Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», регулирующему взаимоотношения застройщиков и дольщиков в этом году исполнится 5 лет. С каждым годом число строительных компаний, работающих в рамках этого закона, увеличивается, и все чаще квартиры реализуются в соответствие с его правилами, а не по «серым» схемам. Но часть застройщиков, и весьма значительная, продолжает обходить закон, защищающий права дольщиков самым лучшим на сегодняшний день образом.
Кто строит по закону? Почему по нему работают не все застройщики и когда перейдут все? В этих вопросах разбирается портал о недвижимости Метринфо.
Они строят по 214
Данные о том, сколько компаний и сколько квартир строится по 214 ФЗ, у разных источников разнятся. По сведениям Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» в 2006 г. по количеству заключенных договоров долевого участия лидировал Краснодарский край, а Москва и Московская область отставали от него почти в 2 раза, в Санкт-Петербурге в то время по 214 закону вообще не строили. В 2007 г. в Подмосковье по договорам долевого строительства возводилось в среднем 15% квартир, а в Москве – 9,2%. За 2008-2009 г.г. цифры изменились. В Питере последователей 214 закона явно стало больше, сегодня договоры долевого участия со своими покупателями там заключают 35 компаний, и почти треть домов возводится по закону. Некоторые эксперты утверждают, что в Москве около 90% домов строятся по «серым» схемам, другие считают, что доля «незаконного» строительства значительно ниже, правда, часто при подведении итогов учитывается не только Москва, но и Подмосковье, где процент новостроек, возводимых по закону, выше. Так, в ближайшем Подмосковье в 2009 г. по 214 закону строилось около 20% домов, а в более удаленных городах – около 58%.
«По данным Министерства строительного комплекса Московской области, по договору долевого участия в строительстве в Московском регионе работает около 88% компаний», - сообщает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель». Однако это вовсе не означает, что все свои объекты компании, чтящие закон, строят в соответствие с ним. На рынке наблюдается такая тенденция: даже если один объект из нескольких у девелопера «законный», он гордо заявляет, что работает по 214 закону, ведь такое утверждение поднимает репутацию в глазах покупателей, желающих быть защищенными, особенно в нынешней экономической ситуации. Так и получается, что в соответствие с законом строят практически все строительные компании столицы, а по договорам долевого участия реализуется менее трети всех новостроек. Но конечно, на рынке присутствуют и застройщики, строящие в соответствие с законом все свои объекты.
В 2009 г. договоры долевого участия со своими дольщика заключали, например, Русский дом недвижимости, Яртт Девелопмент, Доминвест (все объекты), Пересвет Инвест, ФСК «Лидер» (все объекты), СТД Девелопмент, ЮИТ Лентек (все объекты), Жилстрой Сервис, Арсенал Холдинг, Велес Капитал Девелопмент, ЗАО «Мосстройреконструкция» и др. Компаний, строящих хотя бы часть объектов по закону, сегодня действительно не мало. «На всех наших объектах мы стараемся по возможности использовать 214 закон. Один из наших ключевых объектов – ЖК «Зодиак» с самого начала продаж предполагал заключение договоров долевого участия. И по объектам, где ФСК «Лидер» являемся соинвестором, мы убеждаем застройщика перейти на 214 закон. Первые договора долевого участия мы заключали еще в 2006 году, но тогда их количество было невелико. Массово же договора долевого участия стали заключаться во 2-ой половине 2007 года», - рассказывает Григорий Алтухов Советник президента ФСК «Лидер». «А мы перешли на работу по 214 закону, как только смогли начать регистрацию договоров долевого участия в Регистрационной службе, потому что хотели соблюдать законодательство. И у закона есть положительные моменты. Во-первых, снимается проблема регистрации прав собственников квартир (точнее, она «размазывается» на период строительства), во-вторых, исключены двойные продажи, в-третьих, большое доверие покупателей», - свидетельствует Сергей Рябчиков, полномочный представитель ООО «Доминвест».
«Законный» застройщик
Обычно застройщики, строящие в соответствие с 214 законом, - это крупные компании, давно работающие на рынке и имеющие достаточно много собственных средств, чтобы начать строительство. Часто такие компании возводят только элитное жилье или дома бизнес-класса и практически не строят в эконом-классе, либо по 214 закону строят лишь часть более высококлассных объектов, а остальные дома предпочитают возводить по «серым» схемам. Домов эконом-класса, где покупатели могут приобрести строящееся жилье по договору долевого участия, в столице сравнительно не много. Дело в том, что при строительстве по 214 закону продавать квартиры (а вернее заключать с дольщиком договор долевого участия в строительстве) можно только после оформления всех проектных документов и получения Разрешения на строительство, что может затянуться даже на 5-6 лет. А ведь это время компании надо жить: выплачивать зарплату персоналу, содержать офис и технику, закупать стройматериалы и т.п., да и согласование документации, что уже давно не секрет, порою и часто требует дополнительных «административных» расходов. Без привлечения средств за продажу будущих квартир только состоятельные застройщики могут себе позволить спокойно ожидать Разрешения на строительство. «Если работать исключительно в соответствии с 214-ФЗ, то при нынешнем положении вещей строительный бизнес рухнет окончательно, - утверждает Сергей Рябчиков. - Причин тому достаточно много. Вот одна из наиболее прозрачных: выиграв аукцион, девелопер приступает к проектированию, увязкам, согласованиям, экспертизам и через год-два получаете разрешение на строительство. Все это далеко не бесплатно, а необходимо ведь еще оплачивать аренду, причем не с момента получения разрешения, а с момента заключения договора аренды».
К тому же схема продажи квартиры влияет на цену объекта, и при заключении договора долевого участия стоимость квартиры, как правило, выше, чем при ее продаже другими способами (заключение предварительного договора купли-продажи, векселя и т.п.). Иногда разница в стоимости аналогичных объектов составляет 25-30%. Высокие цены в этом случае обусловлены некой гарантией сдачи объекта в срок, которую обеспечивает 214 ФЗ и включением в стоимость квартиры НДС, который девелоперы платят при работе по закону. К тому же, обходные схемы дают возможность вести строительство до получения разрешительной документации, и, следовательно, оптимизировать расходы и снижать цены на объекты, а при работе по 214 закону это практически невозможно. И конечно, большую цену за жилье готовы платить в основном более состоятельные граждане, обычно покупающие жилье бизнес-класса или класса «премиум», а для тех, кто претендует лишь на стандартную экономичную квартиру, сегодня в большинстве случаев главным критерием выбора является низкая цена. Таким образом, подобным покупателям 214 закон фактически не нужен. Вернее, он нужен и его соблюдением покупатели интересуются все чаще, но если при этом стоимость квартиры серьезно увеличивается, покупатели уходят к другим застройщикам. Конкурентную же цену при работе по 214 ФЗ может обеспечить лишь девелопер с запасом собственных средств либо с хорошими связями в банках, что позволяет получить выгодный кредит.
Стоит так же отметить, что чем дальше от Москвы, тем больше застройщиков, работающих по 214 закону, и объектов, возводимых в соответствие с этим законом. Даже в Подмосковье наибольшая доля домов, квартиры в которых реализуются по договорам долевого участия, приходится на более удаленные от столицы города. Причина этого, прежде всего, кроется в сроках согласования проектной документации и в расходах на это самое согласование. В регионах России и сроки, и расходы все-таки меньше, и больше девелоперов имеет возможность начать строительство без дополнительных частных инвестиций.
Девелоперы ждут поправок
По мнению большинства участников рынка, 214 ФЗ далек от идеала. Это понимают и в Государственной Думе, поэтому в закон уже были внесены определенные поправки, и законотворцы продолжают работу по его усовершенствованию. Прежде всего, они, конечно, хотят обязать всех застройщиков продавать квартиры в своих объектах только по 214 закону (пока же закон носит предписательный, а не обязательный характер), а тех, кто не подчинится, обещают наказывать штрафами и пенни. «Но вряд ли это эффективное решение проблемы, - считает Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». - Граждане добровольно заключают сделки с застройщиками в обход закона, у них есть выбор, но они все равно идут на такие сделки. И введение крупных штрафов скорее только снизит приток частных инвестиций в отрасль, потому что все штрафы, оплачиваемые застройщиками в казну, будут закладываться в себестоимость квартир, то есть конечным их плательщиком станет частный инвестор, в том числе и обычный гражданин, приобретающий единственное жилье для себя и своей семьи. А возможный отток инвестиций может повлечь в среднесрочной перспективе снижение объемов строительства. Кроме того, некоторые инвесторы-застройщики не захотеть работать по 214 закону из-за его довольно низкого юридического качества и дисбаланса в пользу дольщиков, из-за снижения рентабельности строительных проектов. Поэтому введение штрафов и иные формы давления на застройщиков именно сейчас - вредная мера для развития строительного рынка, сегодня полезно стимулировать инвестиции в строительную отрасль, а не гнать инвесторов. Бизнес из-под палки - плохое решение, не соответствующее духу гражданского права. Лучшее решение - сбалансировать закон с учетом разумных интересов всех сторон инвестиционного процесса: государства, дольщиков и застройщиков».
В принципе, законотворцы это тоже понимают, поэтому готовы упростить процедуру выделения земельных участков и госрегистрацию договоров долевого участия, а также освободить застройщиков, работающих по 214 закону, от НДС. Конечно, это похвально: «Освобождение застройщиков от НДС – положительный факт. Сейчас, так или иначе, застройщики оптимизируют налогообложение, минимизируя разницу между поступлениями от продажи и расходами на строительство. Если останется только налог на прибыль, то суммарные расходы застройщика при продаже по договорам долевого участия и по «серым» схемам будут примерно равны. А значит, – у застройщиков появится еще один стимул для перехода на ФЗ-214», - уверяет Григорий Алтухов.
Но вышеуказанных положительных поправок застройщикам все-таки мало: в самом тексте закона много недоработок и сдерживающих развитие рынка моментов, поэтому, по-мнению большинства девелоперов, чтобы каждый застройщик с радостью начал строить по 214 закону, поправки должны быть весьма существенными, и учитывать интересы застройщиков, а ныне закон все-таки в большей мере защищает дольщиков.
«Во-первых, нужно четко установить сферу действия закона и распространить ее только на строительство многоэтажных жилых домов, исключив объекты коммерческого и иного назначения. Концептуально закон создавался для защиты прав потребителей, покупающих квартиры в многоквартирных домах, и расширение сферы действия закона не идет на пользу строительному рынку, ограничивая предпринимательские отношения в сфере строительства коммерческих объектов. Во-вторых, не стоит применять этот закон к собственникам двух и более квартир, ведь инвестируя в строительство новых квартир, такие лица довольно часто преследуют не потребительские, а коммерческие цели, и нет необходимости в повышенной защите таких лиц со стороны государства», - считает Василий Шарапов. «А для нас существенным минусом является отсутствие юридической возможности продавать квартиры по ипотеке после прохождения госкомиссии, но до регистрации. В этот период самый высокий спрос, а мы примерно 10 месяцев не можем продавать в кредит, - говорит Екатерина Гуртова, директор по маркетингу ЮИТ Лентек. - В законе также нет механизмов реагирования на случай возникновения серьезных проблем на рынке, например, чтобы по объективным причинам государство могло сказать: «Сдвигаем сдачу на год». Сейчас сроки все равно сдвигаются, над застройщиком висят огромные штрафы и пени, экономика проекта уходит в минус. Так у многих строителей просто не будет финансовой возможности его завершить, а в проигрыше опять же останутся покупатели. Для строителей большой минус и право одностороннего расторжения договора дольщиком. Очень затянута (занимает до 9 месяцев) и сложна процедура расторжения договора с дольщиком, который существенно задерживает выплаты по договору». Конечно, это далеко не все пожелания девелоперов, но понятно, каких изменений в законе ждут от законотворцев строительные компании.
Добровольный переход
Несомненно, с каждым годом число компаний, работающих по 214 закону, увеличивается. Во многом из-за того, что переходя на 214 закон, застройщики получают конкурентное преимущество и хорошую репутацию у покупателей: «События последнего года сильно изменили условия работы на первичном рынке. Во многих случаях для покупателя наравне с ценой главным критерием при выборе квартиры в новостройке стала надежность. А договор долевого участия в строительстве – является, своего рода, гарантией надежности заключенной сделки», - считает Ольга Гусева. «По-моему, в условиях кризиса надежность компании играет часто первостепенную роль. При выборе компании-застройщика клиенты обращают внимание как на стадию строительства объекта, динамику и качество строительных работ, так и на юридическую форму договора и законность деятельности застройщика. Клиент хочет быть уверен в том, что он гарантированно получит качественную квартиру в срок (пусть даже она будет чуть дороже по стоимости). Именно поэтому сегодня 214-й закон становится все более важным для потребителя», - утверждает Екатерина Гуртова. А если какой-то фактор становится важным для покупателя, то его обеспечение становится важным для продавца. Поэтому вполне возможно, что переход к 214 закону всех застройщиков произойдет и без принуждения государства и гораздо быстрее, чем многие думают. «Со временем застройщикам самим станет выгоднее продавать по закону – это будет выражено или в цене, или в объеме продаж», - считает Екатерина Гуртова. Правда, при этом девелоперы все-таки надеются, что закон будет более лоялен к ним.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
На работу по закону 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» с каждым годом переходит все больше застройщиков. Правда, сегодня только некоторые из них, в первую очередь, те, у кого есть запас собственных средств, могут строить все свои объекты в соответствие с законом. Остальные, даже несмотря на то, что работа по 214ФЗ – важное конкурентное преимущество, ждут, пока закон будет доработан и учтет интересы застройщиков. Иначе при соблюдении закона стоимость их объектов возрастает, а строительство становится нерентабельным. Государство хочет заставить всех застройщиков заключать договоры долевого участия, но участники рынка очень опасаются такого административного вмешательства, утверждая, что не надо заставлять, а надо сделать закон более гибким, учитывающим интересы всех заинтересованных сторон. Тогда рыночный механизм приведет к тому, что его будут соблюдать все строительные компании.