных источниках и по опыту предполагают возможный торг. Результат такой оценки очень грубо и приблизительно соответствует рыночной стоимости, ведь окончательная цена сделки может существенно отличаться от цены в рекламе. Фактическая стоимость сделки, зачастую неизвестна никому кроме ее участников.
Встречаются объекты, выставленные в рекламу, рекламируемые по цене, существенно более высокой, чем сумма сделки. К примеру, продается квартира в доме, в котором жила Алла Пугачева, стоимостью $30,000 за кв. м. Безусловно, эта стоимость не соответствует предложению, но других предложений в данном районе нет. Следовательно, результаты оценки квартиры, основанной на такой «цене» за аналогичные предложения, будет завышена.
Другой пример - в нашей практике была ситуация, когда оценщики оценили квартиру ошибочно низко, на 30-35% ниже рыночной стоимости, несмотря на другие предложения в рекламе, и покупатель не смог получить ипотечный кредит.
Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
Сравнительный метод оперирует данными реальных сделок, совершаемых на рынке недвижимости, а в случае если они неизвестны – информацией о ценах предложений объектов – аналогов. Отмечу, что второй вариант на практике более распространен, чем первый, так как в условиях крайне низкой прозрачности российского рынка недвижимости сведения о реальных ценах сделок во многих случаях оценщикам неизвестны. Поэтому им при проведении оценок приходится исходить из предположений, насколько эти реальные цифры могут отличаться от декларируемых продавцами. Увы, это ощутимо снижает точность оценки. Однако в текущих условиях особого выбора нет. А сам метод остается наиболее приближенным к рыночным реалиям.