Для многих россиян Крым продолжает оставаться «нашим» курортом. О том, что это территория другого государства – Украины, они вспоминают разве, проходя пункт пограничного контроля, когда попадают в аэропорт Симферополя. Тем не менее - все вокруг родное! Самым популярным регионом без всяких сомнений был и остается Южный берег Крыма. Но если раньше россияне ездили в Крым, чтобы, провести отпуск на берегу моря, то сейчас мы все чаще присматриваемся к расположенной там недвижимости.
Корреспондент www.metrinfo.ru недавно посетила Крым в рамках поездки, устроенной для порталистов компанией «Бест-недвижимость. Отделение на Проспекте Мира» и посмотрела на происходящее собственными глазами.
Сегодня побережье Крыма очень напоминает Турцию. Те же дома с разноцветными фасадами, как ласточкины гнезда, тесно прижатые друг к другу, повсеместно строящиеся отели и жилые комплексы. От всего этого создается впечатление, что Крым – это всеукраинская стройка, где застраивается каждый клочок земли, примыкающий к морю. Но если в Турции большинство строек функционирует круглогодично, то в Крыму на летние месяцы существует запрет на строительство, - чтобы не мешать отдыхающим. Но иногда летняя передышка мешает покупателям сделать правильный выбор: когда они оказываются на побережье летом – все стройки стоят, и поэтому непонятно, какая из них «замороженная», а строительство какой продолжится, как только наступит осень.
Более 50% покупателей недвижимости - россияне
В последние годы количество россиян, отдыхающих в Крыму, возросло, и не случайно. Ни для кого не секрет, что в Краснодарском крае грядущие олимпийские игры взвинчивают вверх и без того высокие цены и на отдых, и на недвижимость. А крымская курортная недвижимость выгодно отличается от курортной российской – она дешевле.
По словам Ирины Ротачёвой, заместителя генерального директора компании Delta estate, еще пару лет назад российские покупатели крымских метров в общей структуре спроса составляли не менее 15%. Но в 2010 году их число уменьшилось примерно в три раза. Первыми с рынка ушли частные инвесторы. Но даже те покупатели, кто планировал приобрести что-то на берегу моря «для себя», опасаясь приостановления строек, предпочли подождать в надежде на прояснение ситуации и на возможное снижение цен.
Марина Некрасова, генеральный директор компании «БЕСТ-Недвижимость. Отделение на Проспекте Мира», считает, что крымская недвижимость у российского покупателя не так востребована, как например, зарубежная, однако изменения, происходящие в последнее время в Украине, наверняка увеличат число людей, желающих приобрести жилье в любимом для многих россиян крае.
Но даже с учетом снижения спроса, доля россиян в общем числе покупателей курортной недвижимости Крыма очень велика. По оценке Марины Маркаровой, управляющего партнера компании MAYFAIR Properties, 50-70% покупателей – это россияне, а бОльшая часть объектов приобретается как «дальняя дача».
Пессимизм в прошлом
Снижение спроса на недвижимость в кризис произошло на всех мировых рынках и Крым - совсем не исключение в этом внушительном списке. Но в иных странах, например, на Кипре, большинству застройщиков удалось удержать ситуацию под контролем. Они не остановили стройки, а продолжали их финансировать из собственных средств даже, когда сделок практически не было. А крымским застройщикам это оказалось не по силам, да и банки отказались их кредитовать.
Отказались они кредитовать и покупателей. Как рассказала Ирина Ротачёва (Delta estate), около 70% сделок с недвижимостью Крыма шло прежде с привлечением заёмных средств. Отказ банков Украины выдавать ипотечные кредиты покупателям жилья в условиях кризиса привел к почти полному прекращению движения на рынке. «Даже традиционно благополучный с точки зрения купли-продажи жилья Южный берег Крыма, особенно Ялта, Гурзуф, Ливадия, в этот период показали почти полную инерцию», - отмечает эксперт.
С 2010 годом многие эксперты рынка недвижимости Крыма связывали свои оптимистичные ожидания. По данным Марины Маркаровой, управляющего партнера компании MAYFAIR Properties, динамика первичного рынка недвижимости Крыма начала восстанавливаться еще в 2009 году и продолжила в 2010-м. Спрос растет, но показателей 2007-2008 года рынок еще не достиг.
Respect Hall, «Вилла Елена», «Никитский Дворец» и другие новостройки Крыма
В середине 2010 года по официальной информации министерства строительной политики Крыма – на полуострове в стадии строительства находилось 45 многоквартирных домов. Что совсем немного, если учесть, что рынок новостроек должен удовлетворять не только потребности зарубежных покупателей, но, в первую очередь, - внутреннего рынка.
По данным Delta estate, в первом полугодии 2010 года введено в эксплуатацию около 200 тыс. кв. метров жилья. Но более 140 (!) анонсированных ранее объектов (из них 20 высокой степени готовности) остаются в «замороженном» состоянии, и решения по ним пока не приняты», - свидетельствует Ирина Ротачёва (Delta estate).
|
Вечерний Respect Hall
Бест-недвижимость. Отделение на Проспекте Мира |
Новостройка в Ялте
|
По данным компании Gordon Rock, в базе продаж ведущих крымских агентств недвижимости находится не более 30-50 новых жилых комплексов разных ценовых категорий – как сданных в эксплуатацию, так и в стадии строительства. Есть проекты и с предложениями недорогих квартир, и роскошные апартаменты и дома.
Но, по мнению экспертов рынка, самые интересные предложения – это завершенные проекты. Тут нет рисков, покупатель может увидеть приобретаемую недвижимость, оценить ее качество, а также планировать ремонт и время заселения.
Один из таких объектов - элитный жилой комплекс Respect Hall который по уровню строительства и набору инфраструктуры не отстает от возводимых на Кипре, в Греции или в Италии. ЖК полностью построен и введен в эксплуатацию. По словам Олега Немировского, учредителя компании «Респект Сервис», девелопера проекта, общая сумма инвестиций в строительство комплекса составила около 73 млн. евро, из них в инфраструктуру было вложено 22,5 млн. евро. Элитный ЖК Respect Hall расположен в пгт. Кореиз в районе Большой Ялты, на земельном участке площадью 3 га и включает 111 жилых апартаментов, а так же гостиничный комплекс на 21 номер. Общая площадь комплекса составляет около 27 тыс. кв.м.
|
Вертолетная площадка на территории ЖК Respect Hall
|
Канатная дорога от комплекса Respect Hall к морю
|
ЖК Respect Hall состоит из 2-х секций: «парус» - 15 этажей и башня - 19 этажей. На нижнем уровне - подземный паркинг на 108 машиномест. Апартаменты комплекса обустроены роскошными террасами с видом на Черное море и гору Ай-Петри. Площадь апартаментов – 63 – 200 кв. м. (без учета террас). Площадь террас – 22 – 130 кв.м.
Инфраструктура Respect Hall включает SPA-зону общей площадью 2500 кв.м., четыре ресторана, конференц-зал, три бассейна, два теннисных корта, фитнес-центр, детские площадки и игровые комнаты, причал для яхт, четырехуровневый подземный паркинг на 108 машиномест и др. Собственный пляж комплекса протяженностью 250 м имеет на своей территории единственную в Крыму прибрежную систему бассейнов. К тому же от пляжа ЖК ведет собственная канатная дорога.
Апартаменты предлагаются с полной отделкой «под ключ» в современном и классическом стиле. Работы выполнены в соответствии с дизайн-проектами ведущих дизайнеров с применением отделочных материалов ведущих мировых производителей. Стоимость апартаментов – от 5 000 евро за 1 кв.м. У покупателей есть возможность приобрести квартиру полностью меблированной. По данным генерального менеджера по продажам Respect Hall Ирины Буйной, по состоянию на конец сентября 2010 года в ЖК продано 65% апартаментов, а в продаже осталось 36 квартир.
Самый роскошный проект Ялты - «Вилла Елена», расположенная в самом центре города на набережной с видом на достопримечательность - собор Александра Невского. Особняк не новый, а после реконструкции. Он построен в 1912 году по заказу купца Тихомирова для приданного дочери Елены и отличался невиданной роскошью внутреннего убранства. В клубном особняке всего 19 апартаментов площадью от 55 до 255 кв.м. Дизайн каждой квартиры индивидуальный и включает росписи на стенах, итальянские люстры, старинный декор. Изначально апартаменты только сдавались в аренду. Например, ночь в апартаментах «резиденция» в высокий сезон стоила 1 990 евро, а аренда пентхауса на этот же срок – 2 990 евро. Но потом собственник принял решение расстаться с несколькими квартирами и на продажу выставили резиденцию с одной и двумя спальнями и пентхаус. Цена предложения для Крыма фантастическая – 10 тыс. евро за кв.м.
Впрочем Марина Некрасова («БЕСТ-Недвижимость. Отделение на Проспекте Мира») считает, что предложение очень интересное, а цена, учитывая уникальность предложения не только по расположению, но и по качеству ремонта и дизайна, - невысокая. Апартаменты могут заинтересовать и частных покупателей, и фирмы.
По оценке Марины Маркаровой (MAYFAIR Properties), наиболее интересными объектами первичного рынка Крыма являются: жилой комплекс апартаментов «Никитский Дворец» (в 50 метрах от Никитского ботанического сада, на берегу моря с великолепной инфраструктурой на 122 апартамента площадью от 80 до 190 кв. м.) и ЖК «Испанская деревня», расположенный в окрестностях Большой Ялты. Стоимость апартаментов в названных проектах от $250 тыс.
Из проектов невысокого ценового сегмента интерес представляет 14-этажный жилой дом в центре Ялты (ул. Щорса, до ул. Набережной 500 м.). Инженерия дома включает автономное отопление и водоснабжение, индивидуальную систему кондиционирования, двухуровневую подземную автостоянку. Множество окон и балконов в квартирах позволят наслаждаться великолепными крымскими видами. А из квартир на мансарде открывается обширная панорама на ялтинскую бухту или горы. Площадь квартир – от 84 кв.м. Стоимость – от $1440 за кв.м.
Тренд на медленный рост
Как отметила Ирина Ротачёва (Delta estate), самое значительное падение цен произошло в конце 2008 года. Только за IV квартал долларовые ценники на недвижимость Крыма уменьшились на 30%, а в 1 квартале 2009 года – еще на 15%. Тогда аналитики отмечали: история рынка недвижимости Украины не знала такого катастрофического падения, и его последствия непредсказуемы. «Как следствие, на начало 2010 года цены на крымскую жилую недвижимость составляли 40-50% от докризисной стоимости», - отмечает эксперт.
Но снижение цен затронуло не все проекты. БОльшая часть прошедших удешевление – жилые дома и коттеджные комплексы на ранних стадиях строительства, новостройки, «замороженные» на неопределенный срок. Элитных объектов в Крыму малое число, поэтому их судьба более успешна, чем рассчитанных на массового покупателя. «В кризисном 2009 году, существенного снижения цен даже в валютном исчислении на элитные объекты недвижимости не было, поскольку собственники таких объектов не спешили их «сбрасывать», - подтверждает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock.
Весна-лето 2010 года показали, что рынок недвижимости Крыма постепенно выходит из коматозного состояния, отмечен даже долларовый рост цен на наиболее интересные предложения. По словам Ирины Ротачёвой (Delta estate), в первую очередь, это относится к квартирам эконом-класса в уже готовых домах и новостройках на завершающих этапах строительства. По ее словам, умеренный спрос приходится на квартиры нижнего ценового сегмента с бюджетом покупки до $100тыс.
Многие застройщики с нетерпением ждали начала осени в надежде на оживление спроса, что поможет им понемногу поднимать цены. Станислав Зингель (Gordon Rock) напомнил, что в начале сентября крымские риэлторы поспешили сообщить о резком (10%-ном) скачке цен на недвижимость в Крыму. Они ссылались на резкий рост спроса со стороны россиян, которые в августе «бежали от смога» и «бросились скупать» крымскую недвижимость. Но эксперт отметил, что хоть спрос и вырос, но не столь стремительно. А крымские риэлторы просто выдавали желаемое за действительное. Это продемонстрировал и реальный рост цен, который только по отдельным построенным или строящимся объектам достиг 10%. По данным информагентства «е-Крым» средний уровень цен на крымскую недвижимость в августе не изменился.
По информации Gordon Rock, уровень цен в удачных проектах, расположенных на удалении 50-200 м от моря, стартует от $2500 – $3000 за кв.м. В жилых домах более низкой классности, на значительном удалении от моря составляет $1100-1200 за кв. м. По словам Марины Маркаровой (MAYFAIR Properties), в сентябре 2010 года цены на элитное жилье в среднем составляли $3000 за кв.м. А наиболее высокие цены на предложения в данном сегменте зафиксированы в Ялте и Алуште: $3000-5000 за квадратный метр.
Резюме портала www.metrinfo.ru
Возросший интерес покупателей в сентябре и октябре позволяет аналитикам прогнозировать небольшой рост цен и в будущем. По мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), до конца 2010 года цены могут вырасти в пределах 5-10%. А в будущем можно прогнозировать умеренный рост который будет поддерживаться спросом со стороны российских покупателей и ограниченными объемами ввода новых проектов. Поэтому некоторые эксперты и советуют покупать крымскую недвижимость именно сейчас.