Отношение различных государств к иностранным гражданам, стремящимся приобрести у них недвижимость – материя презанятнейшая. Палитра вариантов здесь самая широкая: от жестких квот и даже прямых запретов (ряд кантонов Швейцарии) до гостеприимного «приидите и володейте!» (тут список гораздо обширнее). Наш старый знакомый Кризис, конечно, не мог не оказать влияния на ситуацию – многие страны (хотя и не все), столкнувшись с финансовыми проблемами, существенно скорректировали свою политику по отношению к иностранным покупателям real estate.
В том, какая ситуация сложилась сегодня, разбирался обозреватель портала Metrinfo.ru.
Налоги: есть места, где ниже некуда
Лучший способ привлечь инвесторов – это не постоянно бубнить о том, как мы рады их видеть, а сделать что-то осязаемое. Например, уменьшить налоговое бремя. С другой стороны, государства, испытывающие трудности с наполнением бюджета (а в числе таковых в кризис оказались практически все) вряд ли могут позволить себе подобный шаг – их не поймут собственные граждане.
«Налоги не снижали в последнее время нигде», - говорит Юлия Титова, генеральный директор компании «Rentsale». Но есть, как говорят в кинофильмах и анекдотах, и хорошая новость: многие страны сохранили прежний уровень налогов. И так, признаем, весьма невысокий.
Возьмем, к примеру, Кипр. Недвижимость стоимостью менее 100 тыс. фунтов (1 кипрский фунт примерно равен $2) вообще не подлежит налогообложению. При стоимости от 250 тыс. ставка налога составляет 0,2% в год, до 500 тыс. – 0,3%, а при большей стоимости – 0,35%. При этом налог начисляется кумулятивно, т.е. повышенные ставки «включаются» не на всю стоимость объекта, а только на сумму, превышающую соответствующий порог. Пример: имеется объект стоимостью 650 тыс. фунтов. Налог на него составит не 2275 фунтов (0,35% от этой суммы), а только 1575: 100 тыс. выводятся из-под налогообложения, на 150 тыс. («участок» от 100 тыс. до 250) налог составит 0,2%, далее 250 тыс. (от 250 до 500) по 0,3%. И только на последние 150 тыс. налог будет начисляться по максимальной ставке.
«Кипр демонстрирует высокую лояльность по отношению к иностранным гражданам, - отмечает Андреас Хулудис, глава российского представительства компании «Pafilia». – Туристическая отрасль приносит экономике страны 27% доходов, поэтому киприоты прекрасно понимают всю значимость для них иностранцев… Следует добавить, что и подоходный налог в стране – один из самых лояльных в Европе (10%), что притягивает сюда деловую аудиторию из разных уголков мира».
Среди других стран, названных нашими экспертами, можно отметить ОАЭ. «С нерезидентов не взимается налог на имущество, подоходный налог, налог на наследство и прирост капитала, - говорит Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости агентства «Delta Estate». – Безусловно, некоторые сборы, связанные с покупкой недвижимости, там существуют, но они сравнительно невысокие». Так же очень благосклонно относится к иностранным инвесторам Турция.
Административные барьеры – долой!
Человек, покупающий недвижимость в какой-либо стране, считает, что ему позволят этой недвижимостью пользоваться – это вроде как вещь сама собой разумеющаяся. Так же думали и россияне, приобретавшие «зарубежку» до кризиса – и как же жестоко они часто обманывались! «Недвижимость, безусловно, ваша, - вежливо говорили им местные правительства. – Будете платить за нее коммунальные платежи и налоги. А вот приезжать – извините, только с нашего особого разрешения, выраженного во въездной визе». Эта ситуация всегда напоминала автору эпизод из книжки Астрид Линдгрен: желая поправить свое материальное положение, Карлсон решил предложить дядю Юлиусу купить его большие пальцы ног. А на испуганный вопрос Малыша: «Ты что, собираешься их отрезать?!» ответил: «Нет, конечно. Просто он будет смотреть и думать: эти любимые большие пальцы ног – мои!».
Разумеется, всегда были страны, где все иначе. Например, Сент-Киттс и Невис (крохотное государство в Восточной части Карибского моря). С середины 80-х годов одним из основных «экспортных товаров» этой страны стало собственное гражданство – его дают практически всем, кто «внес значительный вклад в экономику». На сегодня необходимый минимум составляет $350 тыс. Автоматически гражданин Сент-Киттса и Невиса, входящего в Британское Содружество свободно перемещается по большинству стран мира, без виз наезжает в Великобританию, Канаду, Австралию, а с 1 июня 2009 года – во все страны Шенгенского соглашения. Или Багамские острова – они, правда, ценят себя подороже, в полмиллиона долларов. Но вот большинство стран, особенно в старушке-Европе, вели себя именно так, как описано абзацем выше - «по-карлсоновски».
Кризис, однако, все переиначил. Многие страны теперь дают мультивизы практически не глядя – лишь бы была недвижимость. Болгария предоставляет такие документы даже при наличии инвестиционного контракта – т.е. когда собственность еще не оформлена, а покупатель оплатил только процентов 30 стоимости.
В Германии, говорит Станислав Зингель, президент международного агентства «Gordon Rock», вид на жительство оформляется инвестировавшим в экономику страны 250 тыс. евро и создавшим пять рабочих мест. «В Турции россиянам, купившим недвижимость, сначала необходимо получить вид на жительство на полгода, - рассказывает Анастасия Бакулина, старший менеджер отдела продаж компании «EKOL Construction Investment». – Затем владелец недвижимости и его семья (супруги, дети и родители) имеют право получить ВНЖ на 5 лет, а затем можно подавать документы на турецкое гражданство».
А минувшим летом поразила всех Латвия – с 1 июля она предоставляет вид на жительство инвесторам, купившим жилье на сумму от 100 тыс. латов (141 тыс. евро) в Риге или на вдвое меньшую сумму – в других городах, причем это касается не только самого собственника, но и его ближайших родственников. Покупателей из стран ЕС латвийские власти привечали и раньше, но нынешняя новация примечательна тем, что касается и граждан тех стран, которые в ЕС не входят. Выражаясь проще, адресована россиянам. Учитывая, что наши бывшие Прибалтийские республики известны, мягко скажем, специфическим отношением к России и ее гражданам, можно сказать только одно: голодс – он не теткас…
«Такие схемы применяются не от хорошей жизни, и это говорит о том, что экономика нуждается в деньгах, деньгах почти любой ценой. Значит, покупать там недвижимость рискованно» – вносит и свою долю скепсиса Денис Евсеев, Управляющий партнер KINGSLAND. Так что «административное радушие» все-таки не должно быть главным критерием при выборе страны. Надо учитывать и другие.
Гостеприимство, не всегда бескорыстное
С налогами и законами просто – в том смысле, что они прописаны четко и ясно, двойного толкования быть не может. Гораздо сложнее вопрос о том, где к россиянам хорошо, а где – не очень хорошо относятся местные жители. Это – вопрос личных впечатлений, эмоций. Скажем, общепринятым считается прохладное отношение к русским в Прибалтике. Но в той же Латвии есть места, где россияне приобретают недвижимость – например, в Юрмале. Весь бизнес там говорит по-русски, знание нашего языка является практически обязательным при приеме на работу в магазины, рестораны, отели.
«Вопрос в целом довольно сложный, - говорит Екатерина Бекаревич, директор по продажам компании «MostProperties.com». – Сегодня уже очень трудно найти страну, где бы ни проживали россияне – или хотя бы не посещали ее часто. «След», к сожалению, часто остается такой, что говорят о нас не всегда с уважением и любовью».
Если свести все (часто довольно противоречивые) мнения об отношении к российским покупателям, картина получается такой. Очень хорошим можно назвать его в Болгарии, Словакии, Черногории – странах, имеющих с нами исторически сложившиеся братские отношения, основанные на схожести языков и общей вере. Сюда же можно отнести Кипр – помимо прочего, россияне вышли на первое место по приобретению местной недвижимости, а значит, киприоты уже ощущают радость от соседства с нами на своих кошельках. Такое сближает получше языковой близости… Весьма сердечно встречают россиян в Хорватии – страна хоть и в основном католическая, но тоже сделала ставку на развитие туризма и продажу недвижимости иностранцам.
Турция, Египет и прочие страны мусульманского мира. С ними все несколько сложнее. С одной стороны, они тоже ориентированы на туризм, и иностранцам очень рады – это источник дохода. С другой – религия несколько специфична, и находятся отдельные граждане (не все, упаси аллах – но для создания проблем многих-то и не надо), готовые воевать с «неверными». Приобретать недвижимость тут не то чтобы не стоит – просто надо соблюдать некоторые правила безопасности: не посещать определенные районы, следить за своей внешностью (особенно это касается женщин) и т.п. Опытные люди говорят, что это вовсе не сложно, и со временем входит в привычку.
И, наконец, США, страны Западной Европы, а также Польша и уже упоминавшиеся прибалты (которые в определенный момент решили, что они тоже европейцы). Здесь характерно отношение, которое определяется словами «высокомерие», «надменность». Насилие (как на Востоке) исключено, но вам всем видом покажут, как высоко находятся они, и как низко – вы.
Впрочем, повторимся, это все в достаточно степени условно. И как справедливо замечает Станислав Зингель («Gordon Rock»), чем выше бюджет покупки, с которым приходит россиянин, тем выше вероятность смены по отношению к нему самого негативного настроя.
Резюме от портала Metrinfo.ru
При всей сложности данной темы, попробуем сформулировать некоторые итоги. Прежде всего, следует помнить народную мудрость, рекомендующую не лезть в чужой монастырь со своим уставом. И уважать местные традиции. Потому что человек, ведущий себя агрессивно и антиобщественно, способен взбесить окружающих – даже самых дружелюбных и толерантных. И напротив – даже в изначально не очень симпатизирующих россиянам странах можно держаться так, что вас если не полюбят, то по крайней мере не будут выражать негатива.
Второе – нужно понять, зачем вы покупаете недвижимость. Далеко не всегда то, что выгодно с точки зрения инвестиций, пригодно для собственного комфортного проживания, - напоминает Анастасия Дудерова («Delta Estate»). – Многие хотят все и сразу: виллу на морском побережье, которую можно сдавать в аренду в межсезонье, а самим отдыхать в сезон, да еще прибыль солидную от этого удовольствия получать, а потом выгодно перепродать. Очевидно, что таких вариантов просто не существует». Трудно не согласиться. В прочем, коммерческая эффективность вложений в недвижимость – это уже тема для отдельного разговора.