Шатурский и Егорьевский районы можно без всякого преувеличения назвать «Дальним Востоком» Подмосковья. Первый из них находится в самой восточной оконечности области, второй – чуть южнее. Места эти традиционно не очень заселенные и освоенные. Районы – одни из самых крупных в Подмосковье по площади, а население Егорьевского составляет менее 100 тыс. чел., а Шатурского – вообще 70 тысяч. Впрочем, в наше время, когда все стонут от изобилия вокруг людей, это становится не недостатком, а благом.
Местоположение: далековато будет…
У Егорьевска оно получше – город расположен «всего» в 80 км от МКАД (официальное расстояние, измеряемое, как известно, от центра столицы, составляет 101 км). С Москвой Егорьевск связывает «именное» Егорьевское шоссе. Трасса в целом в хорошем состоянии, но узкая – всего по одной полосе движения в каждую сторону. Плюс неизбежные в наше время пробки, особенно на самых ближних подступах к Москве. Поэтому мнения о времени в пути у наших экспертов разошлись: оптимисты говорили о 1,5-2 часах. Пессимисты, к числу которых можно отнести Наталью Бланкову, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», настаивают на 2-2,5 часах.
Альтернативой автотранспорту выступает железная дорога – электрички до Егорьевска ходят от Казанского вокзала. Среднее время – 2 часа, но сейчас есть дополнительная проблема. Как рассказали нам эксперты ООО «Жилстрой», в настоящий момент производится замена рельсов, так что попасть в город можно только через другой населенный пункт - Куровское – а это еще полчаса. К счастью, ремонтные работы, как и все в этой жизни, когда-нибудь завершатся.
Шатура еще дальше – на 23 км. Железная дорога (того же Казанского направления), миновав Егорьевск, проходит и через Шатуру. На автомобиле можно добраться по ответвлению от Егорьевского шоссе. В 43 км от города проходит трасса А108 (Большое бетонное кольцо).
«В целом в оба города ходят электрички, налажено автобусное сообщение с Москвой (от м. «Выхино» и «Партизанская»), а также Рязанью и соседними райцентрами, - подводит итог Наталья Бланкова. – Но из-за значительного удаления транспортную доступность следует признать невысокой».
Экология: душа радуется
Природа этих мест – выше всяких похвал. Примерно половина территории обоих районов покрыты лесами – в основном, сосновыми. Много озер и рек. Среди водоемов в Шатурском районе встречаются «рекордсмены» Московской области: так, озеро Святое является самым большим по площади (1051 га), Дубовое – самое длинное (10 км), а водоем с не очень благозвучным названием Смердячье достигает в глубину 40-50 м. Из животных в здешних лесах можно встретить не только привычных москвичам зайцев и белок, но бобров, горностаев и даже рысей. Определенным недостатком здешней природы следует назвать заболоченность и большие залежи торфа. Когда горят торфяники (как это было в 2002 году и – помнят люди постарше – в 1972-м) – плохо приходится всем.
Что до экологии самих городов, то она тоже в порядке: местная промышленность и автомобильный парк просто не в состоянии испортить мощное влияние соседних лесов. Из промышленных предприятий самым знаменитым является, вероятно, «Шатура-мебель». Есть еще Шатурская ГРЭС, объединение «Шатурторф» — добыча и переработка энергетического и почвенного торфа, несколько предприятий легкой промышленности. В Егорьевске – механические и деревообрабатывающие производства, мясокомбинат, пивоваренный завод, обувная фабрика «Котофей», косметическая компания Green Mama.
Инфраструктура: необходимое есть
Инфраструктура обоих городов, по словам наших экспертов, развита хорошо – даже на удивление, учитывая отдаленность от Москвы. Есть магазины крупных сетей – как продовольственных («Пятерочка», «Копейка», «Дикси»), так и промтоварных («Техносила», «Эксперт», «Эльдорадо»). «Шатура – один из немногих подмосковных городов, не испытывающий дефицита детских садов: здесь их 14, - говорит Сергей Грудолов, ведущий аналитик ФСК «Лидер». – Также в городе есть фитнес-центр и достаточно современный дворец спорта». В Егорьевске ситуация похуже: мало мест в детских садах. «Учитывая финансовые проблемы Московской области, решение этих задач в ближайшей перспективе вряд ли представляется возможным», - предрекает эксперт. Зато, отмечают специалисты компании «Егорьевский дом недвижимости», есть свой кинотеатр «Комета», построенный в 2008 году Дворец спорта. А местный Историко-художественный музей стал победителем конкурса «Меняющийся музей в меняющемся мире», получив грант от фонда Потанина.
В целом, ситуация такова: все необходимое для жизни в обоих городах есть. А за различными изысками вроде 3D кинотеатров придется, конечно, отправляться в Москву.
Вторичный рынок: цены очень близкие
История описываемых нами городов различна. Егорьевск в конце XIX века стал одним из центров российского старообрядчества. Стараниями тогдашнего городского головы Никифора Бардыгина он считался одним из самых благоустроенных городов Московской губернии. Центральные улицы до наших дней сохраняют исторический облик. Шатура же до 1917 года была небольшим поселком, старой застройки здесь просто нет.
Нынешнее состояние рынка тоже довольно разное. В Шатуре, по словам Натальи Бланковой («Пересвет-Инвест»), большинство предложений – это 2- и 5-этажные блочные и кирпичные дома постройки первой половины прошлого века. Более современных 9-10-12 этажных кирпичных и панельных домов совсем немного – около 20%. В Егорьевске же старый фонд составляет лишь примерно половину, а вторая половину – более современные здания.
Что касается цен, то, цена 1 кв. м на вторичном рынке в Шатуре составляет 41,5 тыс. руб., в Егорьевске – около 40 тыс. руб. Средняя цена однокомнатной квартиры в обоих городах составляет 1,5 млн. руб. («вилка» называлась от 1 до 1,8 млн.), двухкомнатной - 1,6-2,5 млн. руб., «трешки» - 2,3-3,4 млн. руб.
Новостройки: немного, но есть
Строительный бум, наблюдающийся в последнее десятилетие в Москве и Ближнем Подмосковье, до отдаленных окраин области еще не докатился. Тем не менее, первые новые проекты появляются и здесь. «В Шатуре, - рассказывает Сергей Грудолов (ФСК «Лидер»), в последние годы появилось сразу нескольких жилых комплексов. В их числе новостройки на улице Войкова,улице Академической,ЖК «Золотой Журавль». По словам эксперта, это невысокие (до 14 этажей), но достаточно современные и комфортные комплексы.
Во втором городе, по словам экспертов «Егорьевского дома недвижимости», строящиеся в последние несколько лет здания – в основной своей массе 9-этажные кирпичные дома. От того, что продается на вторичном рынке, они разительно отличаются: площади однокомнатных квартир в них составляют около 40 кв. м, а «трешек» – 80 «квадратов». Особенно впечатляют 11-17-метровые кухни – на фоне максимум 9 кв. м в старых зданиях. Квартиры эти в большинстве случаев приобретаются уже с муниципальной отделкой.
Если говорить о совсем новых, находящихся в продаже объектах, то на сегодня в Шатуре, по словам Натальи Бланковой («Пересвет-Инвест») имеется лишь один объект - 9-этажный монолитно-кирпичный дом. Средняя цена в нем составляет 41 тыс. руб. за кв. м: однокомнатную квартиру можно купить за 1,7-2,15 млн. руб., двухкомнатную – за 2,5-2,8 млн. руб., трехкомнатную – за 3,1-3,7 млн. руб.
В ближайших планах, добавляет Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель», открытие продаж в ЖК «Старый Город». Объект расположен очень удачно – в центре, на ул. Интернациональная. Реализует его компания «Шатуравто». Всего предусмотрено строительство 5 корпусов, в первую очередь (планируемый срок сдачи – IV кв. 2011 года) войдет 12-этажная башня и 4-секционный 9-этажный дом с двухуровневыми квартирами в мансарде. Анонсируемые цены за 1 кв. м: 1-комн. квартиры (48,5 кв. м) – 32 тыс. руб., 2-комн. (72 кв. м) – 32 тыс. руб., 3-комн. (88,5 кв. м) – 30,8 тыс. руб.
В Егорьевске, продолжает Ольга Гусева, на ул. Профсоюзная Воскресенский домостроительный комбинат недавно сдал 10-этажный кирпично-каркасный дом серии И-1724. На сегодня в продаже остались только однокомнатные квартиры площадью 42,4 кв. м и «двушки» по 72,2 кв. м. Цена 1 кв. м, вне зависимости от площади, одна – 37,5 тыс. руб.
По адресу ул. Сосновая, 4а компания «Жилстрой» сдала 9-этажный кирпично-каркасный дом. В продаже остались 1- и 2-комнатные квартиры стоимостью 35-36 тыс. руб. за кв. м. На стадии завершения находится еще один проект компании – 9-этажный 3-секционный кирпично-каркасный дом (корпус 15а в мкр. 4). Получение разрешения на ввод в эксплуатацию дома ожидают со дня на день. Квартиры в новом доме сдаются с отштукатуренными стенами, со стяжкой и электроразводкой. В продаже имеются однокомнатные (43,8 кв. м), двухкомнатные (56-68 кв. м) и трехкомнатные (73-86 кв. м) квартиры, стоимость 1 кв. м везде одинаковая – 40 тыс. руб. При приобретении этих объектов возможна ипотека Сбербанка России.
Резюме от портала Metrinfo.ru
Квартира в Шатуре или Егорьевске – это, конечно, очень на любителя. С одной стороны, фантастически низкие (по московским меркам) цены, прекрасная природа вокруг, спокойный и размеренный ритм жизни. С другой – расстояние, практически начисто исключающее возможность ежедневно ездить на работу в Москву. В общем, вариант для пенсионеров, людей, работающих дистанционно. А также амбициозных приезжих из дальних областей России, для которых и такая квартира в Московской области – лучше, чем ничего.
Что же до инвестиционного потенциала, то трудно не согласиться с Еленой Березкиной, маркетологом инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», считающей, что цены на недвижимость здесь станут расти с началом подъема экономики Московской области в целом. Вряд ли раньше.