Аренда: после роста цен – затишье, арендаторы не боятся «второй волны», арендодатели ждут Нового года

В том, как на самом деле развивалась ситуация на рынке аренды, разбирался корреспондент портала Metrinfo.Ru.

Ждали снижения, а его не было
Август действительно стал первым с прошлой осени (т.е., с начала кризиса) месяцем, когда цены на аренду не снижались, а росли. «С конца лета мы отмечаем устойчивый рост интереса со стороны потенциальных арендаторов, сокращение сроков экспозиции квартир, увеличение ставок, - говорит Сергей Орлов, руководитель направления аренды агентства недвижимости МИАН. – Уже в сентябре самые «бюджетные» квартиры, которые в начале лета можно было снять за 18-20 тыс. руб. в месяц, вернули «весенние» цены в 20-22 тысяч. Кроме того, полностью сошла на нет практика предоставления дисконта: если весной и в начале лета в процессе торга большинство арендодателей снижали цены на 5-10%, то сегодня они, как правило, не согласны торговаться».

И данные, которые приводит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», показывают рост арендных цен в сентябре по сравнению с предыдущим месяцем: «однушек» на 6%, «двушек» на 5,6% и «трешек» на 3%.

Словом, в том, что в начале осени аренда квартир подорожала, не сомневается, похоже, никто. Другое дело, что рост этот пока не очень сильный, и он, конечно, не смог отыграть падения, происшедшего за предыдущие 9-10 месяцев.

А теперь главный вопрос: случился ли после сентября «отскок» цен вниз? «Отрицательной коррекции мы не наблюдаем, - категоричен Сергей Орлов (МИАН). – Традиционно в октябре-ноябре на рынке аренды происходит фиксация достигнутых в предыдущие месяцы уровней. Думаю, что 2009 год исключением не станет: серьезных оснований для снижения стоимости найма нет».

Недвижимость в целом, и аренда в частности, конечно, поспокойнее – за один день цена обвалиться на 30% не может. Однако этот рынок роднит с фондовым то обстоятельство, что достоверно предсказать что-либо также невозможно. К примеру, кажется очевидной связь между ценами продажи и аренды: для рантье это бизнес, и при снижении доходности ниже определенного уровня им выгоднее бы квартиры продать и отнести деньги в банк…

Но – ничуть не бывало. В 2006-2008 годах в Москве цены продажи квартир выросли вдвое, а аренда – всего на 30%, чем вызвала большое недоумение аналитиков. За период с прошлого ноября по июнь цены продажи потеряли процентов 30-35, а в аренде удешевление составило считанные проценты.

На самом деле, цены на аренду определяются лишь двумя факторами. Во-первых, платежеспособным спросом. Арендодатели могут сколь угодно много говорить, что 5% годовых – это нищенство, что на банковских депозитах они получат больше. Но платить за однокомнатную квартиру 40-50 тыс. руб. в месяц (сумма, потребная для того, чтобы аренда приносила «банковские» 12-14% годовых) противоположная сторона физически неспособна. Второй аспект – это баланс спроса и предложения. От ответа на вопрос «кого больше – квартир или снимающих?» зависит, в какую сторону будет двигаться рынок.

«В конце лета цены начали расти в первую очередь потому, что на 42,5% уменьшилось предложение квартир стоимостью аренды до $750. Пик предложения дешевых квартир был весной, а в сентябре их поступило в 5,5 раз меньше, чем в апреле, - говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). – Это же касается и квартир стоимостью до $1000 – их количество уменьшилось в 1,5 раза». В итоге, по словам эксперта, в ценовом сегменте до $750 спрос превышает предложение в три раза, а для квартир до $1000 – в 1,5 раза.

Иногда они возвращаются
Откуда же он взялся, этот спрос? В конце прошлого года, когда кризис только раскручивался, была популярна версия о том, что «Москва опустеет». Дескать, все приехавшие в столицу на работу иногородние, убедившись в неминуемой голодной смерти в каменных джунглях, вернутся к родным огородам, где и будут добывать скудное пропитание. Время показало, что теория, мягко скажем, ошибочная.

«Сегодня заметно как раз увеличение спроса со стороны приезжих специалистов, - говорит Галина Киселева, директор управления аренды Компании «Инком-Недвижимость». – В благополучный докризисный период мы наблюдали некоторый их отток: многие хотели начать свое дело или найти работу в других городах, где не такая сильная конкуренция и широкие перспективы». Но вскоре выяснилось, что кризис ударил по регионам значительно сильнее, чем по столице: во многих местах закрылись градообразующие предприятия. И «иногородцы» снова устремились на поиски работы в Москву, увеличивая спрос на типовые квартиры в спальных районах и в городах ближайшего Подмосковья.

Разумеется, рынок сейчас вовсе не такой, как до кризиса. Как отмечает Галина Киселева, увеличился срок экспозиции даже самых ликвидных квартир – раньше они «уходили» за пару дней, сегодня же для сдачи требуется 5-7 дней. Арендаторы стали привередливее, и за сумму в 25 тыс. руб. рассчитывают снять не абы что, а хорошую однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом, в спальном районе престижного Западного, Северо-западного и Юго-западного административных округов.

Что у вас, ребята, в кошельках?
Разговор об аренде будет явно неполным без одной «модной» сегодня темы – налогов. Позиция государства на этот счет известна: арендодатели должны платить, а «уклонистов» мы разыщем и накажем! Риэлторы, работающие на рынке, никоим образом не спорят с тем, что уплата налогов является священной обязанностью каждого гражданина. Однако отмечают, что проблема вовсе не в злонамеренности арендодателей, а в том, что заплатить налоги подчас бывает очень непросто.

«Люди, сдающие квартиру, зачастую не имеют никакого представления о необходимых документах и порядке их предоставления, - говорит Ольга Новикова, маркетолог-аналитик компании «НДВ-Недвижимость». – Могу привести пример с клиентами нашей компании: они вынуждены были обратиться за помощью к нам, поскольку самостоятельно не могли разобраться с порядком уплаты налогов. Необходимую справку (3-НДФЛ) оказалось не только трудно найти, но и очень сложно заполнить. Такие же возникли проблемы с поиском реквизитов и вычислением подлежащей к уплате суммы. После всех трудностей эти люди все-таки подали документы. Бумаги из ФНС пришли только спустя год (!) – и со штрафами за несвоевременную оплату».

В начале сентября появилось сообщение, вполне заслуживающее эпитета «сенсация». Управление ФНС по Москве предложило москвичам, сдающим квартиры, платить налоги путем приобретения патентов. Их стоимость фиксирована – 43,2 тыс. руб. в год, и не зависит от размера получаемого дохода. Более того, один патент может быть приобретен лицом, сдающим сразу несколько квартир.

При ближайшем рассмотрении, правда, выявились «детали». Прежде всего, обращает внимание Феликс Альберт, президент компании «ХИРШ-Россия», патентная форма почему-то предназначена только для тех арендодателей, кто зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя. Получается, что человеку все равно придется преодолевать все сложности, связанные с регистрацией ИП. По какой причине патенты не сделали доступными для физических лиц – непонятно.

Второй момент – несуразно высокая цена. Несложные подсчеты показывают, что выгоден патент только для тех, кто извлекает из аренды доход в более чем 70 тыс. руб. в месяц (поскольку ИП платят налоги не в 13%, а в 6%). Так что интересна эта новинка только тем, кто либо владеет очень дорогой недвижимостью, либо сдает не менее трех типовых квартир по 25 тыс. руб. Таких арендодателей не так много.

…В общем, по практически единодушному мнению наших консультантов, «обелить» рынок аренды можно, и государство действительно пытается предпринять в этом направлении некоторые шаги. Вот только побольше бы их, этих шагов. И не репрессивных, а по пути облегчения жизни тем, кто готов заплатить налоги.

Кстати, наш портал недавно проводил на эту тему социологический опрос, и довольно большая респондентов высказалась за упрощение системы оплаты налогов: «Народное мнение: как заставить платить налоги с аренды?».

Резюме портала Metrinfo.Ru
Повышение цен на рынке аренды состоялось. Кризис, конечно, еще далеко не кончился, но парализующего действия на умы людей он не оказывает – привыкли. В неминуемость «второй волны» никто особенно не верит, все заняты тем, что обустраивают свою жизнь в новых условиях, ищут новую работу. И не боятся в случае необходимости снять квартиру.

Все это значит, что до Нового года цены, скорее всего, останутся такими же, как сейчас. А дальше произойдут новые события – например, традиционное повышение квартплаты – которое побудит собственников попытаться в очередной раз повысить арендные ставки.

Напоминаем, что просчитать стоимость аренды квартиры вы можете, воспользовавшись электронным сервисом  «Оценка аренды квартир» на портале IRN.RU.