Как и Восточная, Западная Европа является одним из самых популярных регионов у российских покупателей. Сама недвижимость там, конечно, недешевая. Но высокая цена во многом компенсируется развитой системой ипотечного кредитования, фантастически (по российским меркам) низкими процентными ставками. В результате многие потенциальные покупатели с изумлением обнаруживают, что объекты real estate во многих местах старушки Европы парадоксальным образом им более доступны, чем на родине.
«Распространенье наше по планете особенно заметно вдалеке, в общественном парижском туалете есть надписи на русском языке», - пел еще Высоцкий. Это был конец 70-х, времена «железного занавеса». С тех пор ситуация изменилась – в сторону еще большего «распространенья». Автор этих строк, к примеру, знаком (через Интернет) с семьей бывших соотечественников, обитающей на Галапагосских островах. Ничего, говорят, живем, не жалуемся.
Но это, конечно, экзотика – и приобретения в подобных местах единичны. А существуют и традиционные направления, где недвижимость россиянами приобретается достаточно массово. Где именно?
Три категории покупателей зарубежного жилья: «курортники», «инвесторы», «мигранты»
«Как правило, все покупатели делятся на три категории, - объясняет порталу www.metrinfo.ru Денис Евсеев, управляющий партнер компании KINGSLAND. – Первые приобретают для отдыха, вторые – инвесторы, третьим недвижимость нужна для ПМЖ – полного или частичного».
В соответствии с подобными целями можно выделить и наиболее популярные страны и районы. «Отдых» - прежде всего, теплые моря. В Западной Европе это прибрежные регионы Испании, Греция, Кипр. Для более состоятельных – Лазурный берег Франции. В заметно меньшей степени приобретают недвижимость на горнолыжных курортах: наши сограждане, видимо, считают, что снега и холода им и дома хватает.
В категории «Инвестиции» практически вне конкуренции оказывается Германия – причем приобретаются не только жилые объекты, но и коммерческая недвижимость. Кроме этой страны, объект для сдачи в аренду может быть приобретен и в любом другом месте – главное, чтобы город был достаточно крупным, и там имелось необходимое число желающих снять.
Что касается «ПМЖ», то здесь с классификацией все очень сложно – все зависит от конкретных условий человека, особенностей его бизнеса, знания языка и т.п.
Эти соблазнительные проценты
Но вернемся к нашей основной теме – ипотеке в западноевропейских странах. Бесспорным лидером здесь, по единодушному мнению наших экспертов, стала Франция. «Россиянину здесь достаточно просто получить ипотечный кредит в размере до 80% от стоимости объекта недвижимости, и ставки будут низкими: фиксированные – от 2,9%, «плавающие» – от 2,3%, - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – В 2010 году проценты по ипотечным кредитам во Франции достигли минимальных значений со времен Второй мировой войны». Кстати, для собственных граждан и жителей стран ЕС французские банки еще более лояльны – готовы профинансировать покупателям объекты на 108%, из которых 100% пойдут на стоимость самой недвижимости, а оставшиеся 8 – на компенсацию нотариальных и прочих услуг по сопровождению сделки. Но россияне не жалуются: им и 80% кредита кажутся очень симпатичными.
«В Великобритании, - рассказывает Кирилл Долгинский, управляющий директор, международный ипотечный брокер Lowell Finance, - россиян ждут некоторые ограничения. Они в первую очередь касаются кредитов на домовладения стоимостью менее 300 тыс. фунтов стерлингов (примерно 337 тыс. евро). Дело в том, что количество ипотечных программ для нерезидентов, желающих купить объект за такую сумму, еще не восстановилось к докризисному уровню. Отсюда высокие требования к заемщику-нерезиденту».
А вот для покупателей элитного жилья – стоимостью выше ?500 000 (560 тыс. евро) особых ограничений нет. Основное требование - более тщательная проверка представленных документов заемщика и уменьшение размера возможного кредита в среднем до 60% от оценочной стоимости недвижимости, а также более консервативная оценка объекта недвижимости.
Сегодня в Великобритании ставка по ипотечному кредиту колеблется в рамках 3,6 - 6,25%, можно рассчитывать на кредит до 70% и на срок до 20 лет.
Другая страна миллионеров – Швейцария – славится своей жесткой политикой по отношению к нерезидентам, собирающимся купить здесь недвижимость. В некоторых кантонах иностранцам вообще ничего не продадут. Но и там, где покупать разрешено, тоже не все просто. «Местные банки очень требовательно относятся к частным лицам, требуют заполнения множества анкет, где указывается информация о доходах, потом эти данные перепроверяются банком, - говорит Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Delta estate. - В зависимости от вида недвижимости процент фиксированной ставки кредитования составляет от 2,5 до 4,5%, на срок от 2 до 10 лет. При так называемой плавающей ставке можно получить кредит под 1% годовых на длительный срок (даже на 100 лет), но иностранный гражданин может получить кредит на сумму 50 - 60% от стоимости объекта».
Весьма привлекательны условия в Италии. По словам Евгения Скоморовского, управляющего партнера компании «Century 21 Запад», минимальный первоначальный взнос здесь составляет 30%. Ставки по кредиту здесь от 3% («плавающие») и от 3,6% (фиксированные). Как правило, решения о выдаче или отказе в итальянских банках принимаются в течение двух недель.
В Германии, говорит Юлия Титова, директор компании Rentsale, получить кредит реально, но непросто: банки дают деньги далеко не на все объекты и не всем – у заемщика должна быть хорошая кредитная история. Еще возможны варианты под залог уже имеющейся недвижимости в Германии (т.е. это не первая покупка) или на строительство дома под залог участка.
В Испании, продолжает Юлия Титова, в продаже находится изобилие объектов. На них заранее одобрены кредиты (поскольку часто это залоговые объекты), и банки очень заинтересованы в их реализации. Заявляются очень льготные условия (кредит до 80-90% от стоимости), однако более реально ориентироваться на цифры в 50-70%. Процентные ставки – 4-5% годовых.
В Португалии, по словам Александра Гладкевича, директора представительства компании Status Home в России, ипотеку дают на сумму до 70% от стоимости приобретаемой недвижимости. Сроки кредитов – до 30 лет, а ставка составит от 3,5% годовых.
Россияне подтягиваются
В 90-х годах и в самом начале 2000-х понятия «покупатель из России» и «чемодан денег» были в Европе синонимами. «Российские покупатели «первой волны» автоматически проходили по категории сashbuyer, - отмечает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. – Кстати, на Западе этот термин означает не в буквальном смысле покупку за наличные, а покупку на свободные средства без банковского займа».
Сегодня времена изменились, и ипотекой наши покупатели стали пользоваться. Правда, оценки того, насколько именно, разнятся очень сильно. Наибольшим пессимистом оказался Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty – по его оценке, ипотеку берут не более 3% российских покупателей зарубежной недвижимости. «Одни просто не знают о такой возможности, - говорит эксперт. – Другие неспособны подтвердить свой доход, ведь в Европе не понимают тонкостей ведения бизнеса по-русски – в частности, «серой» бухгалтерии».
Оптимистичнее смотрит на проблему Денис Евсеев (KINGSLAND): он считает, что «ипотеку берут два клиента из 10», т.е. выходит 20%. Юлия Титова (Rentsale) говорит о «менее 50% покупателей», Александр Гладкевич (Status Home) - о «каждом втором российском покупателе».
И, наконец, наибольшим «ипотечным оптимистом» оказалась Елена Юргенева (Knight Frank), считающая, что «количество ипотечных сделок достигает 70%», а в отдельных странах, таких как Великобритания, доходит до 90%.
…Такое расхождение, на взгляд автора, можно объяснить только тем, что каждый эксперт говорит о практике своей компании – а страны, уровень состоятельности клиентов, налаженные контакты с зарубежными банками у всех различны. Впрочем, все соглашаются с тем, что зарубежная ипотека становится у российских покупателей все более популярной. Денис Евсеев (KINGSLAND), который сегодня, напомним, говорит о двух клиентах из 10, прогнозирует, что через 5-6 лет их будет семь из десяти.
А Кирилл Долгинский (Lowwell Finance) продемонстрировал нам, как в среднем (по статистике его компании) выглядит ипотечный кредит россиянина в Европе. В 2010 году он составил 403 тыс. евро при средней стоимости покупки недвижимости в 655 тысяч. В марте 2011 года эти цифры несколько снизились, до уровня 366 тысяч евро (кредит) и 578 тысяч евро (стоимость покупки). А желаемые (с нашей стороны) цифры несколько иные; россияне хотели бы получить от банков 350 тыс. – 600 тыс. евро, с тем чтобы заем покрыл примерно 60% от стоимости недвижимости. Россиян устраивает кредит на 18-20 лет, но они планируют его гасить досрочно, и отсутствие санкций за досрочное погашение кредита является важным условием.
«Теоретическая» угроза
Ввязываясь в ипотеку, потенциальный заемщик должен четко понимать, что приобретаемая недвижимость станет предметом залога – соответственно, при невозможности платить банк отберет ее. «В данном случае речь идет о нерезидентах, поэтому западные банкиры с ними особо церемониться не должны, - отмечает Роман Строилов (Penny Lane Realty). – Ведь жилье это не единственное, да и процессы отбора заложенного имущества развиты в Западной Европе куда лучше, чем у нас». А Юлия Титова (Rentsale) напоминает, что среди предлагаемой недвижимости очень велика доля тех, что «от банков» - т.е. конфискованной у неудачливых ипотечных заемщиков.
С другой стороны, в ответ на просьбу рассказать об известных им случаях отъема недвижимости именно у российских покупателей наши консультанты признавались, что им такое неизвестно. Наши заемщики оказываются очень дисциплинированными, они обычно либо находят способ погасить кредит, либо умудряются продать недвижимость вместе с кредитом.
«В отличие от многих европейцев у состоятельных русских это не единственное жилье и не на последние деньги, - объясняет сей «феномен» - Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. - Даже при условии ипотеки, при 50% взносе всегда можно продать жилье при необходимости и расплатиться с банком».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Как и все на этой земле, ипотека в западноевропейской стране может оказаться и выгодной, и нет – все зависит от конкретных условий. Поэтому столь серьезное решение должно приниматься взвешенно, исходя из экономических расчетов, а вовсе не потому, что «домик очень понравился».
Еще стоит напомнить, что недвижимость в западноевропейских странах в последние годы серьезно подешевела и это делает приобретение (особенно с ипотекой, когда выплаты «размазываются» на многие годы вперед) весьма выгодным.
| Сравнительная таблица с условиями ипотечного кредитования | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Страна | Степень доступности ипотечного кредитования для россиян (насколько просто россиянину получить ипотеку) | Степень доступности ипотеки для россиян в 2010 году. . . | Фиксированная ставка по ипотеке для нерезидентов (% годовых) | Плавающая ставка по ипотеке для нерезидентов (% годовых) | Максимальный размер ипотечного кредита, доступный россиянам | Доля (%) сделок с недвижимостью, совершаемых россиянами с использованием ипотеки | Средняя сумма ипотечного кредита, получаемого россиянами (тыс.евро) |
| Австрия | Просто | Не изменилась | от 3.4% | от 3,1% | до 60% | 30% | 180 |
| Англия | Просто | Не изменилась | от 3.2% | от 2,8% | до 70% | 40% | 200 |
| Германия | Просто | Улучшилась | от 3.3% | от 2.9% | до 60% | 40% | 110 |
| Греция | Сложно | Ухудшилась | от 4.5% | от 4.2% | до 60% | 20% | 80 |
| Испания | Просто | Улучшилась | от 4.1% | от 2.9% | до 70% | 60% | 120 |
Уважаемые читатели! А вы когда-нибудь покупали квартиру по ипотеке в Запдной Европе? Расскажите нам об этом!