Идея доступного и комфортного жилья в России во многом связывается со строительством малоэтажных домиков и полагающейся к ним инфраструктуры: удобных дорог, школ, больниц. Именно такие поселки государство намерено поддерживать. А для тех, кто надумал в них поселиться, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало специальную программу - «Малоэтажное жилье».
Об этом продукте порталу о недвижимости www.metrinfo.ru рассказала Мария Полякова, заместитель директора Департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК.
- Мария Борисовна, расскажите, пожалуйста, об условиях программы «Малоэтажное жилье». Когда она начала работать, и каковы первые результаты?
- Мы долго думали над подобным ипотечным продуктом, но в том виде, в котором он реализуется сейчас, он был разработан совсем недавно - в III квартале 2010 года. По условиям продукта «Малоэтажное жилье» кредит выдается на приобретение или строительство малоэтажного жилья, находящегося на территориях комплексной застройки. Это значит, что действуют четкие ограничения: объект должен находиться на территории, отвечающей всем требованиям к социальной инфраструктуре, т.е. помимо домов там должны быть построены детские сады, школы, поликлиники, дороги, инженерные сети и т.д. Правда, если территория застройки примыкает к населенному пункту, в котором инфраструктурных и социальных объектов по нормативам достаточно, то возводить дополнительные объекты необязательно.
Таким образом, по программе «Малоэтажное жилье» можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, жилого дома с земельным участком, земельного участка под строительство на нем жилого дома на территориях комплексной малоэтажной застройки (при этом малоэтажными считаются дома не выше трех этажей).
Наш новый продукт уже нашел живой отклик у партнеров Агентства, и думаю, наверняка будет пользоваться популярностью, потому что, судя по нашим опросам, многие хотят переехать в отдельное жилье за городом, особенно молодые семьи, рассматривающие такие объекты для постоянного проживания. Однако, как всякий серьезный проект, программа «Малоэтажное жилье» не могла стартовать в один миг: сейчас все только начинается, у нас активный период встреч и переговоров с партнерами. На сегодня есть 11 заявок на участие в данной программе.
- На каких условиях предоставляются ипотечные кредиты на покупку или строительство малоэтажного жилья?
- Максимальная сумма кредита – 3 млн руб., ее можно взять на срок до 30 лет, хотя для каждого заемщика максимальный срок кредита рассчитывается индивидуально, с учетом возраста, так, чтобы выплаты закончились до достижения им 65 лет. Погашается кредит ежемесячными аннуитетными (равными) платежами, сумма которых не может превышать 45% ежемесячного совокупного дохода заемщика либо совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке (до трех человек).
Ставки по продукту «Малоэтажное жилье», на мой взгляд, также весьма привлекательны: при первоначальном взносе 50%-70% и наличии личного страхования можно взять кредит под 10,5% годовых. При минимальном взносе от 10% ставка будет чуть выше - 11,5%. Кроме того, так же как и в программе «Новостройка», действуют вычеты. Если на уплату первоначального взноса направляются средства материнского капитала, либо заемщик участвует в подпрограмме для молодых семей ФЦП «Жилище» или имеет государственный жилищный сертификат, то процентная ставка по кредиту для него в каждом случае уменьшается на 0,25%. А если стоимость 1 кв. м приобретаемого жилья не превышает норматива, установленного Министерством регионального развития России для данного региона (т.е. приобретаемая недвижимость относится к эконом-классу), то вычет из процентной ставки по кредиту еще больше - 0,5%. Причем, если заемщик имеет право на получение сразу нескольких вычетов, то они суммируются.
- По программе «Малоэтажное жилье» можно получить кредит на покупку любого жилья соответствующего формата или только на определенные объекты?
- Схема построена следующим образом: застройщик или банк, который собирается выдавать ипотечные кредиты гражданам на покупку или строительство малоэтажного жилья, приносит к нам проект застраиваемой территории со всей документацией, а мы проверяем его на соответствие критериям программы. Мы обращаем внимание на площади домов, размер придомового участка, наличие дорог и коммуникаций, а также на стоимость объекта – все-таки программа рассчитана на бюджетное жилье. Кроме того, объект должен быть правильно зарегистрирован: либо как квартира в малоэтажном доме, либо как жилой дом с земельным участком, либо как земельный участок для жилищного строительства.
- А таунхаусы входят в программу?
- С таунхаусами возникают определенные проблемы. Они попадают под программу Агентства, только если зарегистрированы как квартиры в малоэтажных домах и реализуются в соответствии с № 214-ФЗ. В случае, если таунхаусы регистрируются как квартиры с землей или части домов (что, в общем-то, противоречит Жилищному кодексу, но случается нередко), то под стандарты нашего продукта они не попадают.
Если проект застройки соответствует нашим критериям, мы включаем его в перечень объектов, предлагаемых по программе «Малоэтажное жилье», и затем рефинансируем кредиты, выданные банком на покупку жилья в этих домах. Причем предлагаем два варианта рефинансирования – как обычный выкуп ипотечных кредитов, так и предоставление займов под залог сформированных портфелей кредитов.
Одобренных объектов, на которые уже можно взять кредит, пока не так много - программа ведь только начинается. Это комплексные малоэтажные застройки «Экодолье-Оренбург» и «Экодолье-Обнинск», 2-этажные многоквартирные жилые дома блокированного типа с мансардой в поселке Ростоши в Оренбурге, 2-я очередь строительства микрорайона «Солнечный» в Батайске и малоэтажная застройка в Верх-Исетском районе города Екатеринбурга (поселок «Светлореченский»). Также есть проекты в Ростовской и Калужской областях.
- В Москве и Подмосковье на рассмотрении есть какие-то объекты?
- Объекты в Московской области тяжело проходят по стоимостному критерию, так что в будущем, скорее всего, проекты будут появляться или в дальнем Подмосковье или в соседних областях, как например, в Калужской области.
- В связи с этим для Москвы планируются ли какие-то изменения в программе, в частности по сумме кредита?
- Возможно, по сумме кредита и будут изменения, программу могут дифференцировать по регионам, но пока для всех областей максимальная сумма кредита - 3 млн руб.
- Программа «Малоэтажное жилье» работает по всей России? С какими партнерами ведутся переговоры об участии в программе, в частности, в Москве?
- Да, программа рассчитана на всю Россию, заявки приходят из разных регионов. Недавно мы участвовали в круглом столе «Малоэтажная Россия», и многие банки и региональные партнеры, с которыми мы сотрудничаем по другим ипотечным продуктам, заинтересовались реализацией продукта «Малоэтажное жилье». Так, интерес к программе проявили партнеры из Новосибирска, Санкт-Петербурга, Татарстана.
- Есть много поселков, где запроектированы и квартиры, и таунхаусы, и отдельные коттеджи, причем квартиры могут располагаться, скажем, в 5-этажных домах. Такие объекты уже не подпадают под программу «Малоэтажное жилье»? Можно ли получить кредит на такие квартиры?
- Объект «Экодолье» как раз такой разноплановый, и он подпадает под программу АИЖК, но квартиры в многоэтажных домах в данном случае будут приобретаться по программе «Новостройка», а не «Малоэтажное жилье». По сути, продукты Агентства «Малоэтажное жилье» и «Новостройка» дополняют друг друга и «покрывают» собой основные виды строящегося жилья. (О программе «Новостройка» читайте статью «Ипотека: низкие ставки «от Путина», вычеты для льготников, господдержка, кредит «на троих»).
- По программе «Малоэтажное жилье» ипотека оформляется и на земельные участки. Только на участки с подрядом?
- Кредит выдается либо на покупку готового жилья, либо под стройку – на земельный участок, где строительство ведется подрядным способом по согласованной с нами проектной документации. На дома, строящиеся по индивидуальным проектам, кредиты по данной программе не предусмотрены.
- Но на строящееся жилье кредит взять можно?
-Да, кредит можно взять даже на начальной стадии строительства, но только рефинансируем мы такой кредит лишь после окончания строительства, поэтому банк-кредитор не сможет сразу продать нам закладную и фактически будет кредитовать из собственных средств
- Из-за этого могут повышаться процентные ставки по кредиту?
- Банки могут выдавать кредиты по повышенной ставке на этапе строительства. Но при этом, после окончания строительства и оформления права собственности, условиями программы АИЖК предусмотрено четкое соблюдение процентных ставок, то есть банки должны снизить ставку по кредиту в соответствии с параметрами программы «Малоэтажное жилье».
- Если говорить о кредите на строящееся жилье, то установлены ли какие-то требования к срокам строительства? Если стройка фактически станет «замороженной» как это отразится на кредите и на заемщике? Все равно придется платить?
- Риск недостроя из-за финансовых проблем застройщика в данном случае минимален. Обычно банк, который кредитует приобретение жилья по кредиту, параллельно кредитует и застройщика, а значит, тщательно проверяет его, что существенно снижает риски. Кроме того, большинство проектов, которые войдут в перечень объектов по продукту «Малоэтажное жилье», очевидно, будет возводиться с помощью программы «Стимул», реализуемой Агентством. По ней мы даем банку-партнеру заем, чтобы он кредитовал и застройщика, и покупателей жилья. Причем кредитование застройщика проходит траншами, поэтапно: выдаются не все заемные средства, а определенная часть в зависимости от стоимости залога, которая, естественно, повышается с продвижением строительства.
- По программе «Малоэтажное жилье», так же как и по другим продуктам АИЖК, приобретаемое жилье становится предметом залога?
- Да, причем, если кредит берется на земельный участок, то по закону все, что построено на заложенном земельном участке автоматически попадает в залог, поэтому дом, который вскоре на нем появится, конечно, тоже будет заложенным.
- Минимальный первоначальный взнос по программе «Малоэтажное жилье» 10%. От какой суммы?
-10% - от стоимости жилья, определенной как наименьшая величина между ценой по договору приобретения и по итогам оценки, проведенной независимым оценщиком. Таким образом мы покрываем риск мошенничества. Если, допустим, по договору цена завышена, чтобы взять кредит побольше, либо в заключении оценщика по просьбе заемщика фигурирует бОльшая сумма.
- А еще есть страхование ответственности заемщика по кредитному договору, если первоначальный взнос меньше 30%. Что это такое?
- Это новая услуга, которую АИЖК начало развивать в этом году. Практика показывает, что в случаях, когда первоначальный взнос по кредиту меньше 30% от стоимости жилья, риск по кредиту повышается. Если вдруг через какое-то время заемщик не сможет платить, кредит уйдет в дефолт, а когда после судов разных инстанций жилье все-таки будет реализовано (это может быть и через пару лет), то вырученной суммы может не хватить на погашение задолженности по кредиту. При страховании ответственности заемщика, остаток долга оплатит не заемщик, а страховая компания. Таким образом, данный вид страхования защищает и кредитора, гарантируя возврат средств, и заемщика – позволяет ему получить кредит с низким первоначальным взносом и защитить от претензий банка в случае дефолта.
- Сколько стоит такая страховка?
- По-разному в различных страховых компаниях, но в среднем 2-3% от суммы кредита. С развитием рынка и ростом конкуренции тарифы наверняка будут уменьшаться, как это было с тарифами на уже привычное страхование имущества и титула, а также личное страхование Изначально они стоили около 3% от суммы кредита, а сейчас около 1%.
- А заключать договоры по этим видам страхования обязательно?
- Оформление договора имущественного страхования предмета залога (т.е. приобретаемой недвижимости) – обязательное условие, а личное страхование (страхование жизни и трудоспособности заемщика) в АИЖК по всем программам добровольное. Если такой договор не заключать, ставка по кредиту будет выше, но разница в процентах небольшая – всего 0,7%. Однако мы советуем оформлять полис личного страхования, ведь это защита заемщика и его родных на случай трагедии и показатель вашей финансовой грамотности.
- Как заемщик должен подтверждать свой доход по программе «Малоэтажное жилье»? Обязательна ли справка 2НДФЛ?
- Да, обязательна, причем по всем программам и продуктам АИЖК. Мы учитываем только официальный доход, но зато допускаем оформление ипотеки на трех созаемщиков, и не требуем поручителей.
- Обязательно, чтобы созаемщики были членами одной семьи?
- Нет, не обязательно.
- Программа «Малоэтажное жилье» пока еще только набирает обороты. А каковы ее перспективы на Ваш взгляд? Когда она заработает в полную силу?
- По нашему опыту и согласно статистике по другим программам Агентства, новые продукты обычно «выстреливают» примерно через полгода с начала их реализации. Нужно время, чтобы банки освоились, настроили ИТ-системы, написали внутренние инструкции и методики, разработали соответствующие нормативы и документацию, да и заемщиков надо привлечь, а им в свою очередь нужно подумать, все взвесить, посоветоваться, на это тоже обычно уходит месяц-два.
К тому же программа «Малоэтажное жилье» обещает активно заработать в 2011 году еще и потому, что это год сдачи объектов строительства, которые сейчас поступают к нам на рассмотрение. А поскольку мы рефинансируем все-таки достроенное жилье, банкам выгоднее предлагать заемщикам уже готовые объекты. В этом году началось много строек, которые будут реализовываться через год-полтора, возможно, они тоже пополнят перечень объектов программы «Малоэтажное жилье». На рефинансирование ипотечных кредитов по условиям данного продукта совместно с продуктом «Новостройка» в будущем году Агентству выделено порядка 10 млрд. рублей.
Официальный сайт АИЖК: www.ahml.ru