Никакая, даже самая богатая фантазия не придумает такого, с чем приходится сталкиваться в настоящей жизни. В этом мы постоянно убеждаемся, работая над «историями» - рубрикой, где мы берем происшедшие в реальности случаи и просим прокомментировать их экспертов рынка. Сегодня – очередной выпуск историй, на этот раз связанных с проблемами новостроек.
Чересчур полноправный застройщик
Застройщик продавал квартиры, а потом перестал это делать. Мы, покупатели, оказались в очень неприятной ситуации – непроданными остаются 53% квартир. Т.е. выходит, что мы, собственники, в меньшинстве в ТСЖ, не можем ничего решить - голосов не хватает. Не можем заставить заключить договор на содержание общего имущества. Не нравятся нам и тарифы – обслуживание доходит до 28 руб. за кв. м в месяц. Что тут можно поделать?
Автор письма этого вопроса не задает, но нам самим стало интересно: почему это застройщик перестал продавать квартиры? Как выяснилось, ситуация эта вовсе не невероятная – она возникает по самым разным причинам. «Застройщик может применить различные маркетинговые ходы, решив придержать лучшие квартиры в целях их дальнейшей продажи по ценам готового жилья, - говорит Валерия Симонова, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». – Также не исключена вероятность, что ему необходимо продлевать сроки разрешительной или иной документации. Еще вариант: оставшаяся доля квартир была выкуплена или готовится к выкупу крупным инвестором». В любом случае, если продажи прекращены – это право застройщика. Что хочет, то и делает со своим имуществом: собственник.
Что касается вопроса о том, можно ли покупателям тут что-то поделать, то мнения наших консультантов разделились. Валерия Симонова не согласна с тезисом, что покупатели квартир со своими 47% голосов в ТСЖ в меньшинстве. По ее мнению, лица, приобретающие помещения в доме, и организуют ТСЖ, и все вместе они образуют 100% голосов. А вот Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», уверен в обратном. По его мнению, у собственников есть именно 47% голосов. «Все зависит от положений устава ТСЖ, - говорит он. – Если кворум общего собрания оставляет 47% и менее процентов голосов, то такие собственники вправе созвать общее собрание ТСЖ и пытаться принять на этом собрании нужные им решения. Если застройщик блокирует такие решения и с ним никак не удается договориться, остается смириться с этим фактом либо продать квартиру».
Нехорошая мансарда
Купили квартиру-мансарду на последнем этаже. Довольно быстро обнаружили, что в ней протекает крыша. Даже зимой – что будет, когда настанет весна? Поговорили с владельцами других подобных квартир – у них та же проблема. Также после сдачи дома появились проблемы с лифтом. Он у нас пристроенный (т.е. находится снаружи дома), и видно, что лифтовая шахта отклоняется от стены дома. Так что недалеко и до падения…
Вопрос в общем сводится к довольно часто встречающейся теме – качеству строительства.
Как отмечает Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»), застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок на квартиру (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав жилого дома), устанавливается договором, но не может составлять менее чем 5 лет. На упомянутое технологическое и инженерное оборудование – также по договору, но не менее трех лет. Так что предъявить претензии жители вполне вправе. Сначала застройщику, а если он откажется исправлять брак – то в суд.
Правда, отмечают эксперты, застройщик может попытаться доказать, что дефекты возникли в результате нормального износа (что маловероятно) либо по вине самих жителей – например, из-за того что они сделали ремонт с нарушением требований технических регламентов, градостроительных норм и т.п. (такая линия защиты застройщика более вероятна).
Еще авторов письма беспокоит, что они сделали в своих квартирах ремонт и в результате протечки крыши он окажется испорченным. Будет или нет за него компенсация – это зависит от того, чьей виной будет признана сама протечка. Если застройщика – можно требовать и деньги за пропавшую отделку квартиры. А если виновными признают самих жильцов – тогда, естественно, никаких компенсаций…
Постоянные переносы сроков
Наша ситуация, к сожалению, достаточно типовая – в июне 2008 года купили квартиру в строящемся доме в подмосковном Ногинске. Первоначальный срок сдачи в эксплуатацию – декабрь 2008 года, но потом у застройщика начались проблемы. Денег у него нет, кредиты банки ему не дают. Срок сдачи переносился пять (!) раз, и на сегодня он назначен на II квартал 2011 года. Но мы, естественно, не верим, что успеют построить. Самое любопытное, что перенос сроков каждый раз происходил в соответствии с дополнительным соглашением между застройщиком и Министерством строительного комплекса Московской области. Мы, дольщики, никаких соглашений не подписывали.
Первый вопрос, который просто бросается в глаза: с какого, собственно, перепуга допсоглашения о переносе сроков подписывали власти, игнорируя покупателей? С этим, как выясняется, не все так просто. Как отмечает Андрей Глебов, директор департамента продажи и маркетинга компании «Домус финанс», если продажи велись в соответствии с Законом «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ), то согласие покупателей просто необходимо. В противном случае застройщик должен быть как минимум оштрафован. Однако не исключено, что оформление велось и по какой-то другой схеме, и в этом случае нужно посмотреть, что же записано в этих документах?
Второй вопрос – наше исконное российское «что делать?». Формально ответ очевиден: судиться с застройщиком, требуя возвратить уплаченные деньги. Но по существу автор письма сам признает, что «денег у застройщика нет», так что практический смысл от судебного решения (даже положительного для истца) очень сомнителен. «Судебный путь решения вопроса, безусловно, возможен, - отмечает Андрей Глебов. – А насколько это имеет смысл, нужно разбираться в каждом конкретном случае. Судебный процесс может длиться годами, и когда в итоге с застройщика будет взыскана по суду сумма, внесенная покупателем, он не сможет за эти деньги приобрести себе аналогичное жилье. Этому виной не только рост цен на недвижимость, но и инфляция».
«Любые суды и денежные требования к застройщику осложняют его финансовое положение, - подтверждает Василий Шарапов («Сити-XXI век»). – Чем больше будет финансовых требований к застройщику, тем сложнее будет ему завершить строительство. Здесь важно определиться, что нужно соинвестору от застройщика в конечном счете: денежная компенсация или построенная квартира».
Подозрительный договор
Хотим купить новостройку. Дом построен 2008 году, давно заселен. Смущает, что застройщик предлагает к подписанию договор переуступки, у которого нет госрегистрации.
К сожалению, ответить на этот вопрос, не видя конкретные документы, невозможно. Под «дом заселен» люди обычно понимают ситуацию, когда люди уже живут. Тем не менее юридически оформленных прав собственности на квартиры у них еще нет. Почему так происходит – тема для отдельного разговора, но ситуация, когда права собственности покупатели новых квартир добиваются годами, вовсе не является редкостью. Так что такой дом – по статусу вполне себе новостройка, хоть и завершенная (физически) в 2008 году.
Теперь о госрегистрации. Ее необходимость для незавершенных новостроек была введена уже упоминавшимся 214-ФЗ. Он вступил в действие 1 апреля 2005 года. Но для объектов, строительство которых начиналось до этого срока, такая регистрация необязательна. Более того, и после вступления в действие данного закона очень многие компании использовали обходные схемы продаж, позволяющие избежать госрегистрации продаж.
Одним словом, описанная в письме ситуация в принципе возможна. А вот стоит ли покупать такую квартиру – скажет только опытный юрист и только после тщательного анализа всех документов.
Отдавать ли документы?
Купили квартиру в новостройке по вексельной схеме. Проживаем в ней с 2006 года, но оформление квартиры в собственность до сих пор не проведено. Сейчас группа активистов готовит коллективную заявку в суд, и адвокаты говорят, что им нужны оригиналы договоров купли-продажи и векселя. Нужно ли отдавать столь важные документы кому-либо?
Эксперты так поступать не рекомендуют. Конечно, можно составить суровую расписку, где будет сказано, что в случае утери документы будут восстановлены за счет этих самых юристов – но где гарантии, что все это будет сделано?! Истребовать что-либо с кого-либо в наших условиях можно только при помощи известных персонажей с паяльниками (или ребят из Конторы Глубокого Бурения), а обычный человек, мыкающий по судам с требованиями восстановить нарушенные права, получил в народе меткое прозвище «терпилы». Точно, емко и комментариев не требует.
Так что предоставьте юристам нотариально заверенные копии. А когда будет собственно судебное заседание – приходите на него сами и приносите с собой документы.
Камень на пути прогресса
Выживший из ума (нам так кажется) председатель ТСЖ не дает подключить дом к Интернету. Просто не пускает представителей провайдера. Его аргументы (радиация, от которой все быстро умрут) нам кажутся смешными, но в доме много пожилых людей, которые его слушают. В данный момент за интернет выступают около 25 квартир из 60, т.е. меньшинство.
При всей внешней комичности ситуации поделать здесь вряд ли что можно. Председатель избирается большинством. И если это большинство считает, что от «ентернета» бывает радиация (правильна или нет такая точка зрения – вопрос отдельный), поделать с этим ничего невозможно. Демократия. Vox populi vox dei.
Так что остается вести разъяснительную работу среди окружающих бабушек, объясняя им пользу Интернета. Например, многие школы сегодня вывешивают электронные дневники своих учеников на сайтах – можно, стало быть, контролировать внука-двоечника, не боясь, что он будет вырывать страницы из своего обычного бумажного дневника.
А пока можно воспользоваться мобильным Интернетом. Благо предложений на рынке достаточно.
Уважаемые читатели, наверняка у кого-то из вас есть собственный опыт общения с застройщиком и созданной им управляющей компанией. Поделитесь им с нами, оставьте свой комментарий на нашем сайте.