Загородные дома Ярославского шоссе: выбор дальних дач и участков без подряда; знаменитые соседи; «большая вода» и новые предложения

Кризис карты спутал. Стало ясно, что быстро реконструировать шоссе не удастся, да и со спросом обнаружились проблемы. Потенциальные покупатели (из числа тех, у кого оставались деньги) вдруг поняли, что на имеющиеся у них суммы они могут позволить себе недвижимость в заметно более престижных местах – к примеру, на Новой Риге. В результате многие новые проекты на Ярославском шоссе оказались замороженными. Сейчас потихоньку «оттаивают».

Москва: сначала трудно, затем легко, потом снова трудно
Дорога на северо-восток – одно из старейших московских направлений. Формироваться оно начало еще в XII веке, связывая Москву с Ярославлем и Переславлем-Залесским. Сегодня Ярославское шоссе является частью федеральной магистрали М8 «Холмогоры», общая протяженность которой – 1300 км. Из Москвы она ведет сначала в Ярославль («зацепив» по дороге немного Владимирскую область), далее проходит через Вологодскую и Архангельскую области и завершается в городе Северодвинск.

Начинаем по традиции наше движение от Кремля. Сначала надо будет ехать по улице Большая Лубянка, затем по Сретенке. Трафик здесь, как и везде в центре, тяжелый: много машин едет, еще больше припаркованы по обочинам самым замысловатым образом. После Садового кольца дорога получает новое наименование – проспект Мира. Магистраль уже широкая, но все равно забитая транспортом. Не украшают ситуацию и светофоры – их на нашем пути попадется штук пять.

Положение радикально меняется возле Рижского вокзала – здесь расположен Крестовский мост, который еще лет пять назад собирал совершенно циклопические пробки. Сегодня его реконструкция завершена, ширина путепровода стала достаточной и – что самое главное – после него убраны все светофоры. Участок до ВДНХ, мимо самой выставки и далее пролетаешь без пробок практически в любое время суток.

Далее на нашем пути находится Северянинский мост. Именно после него, если говорить строго формально, и начинается собственно Ярославское шоссе. И тут на нем, к сожалению, снова появляются светофоры. Так что движение до МКАД особо легким и приятным никак не назовешь.

Подмосковье: много затруднений
На выезде за МКАД Ярославка выглядит замечательно. «Транспортная артерия с хорошим дорожным покрытием, развязками, прекрасным освещением и разделительными сооружениями, - описывает ее Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». – Сначала шоссе представляет собой восьмиполосную магистраль, однако уже в 12 км от МКАД, после поселка Тарасовка, дорога сужается до двух полос в каждую сторону, что приводит к образованию «бутылочного горлышка» и образованию заторов и многокилометровых пробок».

Помимо сужения, опрошенные нами эксперты назвали и ряд других «пробкообразующих» факторов. Во-первых, это многочисленные садоводческие и строительные ярмарки и рынки, расположенные вдоль дороги. Первые 20 км после МКАД они идут почти непрерывно. Во-вторых, обилие городов. Мытищи, Королев, Пушкино – все это очень крупные населенные пункты, многие жители которых ежедневно едут на работу в Москву. В-третьих, транзитный транспорт – из перечисленных в начале этой статьи областей. «Дальнобойные» фуры – это вообще та сила, которая способна парализовать любое движение.

…Завершая разговор о транспорте, надо сказать, что существуют планы дальнейшей реконструкции Ярославского шоссе – как внутри Москвы, так и за ее пределами. В столице они весьма масштабны – предполагается добавить к трассе (на участке от Северянинского моста до МКАД) по две полосы в каждую сторону. Но дело это небыстрое, требующее сноса строений, которые расположены вдоль шоссе. И намечены эти планы на 2020 год.

Экология: в целом благоприятно
Как уже было сказано выше, на Ярославском шоссе много городов, а они окружающую среду, мягко скажем, не красят. «В Мытищах находится ряд заводов, в том числе «Химволокно», а также несколько крупных свалок, - говорит Юлия Севериненко («ЗемАктив»). – В Пушкино располагается химический завод, а в Сергиевом Посаде – завод ракетных двигателей и полигон, где захоронены радиоактивные отходы».

К счастью, «радиус действия» подобных загрязнителей небольшой (да и, говоря откровенно, где сегодня в Подмосковье нет совсем ничего экологически вредного?!). А в целом экологическая ситуация на Ярославке благоприятная. Выручают значительные по площади лесные массивы – самый крупный из них, Лосиный Остров, начинается еще внутри МКАД. Второй благоприятный фактор – «большая вода». «На Ярославском направлении находится множество водохранилищ: Пироговское, Учинское, Пестовское, Пяловское и Клязьминское, - перечисляет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». – Этот фактор, несомненно, является ключевым при выборе загородного дома любителями воды и водных видов спорта».

…Рассуждая об экологии, нельзя не отметить, что места к северо-востоку от Москвы традиционно являются «стародачными» - так на профессиональном языке называются районы скопления дач элиты советских времен. Академики, генералы, писатели – многие из них селились именно на Ярославке. Клязьма, Абрамцево, Болшево, Мамонтовка, Джамгаровка, Тарасовка, Любимовка, Перловка, Тайнинская, Загорянка, Валентиновка – названия этих поселков на слуху и сегодня. Понятно, что селиться абы где люди подобного масштаба не стали бы.

Инфраструктура: все благодаря городам
Хотя расположенные вдоль шоссе города – фактор скорее неблагоприятный, польза от них тоже имеется: они обеспечивают своих жителей (и обитателей находящихся рядом коттеджных и дачных поселков) всевозможными «благами цивилизации». «На Ярославском направлении довольно высокая степень обеспеченности объектами инфраструктуры, - отмечает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. – Достигается это благодаря прилегающим к трассе населенным пунктам».

«Социальная и торговая инфраструктура развита достаточно хорошо, - подтверждает Юлия Севериненко («ЗемАктив»). – Около МКАД расположены крупные торговые центры. В одном км - ТЦ «XL», где, в частности, находится «Ква-ква-парк», являющийся на сегодня самым масштабным крытым аквапарком Европы. Далее по трассе идут «Ашан», «Красный кит», «Пушкин-Plaza», «Пушкинский», ТРЦ «Счастливая 7-я».

На Ярославском направлении сосредоточено большое количество санаториев («Новые Горки», «Клязьма», «Зеленогорский»). Есть спортивные комплексы - «Пирогово», «Дружба», «Пушкино», «Лоза», «Тишково», «Софрино». В целом инфраструктура достаточная и – что, вероятно, важно для не очень богатых людей – среднего ценового диапазона.

Недвижимость: недорогая и стародачная
Ярославское шоссе является скорее «экономным». По оценке экспертов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», по стоимости 1 кв. м домов в коттеджных поселках это направление занимает в Подмосковье 15-е место (всего исследуемых шоссе 19). Лидерство, естественно, у Рублевки – там цена достигает 160 тыс. руб. На последнем – Новокаширское шоссе (около 31 тыс.), а на Ярославском цена 1 кв. м составляет примерно 48 тыс. руб. Как и везде, цены сильно зависят от удаленности от Москвы: на первых 20 км цена составляет около 105 тыс. руб., а за 75 км этот показатель падает до 27 тыс. Это данные «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы (Апрель-Май 2011)».

«Ярославское шоссе является классическим стародачным направлением, поэтому здесь довольно много объектов вторичного рынка, - отмечает Юлия Севериненко («ЗемАктив»). – Это дачи, которые принадлежали известным людям советского времени». Как говорит эксперт, минимальная стоимость подобного объекта (20 км от МКАД, 8 соток, дом 175 кв. м) составляет 13,5 млн руб. Максимальная (удаление то же, но участок достигает 25 соток, а площадь дома – 250 - 340 кв. м) будет 22-25 млн руб.

Согласно данным компании «Инком», в базе агентства фигурируют около 470 объектов «вторички». 30% из них - участки без подряда и только 10 объектов – это квартиры в таунхаусах, остальное – коттеджи.

Первичный рынок: подешевели и помельчали
По данным исследования www.irn.ru, на первичном рынке Ярославки представлено 19 коттеджных поселков, 29 поселков с участками без подряда, 8 поселков таунхаусов и 5 загородных жилых комплексов (всего 61 объект). Как говорят эксперты ИРН, недвижимость на Ярославском шоссе в кризис подешевела сильнее, чем на других не очень престижных направлениях Подмосковья, – на 20%. Сказался тот факт, что изначально объекты здесь были сильнее переоценены.

«До 2007 года сюда пришло множество девелоперов, - выражает схожую мысль Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). – Планировалось большое количество поселков класса бизнес и премиум. Однако кризис заставил планы поменять: землю начали межевать и реализовывать с концепцией «без подряда». Сегодня, по данным «ИНКОМ», средняя стоимость такого объекта на Ярославском направлении составляет 8 млн руб. Самая доступная земля - в поселке «Водопад», расположенном в районе 53 км Ярославского шоссе. Здесь цена за сотку без подряда за год выросла в 2 раза и начинается от 194 тысяч рублей.

Тимур Сайфутдинов (Blackwood) обращает внимание на хорошо прижившийся на Ярославке формат «дальних дач» (далее 60 км от МКАД) – на это шоссе приходится около 12% всего предложения в Подмосковье. По мнению эксперта, пока основу этого сегмента составляют предложения без подряда, но ощутимо растет спрос на проекты с качественными домами в поселках, обеспеченных коммуникациями.

Среди подобных проектов эксперты www.irn.ru отмечают 2-ю и 3-ю очереди поселка «Новый мир». Он расположен на 78 км и состоит из 250 участков с подрядом и без. В поселке предусмотрены все центральные коммуникации. В основном здесь предусмотрены участки размером по 12 соток, а площадь деревянных коттеджей колеблется от 74 до 270 кв.м. Стоимость домовладений составляет 4,7 - 17 млн руб.

(Более подробно познакомиться с предложениями первичного рынка Ярославского шоссе вы можете, изучив таблицы, которые расположены ниже.)

Резюме от портала www.metrinfo.ru
У Ярославского шоссе, безусловно, есть проблемы. Главная из них – транспортная, и тот факт, что завершить реконструкцию собираются лишь к 2020 году, огорчает. С другой стороны, не забудем об объективных преимуществах – «большой воде», значительных лесных массивах. Вкупе с серьезно снизившимися после кризиса ценами это значит, что у направления есть хороший потенциал для роста.

Источник: Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы (Апрель-Май 2011)

Источник: Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2010 годы (Сентябрь 2010)