Загородные поселки по Калужскому направлению: шоссе - в пятерке самых популярных, соседство с президентскими объектами, инфраструктура с «оздоровительным» уклоном

Транспорт: за городом хорошо, в городе – не очень
Калужское шоссе (трасса А101) уходит из Москвы строго на юго-запад. Оно является продолжением Профсоюзной улицы. В Подмосковье его «соседями» являются Киевское (севернее) и Симферопольское (южнее) шоссе.

Транспортная ситуация здесь неоднозначная. В черте Москвы Профсоюзная улица очень загружена. «При движении от Садового кольца к МКАД придется пересечь порядка 20 перекрестков со светофорами, - говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». – Эта особенность заставляет многих водителей ехать по Ленинскому проспекту, а потом по МКАД. Такой вариант удлиняет маршрут на 2 км и увеличивает время в пути из-за затруднений на самой МКАД».

Выбравшись наконец в область, мы попадаем в более благоприятную ситуацию. Хотя наши эксперты и посетовали, что Калужскому шоссе далеко до Киевского (где недавно был проведен ремонт и организовано бессветофорное движение), в целом состояние оценивалось как хорошее. «Калужское шоссе – довольно качественная трасса, - отмечает Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля». – Оно имеет до четырех полос в ширину, качественные дорожное покрытие и развязки». Легкости передвижения способствуют еще два обстоятельства. Во-первых, на этой трассе мало грузового транспорта, особенно транзитного. А во-вторых, на расстоянии до 70 км от Москвы нам попадется только один город, да и то не самый крупный – Троицк. Тут можно вспомнить, что многие другие подмосковные трассы фактически перетекают из одного населенного пункта, «собирая» по пути пробки и светофоры.

Экология: хозяева жизни не могут ошибаться
Рассуждения о том, что экологическая ситуация на Калужском шоссе прекрасна, давно уже стали общим местом. Широко известны тезисы о том, что в Подмосковье в целом юго-западная роза ветров – следовательно, все атмосферные выбросы столицы уносятся в другую сторону; что в этих местах прекрасные вековые сосновые и березовые леса, обилие небольших речек…

Чтобы не повторяться, мы скажем лишь одно: на Калужке расположены многочисленные санатории и дома отдыха, причем таких серьезных организаций, как Управление делами Президента или Газпром. Ясно, что при своих возможностях они могли выбрать для строительства любое место. И раз предпочли именно это направление – это неспроста.

Инфраструктура: с акцентом на медицину
Говоря об инфраструктурных объектах на этом направлении, наши эксперты отметили их явную «здравоохранительную» направленность. Уже упоминавшиеся выше санатории сегодня активно предлагают свои услуги всем желающим – разумеется, за деньги. Так что подлечиться жителю Калужского шоссе явно есть где.

Что до прочего, то в последние годы появился ряд интересных объектов – в их числе пейнтбольный клуб «300 Fps», конный клуб «Иппо», конно-спортивный клуб «Реннен» и другие. Однако в целом пока наблюдается определенная нехватка объектов именно для развлечения. «Новые рестораны, детские развлекательные и образовательные учреждения, спортивные комплексы появляются постоянно, - считает Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»). – Однако пока можно говорить о дефиците подобной инфраструктуры».

Загородные новостройки: разнообразие предложений
На Калужском шоссе строится очень много объектов – потенциальному покупателю есть из чего выбирать. «На сегодня приобрести домовладение можно практически на всем протяжении трассы, - говорит Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора компании «Vesco Consulting». – Самый близко расположенный к Москве проект – микрорайон таунхаусов «Потапово 78» (5 км от МКАД), дальний – коттеджный поселок «Грачевка» (81 км от МКАД, Калужская область). Вместе с тем стоит отметить, что большинство коттеджных поселков расположены в зоне 20-40 км от МКАД».

Как отмечают эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости», проанализировав данные «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009-2010 годы (Ноябрь 2010)», средняя стоимость квадратного метра коттеджей на «Калужке» - чуть более 66  тысяч рублей, таунхаусов – 75,8 тысячи.  Здесь находится 19 коттеджных поселков, 23 поселка с участками без подряда, 9 поселков таунхаусов.

«На Калужском направлении располагается несколько поселков высокого класса, - отмечает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании «Chesterton». – Часть из них известны давно, а другие появились в самое последнее время. К первой категории относится поселок «МинЗаг» и «Ватутинки», ко второй поселок «Милорадово». Есть еще несколько качественных объектов бизнес-класса – например, «Левитан», «Антоновка», «Соловьиная роща» и т.д. А наиболее бюджетным предложением на этом направлении Екатерина Тейн называет поселок таунхаусов «Дубровка» недалеко от МКАД. Стоимость 1 кв. м там ниже аналогичного показателя в Москве – в таких районах как Профсоюзная улица или Ленинский проспект. И это обстоятельство создавало спрос: многие жители предпочитали собственный дом городской квартире.

Илья Сапунов («Красивая Земля») среди наиболее интересных объектов называет поселок «Белое озеро» (62 км от МКАД). Общее количество участков в нем – 337, участки от 6 до 20 соток реализуются по 87 тыс. руб. за сотку. Другой поселок - «Южные озера-2» (53 км), здесь земля в категории «под садоводство» продается по 75 тыс. руб. за сотку. Оба поселка – без обязательного подряда на строительство, в продажу они выведены в 2010 году.

Алексей Гусев, руководитель отдела продаж компании «Загородный Проект», выделяет объекты ГК «Масштаб». Земельные участки без подряда в лесу 5 км от МКАД, продаваемые «Масштабом», стоят 650 000 рублей за сотку включая коммуникации. У компании «Абсолют-менеджмент» в 30 км от МКАД земельные участки без подряда стоят 300 000 рублей за сотку. Хорошо продаваемые объекты – коттеджные поселки «Никольские озера», «Hyde Park».

Вторичный рынок: самое дорогое…
Предложения с самой высокой стоимостью представлены именно на вторичном рынке, в элитных коттеджных поселках или стародачных местах, отмечает Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»). К их числу относятся такие поселки, как «Зеленый Дом Десна» (12 км), «Фоминское-2» (12 км), «Ватутинки» (14 км), «Ново Троицкое» (16 км), «Шишкин Лес» (35 км) и ряд других. Площадь придомовых земельных участков у самых дорогих объектов, по словам Людмилы Ежовой, составляет в среднем 30 соток, средняя площадь дома – 670 кв. м. Как правило, это дома в стадии готовности под ключ с дорогой внутренней отделкой, с применением эксклюзивных строительных материалов. Их стоимость в среднем составляет $3,8 млн.


…и дешевое
Самое доступное по цене также следует поискать на вторичном рынке – в поселках «Десна» (12 км), «Согласие» (15 км), «Ветеран-2» (17 км), «Европейская долина» (24 км), ЖСКИЗ «Шаганино» (32 км) и прочих. «Среднестатистическое» домовладение в этой категории – 340 кв. м на участке в 11 соток, предлагаемое по цене $700 тыс. «В любом случае, - отмечает Людмила Ежова, - потенциальным покупателям с бюджетом до $1 млн стоит обратить своё внимание на Калужское шоссе, т.к. интересные и бюджетные предложения можно найти на чуть большей удаленности от МКАД либо попробовать свои силы в строительстве дома своей мечты».

Но имеется и «неликвид». Это, как объясняет Борис Цыркин, генеральный директор Kaskad Family, это дома, построенные в конце девяностых - начале двухтысячных годов. Это коттеджи большой площади, но без городских удобств. Кроме того, отмечает эксперт, сейчас на продажу выставили свою загородную недвижимость хозяева, купившие ее когда-то с инвестиционными целями.

Удешевление остановилось
По итогам кризиса недвижимость на Калужском шоссе, конечно, подешевела. По данным экспертов www.irn.ru, стоимость 1 кв. м в коттеджах, продаваемых на участках с подрядом, снизилась с 83,5 тыс. руб. в III квартале 2008 года до примерно 66 тыс. руб. сейчас. Аналогично повели себя и таунхаусы: здесь снижение произошло с 93 тыс. руб. за кв. м до 75-76 тыс.

Илья Сапунов («Красивая Земля») оценивает масштаб падения в 5-30% - в зависимости от поселка. Однако сейчас, по словам эксперта, снижение цен постепенно сменилось ростом, и к настоящему моменту стоимость участков выросла на 10-25%. Это выше, чем в среднем по Подмосковью: по темпу роста Калужское шоссе можно назвать одним из лидеров. Оно уступает лишь Симферопольскому шоссе и сопоставимо с Киевским.

С тезисом о возвращении постепенного подорожания согласна и Людмила Ежова («Терра-Недвижимость») – она оценивает его темпы в 2-3% в месяц, в зависимости от спроса, а также степени готовности проекта.

Перспективный сосед
Как явствует из названия, Калужское шоссе ведет нас в город Калугу и Калужскую область. Причем в отличие от многих прочих направлений соседний регион находится довольно рядом – всего в 60 км от МКАД, практически сразу за Нарофоминском.

«Цены на землю в Калужской области ниже на порядок, - говорит Александр Дубовенко, директор по развитию компании «Гуд Вуд». – Оптовая цена земли категории «Индивидуальное жилищное строительство» - $50-150. Но, с точки зрения застройщика, это довольно рискованные инвестиции: москвичи, только заслышав «Калужская область», сразу отказываются рассматривать такие варианты».

Хотя в Подмосковье есть немало мест, расположенных значительно дальше от МКАД, где московские покупатели охотно приобретают дачи и коттеджи. В будущем, вероятно, подобная «географическая дискриминация» сойдет на нет.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
По многим параметрам Калужское шоссе не хуже своих более дорогих и «раскрученных» конкурентов – Рублевки и Новой Риги. А недостатки в основном относятся к числу тех, которые можно устранить, – например, улучшить качество самой трассы. Кроме того, в отличие от того же Новорижского шоссе, на Калужке имеется еще немало неосвоенных территорий. Так что можно предположить, что у рынка недвижимости здесь хорошие перспективы. И в ближайшие годы можно ожидать появления новых поселков и роста цен в уже существующих.

Предложения коттеджей в поселках по Киевскому направлению

Источник: «Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009-2010 годы (Ноябрь 2010)» «Индикаторы Рынка Недвижимости»

Предложения таунхаусов в поселках по Киевскому направлению

Источник: «Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009-2010 годы (Ноябрь 2010)» «Индикаторы Рынка Недвижимости»