В последние годы Болгария стала для россиян чуть ли не «второй родиной» – во всяком случае, эта страна с большим отрывом опережает все прочие по числу приобретений нашими соотечественниками зарубежной недвижимости. Утверждать, что на этом рынке кризис совсем не сказался, было бы неправдой – сказался, конечно. Но и в самые хмурые месяцы самолеты, отправлявшиеся из Москвы в Бургас и Варну, были полны, и разговоры в этих самолетах велись практически об одном: кто что покупает или уже купил.
Сейчас кризис, похоже, выдыхается, и это обнадеживает игроков болгарского рынка недвижимости. С какими мыслями вступают они в начавшийся осенний сезон, что нового произошло на рынке в последнее время – эти вопросы прояснял обозреватель портала Metrinfo.ru. Для этого он посетил выставку «Салон недвижимости Болгарии», которая проводилась в рамках Московской Международной Инвестиционной Выставки (организаторы – компании Виртус и AI Group), а также обратился за комментариями к ведущим экспертам рынка зарубежной недвижимости.
Стройки не встали
Один из весьма стойких мифов, касающихся недвижимости в Болгарии, сводится к тому, что с началом кризиса там почти полностью прекратилось строительство. Дескать, девелоперы и риэлторы дораспродают то, что осталось от «тучных» времен, а нового не начинают: нет средств. На самом деле, это, конечно не так: новые проекты появляются. «Сегодня только компания «Виртус» предлагает российским покупателям более 300 объектов, - говорит Светлана Мосалева, администратор проекта «Салон недвижимости Болгарии». – Конечно, среди них есть и те, что начинались в 2007-8 годах. Но значительную часть составляют и те, возведение которых начиналось в 2009-м. Есть и проекты, начатые в нынешнем году – в основном строительство в Болгарии длится год, так что готовы они будут к следующему сезону».
То, что новых проектов много, подтвердила и прошедшая 1-2 октября в Москве в ТЦ «Тишинка» очередная выставка Invest Show. По традиции, компании, представляющие недвижимость в Болгарии, занимали на ней отдельный павильон. Около 40 фирм – и интерес к предлагаемым им объектам со стороны публики не ослабевающий.
«В первом полугодии нынешнего года болгарские компании (а в стране 90% строительства ведется местными игроками рынка) получили около 1,5 тыс. разрешений на строительство жилых объектов, суммарная площадь которых составляет примерно 550 тыс. кв. м, - подтверждает Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Delta estate». – Конечно, не факт, что реализовано будет все заявленное – в прошлом году, например, почти четверть местных застройщиков по разным причинам либо приостановили строительство, либо его даже не начали. Однако есть основания полагать, что большая часть проектов будет построена».
Как отмечает эксперт, большое количество новых объектов возводится в районе Солнечного Берега. Среди них – ЖК Golden Rainbow, Diamond Palace, Sunny Gardens-2, Gerber Residence, Sea View Club, Chateau Aqua. Их сдача в эксплуатацию в основном запланирована на середину 2011 года.
Юлия Титова, директор компании «Rentsale», добавляет к этому списку еще ряд объектов. Так, в Святом Власе недалеко от популярного яхт-клуба Marina Dinevi строится новый ЖК Amphora. В Шкорпиловцах (между Бялой и Варной) на первой линии от моря появится BlancheCottegeClub. Интересным представляется и проект CostaBulgaraв Созополе.
Ввысь…
Казалось бы, нынешние времена – не лучшие для появления нечто принципиально нового. Но болгарские девелоперы так не считают, и за минувший год были объявлены некоторые еще невиданные для здешнего рынка объекты. В Бургасе (второй по размеру после Варны город на Черноморском побережье) появится первый жилой небоскреб. Он называется «Синий Диамант» и будет, согласно проекту, в 30 этажей высотой. Строительство планируется завершить, по разным данным, в конце 2011 или начале 2012 годов. Возможно, жителям Москвы, где даже типовые КОПЭ-шки достигают высоты 22 этажа, все это не кажется дивом, но для Бургаса все это – новинка. Тем более из половины из 196 квартир нового небоскреба будет видно море…
А в 2013 году, говорит Анастасия Дудерова («Delta estate»), первый небоскреб построят и в столице Болгарии Софии.
…и к вящей выгоде
В последние годы на рынках разных стран большой популярностью пользуются проекты, позволяющие покупателям извлекать доход: владелец пользуется своей недвижимостью только в строго фиксированные периоды, а в остальное время она сдается в аренду. Лучше всего такие схемы отработаны во Франции (там это называется «лизбэк»), что-то подобное пытались организовать и в других странах, Болгария же отставала. Но сейчас положение меняется. Как рассказывает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, появился очень интересный проект на гольф-курорте недалеко от Варны. Инфраструктура комплекса обеспечивает приток туристов круглый год: помимо пляжей, аквапарка, причала для яхт и традиционных ресторанов, баров и кафе, она включает в себя первоклассное поле для гольфа и школу гольфа. Управляющая компания гарантирует собственникам недвижимости гарантированный доход в размере 5% в год. Цены здесь начинаются от 46,5 тыс. евро (апартаменты) и от 101,4 тыс. евро (таунхаусы).
Надо бы поскромнее
Не обошлись наши эксперты и без «ложечки дегтя» в адрес болгарских застройщиков. «Самыми популярными у покупателей стали запросы на небольшие, одно- иди двухкомнатные апартаменты», - выражает общее мнение Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland». А вот девелоперы упорно продолжают строить квартиры большого метража. Так им, понятно, выгодно. Но потребитель-то хочет совсем другого, в пределах 30-55 кв. м…
Русские там
В начале 2000-х годов основными покупателями на здешнем рынке были англичане – во-первых, у них в тот период были свободные деньги, а во-вторых, их активно привечали власти Болгарии, мечтая о прекрасном европейском будущем. В кризис покупателей, говорящих на языке Шекспира, стало радикально меньше (многие из них сегодня мечтают как раз от болгарской недвижимости избавиться), зато вдруг выяснилось, что и русские не так плохи. Болгары спешно вспомнили о языковом и культурном единстве, общей православной вере – словом, всем том, о чем еще 10 лет упорно знать не желали. Наряду с «дава се под наем» и «продава се», а также «for rent» и «for sale», болгарские риэлторы выучили слова «сдается» и «продается» - ими и увешаны сегодня строящиеся объекты.
На россиян кризис тоже повлиял – они стали куда более требовательными и осмотрительными. «Сегодня огромный уровень предложения, у покупателей огромный выбор, - говорит Анна Касимовская, специалист по продажам агентства «MostProperties.com». – Застройщикам для того, чтобы привлечь покупателя постоянно приходится идти на уступки: давать скидки, подарки, бонусы. Клиенты этим пользуются и всячески пытаются снизить цену».
«Россияне стали очень требовательными и хотят мизерных цен, при этом высокого качества, - полностью соглашается Юлия Титова («Rentsale»). – Например, комплекс CasaReal, построенный на первой линии в Святом Власе со своим пляжем, нравится всем покупателям, но застройщикам пришлось дважды за год снижать цены, чтобы как-то расшевелить продажи. При этом абсолютно все покупатели признают, что это лучшее, что есть в данном районе, но не готовы платить даже за качество».
Анастасия Дудерова («Delta estate») замечает, что наши соотечественники перестали покупать жилье в строящихся комплексах. «Недострой и тем более котлован сегодня вызывает нулевой интерес, - говорит она. – Даже готовые апартаменты в курортной зоне продаются тяжело из-за возросших требований покупателя. Люди хотят за небольшие деньги максимально высокий набор удобств: до моря – не более 10 мин. пешком, развитая инфраструктура и т.д.».
Дорого – плохо, дешево – еще хуже…
Вопреки прогнозам, на которые были щедры болгарские и близкие к ним аналитики (упоминавшие и инфляцию, и скорое полноценное вступление в ЕС, восстановление экономик после кризиса), цены в последний год стабильны. Против их повышения работает мощнейший фактор: затоваренность рынка. Объектов, рассчитанных исключительно на иностранцев, понастроили огромное количество, эта категория покупателей в массе своей исчезла, а собственного, внутреннего спроса (который и должен толкать вверх рынок недвижимости при нормальном его состоянии) и нет…
«В среднем 1 кв. м стандартного, без инфраструктурных изысков жилья стоит 520 евро, - говорит Анастасия Дудерова («Delta estate»). – Более комфортные объекты на первой линии от моря, в домах с набором социальной и спортивной инфраструктуры, а также с управляющей компанией, стоят 1,2-2,5 тыс. евро за кв. м. Это – уровень 2007 года, и пока никаких изменений цен не происходит».
Впрочем, можно отыскать объекты и существенно дешевле – только делать это вряд ли стоит. «Застройщик может неверно указать расстояние до пляжа: вместо объявленных 300 м окажется километр, - перечисляет возможные напасти Анна Касимовская («MostProperties.com»). – Или окажется, что у девелопера проблемы с документами». «Слишком дешевый объект может быть не построен в срок, построен крайне не качественно, не построен вовсе», - добавляет Денис Евсеев («Kingsland»).
Ответ критикам, или знайте, что вам нужно!
В последнее время в российской печати появилось немало статей, критикующих Болгарию. Общий настрой – недвижимость там переоценена, удорожания в обозримом будущем не предвидится, а значит, и покупать ее не стоит.
Утверждать, что все это совсем неправда, мы не будем. Поэтому ключевым вопросом тут оказывается такой: зачем вы покупаете? Если «спекульнуть», то это однозначно не получится: рынок действительно затоварен, продают огромное количество не только компаний, но и частных лиц – таких же неудавшихся «инвесторов».
А вот если ваша цель – недвижимость для себя, тогда почему бы и не купить? Как отмечали наши консультанты, с морем, солнцем и вкусной едой кризис ничего поделать не смог – на месте они. И такое соображение: за 10 евро в болгарском ресторанчике можно неплохо пообедать, тогда как в нашем «распальцованном» Сочи вам за 400 рублей принесут только граммов 150 шашлыка…
Объекты, популярные в этом сезоне:
ЖК Golden Rainbow. Расположен на курорте Солнечный берег, в 30 м от моря, собственный пляж. Здание высотой до 7 этажей, с квартирами с панорамными видами наверху. Цена 1 кв. м - 1745-4000 евро.
ЖК Diamond Palace. Также в Солнечном береге, в 350 м от моря. 67 фешенебельных апартаментов площадью от 45 до 120 кв. м. Строительство ЖК завершается. Цены за апартаменты – от 43 тыс. евро, возможна рассрочка.
Blanche Cottage Club. Элитный коттеджный поселок на первой линии от моря с песчаным пляжем и шикарной инфраструктурой. Таунхаусы от 89 тыс. евро, виллы – от 125 тыс.
ЖК Costa Bulgara. Малоэтажный (максимум три этажа) ЖК в 5 км от Созополя. 300 м до моря. Комплекс состоит из 11 зданий, в которых расположены 199 квартир. Цены – 1020-1385 евро за кв. м.