Сегмент дальних дач: по-прежнему востребован и дешев, перемещается дальше от МКАД, но ближе к «большой воде»

Это дальние дачи

«Дальними дачами», напоминает www.metrinfo.ru, принято называть загородное жилье, расположенное в 60-120 км от МКАД. Первые поселки в данном формате были построены еще в 2005-2006 гг., очень быстро стали востребованными и до сих не теряют своей популярности - благодаря относительно низким ценам и экологичности как самих построек (среди них преобладают деревянные дома), так и окружающей дачный поселок природы.

«На сегодня в продаже находится более 160 коттеджных поселков, которые можно отнести к сегменту дальних дач, - сообщает Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting, - и более трети проектов (а по оценкам некоторых экспертов даже 40-45%. - От ред.) расположено на Симферопольском направлении, за которым следуют Ярославское и Новорижское шоссе» (см. график). «Наибольшее количество поселков располагается в радиусе 90 - 120 км от МКАД», - добавляет Игорь Заугольников, директор Департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP.

Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи», называет цифру несколько меньшую - около 100 «дальнодачных» поселков, а реально продвигаются на рынке порядка 70, причем 15-20% из них расположен за пределами Московской области. Согласно же данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», которые приводит Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости, в активной продаже находятся 54 таких поселка, при этом 41 из них расположен в зоне от 70 до 100 км от МКАД, а на расстоянии свыше 100 км от столицы - 8.

В основном в сегменте дальних дач сосредоточены предложения эконом-класса. Но, как свидетельствует Илья Сапунов, генеральный директор Компании «Красивая Земля», встречаются и высококлассные предложения. В основном такие поселки занимают территорию у «большой воды», на берегах Волги, Можайского и Рузского водохранилищ, и пользуются высоким спросом, а уж более экономичные варианты - главные хиты продаж. Востребованы и поселки с хорошими подъездными путями на западных и юго-западных направлениях - на Рублевском, Новорижском, Киевском и Калужском шоссе, но и на Симферопольском шоссе, лидирующем по количеству предлагаемых объектов, продажи идут сравнительно неплохо. Менее привлекательно для покупателей Ярославское шоссе - из-за транспортных проблем.

Но вообще, спрос на дальние дачи довольно высок: «Даже в 2009 г. наименьшее падение сделок мы фиксировали именно в сегменте дальних дач», - сообщает Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»). А в этом году покупатель тем более оживился. Например, в коттеджных поселках проекта «Близ Оки» компании «UNIPARX Service» в августе, когда наблюдался пик продаж, было реализовано 284 объекта (участки с подрядом и без), а в сентябре – 220.

Предложение в данном формате также растет, по сведениям Алексея Кудрявцева («Волжские дачи»), в 2009 году его объем увеличился на 25%, а за 2010-й, по предварительным оценкам, рост составит 40%. По данным Ильи Сапунова («Красивая Земля»), за нынешний сезон предложение уже выросло примерно вдвое.

Оживление на рынке, конечно, подталкивает вверх и цены, просевшие в кризис (примерно на 30%): «Например, в коттеджных поселках компании «Волжские дачи» за прошедшие 10 месяцев 2010 г. цены корректировались 3 раза. Совокупное изменение составило 35%. Весьма вероятно, в районе новогодних праздников цены будут еще раз скорректированы в сторону повышения. В среднем же по сегменту дальних дач рост цен в 2010 г. составит около 15-17% и  порядка 18-20% в 2011 г.», - говорит Алексей Кудрявцев. «Сегодня средняя стоимость сотки земли в сегменте «дальние дачи» варьируется в диапазоне 45 – 50 тыс. руб. А в поселках, расположенных на берегу водохранилищ, стоимость земли с коммуникациями может доходить до 250 тыс. руб. за сотку», - сообщает Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость».

Наиболее дешевы участки без подряда. Объект площадью 10 соток можно купить даже за 300 тыс. руб. (правда, возможно, что при столь низкой цене участок будет не только без подряда, но и без коммуникаций), однако чаще их стоимость по данным Валерия Мищенко, председателя совета директоров Kaskad Family, находится в диапазоне от 600 тыс. до 2 млн руб. Участки с подрядом продаются в среднем за 2,5 - 13 млн руб., а цены на готовые дома начинаются от 3,5 млн, но могут доходить и до 30 млн руб.

Что изменилось
Сегодня типичная «дальняя дача» - это дом площадью 150-200 кв. м с участком в 8-20 соток, расположенный в организованном поселке, где не менее 100-150 и не более 200 домовладений, есть забор и охрана, а также «в большинстве случаев - канализационная система (септик), подведены центральные газ и электричество, а водоснабжение осуществляется из собственной скважины», - рассказывает Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest.

«Дома в сегменте дальних дач строятся чаще из дерева. Например, в западном Подмосковье от Минского до Ленинградского направлений за 60 км от МКАД 70% домов из оцилиндрованного бревна, профилированного или клееного бруса», - сообщает Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»). Но есть поселки и с блочными домами.

По сравнению с докризисными временами дальние дачи стали меньше, и площадь придомовых участков тоже уменьшилась: «Средняя площадь нарезки сегодня составляет около 10 соток, тогда как два года назад она была в районе 15 соток», - говорит Валерий Мищенко (Kaskad Family). В то же время, по данным Игоря Заугольникова (RODEX GROUP), если раньше покупатели в данном формате проявляли больший интерес к домам площадью до 90 кв. м, то сегодня их интересуют дома площадью до 200 квадратов, и если до кризиса обычно хватало участка в 6-12 соток, то сейчас люди хотят просторные «угодья». Это связано с тем, что больше покупателей  желают купить «дальнюю дачу» для постоянного проживания.

«Во многих коттеджных поселках появились предложения проектов с меньшими площадями, но по факту при приобретении все равно человек предпочитает площадь от 130 до 180 кв. метров. 100-110 «квадратов» для двухэтажного дома маловато», - резюмирует Екатерина Орлова, заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент». По наблюдениям эксперта, предпочтения покупателей сместились в сторону разумного уменьшения площади домов (метров на 20-50), в большей степени это касается даже домов с площадью 180-250 кв. м.

Еще одна посткризисная тенденция – поселки дальних дач смещаются все дальше от Москвы: «Если в 2007-2008 гг. они в основном возводились в радиусе 120 км от МКАД, то сегодня есть предложения в радиусе 180 км», - сообщает Валерий Мищенко (Kaskad Family), причем в данном сегменте появились объекты за пределами Московской области – в Тульской, Калужской, Тверской, Смоленской и Ярославской областях, они стали востребованными из-за более низкой цены.

Низкие цены – это главная причина популярности и участков без подряда, не требующих немедленных дополнительных вложений, которые также стали массово предлагаться в кризисный период. На них, по мнению большинства экспертов рынка, спрос максимален: «В дальнем Подмосковье, как и на загородном рынке в целом, не менее 60-70% сделок приходится на участки без подряда», - сообщает Илья Сапунов («Красивая Земля»). «Например, в коттеджном поселке «Велегож-Парк» в месяц продается 2-3 участка с подрядом, а без подряда – 280-220 участков», - свидетельствует Александр Коваленко директор компании «UNIPARX Service».

О популярности  «дальних» участков без подряда говорят и результаты «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы»,  проведенного Аналитическим центром «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». Так, первые полгода активно росли цены на участки в радиусе 91-105 км. от МКАД: с 73,7 тыс. руб. до 88,5 тыс. руб. за сотку. «Именно в этом сегменте отмечалась активизация спроса. В ответ на это девелоперы стали повышать стоимость участков. Причина оживления спроса понятна -  более доступный уровень цен по сравнению с поселками, расположенными ближе к МКАД. Соответственно, емкость спроса существенно больше, интерес к таким поселкам выше», - отмечают в www.irn.ru.

Для наглядности изменения, произошедшие в сегменте дальних дач с 2008 г., представлены в таблице, предоставленной Татьяной Алексеевой (Vesco Consulting):

Готовые дачи и участки с подрядом
«Коттеджных поселков полностью готовых и сданных в эксплуатацию в сегменте дальних дач не так много - не более 10%», - говорит Татьяна Алексеева (Vesco Consulting), и в основном в каждом поселке предлагаются как уже построенные дома, так и участки с подрядом.

Среди поселков с полностью готовыми домами «под ключ» Людмила Ежова («Терра-Недвижимость») выделяет проект «Спокойное», расположенный на 100 км Новорижского шоссе, в Рузском районе, по соседству с Рузским и Озернинским водохранилищем (к последнему есть собственный прямой выход): «Это камерный поселок на 27 деревянных домов площадью от 164,5 кв. м с участками от 10 соток. В поселке действуют все коммуникации, подключен газ, а стоимость домов начинается от 5,5 млн руб., причем в нее входит стоимость крытой парковки и бани».

Самир Джафаров (11 Invest) среди поселков с готовыми домами выделяет проекты компании «Rodex Group». А Игорь Заугольников, представляющий эту компанию, советует поселок «Сосновые берега» (96 км Минского шоссе): «Он выполнен во фламандском архитектурном стиле, дома украшают фахверки, а в ансамбле въездной группы есть настоящая бригантина на воде. Деревянные коттеджи расположены на берегу Можайского водохранилища, в поселке есть электричество, канализация, вода и газ, а инфраструктура включает магазин, рыбный ресторан, яхт-клуб, причал с эллингом для яхт, прогулочные зоны, благоустроенные набережные, спортивные и детские площадки». Здесь покупателям предлагаются дома площадью от 131 до 258 кв. м с участками от 16 до 23,9 сотки, а цены начинаются от 5,9 млн руб.

А Алексей Кудрявцев из всех поселков компании «Волжские дачи» среди объектов с готовыми домами выделяет поселок «Новово», расположенный на Волге в Калязинском районе Тверской области (170 км от МКАД по Ярославскому шоссе): «Здесь представлены дома площадью от 207 до 240 кв. м, из оцилиндрованного соснового бревна. В поселке проведены и функционируют все коммуникации, включая газ, объект круглогодично охраняется и имеет свой выход к воде – на берег Угличского водохранилища», а также окружен лесами. Последние нераспроданные дома с участками от 18 до 23 соток предлагаются по цене 9-13,5 млн руб.

Еще один достойный, по мнению Антона Архипова («ИНКОМ-Недвижимость»), проект с готовыми домами - поселок «Тургеневские дачи», расположенный на 85 км Ярославского шоссе, где средняя стоимость дома «под ключ» из цельного дерева с газовым котлом составляет 3,5 млн руб.

Среди поселков, где вместе с готовыми домами реализуются участки с подрядом либо только участки с подрядом, эксперты тоже выделяют проекты Rodex Group – поселки «Маяк», «Золотые пески», «Перелески», «Троица», «Лесное море». Например, проект «Золотые пески» - это поселок, расположенный на полуострове с лесом, на берегу Можайского водохранилища (96 км Минского шоссе). Со всеми коммуникациями. Его отличает богатая инфраструктура: свой ресторан, пляжи, береговые участки для отдыха с панорамными видами на воду, и сегодня здесь можно купить участки площадью 8-19,3 сотки, на которых будут возведены дома площадью от 130 до 227 кв. м, по цене от 3,5 млн руб.

К формату «дальних дач» эксперты отнесли и поселок «Велегож-Парк», где заканчиваются строительные работы на 2 очереди и начато строительство третьей: он расположен в 100 км от МКАД по относительно малозагруженной Симферопольской трассе в экологически чистом районе с красивым природным ландшафтом. «К каждому коттеджу подводится электричество (10 кВт), система канализации от центральных очистных сооружений, есть водопровод с артезианской водой и магистральный газ. Любой дом может быть подключен к высокоскоростному интернету и кабельному телевидению. Коттеджи строятся из натуральных материалов (брус), их общая площадь варьируется от 155,6 до 252,4 кв. м, а площади участков, прилегающих к дому, составляет 14 - 25 соток», - рассказывает Александр Коваленко (UNIPARX Service). Кроме того, покупателей порадует развитая инфраструктура - комплекс отдыха «Медвежий угол» (ресторан «Берлога», русская баня) и спортивные площадки. Ну а цены находятся в диапазоне от 6,2 до 10,3 млн руб.

А если нужен дом поближе к Москве, Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость») предлагает обратить внимание на поселок «Окская слобода» (75 км по Симферопольскому шоссе), где можно купить дома площадью 100 кв. м на 10 сотках земли по цене 3,3 млн руб. А среди более удаленных от Москвы поселков он выделяет проект «Заповедный край», расположенный на 92 км по Симферопольскому шоссе, в котором предлагаются участки по 14 соток с домами площадью 156 кв. м по цене 3,6 млн руб.

Дачи без подряда
В ряде поселков, например, в уже упомянутом проекте «Велегож-Парк», наравне с участками с подрядом продаются и участки без подряда. Здесь такие участки площадью от 18,8 до 33,5 сотки можно купить за 5,45 -11,4 млн руб.

К лучшим предложениям можно отнести те, где размежеваны участки, подведены коммуникации (либо строительство таких коммуникаций заверено документально) и подъездные пути. «А также любые проекты, где помимо наличия перспектив быстрого подведения инженерных коммуникаций имеет место интересная концепция. Дальнее расстояние от Москвы желательно компенсировать какой-то «изюминкой», это могут быть красивые заборы, идеальный подъезд к территории, хорошие внутренние дороги, необычные объекты социальной инфраструктуры – подсветки, смотровые площадки, причалы, бассейны с рыбками и т.д.», - рассуждает Илья Сапунов («Красивая Земля»). В поселке «Долина VIP резиденций» (75 км по Киевскому шоссе, со всех сторон окружен водоемами - живописным озером и рекой Москвой) такая «изюминка» - это площадь участков - от 130 до 1020 соток, при этом минимальная цена объекта - 5 млн руб.

Хорошо компенсирует расстояние и близость водоемов, поэтому Алексей Кудрявцев («Волжские дачи») советует обращать внимание на подобные поселки, например на «Скнятинский Плес», находящийся вблизи известного Скнятинского охотничьего хозяйства и предлагающий участки со своим пляжем на берегу живописной реки Нерли в 2 км от Волги. К поселку подведено электричество, проложены дороги. В ближайшее время начнется строительство въездной группы. В поселке запланирована большая общественная зона со своим причалом, обширная спортивная и рекреационная инфраструктура, а также магазин и автомойка. Цены здесь начинаются от 70,6 руб. за сотку.

Еще один достойный пример проекта, где реализуются участки без подряда, по мнению Алексея Кудрявцева, - поселок «Павлова Пристань», где каждый участок (в среднем 20 соток) вне зависимости от расположения внутри поселка продается в комплекте с береговым участком в 5 соток. Такое предложение стоит 66-143,7 тыс. руб. за сотку. «Сегодня в поселке идут работы по строительству дорог и разводке электричества, а будущая инфраструктура – это яхт-клуб, летнее кафе, спорт-бар, аптека и магазин», - добавляет Алексей Кудрявцев.

В активе компании UNIPARX Service тоже есть поселки рассматриваемого формата в нескольких метрах от Оки: КП «Красивая земля» (от 25 тыс. руб./сотка), КП «У Оки» (от 110 000 руб./сотка), КП «Приволье» - (от 60 000 руб./сотка); с эксклюзивными лесными участками: КП «Лесные дачи» (от 250 000 руб./сотка) и с панорамными видами на живописные окрестности: «Березки», «Дубки», «Родники», «Новые родники», «Изумрудная долина», «Лимберова гора», «Ясный Холм», «Лужок».

Как один из наиболее дешевых, но качественных объектов Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость») называет охраняемый поселок эконом-класса «Гжатские просторы» в 135 км от Москвы по Минскому шоссе. Здесь стоимость участков начинается от 200 тыс. руб. (столько стоит 6 соток земли). «Также одним из самых популярных проектов в данной категории стал поселок «Алешкино» в 77 км от Москвы по Новорижскому шоссе, где планируется построить магазин, детскую площадку, пляжную зону, летнее кафе. На сегодня первая очередь поселка, состоящая из 135 участков, почти полностью реализована, а с середины весны началась реализация второй очереди, состоящей из 111 участков. Предлагаются в продажу участки площадью от 7,5 до 21 сотки по цене от 650 тыс. руб.», - рассказывает Антон Архипов.

Татьяна Алексеева (Vesco Consulting) среди поселков, предлагающих участки без обязательного подряда, выделяет проект «Чеховские дачи» по Симферопольской трассе, который отличается не только выгодным расположением в окружении леса и близостью озера, но и невысокой стоимостью земли и возможностью получить кредит на покупку земли от Сбербанка.

А Валерий Мищенко (Kaskad Family) приводит в пример проект компании Greenlife «Родные Берега», представляющий собой несколько коттеджных поселков, которые застраиваются на берегу Можайского водохранилища. Его отличительная черта - возможность заказать деревянный дом у партнеров Greenlife – компаний «Зодчий» иди «ДревГрад» по специальным сниженным ценам.

Что будет в следующем году?
«В Подмосковье и соседних областях еще осталось много свободной и пригодной для девелопмента земли с прекрасными природно-ландшафтными характеристиками и по сравнительно невысокой цене», - заявляет Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»), и желающих купить или построить хороший дом в экологически чистом районе за сравнительно небольшие деньги тоже хватает (особенно после природных аномалий этого года). Поэтому очевидно, что сегмент дальних дач будет развиваться. «Мы ожидаем, что в 2011 г. на  рынок будет выведено еще не менее 15-20 поселков этого формата», - уверяет Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»). С большой долей вероятности в данном сегменте сохранится повышенный спрос на участки без подряда и на дома в бюджете до 5-7 млн руб., однако ряд экспертов считает, что спрос медленно сместится в сторону участков с подрядом.

Эксперты предсказывают – весной компании начнут поднимать цены, «прощупывая» покупателя. А пока на рынке дальних дач – спокойствие. «Поэтому тем, кто уже морально готов к покупке «дальней дачи» и собрал необходимую для этого сумму, имеет смысл заняться этим в ближайшие месяцы», - советует Илья Сапунов («Красивая Земля»), к тому же в преддверии новогодних праздников обычно все девелоперы предлагают скидки и подарки, а это возможность сэкономить до 10-20%.

«Дальние дачи» в ноябре 2010 г.