Ипотечные заемщики продолжают оставаться в «группе риска». Многим из них сегодня несладко – несмотря на трудности на работе, нервное поведение банков, остановку строительства, им приходится платить по своим обязательствам. Нередко возникают малоприятные ситуации, из которых необходимо искать выход. Сегодня мы снова собрали несколько реальных историй и попросили экспертов рынка прокомментировать их.
I. Просроченная страховка
Получила ипотечный кредит, исправно платила по нему. А вот продлить страховку забыла – просрочка вышла в 6 месяцев. Банк подал на меня в суд с требованием взыскать квартиру. Для заключения мирового соглашения требуют возмещения госпошлины (2000 руб.), расходы представителя банка (10 тыс. руб.), оценки (1500) - итого 13 500 руб. Я живу в Казани, а судебное заседание будет проводиться в Москве – обязательно ли мне ехать на суд? И нельзя ли как-то уменьшить сумму возмещения?
Ситуация странная, считает Константин Шибецкий, директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость». Обычно страховщики напоминают заемщику о необходимости оплатить очередную страховую премию, как минимум, за две недели. Во-вторых, банк, не получив подтверждение продления обязательного ежегодного страхования, сам напомнил бы заемщику об этой обязанности. Кроме того, если заемщица, как она уверяет, исправно платила по кредиту, банк сам отправил бы первые появившиеся деньги на оплату ежегодной страховой премии. Автоматически образовалась бы задолженность по кредиту, и далее ситуация развивалась бы по-другому.
Тем не менее (поскольку вопрос сформулирован именно так), ответ сводится к тому, что по общим правилам гражданского судопроизводства уменьшить сумму возмещения может только суд. Правда, по мнению Сурена Айрапетяна, директора по развитию компании «Кредит Макс», в данном случае сделать это не получится, поскольку эти траты уже были понесены банком. Что до личной поездки в Москву, то она совершенно не обязательна: можно либо дать кому-то доверенность на представление своих интересов в суде, либо написать заявление в суд с просьбой рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Многие наши читатели, вероятно, вспомнят о резонансных новостях, когда Федеральная антимонопольная служба признавала принуждение к страхованию при ипотеке незаконным. Это действительно так, но заемщику, желающему избавиться от страховки, следует действовать законными способами: обратиться в банк с соответствующим заявлением, получив отказ – идти в суд… Просто перестать платить – это натуральная «партизанщина», о которой герой известного фильма говорил: «Шурик, это не наш метод!».
II. Перенос срока выплат
Взял ипотечный кредит, исправно платил по нему. Но в июне перешел на другую работу, а там зарплату платят по другим числам месяца. Получается, что у меня каждый месяц «разрыв» в 20 дней. С того момента каждый месяц перехватывал необходимую сумму у знакомых, но сейчас это уже надоело. Можно ли попросить банк дать единовременную отсрочку в 20 дней? Или любое упоминание о себе может привести к тому, что обратят внимание и начнут по любому поводу штрафовать?
«Самое лучшее в данной ситуации – проинформировать банк и в спокойной обстановке обсудить возможные решения этого вопроса, - выражает всеобщее мнение Артем Костюшин, генеральный директор ООО «СБС-Ипотека». – При условии, что заемщик исправно исполнял свои обязательства, вероятность того, что банк пойдет ему навстречу, велика». Что до опасений по поводу того, что лучше не напоминать о себе, то тут все наоборот. «Банки очень ценят, когда заемщик ставит их в известность об изменениях, которые происходят в его жизни, - отмечает Сурен Айрапетян («Кредит Макс»). – Поэтому смело сообщайте им о своих обстоятельствах».
III. Банк «трясет» за чужой кредит
Один мой знакомый взял кредит и указал меня как «контактное лицо». Вроде как, если до него не смогут дозвониться – можно искать через меня. Обращаю внимание, что никакой договор поручительства я не подписывал, даже в банке не был. Единственное, мне звонили из банка и спрашивали, знаю ли я такого человека. Я ответил, что знаю.
Пару месяцев назад мне начал звонить робот, а также люди, которые отказывались представляться, и требовали, чтобы я все бросил, нашел своего знакомого и привел его в банк с деньгами. После каждого разговора меня заверяли, что больше беспокоить не будут, но все продолжалось. Более того, я сам звонил в службу банка, которая занимается просроченной задолженностью - там мальчик (также без фамилии) сказал, что меня прямо сейчас выбросят из этой базы данных. Но после этого опять звонила бесфамильная тетя – с теми же требованиями: бежать искать их должника.
Что мне сделать, чтобы меня оставили в покое?
А вот этот вопрос вызвал среди наших экспертов споры. Сурен Айрапетян («Кредит Макс») убежден, что банк действует абсолютно правильно, всего лишь выполняет свои обязательства. «Придется либо терпеть звонки, либо сменить номер телефона, - считает он. – Нельзя обижаться на банк». А вот Артем Костюшин («СБС-Ипотека») вполне резонно, на наш взгляд, указывает, что автор письма не является ни созаемщиком, ни поручителем. Поэтому действия банка в данном случае незаконны.
В чем специалисты сошлись – наказать банк будет очень сложно. Требуются доказательства, кто именно звонил, в какое время, что было сказано. На взгляд автора, проблемы эти – сущий детский сад для компетентных органов: телефонная сеть не пикнув предоставит всю статистику звонков, если их потребует милиция или прокуратура. А вот что эти органы не очень захотят заниматься таким делом – святая правда. Моральный вред у нас компенсируют очень неохотно. Так что, отмечает Константин Шибецкий («МИЦ-недвижимость»), в суд на банк можно подавать только в том случае, если имеются документальные доказательства, что именно эти звонки привели к существенному ухудшению здоровья. «По моему мнению, это напрасная трата времени и нервов», - убежден эксперт.
IV. Смена объекта залога
В мае прошлого года купили новостройку по договору долевого участия в строительстве. На нее был оформлен кредит в одном из банков. Сдача дома была обещана во 2 квартале 2009 г., но тут грянул кризис… Застройщик в начале года заморозил нашу стройку, о чем официально сообщил нам в апреле. Путем долгих переговоров достигли с ним соглашения о передаче нам другой квартиры (причем ее площадь даже больше). И эта квартира уже построена, на нее есть документы в Регпалате.
Встал вопрос об изменении кредитного договора. И здесь банк впал в ступор – молчат уже целый месяц. Сначала сказали, что придется менять вид договора – у нас на договор долевого участия, а тут появилась уже существующая юридически квартира. Внятного объяснения юристы не дают – они ссылаются на какие-то внутренние документы и, похоже, сами ничего не понимают. Почему банк «тормозит» - ведь, кажется, появление в качестве залога реальной квартиры, а не «виртуальной» новостройки в его интересах?
По мнению наших экспертов, автор понимает ситуацию правильно – банку действительно выгодно получить вместо залога инвестиционных прав реально существующую квартиру. А проволочки объясняются общими принципами работы крупных бюрократических структур: никто не хочет брать на себя ответственность в малопонятной ситуации. Рядовые клерки ждут указаний от высоких начальников, а у тех масса других задач…
Впрочем, отмечает Сурен Айрапетян, директор по развитию компании «Кредит Макс», заемщику тут не надо ни беспокоиться, ни куда-то бежать. Это все проблемы банка. Если заемщик своевременно исполняет свои обязательства по кредиту – ему ничего не угрожает. Так что остается набраться терпения.
V. Можно ли исправить свою кредитную историю?
Пару лет назад мои тогда еще хорошие знакомые попросили меня взять кредит. На самом деле, покупка бытовой техники на эти 20 тыс. руб. была для них – они и обещали платить. Я оформил кредит и благополучно забыл о нем. Несколько раз спрашивал знакомых, все ли в порядке. Отвечали, что да, но это оказалось не так: они заплатили только первоначальный взнос и два платежа. Банк стал требовать с меня кредит, но я в то время зарабатывал мало, и взять с меня было нечего. В общем, ситуация «спустилась на тормозах» - несколько писем от банка с угрозами и ничего более.
Сегодня у меня ситуация изменилась: я стал зарабатывать намного больше. Хочется разобраться с этой ситуацией. Интересуют следующие вопросы:
- действительно ли ситуация «спустилась на тормозах» или банк, узнав о том, что сегодня я стал получать больше денег, станет снова требовать заплатить?
- сколько именно я должен теперь, хотя бы примерно?
- насколько мне известно, банки обмениваются информацией о клиентах. Если я теперь заплачу, дадут ли мне в будущем кредиты? Например, я стал задумываться об ипотеке. Или я теперь на всю жизнь в черном списке?
Здесь – снова разные мнения. Сурен Айрапетян («Кредит Макс») и Артем Костюшин «СБС-Ипотека» считают, что из-за малой суммы кредита банк об этом долге забыл навсегда. А вот Константин Шибецкий («МИЦ-недвижимость») сказал корреспонденту Metrinfo.ru, что требование выплатить этот долг рано или поздно возникнет. «Пени и штрафы только нарастают, а не уменьшаются», - напоминает он.
Сумму, которую на сегодня должен заемщик, оценить очень сложно. Мы знаем срок кредита и его сумму, но не имеем информации о том, под какие проценты он выдавался и что было записано в договоре о штрафных санкциях в случае неуплаты. Тем не менее, Константин Шибецкий высказал предположение, что общая сумма увеличилась в 3-5 раз. При этом размер неустойки можно снизить, обратившись в суд.
Вообще, в данной ситуации заемщику лучше рассказать все как было: что это по существу не его кредит. Снисхождения (в смысле, что разрешат не платить) ждать не стоит, но можно попробовать хотя бы «отмыться», тем более что налицо готовность заплатить и основную сумму, и пени. Правда, насколько это поможет при получении будущего кредита, непонятно: Бюро кредитных историй, собирающие информацию о заемщиках, работают по формальным признакам. Просрочка была? Была. Одним словом, доктор сказал «в морг!», значит – в морг.