Рынок недвижимости Таиланда – пока еще в новинку у россиян. Впрочем, постепенно таинственная страна открывается нам. Здесь великолепный климат, приветливые люди и недорогое жилье. В нашей предыдущей статье о Таиланде мы подробно рассматривали недвижимость Паттайи, сегодня поговорим о других курортах, изучим арендные ставки и обсудим привлекательность инвестиций в квадратные метры Таиланда.
тНаша предыдущая статья об этой стране называлась «Таиланд: вечное лето; квартиры от 15 тысяч долларов; «русская» Паттайя».
Если не Паттайя
Паттайя – самый удобный для русских курорт Таиланда, в других курортных районах, по мнению экспертов рынка, «иностранная» и «русская» инфраструктура развита хуже. С Паттайей может сравниться разве что Бангкок, но это огромный душный мегаполис, удаленный от моря.
Кроме того, недвижимость на других курортах Таиланда дороже. Например, если в Паттайе за 120 - 150 тыс. долларов можно купить квартиру с одной спальней и панорамным видом на море, в респектабельном Хуахине – летней резиденции короля - за эти деньги предлагается лишь удаленная от пляжа «двушка» без сколь-нибудь интересного вида либо квартира недалеко от пляжа, но однокомнатная и с видом на соседний дом и кусочек моря. В этом городе предложений вообще меньше, а квартиры с панорамным видом на море – штучный товар, и стоят они, по данным Эрнеста Новика, управляющего международного агентства недвижимости Euro Asia Development , не менее 12 - 20 млн бат ($400 тыс. - $670 тыс.) (Напомним, что тайский бат по курсу очень близок к нашему рублю.)
Второй по популярности курорт Таиланда среди российских граждан – остров Пхукет, также отличающийся неплохой инфраструктурой для иностранцев, как сообщает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, - один из самых дорогих регионов для приобретения недвижимости в стране. Здесь практически нет кондоминиумов, продаются в основном таунхаусы и частные дома, а уж если «кондо», то высокого класса. Например, апартаменты (площадь 127 м кв.) в The Holme Place Condominium, где есть два бассейна и фитнес-центр, с двумя спальнями, без вида на море, но меблированные, оснащенные техникой и в 400 м от пляжа Карон предлагаются за 14 млн. бат (около $470 тыс.) Более скромное жилье можно купить в городе Пхукет, где нет пляжа, и, например, на пляже Ката. Здесь квартира с двумя спальнями площадью 90 м кв. в Kata Ocean View Condominium, правда, опять же без вида на море стоит 6 млн бат (примерно $200 тыс.).
Таунхаус с двумя спальнями в люксовой резиденции в 800 м от пляжа Ката можно купить за 12 млн бат ($400 тысяч). Цены на дома стартуют от 8 млн бат (около $270 тыс.), но заканчиваются миллионами долларов: «На Пхукете есть особо привилегированное место «Лагуна Пхукет» (Banyan Tree, Phuket Resort), эксклюзивный агент по продаже которого - компания Knight Frank. Комплекс находится под управлением пятизвездочного отельного оператора известной бутиковой сети отелей. Купив здесь виллу, можно пользоваться ресторанами, фитнес-центрами и другими сервисами отеля. Объект можно и сдавать в аренду на длительный срок. А стоит вилла 1,8 – 4,2 млн долл.», - рассказывает Елена Юргенева.
Аналогичная ситуация с недвижимостью и ее стоимостью и на острове Самуи, где, как сообщает Эрнест Новик (агентство недвижимости в Таиланде 2-thai.ru), есть ограничения по высоте зданий, и потому 95% рынка составляют отдельные дома.
С Паттайей по ценам может сравниться разве что Районг, также расположенный на берегу Сиамского залива. Здесь любят отдыхать обеспеченные тайцы, пляжи чище, чем в Паттайе, и, по данным Эрнеста Новика (агентство недвижимости в Таиланде 2-thai.ru), тут тоже можно купить старенькую квартиру за 15 тыс. долл. США (но можно и за 15 млн бат, то есть – за 500 тыс. долларов - в новом комплексе прямо на берегу), вот только с инфраструктурой для иностранцев пока слабовато, и сложно сдать недвижимость в аренду. Так что Районг – это скорее на перспективу (5 - 7 лет).
Покупатель – руководитель тайской компании
Надо еще заметить, что «в любом кондоминиуме Таиланда только 49% квартир может быть продано иностранцам, а остальные 51% застройщик обязан продать тайцам или тайским компаниям, и наиболее сложно реализовать именно эту часть жилья. Поэтому застройщики и риелторы часто предлагают квартиры на 15 - 20% дешевле при условии их регистрации на тайскую компанию, однако в будущем такую квартиру продать будет сложнее», - рассказывает Эрнест Новик (Euro Asia Development). Принцип покупки такой: покупатель с помощью тайского юриста регистрирует в Таиланде компанию, на которую покупается недвижимость, и получается, что она принадлежит компании, руководителем которой является покупатель. Кстати, землю, дома и таунхаусы в Таиланде можно покупать только таким образом, а на свое имя иностранцам разрешено приобретать лишь квартиры, причем деньги на покупку должны быть либо переведены безналично на счет в тайском банке, либо ввезены в страну в виде тревел-чеков.
И еще надо понимать, что покупка жилья в Таиланде с целью сдачи его в аренду – не самая выгодная инвестиция: «Прибыль за вычетом расходов на содержание квартиры и комиссии агента составит максимум 6 - 7%», - сообщает Эрнест Новик.
Жилье в аренду:
Конечно, не все российские граждане, даже проживающие в Таиланде больше полугода, желают приобретать недвижимость в собственность, многие из них выбирают аренду жилья, не говоря уже о тех, кто приезжает сюда на «зимовку» или на месяц во время отпуска.
Арендные ставки в Таиланде обычно соответствуют стоимости недвижимости, а на курортах очень зависят от сезона: когда льют дожди или жарко, и туристов меньше, они снижаются на 20 - 30% по сравнению с высоким благоприятным для отдыха сезоном, а в период новогодне-рождественских праздников (в очень высокий или пиковый сезон) цены поднимаются на 10 - 20%.
Если рассматривать туристические зоны, то самое дешевое жилье можно снять также в Паттайе. Например, маленькая студия с микроволновкой и Интернетом, в нескольких километрах от моря при условии аренды на год предлагается за 4 - 5 тыс. бат в месяц ($130 - 170). «А например, студия у моря площадью 34 - 36 м кв. с полноценной кухней и Интернетом предлагается за 10 - 15 тыс. бат в месяц», - приводит пример Эрнест Новик (Euro Asia Development). Квартиру с одной спальней площадью 36 м кв. с балконом, кухней и сейфом в новом комплексе примерно в 1 км от моря можно снять за 10 - 12 тыс. бат ($330 - 400), а если поближе к пляжу – за 13 - 20 тыс. бат. ($430 - 670). Но стоимость аренды может доходить и до 80 - 100 тыс. бат ($2700 - 3300) в месяц, если это будут апартаменты с двумя спальнями на первой береговой линии, с евроремонтом, дорогой мебелью и панорамным видом на море.
Аренда же дома с 3 - 4 спальнями в зависимости от площади здания и участка, наличия бассейна и близости к пляжу в Паттайе в среднем стоит 25 - 35 тыс. бат ($830 - 2300) в месяц при условии заключения годового контракта и 40 - 70 тыс. бат ($1300 - 2300) в месяц, если снимать жилье лишь на месяц-другой.
Золотой Будда смотрит в вечность
На Пхукете весьма востребованы виллы класса люкс, их можно снять в среднем за 600 - 850 тыс. бат в месяц ($20 - 28 тыс.), но есть там и жилье дешевле: в удалении от пляжей и в Пхукет-тауне много студий и однокомнатных квартир даже за 3 - 6 тыс. бат ($100 - 200) в месяц. У моря же предложение такого типа жилья – редкость, здесь проще найти дом или таунхаус. Например, таунхаус на Ката-бич можно снять за 25 тыс. бат в месяц ($830), а дом – за 40 тыс. бат ($1300).
На Самуи снять квартиру вообще не получится, но зато здесь много недорогих предложений домов и таунхаусов. Например, в высокий сезон дом с 1-2 спальнями площадью 50 - 60 м кв. в жилой резиденции можно арендовать за 9 - 15 тыс. бат ($300 - 500) в месяц в зависимости от близости к морю, а отдельный дом с собственным бассейном обойдется в 35 - 40 тыс. бат ($1200 - 1300) в месяц.
И надо знать, что в плюс к арендной плате придется оплачивать воду и электричество по счетчикам. 1 кВт электроэнергии в Таиланде стоит 3,5 - 5 бат, а 1 м куб. воды – 25 - 30 бат.
Таиландские инвестиции
Рынок недвижимости Таиланда, как сообщает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, никогда не относился к самым быстрорастущим, а перепродать объект бывает сложно и занимает сравнительно много времени; тем не менее цены здесь медленно, но неуклонно растут. По мнению Эрнеста Новика (Euro Asia Development), рынок Таиланда до сих пор еще недооценен и имеет хороший потенциал роста, поскольку 90% недвижимости используется для проживания или аренды, а не для спекуляций. И это не прошло мимо наших соотечественников, которые начали массово покупать здесь жилье еще в 2007 - 2008 гг.
Механизм инвестиций прост: допустим, покупается в рассрочку квартира за 100 тыс. долл. США в строящемся проекте: первый взнос - 20%, далее в течение 2 лет ежеквартально равными долями выплачивается еще 50% стоимости, а при сдаче дома через 2,5 года вносится последний взнос в размере 30%. Купив квартиру в самом начале продаж (presale), можно рассчитывать на цену на 15 - 20% ниже рыночной, а примерно через 12 месяцев, когда по всем законам маркетинга застройщик поднимет ее на 10 - 15%, реально продать контракт на квартиру за 115 тыс. долл., ведь лучшие объекты будут уже раскуплены, что даст основание «заломить» цену. «В удачном проекте такой контракт продается за 1 - 2 месяца», - сообщает Эрнест Новик (Euro Asia Development).
| Королевский дворец в Бангкоке www.metrinfo.ru | Макет Ангкор Вата - комплекса в Камбодже www.metrinfo.ru |
Получаем следующий финансовый итог: вложения - 40 тыс. долл., доход – 15 тыс. долл., таким образом, прибыль составляет примерно 37% годовых, и даже с учетом всех расходов по оформлению сделки - не менее 25%. «За последние 2 года у нас появилось около десятка пакетных инвесторов из России, Казахстана, Украины и даже Киргизии, которые вкладывали деньги в перспективные объекты недвижимости тайских курортов (и не только в Паттайе, но и в Хуахине и даже в Районге). Доходность их инвестиций колебалась от 22 до 29% годовых при вложениях от 350 тыс. до почти 4 млн долл. США», - рассказывает Эрнест Новик (Euro Asia Development).
Таким образом, на первый взгляд неперспективный в плане инвестиций Таиланд может приносить хорошую прибыль, правда, только в том случае, если грамотно выбран объект для вложения капитала. Если же купить неликвидное жилье, а риск такой покупки по сведениям Игоря Индриксонса (IntermarkSavills), в Таиланде есть и не такой уж маленький, то свои деньги в условиях медленно растущего рынка, которым на сегодняшний день является данная страна, получится вернуть только через несколько лет. Так что инвестиции в недвижимость солнечного королевства должны быть весьма осторожными и обязательно под присмотром опытного и высокопрофессионального агента по недвижимости.
Резюме портала www.metrinfo.ru
Таиланд – страна лета, улыбчивых людей, красивой природы и ласкового моря. Многие россияне уже побывали там и, оставшись неравнодушными к прелестям азиатского королевства, возвращаются туда вновь и вновь, проводят там зимы, уезжают на несколько лет и покупают там квартиры и дома. Ну а чем больше русскоязычных, тем больше соответствующей инфраструктуры, тем еще больше российских граждан и жителей СНГ устремляют свои взоры на недвижимость Таиланда, особенно Паттайи – самого «русского» города страны с самыми демократичными ценами и огромным ассортиментом. Практичнее всего покупать и снимать жилье на долгий срок, конечно, здесь, но и другие курорты Таиланда открыты для иностранцев. А поскольку инвестиции в тайскую недвижимость все-таки не самый прибыльный способ размещения капитала, то покупать стоит, только если вы действительно полюбили Таиланд.
Уважаемые читатели, может быть, вам приходилось бывать в этой замечательной стране и вам хочется поделиться своими впечатлениями с нами... Оставьте свой комментарий на нашем сайте.