Новокосино, Косино-Ухтомский и Восточный – самые удаленные от центра Москвы районы, причем не только Восточного округа, в состав которого они входят, но и столицы в целом, так как расположены за МКАД. Это сравнительно молодые районы, активно застраиваемые в середине прошлого века и отличающиеся, прежде всего, не очень хорошей транспортной доступностью. За последние годы реконструировался только один из них – Косино-Ухтомский, в результате чего даже появился новый микрорайон – Кожухово. Но в ближайшем будущем планируется грандиозная перестройка Восточного.
О ситуации на рынках недвижимости этих районов и ценах на квартиры, а также о планах по благоустройству и реконструкции рассказывает портал о недвижимости Metrinfo.ru.
Инфраструктура: от изобилия до скромности
По инфраструктуре Новокосино, Косино-Ухтомский и Восточный весьма отличаются друг от друга. Самый выдающийся в этом плане – давно обжитой Косино-Ухтомский район, в составе которого выделяются микрорайоны Старое Косино, Ухтомский и молодое Кожухово. В каждом из них есть все, что нужно для комфортной жизни: «Здесь возведены детские сады и школы, поликлиники и физкультурно-оздоровительные комплексы, магазины, расположенные на первых этажах домов, службы быта, отделения банков, аптеки и пр.», - свидетельствует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». Для 41,3 тыс. жителей работают 10 школ, 18 детских садов, ПТУ, детская музыкальная и детско-юношеская спортивная школа, 3 физкультурных комплекса (один из них с бассейном), ледовый дворец, 4 библиотеки, центр «Триумф» с разнообразными кружками и секциями, досуговым молодежным и семейным клубом. Особо хорошо инфраструктура развита в Кожухово: «Несмотря на то, что его заселение началось не так давно, этот микрорайон отличается достаточным количеством детских садов, школ, развлекательных и торговых центров, спортивных площадок и стадионов, магазинов, многоуровневых гаражей и открытых парковок и т.п. Также в Кожухово функционирует поликлиника, бассейн, спортивный комплекс, фитнес-центр – все, что необходимо современному человеку для комфортного проживания», - говорит Екатерина Мошечкина, PR-менеджер агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Яндекс.Фотки
Также хорошо обстоят дела с инфраструктурой в Новокосино, где проживают более 76 тыс. жителей. «Сегодня современные комфортабельные новостройки района образуют тщательно спланированные благоустроенные жилые кварталы, оснащенные всеми необходимыми объектами социальной инфраструктуры», - разъясняет Мария Большакова, ведущий аналитик агентства недвижимости «Азбука Жилья». «В районе работают 10 общеобразовательных школ, колледж музыкально-театрального искусства им. Галины Вишневской, 17 детских дошкольных учреждений, музыкальная школа, 4 поликлиники, - рассказывает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», - также Новокосино отличается изобилием магазинов и торговых центров, есть здесь и два кинотеатра». А для любителей спорта - два спортивных комплекса, две детско-юношеские спортивные школы и ледовый дворец «Новокосинский». К десятилетию района был построен фонтан – одно из любимых мест отдыха новокосинцев, а к 850-летию Москвы - стадион на 500 мест и бульвар с детскими площадками на улице Городецкой.
А вот в Восточном, где проживает около 12 тыс. человек, с инфраструктурой дела обстоят скромнее. Здесь работают три школы, больница со стационаром и амбулаторией, 4 детских сада; 7 продовольственных и один промтоварный магазин, аптека. «Но есть, правда, две музыкальные школы, стадион и физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном», - сообщает Светлана Бирина.
Прекрасная экология и транспортные проблемы
С экологией нет серьезных проблем ни у одного из рассматриваемых районов, находятся они на окраине Москвы, в окружении лесов и полей. «Например, микрорайон Кожухово с двух сторон окружают естественные посадки Салтыковского леса», - говорит Екатерина Мошечкина («Азбука жилья»). В скором будущем на территории районов Косино-Ухтомский и Новокосино планируется создание особо охраняемой природной территории - природно-исторического парка «Косинский» площадью примерно 335 га. Район Косино-Ухтомский гордился и гордится знаменитыми Косинскими озерами - Белым, Черным и Святым, воды которого по преданию исцеляют от различных болезней. Единственное, что вредит экологии рассматриваемых районов, – это близость МКАД с интенсивным движением. Также отрицательное воздействие оказывают западная роза ветров и большие промышленные зоны на территории ВАО, но влияние этих факторов не столь значительное.
(Косино-Ухтомский)
Яндекс.Фотки
Транспортная же ситуация в этих районах не самая лучшая. Во-первых, ни в одном из них нет станций метрополитена, «поэтому жители Новокосино и Косино-Ухтомского районов доезжают до метро Новогиреево или Выхино, а оттуда едут на автобусах или маршрутках, - рассказывает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест», - причем стоит отметить, что эти спальные районы плотно застроены многоэтажными домами, поэтому в утренние часы пик благополучно занять посадочные места в автобусах могут только жители конечных остановок».
К тому же станция метро Выхино относится к одной из самых перегруженных линий – Таганско-Краснопресненской. Жителям района Восточный в сравнении даже повезло, потому что туда можно попасть от менее загруженных станций – Черкизовской или Первомайской. Радует лишь то, что по этим направлениям курсирует множество маршрутов, а путь от вышеуказанных станций метро до рассматриваемых районов занимает без учета пробок не более 20 минут. Вот только без пробок дело обходится редко - МКАД, Рязанский проспект, Новоухтомское и Щелковское и Носовихинское шоссе, по которым едет транспорт, считаются крайне загруженными.
Относительно неплохой транспортной доступностью, если сравнивать районы между собой, отличается, пожалуй, Косино-Ухтомский. Во-первых, сюда можно добраться и от станции метро «Выхино», и от станции «Новогиреево», а во-вторых, на электричке – до станций Ухтомская и Косино.
Но в скором времени лучшим с точки зрения транспортной доступности обещает стать Новокосино, где ситуацию спасет метро. «В настоящий момент продлевается Калининская линия от станции «Новогиреево» в район Новокосино, - напоминает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель». - Открытие станции запланировано на начало 2012 г.» Вслед за Новокосино метро должен обзавестись и район Косино-Ухтомский (в частности Кожухово): «В ближайшем будущем планируется строительство участка метро Новокосино - Кожухово с тремя станциями, протяженностью 7,63 км, а также строительство депо «Кожухово», - сообщает Екатерина Мошечкина («Азбука жилья»). Но открытие станции в Кожухове состоится не раньше 2020 г. А о метро в районе Восточный пока даже не ведутся разговоры.
Преобладающая вторичка
В районах Новокосино, Косино-Ухтомский и Восточный более активен вторичный рынок. Правда, на нем довольно много относительно новых домов, особенно в Новокосино. Первая массовая застройка в этом районе проходила в 1980-90-х гг., тогда здесь преимущественно возводились внешне непривлекательные панельные многоэтажки с малогабаритными квартирами неудобных планировок. А вторая волна активного строительства в Новокосино пришлась на 2000-х гг., в результате появились более комфортабельные дома с улучшенными планировками. На вторичном же рынке этого района представлены и те, и другие: «По нашим данным практически все выставленные на продажу объекты вторичного рынка (около 93%) расположены в панельных строениях. Из них более половины - 59% - это квартиры в панельных домах с улучшенной планировкой и 41% - в типовой панели», - сообщает Люция Казимир, руководитель отдела аналитики Департамента жилой недвижимости «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ». А средняя стоимость квадратного метра по ее оценкам составляет 115,3 тыс. руб.
Чуть меньшую цифру - 107 500 руб. – называет Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). По ее мнению, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Новокосино начинается от 5 млн. руб., двухкомнатной - от 5,9 млн. руб., а трехкомнатной – от 7,3 млн. руб.
Очень близка к этому показателю и цифра, которую показывает он-лайн сервис нашего портала «Цены на жилье по районам и станциям метро» - 106 тысяч рублей.
Дмитрий Таганов («Инком») приводит следующие примеры: «За 4,6 млн. руб. можно приобрести «однушку» в панельном доме на ул. Новокосинской. Ее площадь составляет 36 кв. м, а площадь кухни – 10 кв.м. За 6,8 млн. руб. предлагается двухкомнатная квартира в панельном доме на ул. Суздальской площадью 53 кв. м (кухня – 8 кв.м). А за 8 млн. рублей покупатель может себе позволить себе «трешку» на ул. Новокосинской. Площадь квартиры составляет 75 кв. м, а площадь кухни – 10 кв.м». По его мнению, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Новокосино - 4,5 млн. руб., двухкомнатной - 6,3 млн. руб., а трехкомнатной - 7,9 млн. руб., причем основными покупателями жилья здесь становятся молодые семьи и приезжие из других регионов России, желающие жить в столице.
Яндекс.Фотки
Вторичный рынок Косино-Ухтомского района не однороден. В микрорайонах Старое Косино и Ухтомский, включающих в свой состав территории поселка Ухтомский, деревень Косино и Руднево, много хрущевок, типовых панелей и даже частной, в том числе деревянной застройки, преимущественно нуждающейся в ремонте. В то же время микрорайон Кожухово, где активное массовое строительство велось в 2007-2009 гг., застроен типовыми панельными домами относительно новых серий - П-44-Т, П-46-М, И-155. В некоторых из них еще есть нераспроданные квартиры, относящиеся к первичному рынку.
«Предложение вторички в Косино-Ухтомском районе не велико, - утверждает Люция Казимир («МИЭЛЬ»), - наибольшая доля продаваемых квартир - 27% - расположена в кирпичных хрущевках, на втором месте объекты в типовой панели – их 21%. Порядка 18% приходится на панельные строения с маленькой кухней и по 12% - на улучшенную панель и кирпичные дома с малой кухней. Доля остальных категорий не превышает 6%. При этом средний уровень цен в этом районе - 109,2 тыс. руб./кв. м». Например, однокомнатную квартиру в старом панельном доме площадью 38 кв. м с косметическим ремонтом можно купить за 3 млн. руб. Однушка же в улучшенной панели 2006 г. строительства на улице Лухмановской площадью 42 м кв. стоит 4,3 млн. руб. «А по цене около 5 млн. руб. встречаются предложения двухкомнатных квартир в пяти-девятиэтажных домах, по площади сравнимые с однокомнатными квартирами в новых панельных домах (41-45 кв.м.)», - утверждают в пресс-службе компании «НДВ-Недвижимость». Многокомнатных же квартир на вторичном рынке Косино-Ухтомского района единицы и, к примеру, трешку площадью 78 м кв., в 17-этажном панельном доме на улице Татьяны Макаровой с евроремонтом и встроенной кухней предлагают за 7,7 млн. руб.
Средняя стоимость вторички, по данным нашего портала, в Косино-Ухтомском - тоже около 105-106 тысяч рублей.
Еще меньше объем предложения на вторичном рынке района Восточный, интенсивно застраивавшегося в 1970-90-х гг. типовыми 9-17-этажными панельными домами. Однако, по данным Люции Казимир («МИЭЛЬ»), встречаются и панельные дома улучшенных серий, а средний показатель цен (справочно) - 104,3 тыс. руб./кв. м.
Светлана Бирина (НДВ) называет чуть большую цифру - 106 400 руб./кв.м., и при этом она считает, что по ценам район Восточный очень близок к Новокосино. «Но хотелось бы отметить, что Новокосино пользуется большим спросом, нежели Восточный», - говорит эксперт. Наш сервис "Цены на жилье по районам" опять-таки очень близок к цифрам риэлторов – 106 тысяч рублей.
Новые объекты
Строящихся новостроек в районах Новокосино, Косино-Ухтомский и Восточный на сегодняшний день нет, но новые квартиры пока еще предлагаются в микрорайоне Кожухово, где в 2009 г. были сданы типовые панельные новостройки эконом класса. «В настоящий момент в продаже остались последние квартиры», - сообщает Ольга Гусева («Домостроитель»), - к примеру, однокомнатная квартира площадью 40,1 м кв. стоит чуть больше 4 млн. руб., а трехкомнатная площадью 86 кв.м. – около 7,5 млн. руб.».
«Однокомнатная квартира с муниципальной отделкой стоит от 4,2 млн. руб., а без отделки, но с ключами - от 3,9 млн. руб.», - добавляет Светлана Бирина («НДВ»). Причем, у квартир в новостройках Кожухово есть существенный плюс - преимущественно они уже оформлены в собственность. Однако на такие квартиры цены немного выше. Как сообщили в пресс-службе «НДВ-Недвижимость», однушки в собственности, но без ремонта стоят 4-5 млн. руб., а с хорошим ремонтам – от 5 млн. руб. Цены на «двушки» площадью около 52-54 кв.м. без отделки начинаются тоже от 5 млн. руб., на квартиры с ремонтом - от 7 млн. руб. А по цене свыше 7 млн. руб. можно приобрести трехкомнатную квартиру общей площадью 74-76 кв.м.
И как утверждает Светлана Бирина, спрос на данный район Москвы устойчивый, ведь цены здесь в общем-то сравнимы с Московской областью, поэтому если есть желание обзавестись жильем в Кожухово, то откладывать не стоит.
ДСК-1
В скором будущем, возможно, квартиры в новостройках можно будет купить и в районе Восточный. После долгих лет обсуждений, споров с местными жителями и протестов активной общественности в 2009 г. был принят проект реконструкции района, согласно которому в Восточном будет построено 195,7 тыс. кв. м нового жилья. Планируется сохранить и отреставрировать малоэтажную жилую застройку в центре района, имеющую историческую ценность, и снести целый квартал 4-этажной жилой застройки в восточной части поселка, построив на его месте три группы 12-13-14-этажных современных домов с подземными гаражами. Также будут возведены дома на свободных участках, и обогатится инфраструктура района: у двух школ появятся пристройки, откроются новый детский сад на 220 мест, физкультурно-оздоровительный комплекс, воскресная школа, предприятия торговли и бытового обслуживания шаговой доступности, а также предусмотрено озеленение района, организация открытых спортивных и детских площадок и площадок для выгула собак и реконструкция действующего стадиона. А начало реализации данного проекта запланировано на 2011 год.
Цены, инвестиции и перспективы
Районы Новокосино, Косино-Ухтомский и Восточный вряд ли можно назвать очень привлекательными районами столицы, ведь они значительно удалены от центра и не имеют своих станций метро, к тому же застраивались и застраиваются в основном лишь типовыми панельными домами. «Вследствие этого цены на квартиры здесь почти самые низкие в Москве. Дешевле жилье предлагается только в удаленном от МКАД Зеленоградском административном округе», - утверждает Мария Большакова.
Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в исследуемых районах приведена в таблице, предоставленной компанией «Азбука жилья». В июне 2010 г. она составила от 103,6 тыс. руб. в Восточном до 114,4 тыс. руб. в Новокосино. «И это на 12-20% дешевле, чем в среднем по ВАО и на 30-35% ниже, чем в целом по Москве», - говорит Мария Большакова, причем за время кризиса жилье в рассматриваемых районах потеряло около 20%, что больше, чем недвижимость в столице в целом и в ВАО.
| Средняя цена стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости Москвы и районов ВАО | |||
|---|---|---|---|
| Июнь 2010г. | тыс.руб./кв.м. | июн10/дек.09, % | дек09/дек.08, % |
| Москва | 160,7 | 5,2% | -15,4% |
| ВАО | 130,2 | 4,5% | -16,8% |
| Новокосино | 114,4 | 7,9% | -19,1% |
| Косино-Ухтомский | 108,2 | 3,5% | -20,7% |
| Кожухово | 104,8 | 8,3% | -19,5% |
| Восточный | 103,6 | 3,6% | -19,8% |
| Источник: Азбука Жилья | |||
Реальные же цены, по данным Ильи Шкопа, председателя Совета Гильдии риэлторов Москвы, директора агентства недвижимости «Собственник», снизились на 50%. «И их снижение прекращается только сегодня. Если жилье эконом-класса в Москве плавно растет в цене с осени 2009 г., и за год выросло на 20-25%, то жилье в рассматриваемых районах продолжало дешеветь вплоть до конца весны 2010 г.», - утверждает эксперт.
Однако все вышесказанное не означает, что жилье в Новокосино, Косино-Ухтомском и Восточном не стоит покупать. По мнению Ильи Шкопа, все как раз наоборот: «Инвестиционная привлекательность квартир в рассматриваемых районах сейчас максимальна, так как образовался приличный ценовой разрыв между ценами в этих районах и ценами на жилье вблизи МКАДА. А значит, как только спрос увеличится, а это, скорее всего, случится уже осенью, то цены в пригородах Москвы и отдаленных районах будут сокращать образовавшийся разрыв».
Резюме портала о недвижимости Metrinfo.ru
Районы Новокосино, Косино-Ухтомский (в том числе Кожухово) и Восточный – самые удаленные от центра спальные районы ВАО. Все они отличаются неплохой экологией и относительно новым жилым фондом, но вместе с тем и транспортными проблемами, которые в скором времени могут быть решены только в Новокосино, где к 2012 г. обещают открыть станцию метро. К тому же в этом районе неплохо развита инфраструктура, поэтому его можно считать самым привлекательным их трех. Второй по привлекательности – микрорайон Кожухово, инфраструктура которого тоже неплоха, а метро туда будет проложено вслед за Новокосино. Район Восточный же пока ничем особо не выделяется, но там принят план реконструкции, поэтому вполне возможно, что он станет привлекательнее других отдаленных районов ВАО.
Новостройки в Кожухово
| Адрес | Серия дома | стадия | ГК | Этажность | Секции | Набор квартир | Диапазон площади | Диапазон стоимости 1 кв. метра | Средняя стоимость квартиры (млн. руб.) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Кожухово, мкр.1, к.4 (Татьяны Макаровой ул., д.3) | И-155 | готов | сдан | 17 | 8 | 1-3-комнатные | 42-120 | 86500-86500 | 7 |
| Кожухово, мкр.1, к.5 (Наташи Качуевской ул., д.4) | И-155 | готов | сдан | 17 | 7 | 1-3-комнатные | 42-120 | 76000-81000 | 6,42 |
| Кожухово, мкр.9, к.10 (Лухмановская ул., д.28) | И-155 | готов | сдан | 23 | 1 | 1-2-комнатные | 40-67 | 86085-109895 | 5 |
| Кожухово, мкр.9, к.12 (Лухмановская ул., д.32) | И-155 | готов | сдан | 24 | 1 | 1-2-комнатные | 40-67 | 86535-88000 | 4,68 |
| Кожухово, мкр.9, к.13 | И-155 | готов | сдан | 25 | 2 | 1-3-комнатные | 40-86 | 81000-94000 | 5,46 |
| Кожухово, мкр.9, к.16 (Лухмановская ул., д.35) | И-155 | готов | сдан | 24 | 2 | 1-3-комнатные | 40-86 | 85320-94000 | 5,63 |
| Кожухово, мкр.9, к.6 (Лухмановская ул., .11) | И-155 | готов | сдан | 24 | 1 | 1-2-комнатные | 40-67 | 94000-94000 | 5,03 |
| Кожухово, мкр.9, к.9 (Лухмановская ул., д.22) | И-155 | готов | сдан | 24 | 1 | 1-2-комнатные | 40-67 | 94375-96905 | 5,1 |
| Источник: Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2010 года. Сравнительный анализ. (Июнь - Июль 2010) «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» | |||||||||
Новостройки от наших партнеров по восточному направлению
ЖК «Лермонтовский»
Люберцы,1 км от МКАД, монолитно-кирпичный дом-новостройка, подземный паркинг. Начало продаж 2-й очереди.
Цена: от 64 000 руб/кв.м.
Тел.: (495) 988-60-31
Ссылка: www.lermontovsky.ru
Квартиры в Люберцах
Мкр. Красная горка. Комфорт, свободные планировки. Развитая инфраструктура. Рассрочка 0%! Дома построены!
Цена: от 57 000 руб.м2
Тел.: (495) 651-95-55
Ссылка: www.mgsn-invest.ru/pervichniy-rynok/lubertsy/
Жилой комплекс "Богородский"
Современный монолитный комплекс переменной этажности рядом с метро "Улица Подбельского". Подземный паркинг. ГК - I кв. 2011г.
Цена: от 88 200 руб. за кв. м.
Тел.: (495) 988-44-22
Ссылка: www.ndv.ru/bazy-predlozhenij/novostrojki/1176-about/