Уже около года в журнале Metrinfo.ru публикуются «Ипотечные истории»: ответы экспертов на вопросы от наших читателей, связанные с ипотечным кредитованием. Формат оказался интересным, и мы решили развить его. Так что сегодня – день рождения новой рубрики, которую мы назвали «Строительные истории».
Если на вексель пролить кофе
Собираюсь приобрести квартиру в новостройке в одном из крупных новых микрорайонов Москвы. Цена меня устраивает, но застройщик отказывается оформлять по 214-му закону, предлагая «вексельную схему»: мне продадут вексель, который потом обещают погасить не деньгами, а квартирой. Хочу понять, правильно ли сказали мне знакомые юристы, что:
- если я потеряю вексель или даже просто случайно испорчу его (пролью на него кофе), то плакали мои денежки?
- компания будет иметь право дать мне не квартиру, а только сумму, указанную в векселе?
- если я откажусь брать квартиру, компания может взыскать с меня до 10% от стоимости векселя?
Что касается первого вопроса, то – по единодушному мнению наших консультантов – повода для беспокойства нет. Вексель – не наличные деньги (т.е. бумаги сугубо на предъявителя), его продажа обязательно фиксируется в бухгалтерии компании. «Даже в случае, если вексель утерян, вы можете обратиться в выдавшую его организацию и восстановить бумажку: все данные по сделке должны быть отражены и проведены в бухгалтерских документах», - отмечает Сергей Армаш, генеральный директор компании «CENTURY 21 Объединенный Капитал». «Даже если вексель украдут, никто, кроме указанного в нем лица, воспользоваться им не сможет», - добавляет Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга УК «Домостроитель». Хотя, конечно, это не повод специально портить бумагу и заливать ее кофеем…
Со вторым вопросом сложнее. По закону, вексель – это всего лишь обязательство выплатить в определенный момент определенную сумму денег. И здесь возможны два варианта. В первом вам просто продают вексель, ни о какой квартире в договоре ни слова – соответственно, обязательство застройщика погасить ценную бумагу именно квадратными метрами является исключительно вопросом честности и деловой репутации. Во втором варианте (который встречается гораздо реже), будут заключены два договора - «Предварительный договор купли-продажи квартиры» и «Договор покупки векселя». «Если они связаны между собой, предварительный договор купли-продажи подразумевает, что квартира в любом случае будет продана покупателю, а в оплату застройщик готов принять вексель, то у вас будет право получить именно квартиру», - говорит Алексей Резинкин, представитель координационного совета инициативной группы покупателей ЖК «Парковый».
В подавляющем же большинстве случаев, повторимся, вексель – это просто обязательство заплатить вам деньги, ничего более. И компания вполне может (по закону) дать вам именно деньги. Правда, обычно застройщики так не поступали. Но, напоминает Григорий Алтухов советник президента ФСК «Лидер», в середине «нулевых» годов, когда вексельные схемы были очень распространены, а цены на рынке безостановочно росли, застройщики иногда «просили» своих покупателей «доплатить» по сотне-другой долларов за кв. м на «удорожание строительства». Сегодня строительным компаниям вести себя так не с руки (цены не растут), но кто знает, что произойдет за 2-3 года, пока подойдет срок погашения вашего векселя?!
Что до последнего вопроса (10-процентного штрафа), то «на самом деле большинство застройщиков этого не делает. Ведь продать квартиру на завершающем этапе строительства можно значительно дороже, чем на раннем, что застройщику, в общем-то, выгодно, - объясняет Сергей Рябчиков, представитель ООО «Доминвест», аттестованный специалист Гильдии риэлторов Московской области. - Однако, если в договоре данный пункт обговорен, то застройщик может потребовать взыскания».
…Подводя итог: вексельная схема – дело рискованное, «мутное» (по выражению одного из наших экспертов). Связываться с ней не рекомендуется. С другой стороны, цены, предлагаемые тут застройщиками, обычно привлекательные. Стоит ли риск возможной выгоды – это каждый покупатель решает для себя сам.
Не хочу жить с переселенцами!
Хочу купить квартиру в столичной новостройке. Однако меня предупредили, что ни в коем случае нельзя попадать в один дом с «переселенцами» из хрущевок – они, мол, не хотят ни за что платить (благоустройство детской площадки, например), разведут грязь в подъездах и т.д. Я, конечно, привык думать о людях хорошо, но все-таки хотелось бы оказаться с людьми примерно одного социального уровня. Как узнать, будут ли в доме «переселенцы»?
Прежде всего, порадовала искренность ответов. Вместо принятой в наше время фарисейской политкорректности, опрошенные нами эксперты честно признали, что переселенцы – «счастье», которого желательно всеми силами избежать. «Если вам важна ликвидность квартиры, не покупайте жилье в «социальных» домах; на рынке уже были скандалы по этому поводу, - предупреждает Павел Бабанин, генеральный директор компании «CENTURY 21 Master Realty». – В качестве примера можно привести историю двух башен-новостроек на м. «Сокол»: абсолютно идентичные по планировкам, возведенные одним застройщиком, через 4 года строения стали разниться как небо и земля. В доме с частью «социальных» квартир – разрисованные лифты, изгаженные подъезды, вывороченные мусоропроводы. В полностью коммерческой башне – консьержка, цветочки в подъезде, чистота и хороший ремонт коридоров. Как следствие, цена одинаковых квартир в первом доме – 7 млн. руб., во втором – 9 млн.».
Конечно, сведения о «переселенцах» – не из числа тех, которыми застройщик добровольно и охотно станет делиться. Но выяснить можно. «Имеются ли в новостройке квартиры, предназначенные для них, можно узнать, изучив инвестиционный контракт между застройщиком и местной администрацией, - отмечает Елена Балабанова, генеральный директор компании «Veritas Real Estate». – В этом документе указывается порядок распределения жилых и нежилых помещений. Если определенная доля жилых помещений передается администрации, то, скорее всего, эти площади предназначены для «переселенцев».
Хорошим «лекарством от переселенцев» является приобретение квартиры в более дорогих домах. В них, отмечает Андрей Кузнецов, начальник юридического отдела компании «ЮИТ СитиСтрой», доля города выплачивается не метрами, а исключительно деньгами. «100% жилой площади достаются застройщику, и он не станет передавать их «переселенцам», а продаст по рыночной цене с целью получения прибыли», - говорит эксперт.
Застройщик не передает документы ТСЖ
Дом построен и сдан. Собственники создали ТСЖ. Теперь застройщик «склоняет» новосозданное ТСЖ к заключению договора со своей «карманной» Управляющей компанией. ТСЖ категорически против. Застройщик начинают тянуть время, писать ТСЖ грозные письма в стиле «вы обязаны». И, самое главное, не передает документы на дом. Хотя от ТСЖ уже написано заявление-уведомление о готовности принять дом хоть завтра.
- - Существует ли установленный законом срок передачи документации на дом от застройщика к ТСЖ?
- - Может ли застройщик уже при существующем ТСЖ создать еще и «свое» ТСЖ и передать ему дом и документы?
- - Что посоветуете делать – исходя не только из законов, но и реальной практики?
Действия застройщика в данной ситуации абсолютно незаконны – с этим согласны все. «Если ТСЖ образовано уже после сдачи дома в эксплуатацию, то передача документов застройщиком должна быть осуществлена сразу после государственной регистрации ТСЖ как юридического лица – это норма Жилищного кодекса (ЖК), - говорит Елена Балабанова («Veritas Real Estate»). – Удержание документации может рассматриваться как создание препятствий для управления многоквартирным домом. ТСЖ является независимым юридическим лицом, которое вправе заключать договоры управления по своему усмотрению либо осуществлять управление многоквартирным домом самостоятельно».
С точки зрения закона, возможность появления в доме еще одного ТСЖ исключена. «Согласно п.3 ст. 135 ЖК, число собственников, создавших товарищество, 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме», - отмечает Юрий Алексеев, председатель Совета директоров Группы компаний «ПЖИ» (г.Подольск). С другой стороны, застройщик может в судебном порядке оспорить создание существующего ТСЖ, мотивируя это нарушениями при его создании, а потом инициировать создание нового ТСЖ. «Как показывает практика, в таких ситуациях прибегают иногда даже к подделкам подписей, - «обнадеживает» Денис Щекотов, генеральный директор группы «Аудит и Право». – Всем, кто смотрит телевизор, подобные сюжеты известны».
В общем, рекомендация очень простая: обращаться в прокуратуру и суд, поскольку действия застройщика являются созданием препятствий для управления домом.
Покупка квартиры в пригородном микрорайоне
Собираюсь приобрести квартиру в пригородном микрорайоне. Застройщик выглядит надежным: за последние 10 лет построил 30 объектов, землю под нынешнее строительство выкупил на аукционе (все данные – с официального сайта застройщика).
- - Как проверить то, что застройщик говорит о себе?
- - Хорошо или плохо, что земля, на которой построены дома, находится в собственности застройщика?
- - Правда ли, что в Подмосковье квартплата и коммунальные платежи выше, чем в аналогичных домах в Москве?
- - На что еще мне следует обратить внимание при покупке? Какие вопросы задать?
Информация о застройщике – совершенно не секрет. Более того, если компания возводит и продает объект в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», информация должна быть опубликована в СМИ и интернете не менее чем за 14 дней до момента заключения договора с первым дольщиком-частным лицом. Однако, помимо официальных данных, существуют еще и неофициальные – в частности, опыт общения с данной компанией других покупателей. Здесь поистине бесценным оказывается интернет: на различных форумах можно найти отклики, причем не только рекламные, проплаченные застройщиком, но и очень даже хулительные.
Очень внимательно стоит посмотреть и на то, что происходит на стройплощадке. «Если видна бурная деятельность, ваши шансы стать собственником жилья велики, - говорит Александр Крюков, генеральный директор компании «CENTURY 21 Дом». – Напротив, если пара человек вяло ковыряется на безжизненной поляне, не слушайте ничьих уверений и остерегайтесь вкладывать деньги в такой проект». А Анастасия Панова, юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость», советует еще один способ проверки компании - основные сведения о юридическом лице может получить каждый, заказав выписку в налоговой.
Земля в собственности – несомненный плюс. По мнению Алексея Резинкина (инициативная группа покупателей ЖК «Парковый»), этот факт говорит о том, что все квартиры в этом доме будут покупаться за деньги – не будет социальных «переселенцев», о которых мы уже говорили выше.
Что до подмосковных коммунальных платежей, то они действительно выше. Правда, наши эксперты разошлись в оценках, насколько. «Ощутимой» называет разницу Алексей Резинкин. А вот Ольга Шакалова, генеральный директор инвестиционного агентства «Трамп Реал Эстейт», убеждена, речь здесь идет не более чем о нескольких сотнях рублей в месяц.
Новую квартиру затопила дырявая батарея
Купила квартиру в новом жилом доме. Через месяц после въезда в квартиру меня затопили: протек радиатор в квартире сверху. Кто несет за это ответственность?
Конкретного виновника должна определить экспертиза. Варианты такие: если радиаторы с дефектом, то отвечать должен застройщик. Если их поставил собственник при участии управляющей компании – соответственно, УК. Если же окажется, что собственник вышерасположенной квартиры проявил самодеятельность – отвечать ему.
«В любом случае, все эти нюансы не должны касаться потерпевшей стороны, - отмечает Дмитрий Филиппов, генеральный директор компании «CENTURY 21 Интеллект». – Потерпевшему надо просто написать заявление о случившемся застройщику, а копию отправить в УК. Они уже обязаны отреагировать, в течение 30 дней создать экспертную комиссию, найти виновного и возместить причиненный ущерб». Если никаких действий не предпринимается, надо обращаться в суд, добавляет эксперт. А можно подавать исковое заявление и раньше, минуя обращение к застройщику и управляющей компании.
Застройщик не регистрирует ДДУ
Приобрел квартиру по договору долевого участия, в соответствии с 214-м законом. Застройщик не хочет регистрировать мой договор отдельно – он говорит, что отнесет договоры «пачкой», когда все квартиры в доме будут проданы. Но ведь этот процесс может растянуться на год-два! Получается, что мы – покупатели «висим в воздухе». Как поступить?
Поведение застройщика в данном случае совсем не безобидно. «В соответствии с п.3 ст.4 ФЗ №214, договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, - говорит Анастасия Кузнецова, юристконсульт CENTURY 21 Street Realty. – Более того, договор считается заключенным с момента такой регистрации». Так что, по мнению эксперта, все это может говорить не только о лени застройщика, но и о более серьезных вещах: например, отсутствии необходимого пакета документов для государственной регистрации.
Линия поведения тут такая. Направляем застройщику письменную претензию – лучше сделать это по почте с уведомлением о вручении, а на почте сделать опись направляемого вложения. Эти документы потом станут доказательством, что претензия направлялась – если застройщик станет утверждать, что ничего такого от вас не получал. Далее надо составить исковое заявление в суд, прося в соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ провести регистрацию сделки. Также можно потребовать возместить убытки, вызванные задержкой в регистрации. Как отмечает Анастасия Панова («НДВ-Недвижимость»), судебная практика на сей счет уже существует, и тяжба займет несколько месяцев.
«Если застройщик держит пачку договоров, это значит, что документы оформляются в соответствии с законодательством, но застройщик его при этом нарушает – уверен Сергей Елин, Управляющий партнер группы компаний «Аудит и Право» («АИП»). – Подобный случай недавно рассматривал Высший арбитражный суд. Следует обратиться в надзорные органы, которые устанавливают крупные штрафы по отношению к застройщику. Как показывает практика, такое поведение дольщиков оказывается весьма эффективным».