В конце года эксперты рынка недвижимости по традиции подводят итоги. Главные вопросы, на которые они отвечают, – как менялась цена столичного квадратного метра, под действием каких факторов это происходило, какие события стали определяющими, как изменились спрос и предложение? Ведь без ответов на эти вопросы мы не поймем, как будет складываться ситуация в наступающем году.
Портал www.metrinfo.ru вместе с ведущими экспертами подводит итоги года на рынке новостроек.
Отрадно, что 2010-й войдет в историю как год, который прошел без серьезных потрясений на рынке недвижимости. Как охарактеризовал итоги уходящего года Олег Репченко, независимый аналитик, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в 2010 году в целом по первичному рынку заметной динамики цен ни вверх, ни вниз не было – «это способствовало утряске рынка и установке цен на свои места. За весь год ценовые индексы подросли всего на несколько процентов».
Почему сложилась именно такая картина? После кризиса рынок оказался крайне «разношерстным». БОльшая часть дорогого предложения перешла с докризисных времен, и, соответственно, нередко цены этих объектов были завышенными, а потребительские характеристики не соответствовали ожиданиям. Продавцы уверяли, что их товар относится к «бизнес-классу» или «элите», но на самом деле до этого уровня он не дотягивал.
Проблемой первичного рынка оставались слишком большие площади квартир, которые приводили к слишком большому конечному бюджету. По результатам продаж такие предложения в лучшем случае сохранили свою цену, в худшем – немного потеряли.
Прирост среднего показателя происходил во многом за счет наиболее ликвидной, наиболее интересной части предложения.
К тому же на рынке новостроек довольно быстро стал набирать обороты сегмент «посткризисной» недвижимости, который вышел на рынок под термином «комфорт-класс» и «эконом+». Это вполне качественное и современное жилье в разумном бюджете. Еще в 2009 году на московском рынке появился ЖК «Марфино», а в 2010 г. таких комплексов стало больше – это и «Царицыно», и «Богородский», и другие. В таких проектах ценник был существенно ниже, чем средний по городу и чем на вторичном рынке - 70-80 тыс. руб. за квадратный метр, поэтому жилплощадь хорошо раскупалась. По мере строительства стоимость жилья увеличивалась примерно на 10%, но оставалась для покупателей очень привлекательной. Соответственно, этот сегмент и показал рост.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» считает главной тенденцией рынка новостроек смещение потребительских предпочтений при покупке квартиры в сторону бюджетных покупок. В результате максимальное количество сделок в новостройках Москвы пришлось на ценовой диапазон от 4,8 до 10 млн рублей, а в Московской области - от 3 до 6,5 млн рублей. В 2010 году также увеличился спрос на квартиры небольшой площади и квартиры с отделкой. В декабре, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», средневзвешенная стоимость квадратного метра на рынке новостроек Москвы составила 192,6 тыс. рублей за кв. м. За 11 месяцев текущего года рост средневзвешенной цены квадратного метра не превысил 3-5%.
В компании Blackwood прогнозировали рост цен в пределах инфляции во всех сегментах рынка в 2010 году. Как рассказала Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости, в сегменте новостроек элитного класса рост цен за 11 месяцев составил 5,6% в долларовом эквиваленте (11,7% в рублях). В сегменте новостроек бизнес-класса цены остались практически на прежнем уровне. А на средний уровень цен новостроек экономкласса сильно повлияло изменение структуры предложения, в частности выход на рынок объектов по ценам ниже рыночных. Основное резкое снижение средней цены (-17% в долларах) произошло в I квартале 2010 г. в связи с выходом таких проектов, как ЖК «Богородский», мкр. «Царицыно», ЖК «Нахимово» (2 фаза продаж) и ЖК «Юрлово». Тем не менее за период с апреля по ноябрь 2010 г. на рынке новостроек экономкласса средняя цена выросла на 6% в долларах и 12,6% в рублях.
На рынке Московской области ситуация была похожей. Антон Скорик, генеральный директор «МОРТОН-Инвест», сообщил, что существенный прирост стоимости квартир произошел в I полугодии 2010 года, во II полугодии коррекция цен была менее существенна. Максимально высокий ценовой рост (1-2% в месяц) демонстрировали объекты, которые показывали высокие темпы строительства. По итогам года стоимость квадратного мера по объектам в радиусе 15 км от МКАД возросла от 3% до 29% в зависимости от проекта, его стадии и динамики строительства. А средние цены сделок в строящихся новостройках в первом радиусе удаленности от Москвы варьировались в интервале 2,4 – 4,5 млн руб. за квартиру. В частности, по словам эксперта, цена продажи квартир в строящихся проектах, расположенных на южном, юго-западном и северо-западном направлениях, находилась в интервале от 55 000 руб. за кв.м (Бутово-Парк») до 90 000 руб. за кв.м («А101»). Локомотивами восточного направления являются мкр. 1-го Мая и Щитниково, где цены находятся в интервале от 68 000 до 75 000 руб. за кв.м.
Антон Скорик также отметил, что в Подмосковье есть несколько проектов, которые по итогам 2010 года (с середины января по середину декабря) показали наибольший процент роста цены квадратного метра. Список возглавил проект «А101» в Коммунарке, где цены выросли на 29%; второй результат показал мкр. «Солнцево-Парк» (9 км от МКАД по Боровскому шоссе, девелопер - ГК «Мортон») – 26% , третий мкр. 1-го Мая в Щитниково от этого же застройщика – 18%, цены на объекте компаний «Домостроитель» и ДСК1 в г. Московский – за год выросли на 18% , а в микрорайоне «Балашиха-Сити» в Балашихе от ФСК «Лидер» - на 9%. Впрочем, эксперт отмечает, что новые проекты 2010 года выходят в более низкой ценовой категории, что в свою очередь нивелировало общий ценовой фон на рынке.
Стимуляторы рынка
Состояние рынка недвижимости в 2010 году во многом зависело от внешних факторов. Как отметил Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость», экономика страны начала восстанавливаться, и это стало основным трендом. Многие стройки возобновились, причем строительство стало вестись даже более активными темпами, чем до кризиса. Уходящий год стал переломным в посткризисном сознании инвесторов, банковских структур, потенциальных покупателей. Важным моментом стало ухудшение условий по банковским депозитам. Это стало переломной точкой для частных инвесторов, которые вернулись на рынок новостроек.
По мнению Юрия Синяева, директора по маркетингу группы компаний «КОНТИ», ко всем участникам рынка пришло понимание, что с недвижимостью все в порядке, недвижимость - это стабильная рыночная субстанция, а кризис – это только временные трудности. И если в начале 2009 года девелоперы не знали, какой ценовой диапазон позволит покупателю принять решение о покупке, то сегодня они более четко представляют верхнюю и нижнюю планки, поэтому есть ясность, по какой цене объект будет однозначно востребован в короткий период. Все вместе позволяет эксперту сделать вывод, что первичный рынок в 2010 году стал более прогнозируемым, понятным и более перспективным с точки зрения всех участников.
В числе стимуляторов активности названо снижение ипотечных ставок и рост числа новых ипотечных программ на рынке новостроек. Уже сейчас можно оформить ипотечный кредит по ставке 9-10 %. Появились ипотечные программы, где не требуется оформлять в качестве залога уже имеющееся готовое жилье, а кредит выдается под залог приобретаемого жилья. Как напомнила нам Мария Литинецкая («МИЭЛЬ-Новостройки»), если в начале года средний уровень ставок по кредиту в рублях на первичном рынке составлял 16%, то сейчас – 14%, в некоторых программах доходит до 13%. Снизился первоначальный взнос – с 30-40% до 15-20%; для молодой семьи в Сбербанке – это 10%. Смягчены условия по форме подтверждения дохода, если раньше – только справка 2НДФЛ, сейчас, в том числе в Сбербанке РФ с октября 2010 г., возможно по форме банка. В ряде проектов доля ипотечных сделок достигала 50% - например, в жилом комплексе «Ярославский» (г. Мытищи), реализуемом «МИЭЛЬ-Новостройки», каждая вторая сделка была ипотечной. В жилом комплексе бизнес-класса «Скай Форт» (г. Москва) доля ипотечных сделок составляла 25%.
Итоги года у каждого свои. Представители ведущих столичных компаний рассказали www.metrinfo.ru о достижениях, которые позволяют им с оптимизмом смотреть в будущее и строить перспективные планы
Антон Скорик, генеральный директор компании «МОРТОН-Инвест»:
В 2010 году ГК «МОРТОН» на территории Подмосковья начала строительство четырех масштабных проектов общей площадью около 1 млн кв.м. Весной мы вывели на рынок почти 500 тыс. кв.м жилья в новом микрорайоне «Солнцево-Парк» на юго-западе Подмосковья, а также представили новый формат комплексной застройки в сегменте доступного жилья - малоэтажный жилой комплекс «Сакраменто» в Балашихе. А в конце года – на рынок вышел микрорайон «Бутово Парк», предусматривающий строительство более 370 тыс. кв.м. жилья, и проект «Северное Кучино» в г. Железнодорожный. По нему будет построено 70 тыс. кв.м. Кроме этого мы начали строительство монолитно-кирпичного жилого дома в Москве на ул. Бориса Жигуленкова, вл. 7. Двухсекционный дом переменной этажности (13-16 этажей) строится по индивидуальному проекту и включает 133 одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 38,2 кв. м до 75 кв. м, а также подземный паркинг на 139 машино-мест.
К концу 2010 года компания планирует сдать 750 тыс. кв.м жилья – 49 корпусов в восьми проектах компании, или более 12 700 квартир. В частности, компания завершила реализацию госконтракта с ВВ МВД РФ на общую сумму 2,2 млрд руб. – это более 40 тыс. кв.м жилья. Более 620 семей очередников получили квартиры в новых микрорайонах ГК «Мортон» в подмосковном городе Железнодорожный.
Гарегин Аветисян, директор по продажам компании «Ведис Групп»:
Мы завершили строительство двух крупных проектов «Марфино» и «Алексеево» общей площадью более 300 тыс. кв. м и практически полностью заселили эти микрорайоны. Кроме этого были запущены четыре новых проекта в разных округах столицы: «Юрлово», «Нахимово», «Мичурино» и «Головино».
Для наших микрорайонов мы разработали проект развивающих детских площадок, улучшенный дизайн входных групп, усовершенствовали варианты отделки квартир, с учетом пожеланий клиентов, предложили нашим покупателям дополнительную услугу - функциональный пакет меблировки.
Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»:
В 2010 году микрорайон «Царицыно» завоевал признание профессионалов и покупателей. Этот микрорайон, только выйдя на рынок с рекордно низкой ценой в 68 000 рублей за кв.м, стал лидером по объемам продаж. И сейчас данный проект удерживает лидерские позиции, несмотря на то что минимальная стоимость квадратного метра здесь уже от 75 000 рублей за квадрат. Все дело в концептуальном подходе девелопера при создании данного проекта: монолитные дома с высококачественной облицовкой, с подземными паркингами и отдельно стоящим гаражом; богатая социальная инфраструктура – детские сады, школы, поликлиника, ФОК с бассейном, ТРЦ. Разумеется, большое значение имеет и удачное местоположение микрорайона – напротив Царицынского парка, рядом с Бирюлевским дендропарком.
Светлана Киселева, руководитель отдела продаж «Мосстройреконструкция»:
Уходящий год для нашей компании ознаменован, во-первых, вхождением в новые перспективные проекты, а во-вторых, завершением эксклюзивного проекта «Грюнвальд». В августе мы получили разрешение на ввод в эксплуатацию клубного квартала и сегодня представляем одно из единичных предложений на рынке готового элитного жилья. Что касается наших новых проектов, то мы вывели на рынок новый продукт – малоэтажные дома «ЕВРО» на 8-12 квартир, которые сегодня предлагаем в микрорайонах «Сакраменто» (Балашиха) и «Новое Нахабино» (Нахабино).
В ноябре текущего года в портфеле компании появился еще один важный проект – жилой комплекс в Ленинском районе Московской области, для которого в настоящее время разрабатывается архитектурная концепция.
Марина Маркарова, управляющий партнер MAYFAIR Properties:
Первый квартал был отмечен повышением спроса в среднем бюджете (2-3 млн долларов). При этом увеличился спрос на новостройки на стадии строительства. Наибольшей популярностью в начале второго квартала пользовались квартиры в новостройках площадью 120-150 метров, с отделкой, средняя стоимость которых составляет 1,5 млн долларов. Помимо этого среди покупателей наблюдается всплеск интереса к квартирам в реконструированных домах, имеющих историческую ценность (например, Романов переулок, улица Знаменка, Поварская и т.д.). Стоимость за квадратный метр в подобных квартирах составляла в среднем 15000 долларов.
В III кв. 2010 года на московском рынке элитного жилья преобладали сделки в бюджете 1,2-3 млн долл. При этом интерес покупателей и к квартирам в бюджете 3-5 млн долл. остается неизменно стабильным. Вместе с тем квартиры в бюджете от 25 тыс. долл. за 1 кв. м все еще не пользуются высоким спросом, зачастую в силу их переоцененности. На данный момент рынок пока не готов к ценам, превышающим 30 тыс. долл. за 1 кв. м.
Ирина Кирсанова, директор по маркетингу УК «Пересвет-Инвест»:
В 2010 году компания «Пересвет-Инвест» приступила к строительству четырех новых жилых объектов: это жилой панельный дом серии П-111М в городе Лыткарино (микрорайон 2, квартал 8, 7а); монолитно-кирпичный дом в городе Люберцы (Октябрьские проезды, к. 12); третий корпус в ЖК «Палитра» (поселок Нахабино) и микрорайон комплексной малоэтажной застройки «Максимка» (город Волгоград).
В течение года компанией велось строительство 13 объектов в Москве, Подмосковье и регионах России. В 2010 году мы сдали в эксплуатацию жилой дом в городе Лыткарино, ул. Первомайская, кв-л 8, к. 3 «А».
Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»:
В 2010 году благодаря вхождению в проект «Балашиха-Сити» (ранее «Солнцеград») компании ФСК «Лидер» совместно с компанией «Славриелти» возобновилось строительство комплекса под обновленным брендом.
Еще одним знаковым событием стала покупка площадки в Москве на улице Кировоградской в рамках аукциона, проведенного Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства. На участке будет построен 25-этажный монолитный жилой дом экономкласса общей площадью около 150 тыс. кв.м. Общая жилая площадь комплекса, по предварительным расчётам, составит 72,7 тыс. кв.м.
К новому году наша компания также сдаст ЖК «Зодиак» признанный на рынке жилья как один из лучших жилых комплексов бизнес-класса в столице.
Теему Хелпполайнен первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ:
В январе–сентябре ЮИТ начал в общей сложности строительство 2543 квартир в России, так что этот год в целом был для нас очень неплохим.
Что касается знаковых проектов, то здесь я могу назвать ЖК «Аксиома», возведенный компанией ЮИТ СитиСтрой и сданный в эксплуатацию в марте 2010 года. Все квартиры в нем уже распроданы, а совсем недавно, в начале декабря он был признан лучшим жилым комплексом бизнес-класса 2010 года по результатам голосования экспертного жюри премии Urban Awards 2010.
Еще один интересный проект, который был сдан в эксплуатацию в апреле 2010 года – ЖК «Западная Звезда» в Ростове-на-Дону. Комплекс довольно масштабен, он включает в себя 320 квартир, в которые уже заселяются жильцы.