Россияне часто задумываются о домике или хотя бы квартире на лоне первозданной природы, подальше от шумных мегаполисов. В основном выбор покупателей падает на зарубежные страны, а ведь и в родном отечестве есть города-курорты, живописные озера и величественные горы, не говоря уже о полях, лугах и лесных чащах. Что сегодня происходит на российском рынке курортной недвижимости? И какова перспектива инвестиций?
На эти вопросы постарался ответить портал о недвижимости Metrinfo.ru.
Российские курорты
Курортов в России на самом деле не много, а с развитой инфраструктурой и шикарными отелями - вообще единицы, а уж таких, чтобы можно было развлекаться и отдыхать круглый год, и вовсе нет. «Под определение «курорт» подойдет Ейск, Азов, Анапа, Геленджик, Туапсинский район, Сочи, Владивосток. Причем, самый «раскрученный» бренд - отнюдь не Сочи, а «Курорты Краснодарского края», которые с особым успехом и шутками рекламирует вождь КВНщиков планеты Александр Васильевич Масляков, - говорит Михаил Щедрин, исполнительный директор ООО «Сакс», - именно эти южные города России являются «жемчужным ожерельем», привлекающим патриотично настроенных туристов».
К ним еще можно прибавить курорты Кавказских Минеральных Вод (КМВ) и немногочисленные горнолыжные курорты (Красная поляна, Приэльбрусье, Яхрома и т.п.). Что любопытно, многие эксперты к курортной зоне относят и Подмосковье. Можно, конечно, пошутить, что на безрыбье и рак рыба, но в подмосковные санатории действительно приезжает много отдыхающих, причем не только из Москвы и соседних областей, но и со всей России. Совсем небольшой поток туристов и отдыхающих наблюдается также на побережье Байкала и на Алтае, и на этом список российских курортов можно закончить. И конечно, далеко не везде отдыхающие готовы покупать недвижимость.
«Среди видов отдыха во всем мире лидер по числу туристов - морской пляжный отдых. Объем этого сегмента несопоставим с любыми другими, даже с популярными горными лыжами. И в России основная часть покупателей курортного жилья стремится приобрести недвижимость в прибрежных зонах», - утверждает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group. Таких зон в России две – побережье Азовского моря и Черноморское побережье. Предпочтение отдается курортам Черного моря, - там лучше инфраструктура, длиннее купальный сезон и больше заслуживающих внимание объектов: «Ейск и Азов в плане недвижимости могут предложить совсем немногое, а города Черноморского побережья на данный момент пестрят предложениями различными по цене, этажности, качеству и относительной инвестиционной привлекательности», - сообщает Михаил Щедрин (ООО «Сакс»). «Примерно 40% клиентских запросов касаются рынка Сочи, а 30% практически равномерно распределены между Геленджиком, Анапой, Туапсе и прилегающими территориями», - добавляет Ирина Ротачева, заместитель генерального директора компании Delta estate. Оставшиеся 30% делятся между остальными городами и поселками Черноморского взморья.
Второй по популярности район у покупателей отечественной курортной недвижимости - Подмосковье: «Объекты, расположенные вблизи крупных подмосковных развлекательных и горнолыжных курортов, тематических парков, санаториев и домов отдыха стали пользоваться спросом, начиная с 2006-2007 гг. И эти объекты приобретаются для отдыха, а не постоянного проживания, поэтому их в полной мере можно отнести к курортной недвижимости», - утверждает Илья Володько (MACON Realty Group). Третье место в предпочтениях покупателей делят Кавказские Минеральные Воды и горнолыжные курорты (не в Подмосковье).
Рыночные особенности
Черноморское побережье за последние годы развивался лучше других курортов и, пожалуй, только здесь ведется более-менее активное строительство, хотя кризис и снизил его темпы. В докризисные годы предложение, особенно в популярных городах Краснодарского края, увеличилось, но на сегодня многие достойные объекты проданы, а нового жилья строят немного, и стоимость его довольно высока. «Средние цены на объекты курортной недвижимости в наиболее популярных районах (например, Сочи, Геленджик, Подмосковье) находятся в диапазоне 80-120 тыс. руб. за кв. метр.
В менее развитых зонах (например, Белокуриха, отдельные районы КМВ) стоимость метра колеблется от 35 до 60 тыс. руб.», - сообщает Илья Володько. На цены повлиял кризис, в среднем они снизились на 30-35%. «Это больше, чем по рынку городского жилья. Ведь покупка курортных объектов не является острой необходимостью. В условиях снижения доходов и неопределенности перспектив такие покупки откладываются в первую очередь», - рассуждает Илья Володько (MACON Realty Group). Правда, как утверждает Игорь Индриксонс, директор департамента зарубежных инвестиций компании IntermarkSavills, на качественные и готовые объекты цены снизились незначительно – на 3-4%, а цены на проекты у горнолыжных трасс (например, «Катерина Альпик» в Красной поляне) вообще не претерпели серьезной коррекции.
Между тем на рынке мало объектов эконом-класса, которые и могли бы вызвать интерес покупателя. Предлагаются в основном объекты бизнес и премиум-классов: квартиры во много- и малоэтажных домах, коттеджи, таунхаусы, виллы, а на побережье Черного моря - еще и дома, включенные в состав курортных комплексов с развитой инфраструктурой, но, причем, весьма просторные. «Девелоперы чаще предлагают апартаменты и коттеджи больших площадей. Но сезонный характер их использования не предполагает необходимость в таком метраже» - разъясняет ситуацию Илья Володько. И если до кризиса покупатели не особенно «морочились» размерами своей недвижимости, то сегодня они намерены приобретать только то, что жестко отвечает их представлениям о балансе цена/качество.
А таких предложений как раз и немного, поэтому спрос снижается. Тем не менее, у покупателя есть потребность в курортной недвижимости эконом-класса, но современной и удобной.
Еще одна особенность российского рынка курортной недвижимости – не оформленная должным образом документация и низкое качество объектов. «Проблема всех городов Черноморского побережья – законность строительства. И речь не только о возможности приобретения жилья сразу и в собственность, но и о соответствии построенного объекта разрешению на строительство, заключению стройэкспертизы, основным, и даже больше, - элементарным строительным и санитарным нормам и правилам. Например, в Сочи, наибольшим спросом пользуется частное домостроение, и только 5% объектов имеют хоть какую-то техническую документацию на начало строительства, и это при том, что «южная столица России» расположена на одном из сейсмических поясов планеты. И нельзя не вспомнить о полном отсутствии нормальных парковочных мест и придомовых территорий», - говорит Михаил Щедрин («Сакс»).
Между тем, считает эксперт, ситуация с легальностью строительства в Сочи еще не самая ужасная: «Больше половины строек в Сочи незаконна и сдается в эксплуатацию по суду, но все же есть 15-20% оформленных должным образом объектов».
В других городах Черноморского взморья доля незаконного строительства выше, а объектов строится меньше. «Наиболее динамично (помимо Сочи) развивается рынок недвижимости в Геленджике, который получил федеральный гранд на развитие. Анапа по-прежнему остается основным детским курортом и недвижимости для инвесторов здесь совсем мало, да и та в частном секторе непонятного происхождения, хотя встречаются и уникальные экспонаты архитектурного зодчества», - рассказывает Михаил Щедрин. Не очень активно, но все-таки развивается рынок недвижимости в Туапсинском районе, на первичном рынке здесь в основном предлагаются таунхаусы и коттеджные поселки, на вторичном – частные дома. Однако именно здесь было начато строительство лучшего по оценкам многих экспертов курортного комплекса - «Costa Rusa».
В менее популярных городах объемы строительства еще ниже и чаще всего предлагаются объекты на вторичном рынке – частные дома 30-40-летней давности и квартиры в многоквартирных домах этого же периода. Подобная ситуация наблюдается и на Кавказских Минеральных водах. Мало объектов вблизи горнолыжных трасс. Сравнительно много предложений, помимо Сочи и Геленджика лишь в Подмосковье. Здесь предлагаются в основном дачи, таунхаусы, коттеджные поселки и частные современные дома. Экономичных предложений тоже немного, чаще предлагают жилье бизнес-класса. К жилью обычно прилагается участок земли, площадью от 0,5 соток до нескольких га, средняя цена колеблется от 55 до 120 тыс. руб. за кв.метр.
Инвестиционные ожидания
Поскольку строительство новых домов, соответствующих современным требованиям комфорта, на российских курортах довольно неактивно, а инфраструктура желает лучшего, российская курортная недвижимость пока вряд ли обеспечит хороший доход (за исключением нескольких объектов). Все эксперты рынка сходятся во мнении, что сегодня покупать жилье на отечественных курортах (в том числе и в Подмосковье) стоит только для отдыха и собственного проживания.
Неплохой доход может принести только гостиничная недвижимость. «Инвестирование в рекреационный сегмент даже в условиях кризиса остается интересным. Его доходность - примерно 14-16% годовых, что даже выше московских аналогов. При этом срок окупаемости рекреационных объектов – 6-7 лет», - говорит Ирина Ротачева (Delta estate). «А покупку курортного жилья можно рассматривать скорее как способ сохранения денежных средств, а не как источник их преумножения. Горизонт инвестирования должен составлять не менее 5-7 лет, только в этом случае объект сможет обеспечить достаточно высокую доходность», - полагает Илья Володько (MACON Realty Group). И то только при условии, что он выбран правильно, т.е. отличается высоким качеством, но стоит сравнительно недорого.
«Лучшим соотношением «цена/качество» на сегодня отличаются объекты в 20-30 км от Сочи», - говорит Игорь Индриксонс (IntermarkSavills), но более резкого скачка цен можно ожидать, конечно же, от столицы Олимпийских игр 2014 г. «Здесь будет активно развиваться инфраструктура, и наверняка придут новые застройщики», - полагает эксперт. Причем, по мнению Ильи Володько (MACON Realty Group). появится больше объектов эконом-класса. «Город неизбежно будет развиваться и в ближайшие десятилетия ему суждено быть главным российским курортом. Однако инвестирование в недвижимость Сочи требует хорошего знания рынка и внимательного анализа предложений», - говорит Илья Володько.
Более радикально по отношению к Сочи настроены эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости». Дело в том, что именно Сочи оказался яркой иллюстрацией к тому, как может надуваться «инвестиционный пузырь». Цены на местную недвижимость одно время обгоняли даже столичные, а под влиянием кризиса просели глубже московских. Потому что реального фундамента для прыжка цен вверх не было - одни эмоции, основанные на том, что Сочи будет столицей Олимпийских Игр 2014 год. Построить намечено много, но кто будет покупать? И, главное – кому потом будет перепродавать? Внутреннего спроса ведь практически нет, вся надежда на то, что покупать жилье будут «не местные». А судя по тому, что рассказали в нашей статье комментаторы – «патриотичных» покупателей не так уж и много.
Что касается остального Черноморского побережья, то, Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood ожидает здесь повышения цен: «Предложение сейчас снижается, новых проектов практически нет, а старые, пусть медленнее, чем до кризиса, постепенно уходят с рынка. Очевидно, что всплеск цен неизбежен. Правда, с высокой вероятностью он не станет долгосрочным трендом». Более стабильного роста можно ждать от КВМ. Это район с мощным потенциалом, т.к. он наиболее дефицитен в плане выбора недвижимости, пока не отличается богатой инфраструктурой, но обладает прекрасной лечебной и оздоровительной базой, а значит, с большой долей вероятности будет развиваться. Впрочем, это произойдет в очень отдаленной перспективе. «Также рисковыми, но перспективными являются инвестиции в районы, где планируется создание особых экономических зон - Анапа, Алтай, Байкал и Калининград. Но данные вложения также должны быть долгосрочными», - говорит Илья Володько (MACON Realty Group). Стоимость «входа» на эти рынки пока еще сравнительно невелика, но риск значительно выше. «Вообще для тех, кто хочет заработать на опережающем росте цен, следует искать новые, еще не раскрученные рынки. Но и стараться оценивать риски подобных инвестиций: классическое правило доходность-риск за отдельными исключениями действует практически всегда и везде», - предупреждает Ольга Широкова (Blackwood).
Резюме портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Сегодня рынок российской курортной недвижимости вряд ли можно считать развитым. Заметно и влияние кризиса: отдельные стройки были заморожены, новых проектов практически не возводится, предложение существенно сократилось, а вместе с тем упал и спрос. Таким образом сейчас наблюдается некое затишье, и в текущем году ситуация коренным образом вряд ли изменится. Далее с большой долей вероятности подорожают объекты в Сочи и в Подмосковье, а в очень отдаленной перспективе будет развиваться рынок недвижимости Кавказских Минеральных Вод. Также рост возможен на Байкале и в Калининграде. Между тем наши эксперты хором говорят – на наших курортах покупать недвижимость стоит только лишь «для себя», но не «для инвестиций». Покупайте и отдыхайте с удовольствием.