Кризис последних двух лет существенно обогатил наш словарный запас: мы узнали о таком явлении, как «пузырь» на рынке недвижимости. Правда, на взгляд журнала Metrinfo.ru, познания большинства людей остаются здесь весьма поверхностными: о том, что «пузырь» - это нехорошо, знают все, но четкое понимание природы явления имеется далеко не всегда.
Также, вероятно, было бы интересно понять, где «пузыри» не только уже возникли, но и могут появиться в ближайшее время… И www.metrinfo.ru решил разобраться в проблеме.
Появились не вчера
Рыночные «пузыри» (сейчас мы говорим о любых сферах, а не только о недвижимости) – прекрасная иллюстрация тезиса о том, что история учит только тому, что она ничему не учит. Документально подтвержденные сведения о первых из них относятся как минимум к началу 1600-х годов – и с тех пор инвесторы уже не один десяток раз бодро прошлись по одним и тем же «граблям».
Вот несколько простых графиков:
Первый из них – знаменитая «тюльпаномания» в Голландии, во время которой, напоминает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills», луковица тюльпана могла стоить столько же, сколько зАмок (да, да, именно зАмок – мы не перепутали ударение).
Чуть менее чем через 100 лет на всю Европу прогремела «Компания Южных морей». Этот «пузырь» примечателен тем, что в нем потерял свое состояние Исаак Ньютон – а он, как мы понимаем, был вовсе не тупым человеком. Впоследствии великий физик сетовал, что «может рассчитать ход небесных светил, но не безумие людей».
«Великая депрессия» в 1921-32 годах в США – это, что называется, без комментариев, о ней все знают. Четвертый пример – менее широко известен, это разразившийся в США в конце 80-х годов прошлого века бум на рынке старинных монет. Пики на графике, как мы видим, оказались даже покруче, чем во времена Великой депрессии. А знают об этой истории меньше прежде всего потому, что общественная значимость несопоставима. 80 лет назад лихорадило всю Америку (а вместе с ней и существенную часть остального мира), тогда как два с небольшим десятилетия назад деньги потеряли только некоторое количество нумизматов.
Итак, что такое «пузырь»? Это когда некий товар вдруг начинает резко дорожать. Сумасшествие длится долго, чаще всего несколько лет, но финал всегда один: коррекция вниз. Причем тем более жесткая, чем более резким был рост до этого.
Хорошие новости
Их три. Первая сводится к тому, что практически все государства уже понимают, чем опасны «пузыри», - и, соответственно, борются с ними. Пожалуй, последний в мировой истории пример, когда власти, ничего не делая, смотрели на разворачивающийся у них коллапс, относится к той же Великой депрессии: администрация президента Г.Гувера предпочитала уповать на «невидимую руку рынка», которая вылечит экономику. Чем все закончилось – известно: пришедший в 1933 году к власти Ф.Д.Рузвельт провозгласил «Новый курс», характеризовавшийся мощнейшим вмешательством государства. С тех пор власти всегда и везде пытаются кризисам противостоять. Другой вопрос – эффективность и грамотность этих мер, а также наличие у того или иного государства силенок, но «тушить пожар» пытаются все.
Вторая хорошая новость относится уже непосредственно к рынку недвижимости. Он по своей природе более консервативный и медлительный, чем многие прочие – в первую очередь, фондовый. Поэтому в случае чего и «схлопывается» не так резко. «На рынке ценных бумаг падение на 80% может не значить ничего: цены потом способны упасть от достигнутого уровня еще на столько же, - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». – А вот в недвижимости «просадка» в 30-50% - это очень серьезно, и примеры, когда снижение цен было бОльшим, крайне редки. Все-таки realestate – это реальный материальный актив, который к тому же обладает социальной значимостью: людям нужно жилье». Так что таких отвесных «горок», которые мы видим на графиках прошлых веков, сегодня не будет – во всяком случае, в недвижимости.
И третья. Важнее всего, разумеется, не цокать языком, когда «пузырь» где-то уже приключился, а предвидеть появление нового. Дело это, заверили наши эксперты, непростое, но и не фантастически сложное. И – что самое приятное – для этого не требуется каких-то сверхъестественных способностей. Даже в стране, которая вас интересует, находиться не обязательно – можно все узнать с помощью интернета.
В поисках точности
Предпосылки возникновения «пузырей» в этой статье уже названы: слишком резкое удорожание какого-то товара. Однако такой ответ вряд ли удовлетворит – дорожает вообще все вокруг (инфляция). Как понять, где кончается «нормальный» рост и цен и начинается это самое «слишком»?
Недвижимость существует не в вакууме – она связана с огромным количеством других экономических факторов. Прежде всего, численность населения: понятно, что если в каком-то месте начинает толочься больше людей, все хотят купить квартиры – цены взлетают. Второе – уровень зарплат. Тоже очевидно: покупатели способны заплатить все больше, и продавцы, не будь глупы, корректируют ценники. Стоимость строительства. Цена любого товара зависит от его себестоимости – а строительство и есть «производство» недвижимости. Если все перечисленные параметры растут, и цена недвижимости растет вместе с ними – это нормально, ни о каком «пузыре» говорить не приходится. Проблемы возникают там, где появляется существенный отрыв цены от прочих экономических показателей.
Возьмем Москву: в 2001-8 годах стоимость недвижимости здесь, напоминает Олег Репченко (www.irn.ru), росла в среднем по 30-50% в год и в итоге увеличилась в 7-8 раз. Тогда как все прочее возросло только в три раза. Так что уловка продавцов, уверяющих, что их товар дорожает каждый год на 50% (и именно поэтому вам нужно побыстрее купить!), на самом деле является агитацией не за, а против покупки.
…Разумеется, в реальной жизни все немного сложнее. На рынок недвижимости может оказать влияние какое-то политическое событие – скажем, предстоящее вступление страны в ЕС. Или ипотека: если ее условия резко улучшились, на рынок приходят новые покупатели, которые при старых правилах еще несколько лет копили бы. Но в целом правило железное: аномальный рост рано или поздно кончается, и чем резвее цены бежали до того, тем жестче будет коррекция.
И последнее, что надо сказать сюда, – о сроках. Если скачок цен кратковременный – это не страшно. «В 2001 году московские цены и выросли на 30% - и это никого не настораживало, - напоминает Олег Репченко. – Все понимали, что это нормальная реакция на то, что сначала был кризис 1998-99 годов, потом недвижимость долго не дорожала. Так что никакого перегрева на тот момент не было. А вот когда процесс продолжился – другое дело».
«У западных пенсионных фондов, традиционно вкладывающих в недвижимость в разных странах мира, есть жесткое правило: если цены начинают расти более чем на 15% в год, и длится это более двух лет – нужно выходить с рынка», - добавляет Игорь Индриксонс («IntermarkSavills»).
Где зреют?
Места, где «пузыри» надулись и лопнули, общеизвестны. Куда интереснее понять, где эта напасть еще только может приключиться. Здесь обычно называют страны, которые пока вроде бы успешно справляются с кризисом: Панаму, Израиль. «Много вопросов вызывает Кипр, - продолжает Олег Репченко. - Строят там в огромных количествах, продают по довольно высоким ценам. При этом ориентированы эти объекты исключительно на иностранцев – внутренний спрос минимален. Для россиян есть иллюзия, что Кипр – это ворота в Евросоюз. Но для знающих людей сделать визу не проблема – и обойдется она, конечно, значительно дешевле, чем идущая «в нагрузку» недвижимость на Кипре».
Отдельной строкой идет Китай – страна, вроде бы являющаяся сегодня локомотивом мировой экономики, а поди ж ты… Здесь объяснения другие: слишком много инвестиционных денег. В ответ на кризис Центробанк страны начал «накачку» экономики деньгами. «Отсюда стремительный рост, доступность кредитования и ажиотажный спрос на банковские продукты со стороны потребителей, - отмечает Александр Зиминский, директор департамента продажи элитной недвижимости компании «Penny Lane Realty». – Понятно, что эти показатели достигнуты искусственным путем, а значит, в скором времени мыльный пузырь китайской экономики лопнет».
Примечательно, что многие граждане Китая вовсе не торопятся инвестировать в недвижимость родной страны. «Китайские инвесторы, к примеру, очень хорошо вложились в недвижимость Лондона – на них приходится порядка 25% всех зарубежных инвестиций», - говорит Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Delta estate».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
События последних лет подтвердили старую как мир истину, что деревья не растут до небес. Были разговоры о том, что кризис заканчивается, – но уходящий год подтвердил, что все не так просто. Одного того факта, что цены снизились и некоторое время постояли, еще недостаточно для возобновления роста – должны произойти фундаментальные перемены в экономике, чтобы недвижимость начала снова дорожать.
Мнения экспертов:
Александр Селиванов, руководитель отдела маркетингового анализа и инвестиционных проектов SVR Group (Хургада, Египет):
В начальной фазе «пузырь» не так страшен – напротив, инвестиции в такую недвижимость приносят хорошую прибыль, если осуществляются на короткий срок. Опасность наступает, если инвестировать проект на ценовом пике продаж. По моему мнению, одним из основных критериев наличия «пузыря» является соотношение цен продажи недвижимости к совокупным предусматриваемым затратам на реализацию проекта. Если оно превышает критические показатели в 50-70%, то нужно задуматься.
Георгий Дзагуров, генеральный директор компании «Penny Lane Realty»:
Хочу отметить, что формулировки «завершение кризиса» и «рост цен» связаны только в понимании россиян, считающих рост цен на недвижимость, порою беспредельный, нормой жизни. В истории Мюнхена, например, ввиду кризиса цены упали на 20% и потом десять лет не росли, будучи стабильными.
Татьяна Романцова, руководитель пресс-службы компании «CENTURY 21 Россия»:
Сигналы рынка могут быть крайне противоречивыми. Например, рынок недвижимости Испании в наибольшей степени пострадал от кризиса, и падение цен продолжается до сих пор. За последние 12 месяцев они опустились еще на 10-12%, и сегодня предложение составляет порядка 600 тыс. жилых объектов. В то же время, с 1 июля налог на покупку недвижимости для физических лиц вырос с 7 до 8%. Гадать не нужно, просто следует оценить ситуацию изнутри и снаружи: при сохранении нынешнего экономического и политического курса до выборов 2012 г. цены вряд ли вырастут, возможно даже некоторое понижение.
Олег Репченко, руководитель www.irn.ru
Важный критерий: развит ли вторичный рынок? В том же Дубае или Испании на первичном рынке цены росли, потому что застройщики систематически поднимали цены. А вторичного рынка, можно сказать, и нет. Соответственно, то, что ты купил у застройщика, потом перепродать невозможно.
Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills»:
Выход из кризиса начинается не с роста цен – когда этот процесс начался, реагировать поздно. Первым делом всегда изменяется время экспозиции товара на рынке. Цена одна и та же, но сначала выставленный объект продается за две недели, а потом – за три месяца. Т.е. первый признак кризиса – не изменение цены, а удлинение сроков экспозиции. А перед выходом из кризиса – соответственно, не рост цены, а более быстрые продажи.