В ходе нашей «пошаговой инструкции» мы подошли к главному этапу – сделке. Предыдущие телодвижения были, по существу, «декларацией о намерениях»: каждая из сторон в любой момент могла сказать, что она передумала. Максимум, что потерял бы на этом покупатель (несостоявшийся) – это внесенный за квартиру аванс. Ну а мы (коль смотрим на процесс со стороны продавца) вообще не потеряли бы ничего. А вот сделка – это серьезно. После ее заключения и государственной регистрации у квартиры сменяется владелец, и отыграть что-то назад можно только через суд.
О предыдущих этапах сделки с квартирой читайте в статьях www.metrinfo.ru «Продаем квартиру. Шаг первый: выбираем риелтора. Критерии: характер сделки; размер вознаграждения; репутация компании»; «Продаем квартиру. Шаг второй: заключаем договор с риелтором. Торгуемся, ищем скрытую комиссию, вычеркиваем штрафы», «Продаем квартиру: шаг третий. Рекламируем, показываем и торгуемся и не забываем об аромате кофе», «Продаем квартиру: шаг четвертый. Берем аванс от покупателя; не жадничаем, определяем разумные сроки до сделки»; «Сбор документов при продаже квартиры – нужный и недооцененный клиентом этап. За что риелторы берут деньги».
Нотариус: лишние гарантии. Совсем лишние
Первое, что следует нам сделать, – это заключить договор купли-продажи. Раньше (в 90-е годы) его обязательно должен был заверить нотариус. Но в 1999 году вступил в действие новый Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым был создан специально уполномоченный государственный орган. Первоначально он назывался Федеральной регистрационной службой, а сегодня после ряда переименований величается Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Ввиду такого серьезного контроля законодатель посчитал, что нотариус больше не нужен – сделки с недвижимостью разрешено было заключать в безнотариальной форме. Еще ее называют ППФ (простая письменная форма).
Правда, есть две оговорки. Во-первых, обязательное нотариальное удостоверение сохранено для некоторых видов договоров. К ним относится рента (требование ст. 584 ГК РФ). С ней все очевидно: подобные договоры заключают, как правило, пожилые люди, и нотариальное оформление – дополнительная гарантия того, что тут никто никого не обманывает. Также (п. 2, ст. 339 ГК, п. 1, ст. 10, Закона «Об ипотеке») нотариально заверяются ипотечные договоры – злые языки говорят, что эту норму «продавили» банки, чтобы их заемщики имели меньше шансов затем оспорить документ в суде. Еще нотариус нужен для заключения договора уступки права требования (п. 1, ст. 389 ГК РФ) – тут автор просто затрудняется сказать, зачем это было нужно.
А вторая оговорка сводится к тому, что, хотя нотариальное заверение обычной купли-продажи необязательно, стороны по взаимному соглашение могут пойти к нотариусу. Т.е. законом это не возбраняется – но возникает вопрос, нужно ли делать это?
Аргумент в пользу нотариального заверения общеизвестен – это дополнительная гарантия. Нотариус и все документы дополнительно просмотрит, и в дееспособности сторон убедится. Также, напоминает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, согласно ст. 17 «Основ Законодательства РФ о нотариате», нотариус несет ответственность всеми своими средствами и имуществом за каждый удостоверенный договор – если каким-то образом сделка будет признана недействительной, то он будет должен возместить покупателю ущерб.
Но все это, к сожалению, теория. На практике же нотариусы «глядят как в афишу коза» на принесенные документы – проверить их подлинность у них нет никакой возможности. Точнее говоря, они в этом смысле ничем не отличаются от других игроков рынка – тех же риелторов. Дееспособность сторон куда лучше подтверждает справка из психоневрологического и наркологического диспансеров. Что до материальной ответственности, то тут все еще очевиднее: на рынке неизвестен ни единый случай, когда бы нотариус действительно возместил покупателю материальный ущерб (и это при том, что сделок, оспариваемых в суде, не так уж и мало). Одним словом, нотариус – это лишняя (во всех смыслах этого слова) гарантия.
«Объективно говоря, нотариально заверенный договор ничем не отличается от ППФ, это скорее «психологическая поддержка» при заключении сделки, - говорит Виктор Садыгов, руководитель отдела городской недвижимости компании Kalinka Realty. – Если возникнут какие-то притязания со стороны третьих лиц, то факт нотариального заверения никакого влияния не окажет, такие вопросы разрешаются только в судебном порядке». «Практической разницы между нотариально заверенным договором и ППФ нет, - подтверждает Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость». – Любой договор купли-продажи квартиры, независимо от формы, которую выберут стороны, подлежит обязательной государственной регистрации».
Зато деньги за труды нотариус берет вполне конкретные. 1% от суммы до 1 млн руб. плюс 0,75% от того, что сверху (до 10 млн). И еще плюс плата за техническую работу – в Москве она в пределах 2,5 - 7 тыс. руб. В общем, нотариальное заверение договора купли-продажи квартиры ценой, например, в 7 млн руб. будет стоить около 60 тыс. руб.
Кто напишет договор?
Если вы все же решите обращаться к нотариусу – этот нотариус, понятно, и составит текст договора. А если безнотариально? Тут надобно отметить, что простая письменная форма вопреки своему названию не такая уж простая. «Нужно знать, что именно следует включить в договор, какие пункты не существенны, а какие и вовсе не нужны. При этом надо учитывать все требования законодательства РФ, - говорит Ольга Саукитенс, начальник отдела продаж «Московского агентства недвижимости». – В случае любой ошибки в тексте или содержании договор просто не примут в Росреестре».
К счастью, решение у проблемы есть, и очень простое. На рынке подвизается огромное количество людей, знакомых со спецификой и готовых написать для вас договор. Если вы работаете через риелторскую компанию – скорее всего, ее юридический отдел договор вам и составит. Также документы могут подготовить юристы (убедитесь только, что они знакомы именно с рынком недвижимости). Наконец, напоминает Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», существуют т.н. «регистраторы» - люди, оказывающие помощь в госрегистрации договора. Подробнее об этом этапе мы поговорим в следующей главе, а пока отметим, что те, кто связан с Росреестром тесными неформальными узами, очень хорошо знают предъявляемые там требования. Так что написанный ими документ будет стопроцентно «проходным».
Москвичам легче – в столице работает организация под эгидой правительства Москвы – НП «МосГорУслуга», которая среди прочих полезных услуг предлагает и подготовку, подачу документов на регистрацию.
…В любом случае, составление договора всеми перечисленными выше специалистами будет стоить 10 - 15 тыс. руб. – т. е. в разы меньше, чем у нотариуса.
Регистрация: главный момент
Если смотреть глазами участников сделок, то самое сложное в сделке – это просмотры квартир, торг, согласование условий. А регистрация – технический акт, не очень-то и сложный. Но у государства другое мнение: с его точки зрения, именно регистрация является основным этапом сделки, именно в тот момент, когда данные заносятся в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и происходит смена собственника квартиры.
Итак, как регистрация происходит на практике?
Уже многократно упоминавшийся в этой статье Росреестр (точнее, его управление по Москве) имеет несколько офисов. Что удобно – документы можно подать в любой, никакой «привязки» (например, по административным округам) у них нет. Участники сделки должны обратиться лично (если нет – то представители должны иметь нотариально заверенную доверенность), предоставить договор купли-продажи, прочие необходимые документы (мы подробно описывали их перечень в одной из предыдущих статей), а также квитанции об уплате госпошлины. Ее размер, говорит Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties, составляет для физических лиц 1000 руб. и 15 тыс. руб. для юрлиц. Зарегистрировать сделку, согласно закону, вам должны в срок не более месяца. На практике в Москве управляются раньше – за 12 - 14 дней.
А для ипотеки, как всегда, сделано приятное исключение (мы уже говорили о серьезных лоббистских возможностях банков) – договоры купли-продажи с использованием ипотечных кредитов регистрируются в течение пяти рабочих дней.
В целом система простая и понятная, кабы не одно но - очереди в офисах Росреестра. «Они, как правило, довольно большие: простоять приходится минимум полдня», - говорит Олег Сухов, адвокат, ведущий юрист «Первого столичного юридического центра». Впрочем, по словам эксперта, это реалии Москвы, а в Московской области ситуация еще тяжелее: иногда люди занимают очередь с вечера или даже записываются за несколько дней.
Помощь идет!
Стоять в очереди (особенно если с ночи) – это не очень приятно. К счастью, и здесь возможно воспользоваться помощью профессионалов. Как мы уже сказали выше, регистрация возможна по доверенности.
Для того чтобы воспользоваться подобной услугой, перво-наперво надо оформить эту самую доверенность. Ее стоимость – в районе 1000 руб. С прочими деньгами, что называется, возможны варианты. Если мы нанимаем стороннего «регистратора» (обращаем внимание: это не сотрудник Росреестра, а только посредник!), то его услуги обойдутся в 7 - 10 тыс. руб. Если же продажа квартиры идет через агентство недвижимости, его работники могут «сделать регистрацию» по льготной цене (4 - 6 тыс. руб.), а то и вовсе бесплатно – в счет получаемых комиссионных.
И за деньгами!
Последний пункт в описываемом алгоритме – тот, что интересует продавца квартиры более всего. Получив в Росреестре свой заверенный экземпляр договора купли-продажи, мы отправляемся в банк, где в заветной депозитной ячейке нас дожидаются денежки!
По словам наших экспертов, каких-либо проблем с получением не возникает: система с ячейкой и трехсторонним договором работает исправно.
С точки зрения нас, т.е. продавца квартиры, сделка завершена. Но предстоит последний этап: физически передать квартиру новому владельцу. Об этом – наша следующая, последняя в этом сериале статья, которая скоро будет опубликована в www.metrinfo.ru.
Уважаемые читатели, наверняка вы когда-нибудь покупали-продавали квартиру и проходили описанные нами этапы на практике. Поделитесь вашим опытом, оставьте свой комментарий на нашем сайте.