По-прежнему, квартиры продаются и покупаются в основном на вторичном рынке. А любые перемены, - рост числа сделок, снижение предложения или наоборот – увеличение количества выставленных квартир, говорят о грядущем росте или падении цен. Первые семь месяцев 2010 года на рынке недвижимости столичного региона не отмечены разнообразными событиями. Но перемены все же были. Они частично и определили его перспективу на второе полугодие.
Жизнь такова, что люди решают квартирный вопрос независимо от экономической ситуации. Правда, в успешные годы число сделок увеличивается, тогда как кризис заставляет большинство покупателей отложить сделки «на потом».
Но как только в стране начинаются положительные перемены, рынок недвижимости сразу на них реагирует. В 2010-м рынок стал оживать уже в начале года. Правда, некоторые коррективы внесло жаркое лето: собственники уехали из города, решив повременить с продажами, и число экспонируемых квартир немного сократилось.
Что касается реального спроса, переросшего в сделки, то большинство агентств недвижимости считают, что наиболее активным был май. Как подтвердили в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве, количество зарегистрированных сделок в мае 2010 года почти в два раза превысило значение мая 2009 года, составив 8,43 тыс. против 4,76 тыс., и практически достигло традиционно пиковых показателей декабря - чуть менее 8,5 тыс. в конце 2009 года.
Наибольшая рыночная активность зафиксирована в сегменте городской недвижимости класса «эконом». Причина – реализация отложенного спроса. Участники рынка привыкли к новым условиям и поняли, что решение жилищного вопроса нельзя откладывать бесконечно.
Но если год назад в структуре реализованных квартир соотношение объектов, расположенных в Москве и области, составляло примерно 50% на 50%, сейчас наблюдается значимый перевес в сторону столицы, что по информации, полученной из разных источников, соответствует 60-70% против 40-30%.
Заметно выросла популярность ипотеки. По данным Аналитической службы МИАН, по итогам I полугодия почти каждая пятая сделка купли-продажи в компании проходила с привлечением ипотечных средств. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля «ипотечных клиентов» увеличилась на 14,3%, по сравнению с аналогичным периодом докризисного 2008 года – снизилась на 11,7%.
Значимой тенденцией отмеченной всеми опрошенными экспертами является увеличение среднего бюджета покупки. В среднем суммы, за которые приобретается квартира, выросли на 15-20%, а по отношению к аналогичному периоду 2009 года разрыв достигал 25%, что наглядно демонстрирует восстановление платежеспособности покупателей, решившихся на сделки.
В настоящее время большинство клиентов обращаются к риэлторам, располагая бюджетом 5-7 млн руб. Впрочем, по результатам I полугодия 2010 года (данные агентства МИАН) на бюджеты в пределах 3-6,9 млн. руб. пришлось 53,5% сделок в Москве и 59,5% - в Московской области. Но если в Москве второе место (21%) по числу сделок заняли квартиры стоимостью 7 до 9,9 млн руб., то в Московской области вторая позиция (35%) укрепилась за вариантом «до 2,9 млн. руб».
Что касается уровня цен, то, как пишут эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», столичное жилье в среднем прибавило за 1 полугодие 2010 года около 10%, отыграв часть прежнего падения. Однако насчет дальнейшего роста аналитики сомневаются – не видят для него потенциала. Причина в том, что нынешнее положение в экономике, несмотря на положительные сдвиги, стабильностью все же не назовешь. Но каким он ни был, новый тренд проявит себя не раньше сентября. Кстати, по нашим собственным данным – портала Metrinfo.Ru - на сегодня средний уровень цен в Москве на вторичном рынке – около 133 тысяч рублей.
Общие тенденции на вторичном рынке недвижимости находят отражение в деятельности риэлторских компаний. Но каждая ведет свои исследования, поэтому имеет особый взгляд на изменения, касающиеся ценовой ситуации, состояния спроса и продаж, о чем эксперты этих компаний и рассказали порталу Metrinfo.ru
«Азбука Жилья»
Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании:
В последние 2-3 месяца средний уровень цен на вторичном рынке практически не менялся, лишь колебался в пределах ±1,5% в зависимости от сегмента.
Более высокий ценовой прирост – 6,5-7% – за прошедшие 7 месяцев показали квартиры эконом- и комфорт-классов. В июле их средняя цена составила 135,3 и 155,7 тыс. руб. за кв. м соответственно. В сегменте бизнес-класса средняя цена 1 кв. м относительно конца 2009 года увеличилась на 3,5% (206,0 тыс. руб. за кв. м по итогам июля), в элитном – сохранилась на уровне начала года (394,7 тыс. руб. за кв. м).
На рынке вторичного жилья Московской области средняя цена 1 кв. м за прошедшие 7 месяцев возросла на 1,2% и по итогам июля составила 72,3 тыс. руб. за кв. м.
Сегодня рассчитывать на дисконт уже не приходится. В единичных случаях, при условии 100% оплаты, продавец, желающий провести сделку как можно быстрее, может уступить, но размер скидки не превысит 1-1,5%.
За полгода средний период экспозиции квартир сегментах эконом и комфорт сократился с 3-3,5 до 2-2,5 месяцев. Это практически соответствует средним показателям, фиксируемым до начала кризиса – около 2-х месяцев.
Если в 2009 году 80% совершенных операций с жильем составили альтернативные сделки, то по итогам прошедших 7 месяцев этот показатель сократился до 65-70%. В совокупности с ростом количества сделок это свидетельствует об увеличении уровня платежеспособного спроса.
Осенью ожидается постепенное повышение уровня цен на вторичном рынке жилья. Годовое увеличение среднего уровня цен предложений в Москве, вероятнее всего, составит около 10%. В Московской области несколько меньше, порядка 5-7%. При этом основной прирост придется на вторую половину года.
Корпорация «Инком»
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком»:
В июле общий объем предложения квартир в Москве снизился на 2,2% до уровня 47,3 тыс. объектов. Но объем предложений в сегменте наиболее дешевого жилья увеличился на 5,2%. В Подмосковье предложение уменьшилось на 4% до 39,6 тыс. квартир, но, как и в столице, произошел рост выставленного на продажу дешевого жилья на 4,3%.
Увеличение рублевых цен в столице наблюдалось во всех сегментах. Стоимость квадратного метра в сегменте эконом-класса за месяц увеличилась на 2,4% до уровня 154,4 тыс. рублей. В сегменте бизнес-класса средняя цена квадратного метра составила 210,9 тыс. рублей (рост - 2,3%). Стоимость предложений элитного сегмента практически не изменилась и оценивается в 237,4 тыс. рублей за кв. м.
Холдинг МГСН
Станислав Коротков, руководитель отдела вторичного рынка:
Спрос на готовые квартиры в сформированных районах Москвы выше, чем в районах, где есть прямая конкуренция с новостройками. Покупательские предпочтения ограничиваются только бюджетом. Выбор квартиры – это всегда компромисс между требованиями покупателя к недвижимости и ограничениями бюджета. Что касается срока экспозиции, то дольше всех продаются квартиры по завышенным ценам или в районах, где большой объем предложения, например, в районах станций метро «Петровско-Разумовская», «Царицыно» и пр.
Сейчас на рынке сложились благоприятные условия для сделки: на рынок вернулись и продавцы, и покупатели, а цена квадратного метра пока относительно стабильна.
ООО «Сити +»
Ольга Трошина, генеральный директор, президент Гильдии риэлторов г. Железнодорожный и г. Балашиха:
В различных секторах рынка недвижимости цена за квадратный метр с начала 2010 года вела себя по-разному: на вторичное жилье снижалась, на новостройки - росла. Например, по сравнению с 2009 г. новостройки с правом собственности подорожали на 10-15%; а вторичном рынке девятиэтажные дома - подешевели на 8-10%, а пятиэтажные - на 15-20%.
«Мегаполис-Сервис»
Сергей Власенко, президент корпорации, председатель Комитета по защите прав потребителей и этике Гильдии риэлторов Московской области:
К началу июня произошло полное вымывание «дешевых» квартир. За счет этого средняя цена за квадратный метр выросла на 2% (1% - в июне и 1% - в июле), активность покупателей также снизилась.
Соответственно, в июле количество заключенных предварительных договоров купли-продажи и внесения авансовых платежей уменьшилось по отношению к маю более чем в 2 раза.
Сейчас наблюдается некоторое затишье: продавцы не согласны на торг, а покупатели ждут экономичных вариантов. Скорее всего, рынок оживится осенью, колебания в цене будут незначительными, не более 1% в месяц.
АН «Собственник»
Илья Шкоп, председатель совета ГРМ, директор агентства недвижимости:
Где-то до мая был неплохой уровень спроса, и казалось, что так будет и дальше. Цены в эконом - и даже чуть-чуть в бизнес-классе начали расти. Однако с мая тенденция переменилась. Вначале казалось, что всему виной майские праздники. Но снижение спроса охватило июнь и июль. Трудно сказать, как повел бы себя рынок, не будь этой безумной жары. Но известно, что сильные климатические «изыски» снижают активность продавцов и покупателей.
В июне-июле в подросшем по цене эконом - сегменте можно было наблюдать увеличение торга на понижение. Покупатель снова правил балом. Такая ситуация, по-видимому, продлится до конца лета. Зато потом вполне возможно, что все, кто откладывал свои операции с жильем четыре месяца, выйдут на рынок одновременно в сентябре.
ГК «КОНТИ»
Сергей Мигунов, руководитель Управления маркетинга и развития:
За последний месяц бизнес- и элит-класс несколько просели в цене, но думаю, это краткосрочная тенденция, связанная с сезоном отпусков. Если мы посмотрим на индикатор цен эконом-класса, который в первую очередь реагирует на изменения рынка, то увидим, что он по-прежнему увеличивается. И мы ожидаем, что повышение продлится и в будущем.
В 2010 году реализовался отложенный спрос 2009 года. Если смотреть по Москве, то это порядка 4000 сделок в январе и феврале, в марте примерно 7000 сделок, в апреле-мае порядка 8000 сделок в месяц, в июне уже 9000 сделок.
Дальнейший рост спроса будет зависеть, как от восстановления ипотечного рынка (снижения ипотечных ставок, доступности условий по ипотеке), так и от динамики предложения.
Снижения цен в ближайшей перспективе ожидать не стоит
ООО «Кредит-Центр недвижимость»
Сергей Рябчиков, исполнительный директор:
Рынок закончил снижение цен, длившееся более полутора лет. Но это не означает автоматического начала роста цен. Скорее всего, в ближайшее время цены будут колебаться в районе майско-июльских отметок.
Отрицательный момент - активное участие на рынке принимают не более 10-15% выставленных на продажу квартир и не более 20-30% лиц, желающих стать покупателями. Желания остальных участников рынка слишком отличаются от реальности.
Изменились предпочтения покупателей. Люди, имеющие достаточно средств для покупки большой квартиры, сделали выбор в пользу новостроек. Вследствие этого спрос на трехкомнатные квартиры в панельных девятиэтажках упал настолько, что они нередко продаются по ценам лишь чуть дороже современных двухкомнатных квартир. Спрос же на трехкомнатные «хрущевки» просто исчез.
Активным спросом пользуются одно - двухкомнатные квартиры в девятиэтажках и однокомнатные «хрущевки».
«НДВ-Недвижимость»
Ольга Новикова, ведущий аналитик компании:
Стоит отметить увеличение спроса в июле по сравнению с июнем на 14%. Хотя доля обращений по продаже не претерпела особых изменений, в то время как доля обращений по альтернативным сделкам сократилась на 13%.
В июле наибольшая доля квартир представленных к продаже – это 57,1% находилась в диапазоне от 100 000 до 150 000 руб.кв.м. Второе место в структуре предложения по стоимости 1 кв.м. занимают квартиры в ценовом диапазоне от 150 000 до 200 000 руб.кв.м. Доля квартир в данном диапазоне составляла 22,8%.
Но в июле стало прослеживаться снижение цен в рублевом эквиваленте, однако в долларовом - наблюдается рост. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте снизилась на 1,6% и составила 154 500, а в долларовом она выросла на 0,2% и составила 5 050.
Резюме портала Metrinfo.Ru
Отметим главное: рынок живой, сделки проходят, хотя народ несколько прибила жара. Отложенный спрос свое дело делает, но цен пока не поднимает. Снижения цен никто нам не предрек, относительно подорожания эксперты в основном проявили осторожность. Осень сформирует какую-то понятную тенденцию, которую затем и обсудим.