Московские районы Печатники, Рязанский, Текстильщики: демонстрируют доступные цены; предлагают хороший выбор на вторичном рынке; расстаются с промзонами

Подробнее о ценах, предложениях и тенденциях здешнего рынка рассказывает портал о недвижимости Metrinfo.ru.

Воздух в этих районах довольно-таки загрязнен, но «благодаря» не промышленности, а большому количеству транспорта. Эксперты отмечают, что с экологией в этих районах дела не очень-то хороши. Но «мест отдыха в этих районах достаточно, много старых зеленых дворов, ведь строили там не такими варварскими методами, как сегодня: и зелень оставляли, и места для прогулок выделяли», - рассказывает Вероника Панкова, член Экспертного Совета ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «ПЕНАТЫ».

Самый зеленый из трех районов – Текстильщики, здесь можно отдохнуть у пруда Садки, а на его границе располагается Люблинский парк и Люблинский пруд. Совсем недалеко и парк Кузьминки. В районе Печатники тоже есть зона отдыха у Москвы-реки, которая проходит по его границе, да и с Люблинским парком он соседствует. А вот в районе Рязанский собственных больших парков нет, и до ближайших Кусковского лесопарка или парка Кузьминки отсюда довольно далеко.

Транспортная проблема: приготовьтесь к пробкам
С транспортной доступностью в районах Печатники, Рязанский и Текстильщики – неважно. «Они расположены относительно недалеко от центра Москвы, близко проходит Третье транспортное кольцо, и сравнительно недалеко, с другой стороны, МКАД, и например, до Таганской площади из района Рязанский по Рязанскому или Волгоградскому проспекту можно доехать за 20 минут, но только если без пробок», - говорит Наталья Алиханова («Пересвет-Недвижимость»).

«Но пробки же не минуемы! Здесь иногда просто пробка, а иногда очень большая пробка! Пока я жила на этом направлении, покупала всякие обучающие диски, чтобы слушать в машине по дороге, иначе столько времени тратилось впустую», - делится своим опытом Вероника Панкова («ПЕНАТЫ»).

И в ближайшее время вряд ли что-то изменится, ведь «наиболее крупные транспортные магистрали, проходящие через эти районы – Волгоградский и Рязанский проспекты - одни из самых оживленных и загруженных», - говорит Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, и никаких масштабных работ по их реконструкции не ведется.

В каждом из районов есть свои станции метро: в Текстильщиках – «Волжская» и «Текстильщики», в Печатниках – «Печатники», в районе Рязанский – «Рязанский проспект», но «поток народа настолько большой, что даже в 9 часов вечера можно не сесть в вагон с первого раза, - утверждает Вероника Панкова, -  по таганско-краснопреснеской ветке едет весь Юго-восток столицы плюс жители Дзержинского, Люберец, Котельников и нового района Кожухово». Чуть лучше жителям Печатников, так как они пользуются менее загруженной Люблинской веткой. Короче говоря, надо знать время, когда можно более-менее спокойно проехаться под землей.

С инфраструктурой все неплохо
Но зато с инфраструктурой у районов Печатники, Рязанский и Текстильщики особых проблем нет: «Здесь есть спортивные учреждения, магазины, рестораны, кинотеатры - в целом неплохой набор предприятий социальной и торговой сферы», - уверяет Вероника Панкова («ПЕНАТЫ»).

«В Печатниках работает порядка 50 предприятий торговли, среди которых такие крупные сетевые операторы как «Седьмой континент», «Пятерочка», «Остров» и «Копейка», - рассказывает Дмитрий Таганов руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». А также более чем для 70 тыс. жителей этого района работают 30 образовательных учреждений: детских садов, школ и ВУЗов; несколько больниц и поликлиник, сеть аптек. Есть в Печатниках и центр детского творчества, и хореографическая и вокально-эстрадная студии, и спортивные клубы, а также Центр досугово - развивающих и информационных технологий для детей и молодежи и Центр искусств и народных ремесел «Печатники».

В Рязанском районе для 66 тыс. жителей открыты двери 73 продуктовых магазинов (правда, супермаркетов «шаговой доступности» всего около 15), 13 школ и 14 детских садов, шесть библиотек. Есть 3 поликлиники, развита сеть аптек. Во Дворце культуры открыты многочисленные творческие студии, кружки, танцевальные и спортивные секции, в Московском государственном музыкальном театре под руководством Г. Чихачева и в кинотеатре «Восход».

«Инфраструктура Текстильщиков тоже развита довольно хорошо. Жители района могут воспользоваться более чем 20 супермаркетами, здесь работают более 25 учебных заведений, есть несколько больниц и поликлиник, много аптек», - рассказывает Дмитрий Таганов. Открыты Дворец пионеров и школьников им. Гайдара, экспериментальная школа высшего спортивного мастерства «Москвич», молодежные центры «Галерис» и «Эдельвейс», физкультурно-спортивный клуб «Радиус», образовательно – творческий центр «Времена года» и т.д. И взрослые, и дети могут посетить 4 библиотеки, спортивный комплекс «Москвич», культурный центр «Москвич» и кинотеатр «Молодежный».

На вторичном рынке: цены ниже «среднемосковских»
Местные цены на недвижимость – одни из самых привлекательных в Москве. Преобладающий тип застройки на вторичном рынке Печатников - это панельные дома 1950-80 гг.: «На их долю приходится около 80% предложения, при этом 40% объектов – это квартиры с малой кухней, 22% и 18% - улучшенная и типовая панель соответственно, - рассказывает Люция Казимир, руководитель отдела аналитики Департамента жилой недвижимости «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», - а доли жилья в «хрущевках» и кирпичных строениях малы – всего по 5% рынка». Что удивительно, даже доля квартир в монолитно-кирпичных домах выше - 11%.

В Рязанском районе большинство квартир тоже находится в панельных домах (таких объектов около 70%), но меньше типовых панелей – всего 16%. Здесь преобладают крайности: 24% - это объекты с малой кухней, но 28% жилья - это квартиры улучшенного типа. Больше здесь и квартир в кирпичных строениях - 14% от всего предложения, но много и «хрущевок» - 14%. Монолитные дома здесь занимают всего 5% рынка.

Таким образом, по качеству предложения Рязанский район и Печатники практически одинаковы. По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Рязанский и Печатники занимают 89 и 96 места в ранкинге муниципальных образований Москвы по средней цене предложения, и соответственно, средняя цена их квартир – 130,8 и 126,5 тыс. руб./кв. м.

По информации Дмитрия Таганова («Инком») средняя стоимость однокомнатной квартиры в Печатниках - 5 млн. руб. «За эти средства можно приобрести «однушку» площадью 39 кв. м (кухня – 8 кв. м) на ул. Шоссейная в панельном доме, - говорит Дмитрий Таганов. - А средняя стоимость предложения однокомнатных квартир в Рязанском районе - 4,8 млн. руб. Например, за 4,9 млн. реализуется квартира площадью 30 кв. м (кухня – 6 кв. м) на ул. Ак. Скрябина». По ряду характеристик она хуже приведенного в пример объекта в Печатниках, но находится в кирпичном доме.

Средняя стоимость «двушки» в Печатниках составляет 6,3 млн. руб., и за 6,5 млн. руб. можно купить квартиру площадью 50 кв. м (кухня – 8.7 кв. м) в панельном доме на ул. Гурьянова. Средняя же стоимость трехкомнатной квартиры - 7,5 млн. руб. «Например, за 7,7 млн. руб. реализуется «трешка» площадью 67 кв. м (кухня – 8 кв. м) в панельном доме на ул. Полбина», - говорит эксперт.

А средняя стоимость «двушки» в Рязанском районе оценивается в 6,1 млн. рублей, трешки – в 7,1 млн. руб. За 6,2 млн. руб. можно купить квартиру площадью 52 кв. м (кухня – 9 кв. м) в панельном доме на Рязанском проспекте, а за 7,2 млн. руб. продается «трешка» площадью 67 кв. м (кухня – 10 кв. м) в панельном доме в 1-м Институтском  проезде

Если же говорить о Текстильщиках, то в этом районе более качественное предложение. «Количество кирпичных строений в данном районе наибольшее -  доля предложения в них достигает 38% рынка. А еще 18% предлагаемых квартир находится в панельных домах с улучшенными планировками, 14% – в панели типовых серий, и лишь 12% приходится на жилье с малой кухней, - рассказывает Люция Казимир («МИЭЛЬ»), -  да и доля хрущевок - 12%». Правда, монолитных домов и тут немного, всего 5%. «В сентябре 2010 года цена предложения в Текстильщиках составляла 132,3 тыс. руб./кв. м», - говорит Люция Казимир.

«В Текстильщиках средняя стоимость однокомнатной квартиры 5 млн. руб., «двушки» - 6,1 млн., «трешки» - 7,5 млн. За 5,2 млн. рублей реализуется однокомнатный объект площадью 35 кв. м (кухня – 9 кв. м) в панельном доме на ул. Саратовская. За 6,2 млн. можно приобрести квартиру площадью 46 кв. м (кухня – 6 кв. м) на 1-ой ул. Текстильщиков, а за 7,7 млн. руб. продается квартира площадью 75 кв. м (кухня – 8 кв. м) в кирпичном доме на ул. Юных Ленинцев», - приводит очередные примеры Дмитрий Таганов («Инком»).

Ну, а по собственным данным портала Metrinfo.ru (информация сервиса «Цены на Квартиры в Москве по Административным Районам и Станциям Метро»), средняя цена квадратного метра в Текстильщиках  - 117 тыс. рублей, в Печатниках - 114 тысяч, в Рязанском  - 109 тысяч рублей.

Единичные новостройки
Предложений на вторичном рынке районов Печатники, Рязанский и Текстильщики довольно иного, а новостроек практически нет. «По объему строительства жилья ЮВАО всегда занимал нижние строчки в рейтинге округов Москвы. По итогам 2009 г. здесь было введено всего 130 тыс. кв. м. жилья», - говорит Оксана Дивеева (Blackwood). «По числу новых проектов ЮВАО также занимает наименьшую долю среди  московских округов, а августе текущего года - 3,1%», - добавляет Наталья Алиханова («Пересвет-Недвижимость»). «В Печатниках и Текстильщиках уже более года на первичном рынке нет ни одного предложения», - сообщает Люция Казимир («Миэль»).

Но в Рязанском районе есть две новостройки, причем одна из них – это целый микрорайон «Волжский» («Волгоградский»), уже сданный ГК и практически полностью заселенный. Микрорайон, где построены как панельные (серий ПЗМ и ПЗП), так и монолитно-кирпичные дома, находится между станций метро «Текстильщики» и «Кузьминки» (10-15 минут ходьбы до каждой из них), не так далеко от Кузьминского парка. ЖК имеет собственную инфраструктуру (супермаркеты, торговые центры, многоуровневый паркинг, 4 детских сада, 3 школы, поликлиника и физкультурно-оздоровительный комплекс). Но поскольку корпуса уже давно сданы, предложений здесь крайне мало – всего несколько двухкомнатных квартир площадью 64 м кв. по цене 9,4 млн. руб.

Еще одна новостройка, предлагаемая в районе Рязанский – Дом на Новокузьминской. Это 24-этажный монолитно-кирпичный односекционный объект бизнес-класса, выполненный по индивидуальному проекту. В доме предполагается обустройство придомовой территории, строительство 2-уровневой подземной автостоянки и обеспечение безопасности жильцов: домофон на входе и консьерж в каждом подъезде, а первый, нежилой этаж отведен под предприятия торговли и сферы услуг. Квартиры в Доме на Новокузьминской, кстати сказать, реализуемые по 214-ФЗ, отличаются улучшенной планировкой и оригинальной эргономичной геометрией. В каждой из них есть застекленная лоджия, а из большинства двух- и трехкомнатных квартир открывается панорамный вид. Стоимость же квадратного метра начинается от 160 тыс. руб., в наличие есть 1-2-3-х комнатные квартиры «Однако в настоящее время дом находится в процессе прохождения ГК и продажи приостановлены», - сообщает Люция Казимир («Миэль»). А после сдачи ГК цены, возможно, вырастут.

В планах есть и новые объекты: «Среди проектов, намеченных к реализации, можно отметить проект ГК «Пионер» - жилой комплекс у станции метро «Волжская»,  предполагающий строительство в рамках реконструкции квартала 109 района Текстильщики. Проектом предусмотрен снос существующих 2-этажных жилых зданий и строительство жилого комплекса - шести монолитных домов высотой в 14-20 этажей со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой, детским садом на 80 мест и начальной школой на 200 мест», - рассказывает Оксана Дивеева (Blackwood).  По данным ГК «Пионер», площадь жилой застройки комплекса составит более 91 тыс. кв. м. Запроектировано 724 квартиры, площадь которых начинается от 39 кв.м. в однокомнатных до 116 кв.м. в пятикомнатных. Строительство и продажи на этом объекте вот-вот начнутся, а окончательно реализовать проект обещают в 2013 г.

Но и на 2011-2012 гг. у застройщиков в Рязанском и Текстильщиках есть определенные планы: «В процессе согласования документации находятся несколько объектов в микрорайоне 126 района Рязанский и проекты на ул. Артюхиной, в кварталах 115А, 92-94 района Текстильщики», - говорит Люция Казимир («Миэль»).

Резюме портала о недвижимости Metrinfo.ru
Транспортная проблема, пожалуй, - главный минус этих районов. Здесь неважная экология, да и внешний вид районов тоже желает лучшего: хотя во дворах много зелени, на улицах часто встречаются старые неказистые дома (даже двухэтажные), и большую площадь занимают серые промзоны. Все это отрицательно сказывается на востребованности районов у покупателей, возможно, поэтому и строят здесь весьма неактивно. Однако если бюджет на покупку более чем строго ограничен, то относительно дешевая недвижимость этих районов может стать оптимальным приобретением. Правда, выбирать пока приходится на вторичном рынке. В единичных новостройках квартир осталось немного. Новые же, более доступные по ценам проекты пока лишь готовятся к реализации.

Новостройки района Рязанский

Историческая справка
Судьбы районов Печатники, Рязанский, Текстильщики очень похожи. Первые поселения здесь стали появляться в X-XIV вв., ранее всего в Печатниках. В XIV-XV вв. в Печатниках и Текстильщиках началось массовое освоение территорий для сельскохозяйственных нужд, строились новые деревни, а вместе с ними дворянские усадьбы их владельцев и церкви. А жизнь на территории нынешнего Рязанского района была тесно связана с Рязанской дорогой, связывающей Москву с Рязанью. Она, ныне преобразившаяся в Рязанский проспект, и дала название району. Рязанскую дорогу окружали густые леса, но близ тракта постоянно возникали новые поселения, обслуживающие путников.

В Печатниках самой большой деревней с 40 дворами были Печатники (или Печатниково). Огромную роль в развитии этих мест играл Николо-Перервинский монастырь, а развитию земель нынешнего района Текстильщики способствовали Симонов и Николо-Угрешский монастыри, а в XVIII в. - князья Трубецкой и Голицын, которым (каждому в свое время) принадлежали расположенные здесь деревня Грайвороново и село Садки. Однако расцвет этой территории наступил во второй половине XVIII в, когда земли перешли графу А. Г. Орлову-Чесменскому. Тогда было построено имение Садки-Чесменское с большими конюшнями, где выращивали орловских скакунов, а в летние праздники устраивали бега и скачки на нынешней Люблинской улице. Это был первый русский ипподром.

В начале же XIX в. потомок А. Г. Орлова-Чесменского открыл в Садках фабрику сельскохозяйственных орудий, а позже продал имение. После этого здесь обосновались купцы, построившие суконную, шерстоотделочную, ситцевую и бумажно-набивные фабрики, и дачники. Дачным местом Текстильщики оставались и после революции 1917 г., а в начале 1930-х годов в этом районе возник поселок текстильщиков, где поселились рабочие текстильных фабрик, а чуть позже и Дом отдыха текстильщиков, давшие название району столицы.

Районы Печатники и Рязанский в XIX – начале XX вв. развивались примерно так же, на их территориях тоже появлялись фабрики и дачные поселки (правда, менее популярные), особенно после строительства Рязанской железной дороги.

В 1960 г. после окончания строительства МКАД в ходе расширения территории Москвы районы Печатники, Рязанский и Текстильщики вошли в состав столицы, и после этого началась их индустриализация. В Печатниках заработали АЗЛК и полиграфический комбинат «Пушкинская площадь», в Рязанском - машиностроительный завод «Молния», светотехнический завод «Сатурн», Московский завод электромонтажных изделий, в Текстильщиках - Московский жировой комбинат, ЖБК-15, Завод Экспериментальных Машин. И это далеко не полный перечень промышленных предприятий, их было гораздо больше. Например, в Печатниках промзона занимала 67% всей территории района.