Домик у леса и воды: объект особо пристального внимания при покупке

Как рассказал порталу Metrinfo.Ru Евгений Голубин, управляющий коттеджным посёлком «Южные озёра», наиболее опытные покупатели в первую очередь оценивают не столько стоимость земли, и даже не наличие коммуникаций, а место, где расположен участок. И здесь на первый план выходит наличие лесного массива и водоема.

Эксперт проиллюстрировал это утверждение на примере работы своей компании. Так, выигрышное место стало одной из главных причин успеха продаж в поселке «Южные озера», который находится между Симферопольским и Калужским шоссе в стороне от шумных трасс, в окружении леса. Но в отличие от других поселков, это - единственный поселок на юге от Москвы, расположенный между двух озер. Почти для 80% клиентов «Южных озер» сей факт был решающим при заключении сделки, - говорит Евгений Голубин. 2/3 клиентов, которые действительно искали идеальное место для загородного дома, вернулись к ним, посмотрев варианты в других поселках. В течение 2009- го кризисного года в «Южных озерах» было продано 77 участков, и это - при отсутствии на тот момент дорог и коммуникаций.

Риски престижных территорий
Но покупка престижного земельного участка, так сказать, «с изюминкой» грозит рисками. Первый риск – покупка земли, использование которой ограничивает закон – Лесной и Водный Кодексы. Второй - столкновение с жестким регламентом согласований и застройки.

Что же делать покупателю? Требовать от застройщика соответствующие документы. Об этом подробнее.
По словам Юрия Сорокина, вице-президента Группы Компаний «Партнеры Земли», основной документ, с которым желательно ознакомиться покупателю – это генеральный план территории, где расположен коттеджный поселок и продаваемый участок, с указанием всех назначений и обременений. Генплан утверждается органами региональной и местной власти и обязателен к исполнению.

Все документы на земельный участок, на котором расположен коттеджный поселок, также проходят согласования. Это позволяет минимизировать риски и избежать их в будущем. По словам Екатерины Орловой, директора по маркетингу компании «АИН-Девелопмент», к ним также относятся заключения по экологии, радиологии, от Ростехнадзора, ОВОС (оценка воздействия на окружающую среду), СЭС, Роспотребнадзора, а также от госучреждения, непосредственно обследующего водный объект – Федерального Агентства Водных Ресурсов (Росводресурсы), если участок расположен вблизи водоохраной зоны.

В частности Екатерина Орлова рассказала, что для поселка «Речной», компания получила от Росводресурсов заключение, в котором указывалось, что по Водному Кодеку данный земельный участок обременен специальным режимом хозяйственной и прочей деятельности. Но согласно ст.65 п.16 ВК РФ, в границах землеотвода «допускается проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод». Как следствие, проект поселка разрабатывался с учетом всех ограничений и регламентов.

Александр Богданов, начальник юридического отдела «Велес Капитал Девелопмент», рекомендует покупателям обязательно требовать у продавца кадастровый паспорт, который позволяет определить категорию и разрешенное использование земельного участка. Впрочем, эксперт отметил, что в документе содержится только информация о возможности вести строительство, но по участку могут быть и иные ограничения.

К примеру, в отношении участков расположенных около воды устанавливаются дополнительные регламенты – это водоохранные зоны, прибрежные защитные зоны, а также береговые полосы с различными ограничениями их использования в зависимости от вида водоема или его протяженности. Согласно Водному Кодексу РФ, ширина водоохранной зоны рек или ручьев зависит от их протяженности. Если речка небольшая - до 10 км, то водоохранная зона составляет 50 м; при протяженности от 10 до 50 км – 100м; когда река протекает на территории более 50 км – 200 м. Ширина водоохранной зоны озера и водохранилища также устанавливается в размере 50 м.

Также покупателям необходимо узнать, какова ширина зоны санитарной очистки. Подобная информация поможет понять, возможно ли использовать участок под застройку и какова площадь земельного участка, на котором разрешено строить дом, - объясняет Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент»).

В обязательный перечень документов, которыми должен располагать застройщик, также входит постановление органов власти об изменении категории и/или разрешенного вида использования земельного участка – если они менялись; напомнили эксперты компании «Логис - Загородная недвижимость».

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», обратил внимание на то, что при покупке участка, на территории которого имеются вековые деревья, необходимо проверить, есть ли у девелопера документы на собственность этой земли, имеют ли земли статус ИЖС или сельхозназначений, относится ли участок к землям Гослесфонда. А если относится, значит, продавец взял его в аренду и получить его в собственность покупатель никогда не сможет.

«Поэтому прежде чем выходить на сделку, следует обратиться к консультантам, которые проведут анализ всех правоустанавливающих документов на предмет возможности строительства на конкретном выбранном участке», - советует Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент»). Впрочем, эксперты компании «Логис-Загородная недвижимость», считают, что добросовестный застройщик обязан оповестить покупателей о возможных обременениях по участку застройки. В противном случае покупателю следует задуматься о расторжении договора.

Из окон открываются чудесные виды

С документами все хорошо, а что дальше?
Получить все необходимые документами на привлекательный участок – это важный аспект сделки, однако в будущем покупателю придется приложить много усилий, чтобы застроить свою землю и не нарушить закон. По словам Дмитрия Таганова («ИНКОМ»), согласно Водному Кодексу РФ в пределах допустимой близости к прибрежной зоне (до 150 м от водоохраной зоны) разрешается возводить дома только при соблюдении санитарных норм: коттеджи обязательно должны иметь центральное водоснабжение и канализацию. «В водоохранной зоне, которая согласно все тому же Кодексу, составляет не менее 50 м, строить вообще ничего нельзя», - подчеркивает он.

Самые проблемные - лесные участки. Возможные сделки с лесными массивами регулируются Лесным Кодексом РФ, по которому участки леса запрещается продавать и покупать, однако возможно приобрести в аренду сроком до 49 лет. Срок договора аренды лесного участка определяется в соответствии со сроком разрешенного использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом. Важно, что законопослушный арендатор, по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право заключить его на новый срок.

Использование арендованного участка леса строго контролируется. В частности наложен запрет на массовое строительство, что делает такой участок нерентабельным для девелопера, - говорит Дмитрий Таганов («Инком»). Поэтому реализация крупных проектов, к примеру, строительство организованного коттеджного поселка, становится реальной только после изъятия участка из Лесного фонда. Однако процедура это сложная, требующая разрешения лесничества, положительной оценки экологической экспертизы. В целом примеров изъятия участков из лесного фонда и перевод их в категорию под ИЖС, - единицы, отмечает эксперт.

Юрий Сорокин (ГК «Партнеры Земли») считает, что нарушения природоохранного законодательства можно разделить на две группы: умышленные и неумышленные. Например, когда в доме нет очистных сооружений, а нечистоты выливаются прямо в водоем или владелец застраивает водоохранную зону, то это можно считать умышленным нарушением. По закону, лица, виновные в нарушении лесного или водного законодательства, несут административную даже уголовную ответственность Причем привлечение к ответственности за нарушение законодательства не освобождает виновных от обязанности устранить выявленное нарушение и возместить причиненный экологии вред. Пример второй группы рисков – это когда уже после заключения сделки меняется статус территории. Например, человек купил участок, а потом его территорию включили в состав природоохранной зоны, но такие случаи довольно редки.

Резюме портала Metrinfo.Ru
Дом на берегу озера или прямо в лесу, - прекрасная мечта. Однако, чтобы она осуществилась, кроме денег, вам понадобятся и некоторые знания. Стоит поднапрячься и проверить документы у компании, которая продает участки. Ну, а если у компании все в порядке, это вовсе не значит, что покупатель теперь волен делать все, что ему заблагорассудится. Строительство и эксплуатация дома в лесу или у воды регламентируется, и эти правила придется соблюдать. За удовольствие жить на природе надо платить.