Похоже, что российские граждане за последние годы обзавелись жильем в самых экзотических странах. А как же Родина? Есть ведь и у нас теплые места! Конечно, российские курорты уступают иностранным, по комфорту, но ведь все-таки не все россияне хотят отдыхать и жить за рубежом. Патриоты в родном отечестве, естественно, есть, а какое жилье они могут купить на российских курортах и по каким ценам – об этом мы сегодня и расскажем.
Довольно подробную статью о тенденциях российского курортного рынка портал о недвижимости Metrinfo.ru опубликовал на прошлой неделе: «Курорты России: недвижимость для отдыха с комфортом. Что было, есть и будет на этом рынке». В этом материале мы продолжим тему.
Город Олимпиады
Начнем с Краснодарского края. Самый застраиваемый город на Черноморском побережье - Сочи. Но и самый дорогой: «Цена квадратного метра начинается от 35 000 руб.», - сообщает Игорь Индриксонс, директор департамента зарубежных инвестиций компании IntermarkSavills. «Среднее значение цены – 87 тыс. руб./м кв., а максимальное – 230 тыс. руб.», - добавляет Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group.
По самым дешевым ценам предлагается «вторичка» - пятиэтажки и частные дома прошлого века небольшого метража. Современные объекты значительно дороже. Ведь Сочи давно стал символом престижа, в советские годы это был один из самых благоустроенных и веселых городов СССР, а в наше время здесь появились дорогие пятизвездочные отели и развлекательная инфраструктура высокого уровня. К тому же по соседству - резиденция президента РФ и самый известный российский горнолыжный курорт. «В России нет другой туристско-рекреационной зоны, которая по значимости и специфике может сравниться с Сочи», - говорит Ирина Ротачева, заместитель генерального директора компании Delta estate. Кроме того, со «столичным» будущим Сочи связывают надежды на дальнейшее развитие инфраструктуры и совершенствование транспортной системы.
Жилье в Сочи было какое-то время весьма востребованным, но из-за кризиса спрос на него все-таки упал. Основная причина этого – отсутствие экономичных квадратных метров: «Рынок дорогого жилья формировался в расчете на рост экономики и в непростых экономических условиях не находит своего покупателя», - свидетельствует Ирина Ротачева (Delta estate). К тому же по нынешним ценам. Они хоть и снизились, но большинство экспертов признают их необоснованно завышенными, ведь инфраструктура города все равно пока не способна удовлетворить высокие требования обеспеченных покупателей.
Сегодня на первичном рынке в Сочи можно купить квартиры (и доли в строящихся проектах) в мало- и многоэтажных в основном монолитно-кирпичных домах, коттеджи и виллы, а также апартаменты в отельных комплексах. На вторичном рынке вариантов масса: от скромных «хрущевок» до многокомнатных апартаментов с видом на море. Качественных объектов немного. Так, если метр стоит около 45 тыс. руб., то, скорее всего, в квартире придется делать серьезный ремонт. Да и более дорогие предложения (75-80 тыс. руб. за квадрат) обычно требуют ремонта. Дополнительных расходов не избежать и при покупке квартиры в «клубных» домах, где обустройство придомовой территории ложится на плечи собственников жилья.
Из наиболее качественных новостроек сегодня в Сочи можно выделить жилые комплексы «Дом Пионер», «Королевский парк», «Парк Горького», «Ривьера», «Сани Хилл», «Идеал Хаус» и некоторые другие.
Например, «Дом Пионер» - это недавно сданный ГК архитектурный ансамбль эконом-класса из двух 20-этажных башен, объединенных 2-этажным стилобатом. В ЖК предлагаются одноуровневые и двухуровневые квартиры, и пентхаусы, а стоимость квадратного метра начинается от 77 тыс. руб.
А в ЖК бизнес-класса «Идеал Хаус» цена начинается от 90 тыс. руб. Дом, расположенный в Хостинском районе сдан уже около года назад, но и сегодня там можно купить студио, квартиры с одной и двумя спальнями. Площадь самой маленькой квартиры - 67 кв. м, а самой большой - 275 кв.м. Практически из каждой квартиры открывается замечательный вид, а на территории комплекса расположены бассейн, ресторан, фитнесс-клуб, развлекательный и бизнес центры и парковка.
Жилой комплекс «Парк Горького» располагается в деловом центре Сочи, неподалеку от желзнодорожного вокзала, Курортного проспекта и центральной набережной. Жилой дом состоит из трех секций, причем каждая – это отдельно стоящее здание. Квартиры - одно-, двух- и трехкомнатные площадью от 44 до 96,5 квадратных метров. Из окон открывается панорамы кавказских гор с одной стороны и города - с другой стороны. Обширная территория комплекса представляет собой парк. Минимальная стоимость квартиры – 3,5 млн. рублей.
Ну, а каковы же возможности здесь для частного инвестора? По словам Михаила Щедрина, исполнительного директора ООО «Сакс», кризис снизил предложение и здесь. Строящиеся дома в центре города можно пересчитать по пальцам одной руки. Но застройщики еще дают скидки, а волна летнего спроса пока не вызвала повышения цен. Однако возможен такой сценарий: строить в городе разрешат только до 1 января 2013 года (чтобы стройки не портили вид олимпийской столицы). «В этом случае спрос будет расти, а количество квартир останется неизменным», – прогнозирует эксперт. Если стройки в Сочи действительно замрут, то, предполагает наш комментатор, доходность вложений в недвижимость, возможно, будет исчисляться десятками, а то и сотнями процентов, но гарантировать этого, естественно, нельзя.
Впрочем, что будет с недвижимостью потом, когда Олимпиада закончится, - четкого ответа на этот вопрос пока никто не дает. А пока жилье в Сочи, причем рядом с морем может приносить от 3-4% в год, как утверждает Игорь Индриксонс (IntermarkSavills).
Лучшие дома у моря
Что интересно, самые лучшие проекты, выделенные нашими экспертами, находятся как раз не в Сочи, а в Геленджике и Туапсинском районе.
Геленджик, пожалуй, самый динамично развивающийся город Краснодарского края. «Здесь решены основные проблемы с водоснабжением и электричеством; строится новый аэропорт (открыться должен в мае – от ред.), расширяется зона увеселительных заведений и мест вечернего отдыха; возводятся коттеджные городки и многоэтажные дома», - рассказывает Михаил Щедрин («Сакс»). «Также заявлено открытие первого в Краснодарском крае пятизвездочного отеля под управлением международного гостиничного оператора Hilton», - добавляет Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Из интересных объектов эксперты выделили строящийся ЖК «Сады морей». Это комплекс прибрежных апартаментов бизнес-класса с 2- и 3-комнатными одноуровневыми и двухуровневыми квартирами, а также студио: «На 4,8 га расположатся семь жилых корпусов, наземные парковки, открытый бассейн, теннисные корты, детская площадка, а также лесопарковая зона с ландшафтным дизайном», - рассказывает Ольга Широкова. Будут здесь и магазины, и службы быта, и фитнес-центр и даже собственный пляж, а в каждой квартире предусмотрена просторная терраса. Однако для инвестиций этот проект не подходит – цены на сегодня уже высокие. Так, студио площадью 50,6 м кв. в главном корпусе «Клод Моне» стоит около 10 млн. руб., а самые дешевые апартаменты можно купить за 7,8 млн. руб. Это будет либо двухкомнатная квартира площадью 86,7 м кв. либо трешка площадью 78 м кв.
Еще один заслуживающий внимания объект, и, по мнению Ольги Широковой (Blackwood), как раз подходящий для инвестиций – масштабный курортный комплекс «Costa Rusa» в Туапсинском районе в двух часах езды от Краснодара, который раскинется на площади в 72 га. Это будет целый город с 14 кварталами, поликлиникой, детским садом, школой, аквапарком, гостиницами, жилыми домами, таунхаусами, теннисными кортами, спортивными площадками, ресторанами, бутиками и торговыми центрами, а также стоянкой для яхт на 730 мест. «Проект интересен комплексностью подхода: широким выбором типов недвижимости, составом инфраструктуры, а также уникальными природно-климатическими условиями», - полагает Илья Володько (MACON Realty Group). «И в отличие от многих других новых объектов инфраструктура здесь уже создана и успешно функционирует», - добавляет Ольга Широкова.
Одно «но» - в кризис проект был заморожен, и его реализация была возобновлена лишь в феврале текущего года. Сегодня квартиру с одной спальней площадью 86 м кв. в первом корпусе можно купить за 5,4 млн. руб., а роскошные четырехкомнатные апартаменты площадью 374,95 м кв. обойдутся в 26,9 млн. руб.
В горах и на водах
Если на Черноморском побережье, приложив определенные усилия, можно найти достойный объект, то на горнолыжных курортах и в районе КМВ предложение крайне ограничено. «Курортная недвижимость Кавказских Минеральных Вод, конечно, привлекательна с точки зрения близости к уникальным лечебно-оздоровительным ресурсам, но ее практически нет на рынке», - говорит Ольга Широкова (Blackwood). В основном предлагается «вторичка» в частном секторе и в довольно старых домах прошлого века по цене от 30 тыс. руб. за квадратный метр.
Среди новостроек же можно выделить, например, дом в Кисловодске на улице Кирова, рядом с санаториями «Целебный Нарзан» и «Виктория». Район отличается развитой инфраструктурой, в окрестностях много магазинов, сервисных служб, кафе и ресторанов, лечебниц и развлекательно-досуговых комплексов, а также совсем недалеко находится знаменитая Парковая аллея и павильон с минеральными водами. Однако свободных квартир в доме осталось немного, они сдаются без отделки и даже без перегородок, а цены начинаются от 37 тыс. руб. за м кв.
На горнолыжных курортах ситуация еще хуже, здесь жилье новое, но его очень мало, к тому же очень слабо развита инфраструктура. В основном строятся отдельные коттеджи и коттеджные поселки из 7-12 частных домиков. Исключение составляет, пожалуй, лишь один объект - жилой комплекс премиум класса «Катерина Альпик» (застройщик компаний «ЮМАКО») в Красной Поляне, в долине реки Мзымта, в 2,5 км от первой очереди горнолыжного подъемника (3-5 минут на машине) и в 40 минутах езды от побережья.
Фактически это апарт-отель, в девяти жилых зданиях которого расположено 160 квартир метражом от 34 до 184 кв.м., причем с развитой инфраструктурой. Здесь есть SPA-комплекс, крытые бассейны, бильярд, ресторан, зимний сад и каминный зал, минимаркет и т.д. В корпусах предусмотрена автономная система отопления, водоснабжения и канализации, а все квартиры отличаются удобными планировками и восхитительными видами на горы, в каждой есть просторная терраса. Сегодня можно купить 65 апартаментов. Стоят они, солидно - например, квартира с двумя спальнями площадью 180 кв. м обойдется примерно в 1,5 млн. долларов США. Но могут принести неплохой доход: «По-моему, это единственный курортный объект в России, имеющий инвестиционную привлекательность. Сдача апартаментов в аренду может принести 7-10%, причем и в летние месяцы недвижимость не будет простаивать за счет корпоративных клиентов, проводящих здесь различные конференции», - говорит Игорь Индриксонс (IntermarkSavills).
Резюме портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Рынок российской курортной недвижимости, конечно, нельзя назвать очень развитым и близким к совершенству: достойных предложений мало, качество строительства довольно низкое, на вторичном рынке преобладает некомфортное жилье прошлого века, а на первичном - в основном объекты бизнес и премиум-классов, многим недоступные, к тому же инфраструктура российских курортов оставляет желать лучшего. Возможно, рынок курортной недвижимости – это как раз та сфера, которой кризис будет только на пользу: из-за снижения спроса, отмеченного экспертами, повысится качество строящихся объектов и число бюджетных предложений.