Общеизвестно, что проблемы одного человека – прекрасная возможность для другого. И сфера новостроек прекрасно иллюстрирует этот тезис. Покупатели квартир в новых домах сталкиваются с различными трудностями – оформляя права собственности, общаясь с управляющей компанией и т.д. Но существуют различные лица (как физические, так и юридические), для которых эта война – мать родна: на решении проблем покупателей они делают бизнес. Речь пойдет, как вы уже догадались, о юристах.
Только бюрократия?
Регистрация собственности – самая, вероятно, известная сложность для покупателей. Во всяком случае, говорится об этой проблеме больше всего. Да и портал Metrinfo.Ru регулярно об этом пишет (читайте наш материал «Собственность через суд: застройщики навязывают традицию. Принимать ее не нужно» На телевидении, в печати можно разыскать сотни историй о том, как дом уже давно построен, люди в нем живут, но получить окончательные документы не могут годами. «Как правило, право собственности оформляется в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию, - пояснил порталу Metrinfo.Ru Артем Сидоров, председатель коллегии адвокатов «Правовая защита». – Но бывают случаи, когда получение затягивается и на два, и даже на три-четыре года». Светлана Кириллова, генеральный директор ООО «Юристат», рассказала об объекте, где соинвесторы ждали оформления прав более пяти лет. «Но такой срок – это, все-таки исключение», - отмечает эксперт.
Естественен вопрос: а почему так происходит? Главной причиной все наши консультанты назвали знаменитую российскую бюрократию. «Оформление включает в себя несколько этапов, в которых участвуют различные госструктуры, - обрисовывает процесс Светлана Кириллова. – Получение каждого документа, будь то техническая документация БТИ или разрешение на ввод в эксплуатацию, занимает обычно несколько месяцев…
Очень часто причиной задержки в оформлении документов является отсутствие акта о реализации инвестиционного проекта, который застройщик подписывает с администрацией. Акт должен быть согласован во всех заинтересованных департаментах и структурах города. Каждый орган обязан согласовать в срок от 10 до 30 дней, и при наличии возражений одного из согласующих документ возвращается на доработку. Это может тянуться многие месяцы, а в некоторых случаях, и годы».
Выяснилась, правда, любопытная деталь. Эксперты, так или иначе связанные со строительными компаниями, считают, что «перечень виновных» бюрократами и ограничивается. Застройщики, по их словам, кровно заинтересованы в ускорении процесса – поскольку в противном случае они несут репутационные издержки.
Менее зависимые от строительного процесса люди говорят другое. «Надо признать, что причина не только в бюрократических проволочках, но и в некоторой степени в отсутствии заинтересованности со стороны самого застройщика, - отмечает Александр Ручкин, юрист-эксперт компании «Юридический центр недвижимости и налогов». – К завершению строительства практически вся прибыль получена, есть интерес начинать новые проекты, которые бы приносили дополнительную прибыль. Быстрое же оформление любой документации требует не только приличный штат сотрудников, но и расходы на «поощрение» исполнителей в соответствующих госорганах. Поэтому все и идет «своим чередом» в неспешном порядке».
Поедем, красотка, судиться…
Иногда процесс развивается совершенно, на первый взгляд, невероятным образом: застройщики сами предлагают покупателям обращаться в суд. Судиться, на взгляд обычного человека – занятие как минимум неприятное, а здесь такая странная инициатива… Ларчик открывается просто: судиться гражданам предлагают не с застройщиком, а как бы вместе с ним против некоей темной «третьей силы». «В суд дольщики обращаются не с иском к застройщику, а с иском о признании права собственности, - разъясняет Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость». – При этом, как правило, застройщик выдает дольщикам все необходимые документы, в том числе и свое согласие на регистрацию права».
Добавим от себя несколько деталей. Адвокат (или целая фирма), занимающаяся этими делами, для застройщика «своя». Иначе как можно объяснить тот факт, что последние активно этих юристов рекламируют: объявления обязательно есть и в офисе застройщиков, часто подобные «дадзыбао» услужливо расклеивают на дверях подъездов.
С другой стороны, участие в процессе «своего» юриста гарантирует застройщика от неприятностей. В исковом заявлении изначально формулируется только одно требование – признать право собственности покупателя на данную квартиру. И все – о том, например, чтобы получить с застройщика компенсацию за затягивание сроков, речь и не идет. Схема (не побоимся этого слова) изящная, выгода обоюдная. Правда, страдают интересы простых граждан (т.е. покупателей) – они платят сначала застройщику за обещания провести оформление, а потом еще и юристам.
И сколько?
Самые, вероятно, интересующие потребителей вопросы: сколько денег и времени займет оформление через суд? «Сама регистрация занимает один месяц, если не было оснований для ее приостановки, - напоминает Анна Шлесина, руководитель юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». – Но сбор и подписание необходимых документов для «открытия адреса» объекта может занимать несколько месяцев».
В итоге, по словам Артема Сидорова («Правовая защита»), оформление через суд занимает обычно 3-5 месяцев. «Процедура эта хорошо отработана, но есть нюансы, - отмечает эксперт. – Многое зависит от того, признает ли иск застройщик. Если нет – процесс может затянуться. Также значение имеет то, как был заключен договор. При подаче в суд нужно заплатить пошлину, ее максимальный размер – 20 тыс. руб. В целом, процесс может обойтись покупателю квартиры от 30 тысяч до 150 тысяч рублей».
Другие специалисты назвали, в общем, похожие цифры. Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов») говорит о сумме в 40-100 тыс. руб. либо о проценте от стоимости объекта (от 0,5 %). В компании «Атлант Инвест» - нам назвали 30-100 тыс. руб. Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», считает, что услуги адвоката стоят от 30 до 70 тыс. руб., а пошлина за оформление прав собственности рассчитывается исходя из стоимости квартиры.
Оформление перепланировок, или о цене товарищества
Перейдем теперь к другим проблемам новоселов. Общеизвестно, что очень многие покупатели квартир хотят что-то в них поменять: передвинуть стены, проделать в них новые проемы, совместить санузлы и т.п. Такие процедуры называются «перепланировками». Они законом разрешены (разумеется, с оговорками – чтобы не была нарушена конструктивная целостность здания, не ущемлялись интересы соседей), но требуют долгого и хлопотного юридического согласования.
Главная проблема, с которой сталкиваются владельцы именно новостроек, состоит в том, что оформлять планировку может только собственник помещения. Т.е. до получения покупателем свидетельства о собственности этим может заниматься только застройщик. И делают они это (если вообще делают) крайне неохотно. «Доход, получаемый застройщиками от согласования перепланировок, ничтожно мал по сравнению с общим доходом от продажи квартир, - объясняет ситуацию Сергей Рябчиков («Кредит-Центр недвижимость»). – Внесение изменений в проектную документацию оправдывает себя только в случае продажи элитных квартир за элитные деньги. Высокая цена согласований является защитной реакцией застройщиков».
Еще более радикально высказались в компании «Атлант Инвест». «За более чем шесть лет работы на рынке недвижимости ситуаций, когда застройщик соглашается делать перепланировку отдельно взятой квартиры, не было, - говорят эксперты. – У застройщика есть только один технический паспорт на дом, и вносить в него изменения им просто невыгодно».
…Тем не менее – все знают – на многих объектах работают «согласователи», утверждающие, что у них «особые отношения» с застройщиком, позволяющие провести все юридические процедуры еще до оформления покупателем права собственности. Вопрос – как уже, вероятно, догадался проницательный читатель – исключительно в стоимости. Услуги подобных компаний стоят 100-120 тыс. руб., тогда как при полученном свидетельстве о собственности можно найти посредников, которые согласуют перепланировку за 20-25 тыс. руб. Сопоставляя эти цифры, как-то по-новому понимаешь слова Тараса Бульбы о том, что нет уз святее товарищества и оно (товарищество) – самое дорогое на свете. Только получается, что узы товарищества существуют между одними (застройщиками и их «приближенными»), а платят за них другие – покупатели…
(обзор юридических услуг для новоселов мы продолжим в ближайших выпусках)